2022房地产估价师考试历年真题精选6章 第1章
关于建筑面积计算的说法，正确的有（ ）。
A.房屋内的门厅、客厅，均按一层计算面积
B.有柱或有围护结构的门廊，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算
C.房屋的天面、天面上的花园，按水平投影面积的一半计算
D.属永久性建筑的有柱车棚，按柱的外围水平投影面积计算
E.属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是房地产面积测算。选项C错误，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计算建设面积。参见教材P171。
房地产保险中，企业财产保险的保险期限一般为三年。保险期满后，经协商后可续保。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列房地产投资评价指标中，属于清偿能力指标的是（ ）。
A、现金回报率
B、投资回收期
C、资本金利润率
D、资产负债率
答案：D
解析：
考点:经济评价指标体系。房地产经济评价体系中，清偿能力指标包括借款偿还期、利息备付率、资产负债率、偿债备付率、流动比率和速动比率。
(2014真题) “实际投资额占全部开发投资总额的60%”按统计指标分类为（）。
A.比较相对指标
B.强度相对指标
C.结构相对指标
D.比例相对指标
答案：C
解析：
本题考查的是相对指标。结构相对指标又称比重指标，是指现象总体经过分组后由各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。
某市市中心因棚户区改造，需征收此片区域的住宅。现进行估价机构的选定及估价业务的开展。
房屋征收估价委托书由（ ）出具。
A.被征收人
B.估价机构
C.房屋征收部门
D.公安机关
答案：C
解析：
本题考查的是房屋征收估价工作流程。房地产估价机构选定后，房屋征收部门应当在10日内向估价机构出具房屋征收估价委托书，并与估价机构签订房屋征收估价委托合同。
下列权利中，不属于不动产用益物权的是（ ）。
A、土地承包经营权
B、建设用地使用权
C、房屋所有权
D、宅基地使用权
答案：C
解析：
本题考查的是不动产登记的类型。根据《物权法》，不动产用益物权包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。参见教材P157。
商品房在销售时，购房者应当按购房款2％～3％的比例缴交维修资金。 （ )
此题为判断题(对，错)。
某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。
A．923
B．1111
C．1353
D．1872
正确答案：C
中国目前有偿出让和转让土地价格的主要是建设用地使用权价格。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
2022房地产估价师考试历年真题精选6章 第2章
下列有关房地产估价的本质，表述正确的有（ ）。
A、房地产估价是评估房地产的价格而不是价值
B、房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价
C、房地产估价可以提供价值意见，也可以作价格保证
D、房地产估价会有误差但应将误差控制在合理的范围内
E、房地产估价既是一门科学又是一门艺术
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，房地产估价是评估房地产的价值而不是价格；选项C错误，房地产估价只提供价值意见，而不做价格保证。
某居住项目规划建筑面积为30000m2，含土地费用在内的开发成本为7500万元，开发费用为1650万元，销售税费为销售收入的5.5%，销售均价为5500元/m2，适用的土地增值税税率为30%，则该项目应缴纳的土地增值税为（ ）万元。（2014年真题）
A、1482.75
B、1755.00
C、1932.75
D、2205.00
答案：A
解析：
考点:营业收入、利润和税金。
张某于2010年5月购买了位于市中心的一套商品住房，分两期付款（间隔三个月），每期付一半，月利率为0.5%。张某购房后向银行申请了5年期抵押贷款。2014年1月张某由于资金需要再次以该房屋向同一银行申请贷款，委托某房地产估价机构进行再次贷款抵押估价，注册房地产估价师选用比较法作为估价方法之一，经市场调查发现该市商品住房价格自2010年以来处于稳定上涨状态。
关于本次抵押估价的说法，正确的是（ ）。
A.法定优先受偿款包括未偿还贷款余额，以及实现抵押权时涉及的税费
B.抵押净值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额
C.再次抵押价值＝（未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额）×抵押率
D.再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/抵押率
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，法定优先受偿款包括的是已抵押担保的债权数额而不是未偿还贷款余额，同时也不包含实现抵押权时涉及的税费；选项B错误，抵押净值＝未设定法定优先受偿权下的价值-已抵押担保的债权数额-实现抵押权时的税费；选项C错误，再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值-已抵押贷款余额/社会一般贷款成数-拖欠的建设工程价款-其他法定优先受偿款。
在评估一宗房地产的价格时，一般要求同时采用( )的方法。
A．一种或一种以上
B．两种或两种以上
