22年房地产估价师答疑精华6节

本题考查的是房地产实物、权益、区位状况描述。选项C，属于区位状况描述中对交通的描述。P78～80。

不相一致假设，应说明在估价对象的实际用途、登记用途、规划用途等用途之间不一致，或不同权属证明上的权利人之间不一致，估价对象的名称或地址不一致等情况下，对估价所依据的用途或权利人、名称、地址等的合理假定。

本题考查的是保险经营规则。选项C错误，在我国境内经营保险业务的保险公司，必须遵守的保险经营规则之一是：必须提取未到期责任准备金和公积金。

本题考查的是完全竞争市场上价格与产量的决定。当实现长期均衡时，长期均衡点就是收支相抵点，此时收益等于成本，各厂商只能获得正常利润。其次，在该均衡点上有平均成本等于边际成本，这表明在完全竞争的市场条件下，厂商按长期均衡点所决定的均衡产量进行生产，可以实现成本最小化。

根据公式，收益价格与报酬率成反比，报酬率取值偏小，测算的收益价格偏高。

1.面积计算
（1）土地面积：100亩＝66666.67（m2）；
（2）建筑面积：66666.67×2.6＝173333.34（m2）。
1）保障性住房建筑面积：60000×1.2＝72000（m2）；
2）商品住房建筑面积：173333.34－72000＝101333.34（m2）。
2.项目价值计算
（1）保障性住房收益：72000×6000＝43200（万元）；
（2）商品住房收益
1）第一年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）；
2）第二年：9000×60%×101333.34＝54720.00（万元）；
3）第三年：9000×20%×101333.34＝18240.00（万元）。
（3）增值税和税金及附加
1）第一年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）；
2）第二年：54720.00×5.5%＝3009.6（万元）；
3）第三年：18240.00×5.5%＝1003.2（万元）。
（4）土地增值税
1）第一年：18240.00×1%＝182.4（万元）；
2）第二年：54720.00×1%＝547.2（万元）；
3）第三年：18240.00×1%＝182.4（万元）。
3.项目成本计算
（1）前期工程费：800（万元）；
（2）建安成本
1）第一年：3200×173333.34×25%＝13866.67（万元）；
2）第二年：3200×173333.34×40%＝22186.67（万元）；
3）第三年：3200×173333.34×35%＝19413.33（万元）。
（3）其他建设费用
1）第一年：1120×25%＝280（万元）；
2）第二年：1120×40%＝448（万元）；
3）第三年：1120×35%＝392（万元）。
（4）管理费用
1）第一年：990/3＝330（万元）；
2）第二年：990/3＝330（万元）；
3）第三年：990/3＝330（万元）。
（5）销售费用
1）第一年：1200×20%＝240（万元）；
2）第二年：1200×50%＝600（万元）；
3）第三年：1200×30%＝360（万元）。
（6）契税及土地价格
假设土地最高买价为V万元/亩，土地总成本为104V万元
（7）计算净现值，报酬率取内部收益率10%。

NPV=0时推算出的土地价格，即为最高买价

本题考查的是写字楼租金的确定。选项A错误，基础租金是业主所能接受的最低租金，非租户；选项B错误，基础租金高于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平；选项C错误，理想情况下，市场租金一般高于基础租金。参见教材P351。

本题考查的是辐射污染。放射性辐射污染是指排放出的放射性污染物造成的环境污染和人体危害。根据案例背景中给出的信息，基本不涉及放射性辐射污染。

《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》规定，下列房地产不得转让：
(1)达不到下列条件的房地产不得转让。
以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，①属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；②属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件；③按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并经登记取得权属证书。

企业会计的确认、计量和报告都应该以权责发生制为基础。

土地增值税以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据，土地增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及相关的经济利益。具体包括货币收入、实物收入和其他收入。

本题考查的是投资组合理论。系统性市场风险系数为1，预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同。

