22年房地产估价师考试真题及答案7章 第1章
请根据以下内容回答 10～15 题
（二）某房地产开发公司以1200万元人民币取得了1hm2综合用地50年的土地使用权。该地块地上容积率为6.0，建筑覆盖率为50%，可建一幢16层商住综合楼和一幢5层办公楼。商住综合楼第1～4层为建筑面积相同的商业用房，第5～16层为建筑面积相同的住宅。办公楼建筑面积5000m，各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定措施改善条件方适用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为1800元/m2，土地开发和房屋建设的日常成本利润率均为30%，某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行自建，成交价格为300万元。在建办公楼时，该咨询公司经抵押方式向当地某商业银行贷款200万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险，要求该公司对所抵押的在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估，并据此与某财产保险公司签订了保险合同。
第 10 题 对该宗土地进行城市用地适用性评价，凌宗士地属于（ ）类建设用地。
A．一
B．二
C．三
D．四
正确答案：B
二类用地：即基本上可以修建的用地。这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。
(2017真题) 失信被执行人可以购买普通住房。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产广告。惩戒措施分为八大类，其中第六类是对失信被执行人高消费及其他消费行为的限制措施，包括限制购买不动产。
某房地产开发项目销售收入为65000 万元人民币，扣除项目金额为35000 万元，则应缴纳土地增值税( )万元。
A.9000
B.10250
C.12000
D.15000
答案：B
解析：
(1)计算土地增值额。土地增值额=65000 万元－35000 万元＝30000 万元。(2)计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000＝85.71%，50％＜85.71%≤100%。(3)选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的，应纳税额=土地增值额×40％－扣除项目×5％=30000×40％－35000×5％=10250(万元)。
在房地产开发项目投资估算中，下列属于房屋开发费的是（ ）。
A、土地费用
B、前期工程费
C、勘察设计费
D、基础设施建设费
答案：D
解析：
考点:房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。
某房地产住宅项目，中途变更设计，买受人选择解除合同，则开发企业应予支付的价款有（ ）。
A.全部房价款
B.自买受人付款之日起的利息
C.违约金
D.差旅交通补偿
E.精神损失
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是商品房买卖合同。买受人解除合同的，应当书面通知房地产开发企业。房地产开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计付利息；同时，以全部房价款为基数，按照合同中约定比例向买受人支付违约金。考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
答案：对
解析：
楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
大多数估价是对将来的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或者估价作业期内的某个日期为估价时点。（ ）
此题为判断题(对，错)。
22年房地产估价师考试真题及答案7章 第2章
某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为( )万元。
A．16
B．18
C．20
D．22
正确答案：B
[答案] B 根据公式：有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入，代入数值求得。
建设工程发生质量事故，有关单位应当在24小时内向当地建设行政主管部门和其他有关部门报告。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市居住区的规模通常以（ ）作为主要标志。
A．居住人口规模
B．居住户数规模
C．用地规模
D．建筑规模
下列属于股东自益权的是( )。
A.股息红利分配的请求权
B.出席股东大会的权力
C.表决权
D.查询公司经营状况的请求权
答案：A
解析：
自益权——是指股东仅为自己的利益而行使的权利，如股票过户的权利，股息红利分配的请求权等。
关于房地产互补品的说法，正确的是（ ）。
A.商业用房与工业用房是互补品
B.新建商品房与存量房是互补品
C.经济适用住房与普通商品住房是互补品
D.郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品
答案：D
解析：
本题考查的是房地产需求。某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路收费时，对其需求就会增加。因此，收费降低，房价会涨；收费提高，房价会降。
下列资料中一般应放入估价报告附件的有（ ）。
A．估价委托书
B．估价委托合同
C．估价对象权属证明
D．估价报告内部审核表
E．估价师注册证书复印件
下列权利中，属于用益物权的是（ ）。
A．抵押权
B．质权
C．地役权
D．留置权
答案：C
解析：
用益物权是指权利人对他人所有的不动产或动产依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权（国有土地使用权）、宅基地使用权（居住用途的集体土地使用权）、地役权等。
22年房地产估价师考试真题及答案7章 第3章
指导性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是控制性详细规划。规定性指标是一旦确定下来，就必须严格遵照的指标。
在影响房地产价格的各因素中，如果某影响因素最初对某房地产价格的影响是正向的，但随着该影响因素的变化，其对该房地产价格的影响可能出现相反的情况。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的：有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格；有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格
违反《资产评估法》规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由（）责令停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。
A、当地人民政府
B、工商行政管理部门
C、住房和城乡建设主管部门
D、房地产评估行业协会
答案：B
解析：
本题考查的是《资产评估法》关于评估专业人员的规定。违反《资产评估法》规定，未经工商登记以评估机构名义从事评估业务的，由工商行政管理部门责令停止违法活动；有违法所得的，没收违法所得，并处违法所得一倍以上五倍以下罚款。