C．三种或三种以上
D．四种或四种以上
正确答案：B
[答案] B
由于每种房地产估价方法都有其特定的适用对象和条件，同时运用可以相互验证、相互补充，所以在评估一宗房地产的价值时，一般要求同时采用两种以上(含两种)估价方法。
城市经济发展和人口增加带来房地产需求增加，从而引起房地产价格上涨，这种房地产价格上涨属于房地产自然增值。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保值增值。房地产拥有者对房地产进行投资改良导致的房地产价格上涨，不是房地产的自然增值；通货膨胀导致的房地产价格上涨，不是真正的房地产增值，而是房地产保值；外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
下列不属于宏观经济政策目标的是（ ）。
A．充分就业
B．经济增长
C．利率稳定
D．国际收支平衡
正确答案：C
宏观经济政策的目标包括充分就业、价格稳定、经济增长和国际收支平衡。
准备金经常保存在一个名为“有息银行存款”账目下，一些物业管理企业将准备金积累成一个基金，用于支付那些不是每个月都要支付的经营费用。( )
先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作( )。
A、 单元估算法
B、 单位指标估算法
C、 工程量近似匡算法
D、 概算指标估算法
2015年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区的，取得了一块建设用地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金。该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月。B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元。同时通过招标方式，选择了E监理单位。
B房地产开发公司为融通资金，准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金。B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后，委托C房地产经纪公司代理预售商品房。预售期间，B房地产开发公司与王某签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100m2，并约定售房价格为3000元/m2。
2017年1月，该住宅小区全部业主入住，并开展了物业管理。2017年2月，经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107m2。2017年5月，该住宅小区召开了首次业主大会，并重新选聘了D物业服务企业。
按照国家有关规定，该建设用地使用权可以采取的出让方式包括（ ）。
A.拍卖方式
B.招标方式
C.协议出让
D.挂牌出让
答案：A,B,D
解析：
本题考查的是建设用地使用权出让计划、方式和年限。商品房用地必须通过招、拍、挂方式。参见教材P29。
2022房地产估价师考试历年真题精选6章 第3章
公共建筑定额指标的计算方法包括（ ）。
A.住宅建筑净密度
B.住宅平均层数
C.千人指标
D.民用建筑综合指标
E.人口净密度
答案：C,D
解析：
本题考查的是公共建筑及其用地的规划布置。公共建筑定额指标的计算方法一般有千人指标和民用建筑综合指标。
资产负债表中应在资产方反映的项目是（ )。
A. 预收账款
B.应付账款
C.应收票据
D.预提费用
某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为( )m2。
A．700
B．600
C．500
D．200
正确答案：B
某注册房地产估价师出借注册证书，违法所得为2 万元，最高可被处以( )万元的罚款。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：C
解析：
注册房地产估价师有禁止行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告，责令其改正，没有违法所得的，处以1 万元以下罚款，有违法所得的，处以违法所得3 倍以下且不超过3万元的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
某市去年住宅的实际销售量为600万平方米，预测销售量为500万平方米，平滑指数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（ ）万平方米。
A.450
B.475
C.520
D.580
答案：D
解析：
本题考查的是市场趋势分析。本期预测值＝平滑指数×前期实际销售量＋（1－平滑指数）×前期预测值＝0.8×600＋（1－0.8）×500＝580。参见教材P116。
(2013真题) 职工与单位解除劳动关系并出国定居，可以提取住房公积金。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是住房公积金制度。出境定居的可以提取住房公积金。参见教材P10。
甲公司通过出让方式取得一宗建设用地使用权，规划用途为普通住宅，建筑控制高度为 30 米。该项目计划建设工期 2 年，项目可行性研究确定的投资额为 3 亿元。甲公司取得土地后立即开展了该项目的建筑设计工作，并于半年后开工，由于资金紧张，甲公司以该宗土地及在建工程向乙银行抵押融资，签订了期限为 2 年的借款合同，并共同办理了抵押登记。1 年后，该项目实际投资额占全部开发投资总额的 60％。随后，甲公司因拖欠工程款被债权人丙公司起诉，丙公司要求人民法院强制拍卖其土地及在建工程，以偿还到期债务。
