房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第1节
关于贷款担保说法错误的是（ ）。
A．是为提高贷款偿还的可能性，降低银行资金损失的风险，由借款人或第三人对贷款本息的偿还提供的一种保证
B．贷款的担保人能取代借款人的信用状况
C．贷款的担保并不一定能确保贷款得以足额偿还
D．贷款有保证、抵押、质押三种形式
正确答案：B
贷款的担保人不能取代借款人的信用状况。
下列房地产估价活动中，符合职业道德的行为有（ ）。
A.某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估
B.某估价机构在承接估价业务时，涉及特殊构筑物估价，主动聘请有关专家提供专业帮助
C.房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密.当事人商业机密
D.估价委托人对估价结果提出了明确要求，某估价机构按其要求完成了估价
E.某估价师临时接到出差任务，实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告
答案：B,C
解析：
本题考查的是房地产估价职业道德。选项A，因为存在利益相关关系，应该回避；选项D，估价师不得迎合委托人的估价结果要求；选项E，不得允许他人使用自己的名义。
某房地产未来第一年的有效毛收入为10万元，运营费用为2.5万元，有效毛收入乘数为10，该房地产的资本化率为7.5%。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是直接资本化法。估价对象价值V＝10×10＝100万元，第一年净收益NOI＝10－2.5＝7.5万元，V＝NOI/R，R＝7.5/100＝7.5%。P267。
下列有关财务评价的主要技术经济指标的基本概念及理解，表述不正确的一项是( )。
A．财务内部收益率(简写为FIRR)是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率
B．财务净现值(简写为FNPV)是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。它是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率小将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和
C．动态投资回收期是指项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标
D．开发商成本收益率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年经营收入与总开发成本之比
正确答案：D
[答案] D 应为年净经营收入与总开发成本之比。
在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（ ）列出质量缺陷清单。
A．开发商
B．承包商
C．监理工程师
D．使用单位
关于违约和违约责任，下列说法有误的是（ ）。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限到来 之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
某商品住宅开发项目，征收土地面积5000m2，其中建设用地面积4500m2,代征地面积500m2,规划建筑面积为15000m2。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）于2008年10月18日以出让方式取得该项目用地，支付了地价款和3%的契税，取得了国有土地使用证。至2009年10月18日，该项目已投入70%的建设资金，完成了主体结构，预计1年后可全部竣工。甲公司拟以该在建工程申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其于2009年10月18日的抵押价值。经调査，目前该区域同类商品住宅的平均售价为6650元/m2,且按每月1%递增，平均投资利润率为8%，贷款年利率为7.47%，折现率为10%。
下列关于在建工程抵押的表述中，正确的是（ ）。
A.在建工程只有当已投入的建设资金超过总投资的35%时才可以设定抵押
B.在建工程只有当主体工程结构封顶时才可以设定抵押
C.在建工程抵押权实现时，设定抵押权后新增建设的部分不能处置
D.在建工程抵押权实现时，优先受偿顺序为购房款、建筑工程款、银行债权
已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为（ ）。
A．13.0%
B．43.3%
C．33.3%
D．23.3%
正确答案：B
650÷1500×100%=43.3%
关于相同条件下同一估价对象的市场价值和现状价值的说法，正确的有（ ）。
A、在合法利用下，现状价值不高于市场价值
B、在合法利用下，（市场价值一现状价值）≥将现状利用改变为最佳利用的必要支出及应得利润
C、在现状利用为最高最佳利用下，现状价值等于市场价值
D、在不是合法利用下，现状价值不低于市场价值
E、同一估价目的、价值类型下，不能同时评估市场价值和现状价值
答案：A,B,C
解析：
考点:市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。在合法利用下，现状价值低于或等于市场价值。而如果现状利用为最高最佳利用，则现状价值就等于市场价值。在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值。在合法利用下，必然有（市场价值一现状价值）≥将现状利用改变为最高最佳利用的必要支出及应得利润。否则，现状利用就是最高最佳利用，现状价值就是市场价值。选项D，在不是合法利用下，现状价值有可能高于市场价值；选项E，在现状利用就是最高最佳利用时，现状价值就是市场价值。
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第2节
以下适宜公开招标的工程项目有( )。
A．建设周期长的工程项目
B．技术复杂的工程项目
C．工程性质特殊的工程项目
D．专业要求强的工程项目
E．工期紧迫的工程项目
正确答案：AB
[答案] AB C、D两项适用于邀请招标方式。
新建商品住房的电梯维修费用，应当从住宅专项维修资金中列支。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。参见教材P229。
城市总体规划和建制镇总体规划的近期建设规划期限分别为8年和3～5年。（ ）
此题为判断题(对，错)。
如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是替代原则。如果同一个市场上有两个以上价格相同的相似商品同时存在时，则理性的买者会购买效用最大的。