国民生产总值(GNP)是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内国内生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
答案：错
解析：
国民生产总值——是指一个国家以当年价格(或不变价格)计算的一年内所生产的全部最终产品和劳务的市场价值总和。
在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借款及偿还计划的基本报表是（ ）。
A、项目投资现金流量表
B、资本金现金流量表
C、投资各方现金流量表
D、财务计划现金流量表
答案：D
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。表参见教材P270。
房地产所有权划分中，共有所有权的种类包括（ ）。
A、按份共有
B、按权共有
C、共同共有
D、共享共有
E、共用共有
答案：A,C
解析：
考点:房地产权益的含义。共有又有按份共有和共同共有。
某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应该注意的内容包括（ ）。
A、应采用客观成本而不是实际成本
B、应该采用实际成本而不是客观成本
C、应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整
D、应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整
E、应结合估价委托人的要求，对成本法的测算结果进行调整
答案：A,C,D
解析：
本题考查的是成本法估价需要具备的条件。采用成本法估价时应采用客观成本而不是实际成本；应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析调整；应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。选项E违背了估价师独立性的原则。
22年房地产估价师考试真题及答案7章 第4章
下列免收不动产登记费的是（ ）。
A.申请与房屋配套的车库、车位、储藏室等登记，不单独核发不动产权属证书的
B.因行政区划调整导致不动产坐落的街道、门牌号或房屋名称变更而申请变更登记的
C.申请不动产更正登记、异议登记
D.小微企业申请不动产登记的
E.农村集体经济组织成员以家庭承包或其他方式承包取得农用地的土地承包经营权申请登记
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是收费优惠减免。申请不动产更正登记、异议登记减半收费，且不收取第一本工本费。参见教材P163。
固定资产投资按照工作内容和实现方式分类，可以分为（ ）投资。
A．建筑安装工程
B．新建和扩建
C．设备与工器具购置
D．迁建和恢复
E．其他费用
零售商业物业的基础租金与该物业承租人的经营业绩有关。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
存量房买卖合同应载明的内容有( )。
A.房屋交付的时间
B.成交价格和支付方式
C.双方当事人的姓名或者名称、住所
D.建设工程规划许可证号
E.房地产权属证书的名称和编号
答案：A,B,C,E
解析：
房地产转让时，应当签订书面转让合同。合同的内容由当事人协商拟定，一般应包括：
(1)双方当事人的姓名或者名称、住所；
(2)房地产权属证书的名称和编号；
(3)房地产坐落位置、面积、四至界限；
(4)土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限；
(5)房地产的用途或使用性质；
(6)成交价格及支付方式；
(7)房地产交付使用的时间；
(8)违约责任；
(9)双方约定的其他事项。
为评估某商品住宅2007年8月15日的正常市场价格，在该住宅附近调査选取了 A、 B、C三宗类似住宅的交易实例作为可比实例，有关资料如下：
(1)可比实例的成交价格及成交日期，见表2—25。
(2)交易情况的分析判断结果，见表2—26，表中交易情况的分析判断是以正常市场价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常市场价格的幅度，负值表示低于其正常市场价格的幅度。
(3)该类住宅2007年2月至8月的价格指数，见表1—11。表中的价格指数为定基价格指数。
(4)房地产状况的比较判断结果，见表2—28。
(6)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则：
估价对象的正常市场价格（单价）=(4 097. 56 + 4 416. 79 + 4 203. 83)元/m2+3
=4239.39元/m2
物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。
A.零售商的财务能力
B.零售商需要的服务
C.零售商业物业的组合与位置分配
D.零售商的声誉
答案：D
解析：
本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。参见教材P358。
计算动态投资回收期时，应以计算周期为单位。后应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。（ ）
答案：对
解析：
考点:动态投资回收期。根据动态投资回收期计算公式，得出的是以计算周期为单位的动态投资回收期，应该再把它换算成以年为单位的动态投资回收期，其中的小数部分也可以折算成月数。
22年房地产估价师考试真题及答案7章 第5章
下列证券品种中，属于货币证券的是 ( )。
A.股票
B.支票
C.债券
D.投资基金
答案：B
解析：
货币证券——是指可与货币相互转化的有价证券，如汇票、支票等。
资本证券——是表明投资的事实，表明投资者的权力和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。
农村和城市郊区的土地，属于集体所有。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产状况调整的含义。进行房地产状况调整，是把可比实例在自身状况下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。
房地产转让当事人申报的成交价格明显低于正常市场价格的，应以（ ）作为缴纳税费的依据。
A.重置价格
B.实际价格
C.评估价格
D.挂牌价格
答案：C
解析：
本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是因为( )。
A.掌握的有关信息不同
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.委托人不同
运用直线法趋势法估价，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。（ ）
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税-正税范围。土地增值税的征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。转让房地产是指转让国有土地使用权、地上建筑物和其他附着物产权的行为。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。参见教材P212。
22年房地产估价师考试真题及答案7章 第6章