关于本项目建筑设计的说法，正确的为（ ）。
A.地上建筑物仅能设计为多层建筑
B.地上建筑耐久年限为15～40 年
C.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应设置电梯
D.按建筑物控制高度设计的地上建筑物应采用钢筋混凝土结构
答案：B,C,D
解析：
公共建筑及综合性建筑按照建筑总高度划分，总高度超过 24m 的为高层（但不包括总高度 24m 的单层建筑）。A 项，本例中，建筑控制高度 30 米为高层建筑。B 项，普通的建筑物（如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等）的耐久年限为 15～40 年。C 项，一般来说，住宅建筑层数在 7 层及 7 层以上的，或最高住户入口层楼面距底层室内地面的高度在 16m 以上的，均应设置电梯。D 项，从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用钢筋混凝土结构形式，是目前我国建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。
运用长期趋势法估价的一般步骤有( )。
A、 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别
B、 整理搜集到的历史价格资料，画出时间序列图
C、 观察、分析时间序列，得出一定的模式
D、 以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格
E 对未来的价格进行分析和预测
下列情形中会导致房地产当前需求增加的有（ ）。
A．消费者的收入增加
B．作为替代品的房地产的价格上升
C．作为互补品的房地产的价格上升
D．消费者预期其未来的收入增加
E．消费者预期未来的房地产价格上升
2022房地产估价师考试历年真题精选6章 第4章
我国城市居住地区一般分为（ ）。
A.居住区
B.居住小区
C.居住组团
D.独立式组团
E.住宅组团
答案：A,B
解析：
本题考查的是居住区规划的任务和内容。我国城市居住地区一般分为居住区和居住小区两级。
一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人民防空委员会和建设部审批。 ( )
答案：错
解析：
须经过省、自治区人民政府和大军区人民防空委员会审查同意。
防水材料包括（ ）三大类。
A.防水卷材
B.防水涂料
C.防水物理材料
D.防水化学材料
E.建筑密封材料
答案：A,B,E
解析：
本题考查的是防水材料。防水材料包括防水卷材、防水涂料和建筑密封材料三大类。
房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。
城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )
此题为判断题(对，错)。
完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。
下列有关房地产估价文书的描述中，错误的是（ ）。
A、制定估价报告内部审核表可以保证审核标准的一致性、完整性和规范性
B、估价师在完成估价项目时，应尽可能的亲自进行实地查勘
C、估价中的主要不同意见有助于估价机构和估价师总结估价经验
D、估价报告交接单要载明签收日期、报告数量、交接人等
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价文书概述。选项B错误，估价师在完成任何估价项目时，都需要亲自到估价对象现场检查、观察估价对象的实物状况、区位状况、历史状况以及周边房地产市场状况并且进行记录，拍摄反映估价对象外观、内部状况及其周边环境及临路状况的影像资料，并将这些资料放入估价报告附件中，以便估价有据可查。估价对象实地查勘记录是否翔实直接影响估价对象的价值确定。
保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.21万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（ ）万元。
A、159.56
B、168.75
C、169.39
D、277.70
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。分两步求解：
（1）先根据未来四年的净收益求取不变的净收益
15.1/（1+9%）＋16.3/（1+9%）2＋15.5/（1+9%）3＋17.21/（1+9%）4＝A/9%×[1－1/（1+9%）4]
求得A＝15.97（万元）
（2）再求取35年净收益的现值，即房地产价格＝ A/9%×[1－1/（1+9%）35]＝168.75（万元）。
保险基本原则中，由损失补偿原则派生出的权益转让原则和分摊原则均不适用于人身保险。
答案：对
解析：
在重复保险的情况下，若发生保险事故，则由各保险人分摊保险标的所受的损失。如果保险金额总和超过保险价值的，各保险人承担的赔偿金额总和不得超过保险价值。
2022房地产估价师考试历年真题精选6章 第5章
某家庭欲买一套单价为2800元/m2、面积为120m2的住宅。银行为其提供了20年期的固定利率住房抵押贷款，贷款额度为房价的70%、利率为6%，按月，等额偿还。另外，从1995年到 2001年消费者价格指数依次为100、102.5、104.6、107.3、108.7、112.5、114.6，如果以此作为计算通货膨胀率的依据，并假定贷款期限内的年平均通货膨胀率等于1995年到2001年间的年平均通货膨胀率，基年为2001年年末。
问：(1)该家庭的月还款额为多少?
(2)若考虑通货膨胀的影响，银行所获月还款额的实际价值(相对于基年)是多少?
