22年房地产估价师考试题库精选9卷 第1卷
当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有不同的反应，（ ）对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击。
A、从容不迫型竞争者
B、选择型竞争者
C、凶猛型竞争者
D、随机型竞争者
答案：C
解析：
考点:判断竞争者的反应模式。凶猛型竞争者对任何方面的进攻都迅速强烈地作出反应，一旦受到挑战就会立即发起猛烈的全面反击，对这样的企业，同行都避免与它直接交锋。
下列区域中，对环境噪声限值要求最低的是( )。
A.医院
B.疗养院
C.商场
D.住宅区
不论商业汇票还是银行汇票都需要经过承兑后才能生效，商业承兑汇票属于商业汇票，银行承兑汇票属于银行汇票。 （ ）
空心砖是指孔洞率不小于10%的砖。（ ）
此题为判断题(对，错)。
银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（ ）元。
A．1428．74
B．1475．37
C．1482．74
D．2000．00
按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为（ ）、投资估算指标五种。
A.劳动消耗定额
B.施工定额
C.预算定额
D.概算定额
E.概算指标
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是工程建设定额计价法。按定额的编制程序和用途不同，可以把工程建设定额划分为施工定额、预算定额、概算定额、概算指标和投资估算指标五种。
中央银行规定提高住房贷款的首期付款比例，属于( )。
A.贷款额度控制
B.消费信用控制
C.间接信用指导
D.证券市场信用控制
答案：B
解析：
指中央银行对消费信用提供的信贷规模进行控制的手段。在需求过度及通货膨胀时期，中央银行可通过提高首期付款比例、缩短分期付款期限等措施，紧缩对消费信用提供的信贷规模；反之，在需求不足及经济衰退时期，则放宽对消费信用的控制，刺激消费量增加，带动需求上升，从而达到经济增长的目的。
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第2卷
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，则一般而言比准价格低于收益价格的原因不包括（ ）。
A.通胀率上行 B.存款利率下调
C.办公用房销售市场降温 D.办公用房租赁市场升温
政府因公共利益的需要征用、征收企业房屋，给予的补偿不包括（ ）。
A.使用上的补偿
B.被征用房地产损毁后的价值的补偿
C.被征用房地产损毁前后的价值之差
D.因征收房屋造成的企业停产停业损失的补偿
答案：B
解析：
本题考查的是房地产征收和征用的需要。在房地产征收、征用中的补偿，包括使用上的补偿，损毁、灭失的，还应根据实际损失给予补偿。不仅需要评估房地产价值和租金，有时还需要评估因征收、征用房地产造成的家具、电器、机器设备、物资等动产的搬迁费用、临时安置费用和停产停业损失。P20。
预计某宗房地产未来第一年的净收益为15万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增长3%，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的收益价格为（ ）万元。
A．37513.750
C．214.3
D．166.7
正确答案：A
依题意，根据公式：
不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，且其发生概率也未知的决策。（ ）
答案：对
解析：
考点:决策的方法。不确定型决策是指未来事件的自然状态是否发生不能肯定，而且未来事件发生的概率也是未知情况下的决策。
三级资质的房地产估价机构不得从事（ ）等评估。
A．企业清算
B．房地产课税
C．房地产抵押
D．房地产司法鉴定
E．房屋征收补偿
答案：A,D
解析：
一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。
业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业主（包括物业使用人、继受人）有普遍约束力的自律性规范。（ ）
此题为判断题(对，错)。
土地增值税是以城镇土地为课税对象，向拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。它的计税依据是纳税人实际占用的土地面积，即由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定 的土地面积。（ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第3卷
某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元，以后稳定在每年25万元直到收益期限结束，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格最接近于( )万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
正确答案：A
经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。
答案：对
解析：
经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨(——国有土地)、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售给符合条件的家庭。经济适用住房单套建筑面积控制在60 ㎡左右；购房人拥有有限产权，购房满5 年可转让，但应按照规定交纳土地收益等价款；政府优先回购。
评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有（ ）。
A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期
C、净收益应为合同租金减去运营费用
D、净收益应为市场租金减去运营费用
E、净收益应为市场租金减去合同租金
答案：A,E
解析：
本题考查的是收益法估价参数。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。评估承租人权益价值的，净收益为市场租金减去合同租金。参见教材P240、254。
下列有关动态分析法和静态分析法，描述错误的是（ ）。
A.动态分析法测算结果精确
B.静态分析法测算过程相对复杂
C.动态分析法测算需要精确预测开发经营期的时间
D.静态分析法测算结果比较粗略
答案：B
解析：
本题考查的是动态分析法和静态分析法。静态分析法测算过程相对简单。
注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为60学时。（）
答案：错
解析：
本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师在每一注册有效期内即3年内，接受继续教育的时间为120学时，其中，必修课和选修课每一注册有效期各为60学时。
抵押估价中选用收益法估价时，应采用保守的收入和运营费用。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是谨慎原则。采用收益法评估收益性房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，应采用保守的较低的收益估计值。收入要保守，运营费用不能保守。参见教材P171。