考点:净收益在前后两段变化规律不同的公式。该房地产的收益价格：V＝18／（1＋8%）＋19／（1＋8%）2＋23／（1＋8%）3＋25×[1－1／（1＋8%）35－3]／[8%×（1＋8%）3]＝278.15（万元），选项中最接近的值为选项A。

本题考查的是定值保险和不定值保险。财产保险是以所造成的损失承担赔偿责任。火灾保险一般采用不定值保险的形式。火灾险投保前对可能的损失，根本无法确定，所以投保不定值险。P319。

考点:保存估价资料。选项A错误，估价报告有效期应到估价服务的行为结束为止；选项E错误，估价报告的有效期，不宜超过一年。

本题考查的是用益物权。用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。

本题考查的是消费者购买决策过程。西方营销学者对消费者购买决策的一般过程作了深入研究，提出若干模式，采用较多的是五阶段模式，即引起需要、信息收集、方案评价、购买决策、购后行为。

从具体内容来看，普通股股东享有的权利包括：①参加股东大会；②参加表决；③股票转让权；④股息红利分配的要求权；⑤公司剩余财产的分配权；⑥对公司事务的质询权；⑦除上述权利以外，股东还享有公司章程规定的其他权利。

本题考查的是市场状况调整的方法。8000×（95/100）×（1＋0.3%）6＝7737.83元/m2。参见教材P195。

本题考查的是房地产估价的要素。房地产的估价中，土地、建筑物、土地与建筑物的综合体是三种基本存在形态，同时房地产估价中也可能含有房地产以外的、作为房地产的一种附属财产的价值。如家具、电器、货架、机器设备等的价值，甚至包含特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍、债权债务等的价值。

本题考查的是城乡规划控制线。城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。参见教材P78。

本题考查的是收益性物业经营状况的评估。有效毛租金收入=潜在毛租金收入-空置和租金损失+其他收入=120-120×8%+120×5%=116.4（万元），月净经营收入=有效毛收入-运营费用=116.4-30=86.4（万元）。参见教材P367。

本题考查的是注册房地产估价师执业监管。注册房地产估价师的义务，注册房地产估价师应当遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范的要求。

考点:基准地价、标定地价和房屋重置价格。基准地价是在土地利用总体规划确定的城镇可建设用地范围内，对平均开发利用条件下，不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、住宅、工业等用途分别评估，并由政府确定的，某一估价期日法定最高使用年期土地权利的区域平均价格。

[知识点] 城镇住房制度改革

在我国，城市土地属于国家所有，地方政府是其辖区范围内的唯一土地供给者，垄断了国有土地使用权出让市场。

被证收房屋的价值包含被征收房屋占用范围内土地使用权的价值，但不包含被征收房屋室内装饰装修的价值。其价值内涵具体是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在不被征收的情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。

本题考查的是营业税改征增值税。选项A错误，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额；选项C错误，小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额；选项D错误，其他个人出租其取得的不动产（不含住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。

本题考查的是房地产市场的参与者。专业顾问包括：建筑师、工程师、会计师、造价工程师或经济师、房地产估价师及房地产经纪人、律师。

销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。2011 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额为 1.58 亿元，营业成本为 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04 亿元，所得税税率为 25％。则

本题考查的是房地产区位状况的描述。房地产区位状况描述主要包括：位置描述、交通描述、外部配套设施描述、周围环境描述。选项E属于房地产实物状况描述。

本题考查的是住房置业担保机构管理制度。选项B错误，住房置业担保公司提供的住房置业担保，是个人住房贷款担保方式的一种补充；选项E错误，最大担保额度受担保公司实有资本总额限制。

本题考查的是住房租赁税收优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税。

考点:价格和价值。在市场经济中，价格是最普遍、应用最广泛的一种分配方式，总是在起着配给有限的供给量的作用。

本题考查的是制定租售方案。竞争导向的房地产定价方法有挑战定价法、领导定价法和随行就市定价法。