正确答案：
2013 月 6 月 20 日，某市人民政府根据城市规划实施旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上的房屋。李某在征收范围内拥有一套建筑面积为 100m^2 的住宅，其中， 10m2 自行改为商业用房，另还自行搭建了 5m^2 违章建筑。住宅抵押给银行尚有 500000 元贷款未还，同时，该套住宅已出租，租期 3 年，年租金为 30000 元。经测算，该区域类似住宅的市场价格为 10000 元/m^2。李某收到房屋征收估价报告后，对估价结果有异议。
征收李某房屋的补偿额应不低于（ ）万元。
A.50
B.59
C.100
D.109
答案：C
解析：
作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：①被征收房屋价值的补偿；②因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；③因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。本题中，征收李某房屋的补偿额=100×10000=100（万元）。
(2016真题) 下列属于股东自益权的是（）。
A.股息红利分配的请求权
B.出席股东大会的权利
C.表决权
D.查询公司经营状况的请求权
答案：A
解析：
本题考查的是股东权利的自益权和共益权。
自益权是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。
房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作的名义共同出具估价报告。（ ）
答案：对
解析：
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是（）。
A.单独深度价格修正率
B.累计深度价格修正率
C.平均深度价格修正率
D.加权深度价格修正率
答案：B
解析：
本题考查的是编制价格修正率表。选项A，单独深度价格修正率是递减的；选项B，累计深度价格修正率是递增的；选项C，平均深度价格修正率也是递减的；选项D，加权深度价格修正率，没有这个概念。
房地产估价原则是为了使不同的房地产估价师对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象的估价目的具有相似性。（ ）
此题为判断题(对，错)。
委托人不得竞买本身所委托的拍卖标的，但能委托他人代为竞买。（ ）
此题为判断题(对，错)。
以下不属于普通商品住宅开发商竞争者的是（ ）开发商。
A．经济适用房
B．自建住宅
C．高档别墅
D．联建住宅
正确答案：C
从市场方面来看，竞争者是那些满足相同市场需要或服务于同一目标市场的企业。例如，从产业观点来看，普通商品住宅开发商以其他同行业的公司为竞争者；但从市场观点来看，顾客需要的是“居住空间”，经济适用房、联建住宅、自建住宅也可以满足这种需要，因而开发这些居住空间的公司均可成为普通商品住宅开发商的竞争者。
某家庭购买一套面积为88㎡的商品住宅，单价9000 元/㎡，首付款为房价的30％，其余为银行提供的年利率6.48％、月还款额递增比例为0.5％、期限为20 年的个人住房抵押贷款，则该家庭第10 年第1 个月的还款额是（ ）元。
A．4172.28
B．4193.14
C．7072.32
D．12180.43
答案：A
解析：
由题意，该家庭的还款额P＝9000×88×（1－30％）＝554400（元）；月利率
该家庭第10 年第1 个月的还款额为：
2022房地产估价师考试历年真题精选6章 第6章
会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算的一般原则中的（ ）。
A．权责发生制原则
B．收付实现制原则
C．配比原则
D．划分收益性支出和资本性支出原则
吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。
正确答案：
（2）建筑物物质折旧额计算：
1）门窗等损坏的修复费用=3万元；
2）装修的折旧费=82.5×1/5×4=66万元；
3）其他设备的折旧费=250×1/15×9=150万元。
4）长寿命项目的折旧费=(1300×0.9－3－82.5－250)×1/40×10=208.63万元
利息备付率通常按（ ）计算。
A.月
B.日
C.季
D.年
答案：D
解析：
本题考查的是利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。
下列各项中，可以设定抵押的是（）。
A、建设用地使用权
B、土地所有权
C、学校的教学楼
D、依法被监管的财产
答案：A
解析：
本题考查的是房地产抵押的条件。《物权法》规定，债务人或者第三人有权处分可以抵押的财产有：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将上列财产一并抵押。
有一个大型购物中心，总建筑面积50000m2。现有一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划。该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心；当地有关部门发布的当地房地产资本化率如表4-5所示。
如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是( )。
A、 4%～5%
B、 5%～6%
C、 6%～7%
D、 7%～8%
间接融资的优点在于（ ）。
A．筹资上可以积少成多
B．安全性比直接融资高
C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平
E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束。
甲公司开发建设一住宅小区，计划投资2000万元人民币。建设期间由于资金困难拟将在建工程转让给乙公司，此时甲公司已实际投资600万元人民币。甲公司委托评估机构评估其价值。
问题：
1．转让该项在建工程应具备哪些主要证件？
2．简述评估技术路线。
正确答案：
(1) 国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、已投入资金的证明等。
(2) 用假设开发法。
①估算该工程完工后的价值。
②采用现金流量折现法将未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用及未来的楼价贴现到估价时点。
③未来的楼价的折现值扣除未完工部分的建筑费、专业费、管理费、销售税费、销售费用的折现值，再减去开发商购置待开发房地产应负担的税费，求得待估房地产的价值。
[试题分析]
此题为在建工程的转让。在建工程转让须具备各种必要的证件，对在建工程主要用假设开发法进行估价。
房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。（ ）
此题为判断题(对，错)。