在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（ ）
答案：错
解析：
建立比较基础时，要统一财产范围。财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第4卷
房地产中介服务机构在领取营业执照后（ ）内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
A.1个月
B.2个月
C.3个月
D.6个月
答案：A
解析：
本题考查的是房地产中介服务行业管理内容。房地产中介服务机构在领取营业执照后一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。
甲公司为乙工程投保了建筑工程一切险，由于设计错误导致了建筑物塌陷，保险公司可拒绝理赔。
答案：对
解析：
建筑工程一切险——是保险公司专门针对各种土木工程及建筑机械设备、材料的意外毁损或灭失，以及对第三者伤害、死亡或财物损害所致法定赔偿责任而设置的综合性保险。
(3)保险责任。除地震、海啸、雷电、飓风、台风、龙卷风、风暴、暴雨、洪水、水灾、冻灾、冰雹、地崩、山崩、雪崩、火山爆发、地面下陷下沉及其他人力不可抗拒的破坏力强大的自然灾害导致的损失外，还包括不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件，如火灾和爆炸。
房地产投资信托基金常采用“开发-持有出租-出售”的模式。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产投资活动中的现金流量。房地产投资信托基金常采用“购买-持有出租-出售”的模式。参见教材P148。
下列关于中国房地产发展历史的论述正确的是（ ）。
A．《中华人民共和国城市房地产管理法》自1994年7月1日起施行
B．1995年3月22日，建设部、人事部联合印发了《房地产估价师执业资格制度暂行规定》和《房地产估价师执业资格考试实施办法》
C．2004年7月12日，“中国房地产估价师学会”成立
D．《中华人民共和国行政许可法》自2003年9月l 日薄西山
答案：错
解析：
本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。
下列方法中，不属于房地产状况调整方法的有（ ）。
A、直接比较调整法
B、直观比较法
C、总价调整法
D、成本调整法
E、百分比调整法
答案：B,D
解析：
考点:房地产状况调整的方法。房地产状况调整的方法有：（1）直接比较调整、间接比较调整；（2）总价调整、单价调整；（3）金额调整、百分比调整；（4）加法调整、乘法调整。
开标会议由（ ）主持，邀请各投标人和当地公证机构参加。
A．开发商
B．招标机构
C．专家
D．招标管理部门
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第5卷
课税对象决定税收的课税范围，是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为（ ）。
A．13.6%
B．14.0%
C．19.0%
D．23.6%
答案：A
解析：
房地产投资市场的预期收益率为：10%＋0.4×（20%－10%）＝14%，写字楼市场的预期收益率为：10%＋0.9×（14%－10%）＝13.6%，或者写字楼市场的预期收益率＝10%＋0.9×0.4×（20%－10%）＝13.6%。
商业辐射区域分析的内容主要有（ ）。
A、可能的顾客流量
B、消费者行为、喜好和偏爱
C、购买能力分析
D、区域优势
E、消费导向
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是零售商业物业分析。商业辐射区域分析包括可能的顾客流量、消费者行为、喜好和偏爱及购买能力分析。
登记账簿的直接依据是（ ）。
A、自制凭证
B、原始凭证
C、记账凭证
D、会计报表
答案：C
解析：
本题考查的是会计基本核算方法。填制记账凭证的目的是作为登记会计账簿的直接依据。
1994年7月18日发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》的基本内容不包括（ ）。
A.改变计划经济体制下的福利性的旧体制
B.建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度
C.停止住房实物分配，实行住房分配货币化
D.发展住房金融
E.加强住房物业管理
答案：C,D,E
解析：
本题考查的是城镇住房制度改革。《关于深化城镇住房制度改革的决定》的基本内容包括：改变计划经济体制下的福利性的旧体制、建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度。
在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（ ）。
A．沉降缝
B．伸缩缝
C．温度缝
D．防震缝
收益性房地产包括（ ）。
A、餐馆
B、旅店
C、加油站
D、农地
E、未开发的土地
答案：A,B,C,D
解析：
考点:收益法适用的估价对象。收益法适用的估价对象是收益性房地产，包括住宅、写字楼、商店、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、汽车加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第6卷
商业房地产的区位优劣，主要取决于（ ）。
A、周围环境状况安宁程度
B、位置有利于原料和产品的运输
C、自然景观
D、繁华程度和临街状况
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。
住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是市场监测与预警指标。住房可支付性指数是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是估价业务接洽与承接。经委托方同意的情况下可以转让。
下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（ ）。
A、起价是销售新建商品房的最低价
B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价
C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价
D、均价是指新建商品房成交价的平均价格
答案：D
解析：
考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。
汽车远光照射，成为交通事故的隐患，这是一类常见的电磁辐射污染。
答案：对
解析：
其他可见光污染。如商店、宾馆、写字楼等建筑物，外墙全部用玻璃或反光玻璃装饰，在阳光或强烈灯光照射下发生反光，会扰乱驾驶员或行人的视觉，成为交通事故的隐患。
只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，可以获得最小销售收入的产量组合。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是生产理论。只有在生产可能性曲线与等收益线相切的切点上，边际转换率与等收益线的斜率相等。因此，在该点上的两种商品的数量组合是生产可能性曲线上可以获得最大销售收入的产量组合。
独立客观公正原则要求房地产估价师站在委托方的立场上，评估出对各方当事人来说均是公平合理的价值。 （ ）
