房地产估价师考试真题及答案6辑

本题考查的是耕地占用税。纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内缴纳耕地占用税。

[解析] 风险分析的一般过程和方法

本题考查的是名义利率与实际利率。每季度的利率=12%/4=3%，四个季度的利息=100×（1+3%）4-100=12.55（万元）。

被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、使用年限、装饰装修、新旧程度以及占地面积大小等影响房地产价格的因素，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产估价机构通过评估确定。

本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=120×5×8%=48（亿元）。参见教材P114。

考点:总价格、单位价格和楼面地价。选项B，房地产的单位价格一般可以反映房地产价格水平的高低。

考点:标准价调整法。运用标准价调整法估价，一般分为下列步骤：（1）确定估价范围；（2）进行房地产分组；（3）设定标准房地产；（4）测算标准价；（5）确定有关调整系数；（6）计算各宗被估价房地产的价值或价格。

本题考查资本金现金流量表的编制与净现金的计算
　　1.设月租金为A元
　　1）第1年：年初自有资金投入200万元
　　　　　　　年末销售收入400×8000＝320（万元）
　　2）第2年：年初自有资金投入400万元
　　　　　　　年末销售收入600×7800＝468（万元）
　　　　　　　年末还本息：400×（1＋10%×2）＝480（万元）
　　3）第3年：年末出租收入1000×12×A×60%＝7200A
　　　　　　　年末运营成本为7200A×30%＝2160A
　　　　　　　或者直接计算出第3年末的净经济收入：
　　　　　　　1000×12×A×60%×（1-30%）＝5040A
　　4）第4年：年末出租收入1000×12×A×70%＝8400A
　　　　　　　年末运营成本为8400A×30%＝2520A
　　　　　　　或者直接计算出第4年末的出租净收入：
　　　　　　　1000×12×70%×（1-30%）＝5880A
　　5）第5年：年末出租收入1000×12×A×80%＝9600A
　　　　　　　年末运营成本为9600A×30%＝2880A
　　　　　　　或者直接计算出第5年末的出租净收入：
　　　　　　　1000×12×80%×（1-30%）＝6720A
　　6）第6—50年：年末出租收入1000×12×A×90%＝10800A
　　　　　　　　　年末运营成本为10800A×30%＝3240A
　　　　　　　　　或者直接计算出第6年末的出租净收入：
　　　　　　　　　1000×12×90%×（1-30%）＝7560A
自有资金现金流量表




　根据已知条件，开发商要求的目标收益率（自有资金收益率）为16%
　　可以计算净现值指标
　　净现值＝0时，可求出最低租金水平



　【本题易错点说明】
　　■自有资金现金流量表中，现金流出项目，包含自有资金、借款还本付息和运营成本三项；
　　■设月租金为A，计算年出租收入时必须乘以12；
　　■前两年现金流量均以万元为单位，以后年度注意也折算为万元，否则单位出错；
　　■在进行净现值计算时，第6-50年的净现金流套用A-P的公式，只能折算到第5年年末，不在0点位置，必须再套一个F-P公式。

本题考查的是个人购买销售住房税收优惠政策。自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税，[88×（1+3%）] ×15000×1.5%=20394元。

本题考查的是建筑给水设备。焊接钢管用于非生活用水或一般工业给水管道；镀锌钢管用于生活饮用水或对水质有一定要求的工业用水管道。

资产负债率——是企业负债总额与资产总额的比率

本题考查的是物业管理的概念。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。

以融资租赁方式租入的资产虽然从法律形式来讲企业并不拥有其所有权，但是由于租赁合同中规定的租赁期相当长，接近于该资产的使用寿命；租赁期结束时承租企业有优先购买该资产的选择权；在租赁期内承租企业有权支配资产并从中受益等，因此，从其经济实质来看，企业能够控制融资租入资产所创造的未来经济利益，在会计确认、计量和报告上就应当将以融资租赁方式租入的资产视为企业的资产，列入企业的资产负债表。

本题考查的是房地产估价机构监管。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。

由题意，该项目土地总价＝销售收入－销售税费－开发成本＝[8000×45000×（1－5.5％）－5000×25000×2]/10000＝9020（万元）；企业能承受的最高楼面地价＝

本题考查的是基准地价修正法。城镇基准地价评估，划分不同均质地域通常是划分地价区段，即将“用途相同、位置相邻、地价相近”的土地加以圈围而形成不同的地价区域。参见《房地产估价理论与方法》旧教材P383。

本题考查的是房地产转让的条件。《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让：（1）达不到下列条件的房地产不得转让。①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权的。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法进行登记领取权属证书的。（7）法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。

考点:房地产估价的特点。根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：一是鉴证性估价（或称证据性估价、公正性估价），二是咨询性估价（或称参考性估价）。在这两种不同性质的估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。

本题考查的是净收益测算的基本原理。运营费用包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。