22年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第1章
(2017年真题) 对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（）
答案：错
解析：
本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素。
房地产估价人员应遵守的职业道德主要有（ ）等方面。
A．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
B．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他利害关系人的估价业务
C．如果感到自己的专业能力有限而难以对某一房地产进行估价时，不应接受该项估价委托、
D．应妥善保管委托人的文件资料、除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
E．应接受继期教育，并在合理的执业范围内执业
正确答案：ABCD
除了选项A、B、C、D外，房地产估价人员应遵守的职业道德还有：
①应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名日收取额外费用，也不得恶意压低收费进行不正当竞争；②不得将资格证书(包括注册证书)借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。
人防工程的地下室面积（ ）建筑。
A.属不应分摊的共有
B.属应分摊的共有
C.不属共有
D.属物业公司所有的
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：作为人防工程的地下室、避难室（层）。
下列估价工作中，宜首先进行的是（ ）。
A．制订估价作业方案
B．实地查勘估价对象
C．确定估价结果
D．撰写估价报告
答案：A
解析：
估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。
因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。对给购房人造成损失应当有合理的界定，应只包含直接损失，不应含精神损失等间接性损失。参见教材P110。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第2章
某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。
A.1945
B.2000
C.2695
D.2750
答案：C
解析：
本题考查的是最高最佳利用原则。拆除重建前提下，房地产价值=（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695万元。2695万元>2000万元，应该拆除重建。参见教材P170。
征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。征收房产税时，自用的地下建筑属于工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%～30%）]×1.2%。
房地产评估应按照国家规定的技术标准和评估程序，以（ ）为基础。
A．当地市场现时成交价
B．基准地价
C．标定地价
D．实际建造成本
E．各类房屋重置价
正确答案：BCE
《城市房地产管理法》规定“家实行房地产价格评估制度。房地产评估时，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价，标定地价、各类房屋价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”
估价人员在估价时应搜集的资料有（ ）。
A．对房地产价格有普遍影响的资料
B．对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料
C．相关实例资料
D．各种相关的修正率表
E．反映估价对象状况的资料
正确答案：ABCE
估价人员平常就应留意搜集估价所需要的有关资料，在估价时更应如此。估价所需要的资料主要包括四个方面：①对房地产价格有普遍影响的资料；②对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料；③相关实例资料，即类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；④反映估价对象状况的资料。
电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统的绘图通常用大样图来表示。（）
答案：错
解析：
本题考查的是建筑识图基础。电气施工图主要有系统图和接线原理图，各系统一般根据建筑物的建造标准按各个系统单独成图或按强电、弱电等归类绘图，通常用平面图配合大样图来表示。参见教材P79。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第3章
2008年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2011年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2011年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。
甲公司2009年末应收账款余额为300万元，2010年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2011年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。
胡某获得的超额利润为（ ）万元。
A、20
B、70
C、72
D、102
答案：B
解析：
本题考查的是工资、利息、地租和利润。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。胡某获得的超额利润＝（240-170）＝70（万元）。
一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的种类。一般财产保险，尤其是火灾保险，都采用不定值保险的形式。
建筑材料的质量与其在自然状态下的体积之比称为建筑材料的（ ）。
A.密度
B.表观密度
C.密实度
D.孔隙率
答案：B
解析：
本题考查的是建筑材料的性质。材料的表观密度是指材料在自然状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在自然状态下的体积之比。
某房地产项目建设期2年，第一年计划投资额2000万元，第二年计划投资额3000万元，年度价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费是( )万元。
A.150.00
B.250.00
C.400.00
D.271.18
答案：D
解析：
涨价预备费＝2000[(1+5％)0.5-1]+3000[(1+5％)1.5-1]＝43.39+227.79=271.18万元。
某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（ ） 页元/只。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
正确答案：B
B租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180—150)×3%=15+0.9=15.9(万元/月)。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第4章
代理人超越代理权，被代理人知道后未作任何表示，由此引起的民事责任被代理人也应承担。
答案：错
解析：
没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。
随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于（ ）。
A．商业银行
B．储蓄机构
C．私人投资者
D．机构投资者
购买者对其购买活动的满意感(s)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。（ ）
正确答案：×
购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意，若E<P，则消费者会非常满意。
基准地价是城市中均质区域内的土地( )。
A．最低价格
B．最高价格
C．平均价格
D．成交价格
正确答案：C
[答案] C
根据国家质量监督检验检疫总局2001年11月12日发布的《中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程》(GB/T 18508—2001)，基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。
下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（ ）
A、房地产价值分配业务
B、房地产价值减损评估业务
C、房地产投资价值评估
D、相关经济损失评估业务
答案：C
解析：
本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第5章
某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率 12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还( )元。
A．7264.891
B．12414.37
C．78661.36
D．52668.86
正确答案：C
在市场定位的差别化分析中，通常将行业分为批量行业、僵滞行业、分块行业和专业化行业。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（ ）。
A、17.13%
B、18.30%
C、18.61%
D、21.47%
答案：B
解析：
本题考查的是开发利润。开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝32.2万元。成本利润率＝开发利润／（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝32.2／(600＋900＋50＋60＋150)＝18.3%。参见教材P298。
房地产价格是客观存在的，是不以个人意志为转移的，因此，房地产估价实际上是房地产专业估价人员对房地产市场价格形成进行市场模拟的过程，所要揭示的是房地产的理论价格。 ( )
正确答案：×
[答案] ×
就成交价格、市场价格与理论价格相对而言，房地产估价所评估的是房地产的市场价格。
接受估价委托后，受托估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务，并应明确合适的估价人员负责该估价项目。（ ）
答案：错
解析：
签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。
22年房地产估价师模拟冲刺试题集6章 第6章
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应符合下列条件（ ）。
A、按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金
B、取得土地使用权证书
C、转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
D、按照出让合同约定进行投资开发，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件
E、按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的20%以上
答案：A,B,C,D
解析：
考点:合法原则。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。
企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。
一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（ ）。
A、专利权
B、专有技术
C、商标权
D、房地产
答案：D
解析：
本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。
根据《资产评估师》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限自估价报告出具之日起计算，应不少于（ ）年。
A、5
B、10
C、15
D、20
答案：C
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算，根据《资产评估师》和《房地产估价规范》，估价资料的保存期限不少于15年。参见教材P424。
在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产空间市场与资产市场。在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。