下列关于零售商业物业租金的表述中，错误的是（ ）。
A．设置百分比租金的目的是让业主分享部分经营成果，激励其更好地管理物业
B．知名度大的主要租户，往往缴纳的单位面积租金较低，且租金调整的时间间隔较长
C．百分比租金的基数通常是年总营业额，或年总营业额中超出某一基础营业额之外的
D．营业额高但毛利水平较低的租户，其百分比租金的百分比设置往往较高
某宗出租的房地产，建筑面积为40000㎡，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70％。根据市场调查得知2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/ ㎡，年平均空置率为20％，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8％，该房地产现时土地单价为2100元／㎡，土地报酬率为8％，建筑物报酬率为10％，请计算该房地产在2010年10月1日的价值（8分）
正确答案：
解：
1）总有效毛收人A＝40000×0.7×（1-20％） ×40×12=1075.2（万元）
2）总运营费用C=30×12+1075.2×8%≈446.02（万元）
3）年净收益a＝A-C=1075.2-446.02=629.18（万元），
或a=4×0.7×（1-20%）×40×12×（1-8%）-30×12＝629.18（万元）；
4）土地总价L=40000/4×2100=2100（万元）；
5）年土地净收益aL=2100×8%/[1-1/（1+8%）40-5]=180.19（万元）；
6）年建筑物净收益aB=a-aL=629.18-180.19=448.99（万元）；
7）建筑物总价B=448.99/10%×[1-1/（1+10%）40-5]=4330.13（万元）
8）房地产价值V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）
下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是（ ）。
A．时间风险
B．比较风险
C．持有期风险
D．通货膨胀风险
答案：D
解析：
通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于通货膨胀风险直接降低投资的实际收益率，房地产投资者非常重视此风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低该风险对实际收益率影响的程度。
当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。
A.50%
B.60%
C.80%
D.90％
答案：B
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。凡综合风险度超过60％的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
2012年，王某出租住房免征（ ）。
A.营业税
B.个人所得税
C.房产税
D.城镇土地使用税
答案：D
解析：
本题考查的是有关房地产税收的优惠政策。2008年3月1日起，对个人出租住房取得的所得税按10%的税率征收个人所得税；对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第3节
如果名义利率相同，计息周期不同，则未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。（ ）
答案：对
解析：
名义利率相同，计息周期不同，则每个计息周期的利率不同，所以未来某个时点上两笔等额资金的现值就不相等。
某房地产开发公司与另一企业签订了土地使用权转让合同，土地总价款3000万元，房地产开发公司向企业先支付了700万元定金。此后由于该地区投资环境改善，该企业未履行土地使用权转让合同，则该企业应向房地产开发公司返还1400万元。
答案：错
解析：
应返还3000×20％×2+(700-3000×20％)＝1300万元。
在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，是由 ( )引起的。
A．特质性
B．有用性
C．稀缺性
D．有效需求
E．应急性
正确答案：BCD
[答案] BCD
房地价格是由房地产的有用性、稀缺性和有效需求三者综合产生的。在现实中，不同的房地产的价格之所以有高低，同一宗房地产的价格之所以有变动，归总起来也是由这三者的程度不同及其变化所引起的。
关于房地产权益融资的说法，正确的有（）。
A.资金融入方需要还本付息
B.在私人市场和公开市场上，均可以进行权益融资
C.权益融资的资金供给方与房地产开发企业共同承担投资风险
D.存款性金融机构一般不参与房地产权益融资
E.权益融资主要来源于个人投资者
答案：B,C,D
解析：
本题考查的是房地产权益投资。A资金融入方无须支付利息，可用项目投资所获得的可分配利润分配股息。E权益融资主要来源于机构投资者。
(2016真题) 下列费用中，属于征收耕地的补偿费用的有（ ）。
A.征地管理费
B.青苗补偿费
C.安置补助费
D.地上附着物补偿费
E.被征收农民的社会保障费用
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是征收集体土地补偿的范围和标准。根据《土地管理法》的规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。《物权法》还规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。
甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》，诉讼时效期间从( )时起计算。
A、 合同签订
B、 合同生效
C、 权利被侵害
D、 乙知道或者应当知道权利被侵害
答案：D
解析：
《民法通则》规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过20年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。
下列选项中不能用数量表现而只能用文字、符号或代码表示的有（ ）。
A.性别
B.文化程度
C.工种
D.年龄
E.工人工资
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是统计的基本概念。选项DE可以用数量表现。
从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（ ）。
A.可转换性
B.可区分性
C.可营利性
D.可实现性
E.可衡量性
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是市场细分。细分市场的四大特性包括可衡量性；可实现性；可营利性；可区分性。参见教材P121。