无租约限制价值=出租人权益价值+承租人权益价值。（ ）
答案：对
解析：
考点:完全产权价值、无租约限制价值、出租人权益价值和承租人权益价值。无租约限制价值就是完整的产权价值，由出租人和承租人分享。
2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ）元。
A．80
B．160
C．200
D．240
非经济特区A市B房地产开发公司2005年3月1日，在A市城市规划区内取得一建设用地使用权，开始开发建设顺丰住宅小区，项目建设工期为23个月。B房地产开发公司通过招标，委托C建筑公司承担工程建设任务，该项目建筑合同价为3600万元。2005年8月，B房地产开发公司取得了《商品房预售许可证》。2005年9月，A市居民刘某与B房地产开发公司签订了《商品房预售合同》，合同载明了程某所购住房的价格为2400元/m2，约定面积为100m2。2006年11月1日，该房屋竣工验收合格。B房地产开发公司于2007年1月1日，将刘某所购商品住房交付其使用。刘某拿到《房屋所有权证》时，发现载明的面积为104m2，2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象，随即向顺丰住宅小区物业管理公司进行了反映。
据此背景，回答以下问题：
2007年3月，刘某又发现屋面有渗漏现象。按照规定，此问题履行保修责任的单位有( )。
A、 B房地产开发公司
B、 C建筑公司
C、 顺丰住宅小区物业管理公司
D、 刘某
答案：A,B
解析：
[知识点] 《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度 [知识点] 建设工程质量保修办法
某企业获得一笔16万元的贷款，偿还期为8年，按年利率12%计复利，有5种还款方式：
(1)每年年末只偿还所欠利息，第八年年末一次还清本金；(2)在第八年年末一次还清本息，(3)在8年中每年年末等额偿还；(4)每年年末等额还本金，并付清当年的全部利息；(5)每年年末等额偿还本金，利息在第八年年末总付。试计算多种形式所付出的总金额。
正确答案：
(1)本金不变，所以每年偿还的利息为：160000×12%=19200(元)
8年共偿还金额为：160000+8×19200＝313600(元)
(2)第八年年末一次偿还本息：
F=160000×(1+12%)
8=160000×2.476=396160(元)
8年共偿还金额为：8×32208=257664(元)
(4)每年等额偿还本金额：160000÷8=20000(元)
由于每年本金减少20000元，故每年利息减少20000×12%=2400(元)
第一年年末应偿还的利息为：160000×12%=19200(元)
第二年年末应偿还的利息为：19200-2400＝16800(元)
以此类推，第八年年末应偿还利息为：
19200-2400×7=2400(元)
故8年共偿还利息额为：
19200+16800+…+2400=86400(元)
所以8年共偿还金额为：
20000×8+86400=246400(元)
某房地产重新购建成本中，建安工程费为4000万元，专业费用为建安工程费的10%，管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新购建成本的4%，投资利息为240万，房地产开发成本利润率为20%，销售税费为重新购建成本的6%，该房地产的重置价值为（ ）万元。
A、6280
B、6365.92
C、6419.73
D、6817.14
答案：C
解析：
本题考查的是建筑重新购建成本的求取方法。V=4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240+V×6% +[4000（1+10%）（1+3%）+V×4%+240]×20%。V=6419.73（万元）
一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告》，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。
答案：
解析：
技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格*已使用年限修正系数*土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格*[1 -1/(1+y)28.5]/[1-1/(1+y)40]*土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。
某开发企业某季度的销售收入为1000万元，其开发项目位于地级市。当期的期间费用为30万元，增值税税金及附加为55万元，土地增值税预征为20万元，则当期预征的企业所得税为（ ）万元。
A.8.75
B.11.25
C.13.25
D.15.75
答案：B
解析：
本题考查的是营业收入、利润和税金。第一步：算出本季度毛利额。项目位于地级市，则毛利率为15%。毛利额＝1000×15%＝150（万元）；第二步：算出当期应纳税所得额，应纳税所得额＝当期毛利额－期间费用－增值税税金及附加－土地增值税预征＝150－30－55－20＝45（万元）；第三步：算出预征的企业所得税额，预征所得税额＝45×25%＝11.25（万元）。
22年房地产估价师考试真题及答案7章 第7章
《城市房地产开发经营管理条例》规定，设立房地产开发企业有（ ）名以上持有资格证书的专职会计人员。
A、1
B、2
C、3
D、4
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发企业的设立条件。《城市房地产开发经营管理条例》对房地产开发企业设立管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。
(2015年真题) 风险型决策的具体方法有（）。
A.决策树法
B.最大可能法
C.期望值法
D.最小最大后悔值法
E.蒙特卡洛模拟法
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是决策的方法。风险型决策的方法具体包括最大可能法、期望值法和决策树法。
从房地产市场自然周期和投资周期之间的关系来看，投资周期超前于市场自然周期变化的情况出现在( )。
A、 第一阶段
B、 第二阶段初期
C、 第二阶段末期
D、 第三阶段
E 第四阶段
个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。
根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供（ ）
A.《住宅质量保证书》和《住宅验收说明书》
B.《住宅使用说明书》和《住宅保修说明书》
C.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
D.《住宅保修保证书》和《住宅使用说明书》
答案：C
解析：
本题考查的是商品房交付使用。根据《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
下列文书中，不属于要约邀请的是（ ）。
A.拍卖公告
B.中标通知书
C.招股说明
D.寄送的价目表
答案：B
解析：
本题考查的是合同的订立。下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。
信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险的种类。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。