答案：错
解析：
本题考查的是独立客观公正原则。独立、客观、公正原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值或价格。参见教材P154。
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第7卷
( )是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积。
A.房屋使用面积
B.房屋建筑面积
C.房屋共有建筑面积
D.房屋产权面积
答案：B
解析：
房屋建筑面积——是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高≥2.20m 的永久性建筑。
业主大会履行的职责有（ ）。
A．制定、修改业主公约和业主大会议事规则
B．选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作
C．监督业主公约的实施
D．决定专项维修资金的使用、统筹方案，并监督实施
E．选聘、解聘物业企业
关于股票和股单的说法，正确的是（ ）。
A.股票和股单同属于证据证券
B.股票和股单同属于有价证券
C.股票和股单是由股份有限公司发行的
D.股票和股单都可以在市场上自由流通
答案：A
解析：
本题考查的是股票与相关概念的比较。股票和股单都是在股份制企业中送用的概念。它们的作用都是用于证明股东的出资和股东的股份证书，同属于证据证券，但两者的区别是根本性的，主要表现在以下几个方面：（1）适用范围不同；（2）性质不同；（3）表现形式不同。
业主公约由（ ）制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
正确答案：A
业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。
关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（ ）。
A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值
B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利
C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益
D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值
E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值
答案：A,C
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。
与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。
债券发行时，若市场利率高于债券利率，则债券的发行价格往任低于票面价值。 （ )
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第8卷
在市场调查中，( )是最易出错的阶段。
A．分析信息
B．信息汇总
C．收集信息
D．报告结果
正确答案：C
[答案] C 收集信息是市场调查中成本最高，也最容易出错的阶段。
在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间不存在竞争（ ）
正确答案：×
在同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。
下列有关丘的表述中，不正确的是（ ）。
A．一个地块属于一个产权单元时称为独立丘
B．房地产权属档案中，房地产卡片一般按丘的顺序填制
C．组合丘一定大于独立丘
D．房屋权属证书中应注明丘号
正确答案：C
一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。二者大小无可比性。
本票是银行活期存款人签发给收款人办理结算或委托开户银行将确定金额从其账户支付给收款人或持票人的票据。（ ）
此题为判断题(对，错)。
房地产使用权目前主要是土地使用权，是指土地使用者依法对国家或农民集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权一般又可分为（ ）。
A．临时用地土地使用权
B．土地承包使用权（为农民集体土地上的）
C．宅基地使用权（为集体土地上的）
D．划拨土地使用权（为农民集体土地上的）
E．出让土地使用权（为集体土地上的）
对高收入家庭购买、租赁的商品住房，实行市场调节价。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
金融的概念延伸到金融资产和金融市场，涉及货币、信用和银行等诸范畴以及它们之间的内在联系。（ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试题库精选9卷 第9卷
关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（ ）。
A、静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本
B、动态分析法中要进行现金流量预测
C、静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中
D、动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点
答案：C
解析：
考点:后续开发的必要支出。动态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中。
购买者的购买决策过程由（ ）阶段构成。
A．引起需要
B．收集信息
C．评价方案
D．决定购买
E．买后行为
在房地产拍卖活动中，属于要约表示的是（ ）。
A.告知评估价
B.公布保留价
C.给出起拍价
D.竞买人报价
答案：D
解析：
本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。在房地产拍卖活动中，只有竞买人报出的价格才是要约表示。
完全垄断市场上，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化，其长期均衡的条件是边际收益大于长期边际成本。（ ）
答案：错
解析：
完全垄断简称垄断，是指整个行业的市场完全处于独家厂商的控制之下，是一种没有任何竞争、由一家厂商控制某种产品的市场结构。在长期，厂商可以通过调节产量与价格实现利润最大化。厂商长期均衡的条件是边际收益与长期边际成本和短期边际成本都相等。
根据证券的分类，提货单属于（ ）。
A.商品证券
B.货币证券
C.资本证券
D.实物证券
答案：A
解析：
本题考查的是证券的分类。商品证券是表明对物质资料具有某种权利的有价证券，如提货单、运货单、仓库栈单等。
需求价格弹性|Ed|＞1，此时称（ ）。
A.需求有完全价格弹性
B.需求为单一价格弹性
C.需求富有价格弹性
D.需求缺乏价格弹性
答案：C
解析：
本题考查的是需求弹性。|Ed|＞1，此时称需求富有价格弹性。
报建审批管理主要包括审批核发（ ）。
A．项目选址意见书
B．建设用地规划许可证
C．建设工程规划许可证
D．国有土地使用证
E．施工开工证
正确答案：ABC
城市规划的实施中，报建审批管理主要包括对建设项目选址审批核发项目选址意见书，对城市用地审批核发建设用地规划许可证，对建设工程审批核发建设工程规划许可证。