某在建工程现拟拍卖，已知该在建工程是半年前通过一次性付款取得土地的，目前已经完成地上一层结构部分。半年后开始预售，1年后可竣工,销售期为1年，销售收入在销售期内均匀实现，则采用成本法评估该在建工程价值中计算土地取得费用的投资利息的计息期和采用假设开发法评估该在建工程价值中对开发完成后的价值进行折现时的折现期分别为（ ）。
A．0.5和1年
B．0.5年和1.5年
C．0.5年和2年
D．1年和1.5年
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第4节
年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。
A．1060
B．1060.9
C．1061.36
D．1061.68
正确答案：D
下列属于《住宅使用说明书》包括内容的有（ ）
A.勘察单位
B.结构类型
C.装修.装饰注意事项
D.设计单位
E.配电负荷
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是商品房交付使用。《住宅使用说明书》一般应当包含以下内容：开发单位、设计单位、施工单位，委托监理的应注明监理单位；结构类型；装修、装饰注意事项；上水、下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项；门、窗类型，使用注意事项；配电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明；其他需说明的问题。
住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中（）。
A.区位因素
B.社会因素
C.实物因素
D.权益因素
答案：C
解析：
本题考查的是房地产实物因素。平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一。空间布局是通过墙体分隔形成的，墙体属于房地产实物因素。
对于非出租的房产，其房产税的计税依据为房产原值，税率为1.2%。（）
答案：错
解析：
本题考查的是房产税。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10%～30%后的余值为计税依据。
吸纳周期在数值上等于吸纳量的倒数。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
关于评标委员会组成的说法中，正确的是（ ）。
A、评标委员会通常由政府有关部门代表和有关技术、经济等方面的专家组成
B、评标委员会成员为五人以上单数
C、评标委员会成员中经济、技术专家不得少于成员总数的1/3
D、评标委员会的专家成员应从市级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定
答案：B
解析：
考点:招标方式和招标机构。评标委员会通常由招标人代表和有关技术、经济等方面专家组成，成员为5人以上单数，其中经济、技术专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会的专家成员应从省级以上人民政府有关部门提供的专家名册或者招标代理机构专家库内的相关专家名单中确定。
在国际上银行一般要求流动比率维持在（ ）以上。
A、100%
B、150%
C、200%
D、250%
答案：C
解析：
考点:流动比率。在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上。
从房地产市场的投资周期来看，房地产市场资本流量的显著增加通常发生在房地产市场自然周期的（ ）。
A.第一阶段
B.第二阶段的后半段
C.第三阶段的后半段
D.第四阶段
答案：B
解析：
本题考查的是房地产市场的景气循环。从第二阶段开始，就有新项目开工，即有资本流入，到了第二阶段的后半段，由于投资者不断购买存量房地产和投入新项目开发，资本流量显著增加。
甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。
该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。
A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态
B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态
C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态
D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第5节
监理人收到承包人变更报价书后的（ ）天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
A.7天
B.14天
C.21天
D.28天
答案：B
解析：
本题考查的是建设项目施工阶段工程造价的计价与控制。监理人收到承包人变更报价书后的14天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
下列选项中，属于工业物业市场的有（ ）。
A.普通住宅
B.公寓市场
C.休闲旅游设施
D.仓储用房市场
E.工业写字楼
答案：D,E
解析：
本题考查的是房地产市场细分。按照房地产市场的用途，可将房地产市场分解为若干子市场，如工业物业市场包括标准工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房、工业写字楼、仓储用房市场等。选项AB属于居住物业市场。
房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成房屋拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。（ ）
答案：对
解析：
以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让时，受让人取得的土地使用权的权利、义务范围应当与转让人原有的权利和承担的义务范围相一致。转让人的权利、义务是由土地使用权出让合同载明的，因此，该出让合同载明的权利、义务随土地使用权的转让而转移给新的受让人。
建筑施工噪声具有突发性、冲击性、连续性等特点。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是环境噪声污染源。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械产生的噪声。这种噪声具有突发性、冲击性、不连续性等特点，容易引起人们的烦躁。参见教材P57。
长期趋势法包括（ ）等方法。
A．数学曲线拟合法
B．平均增减量法
C．平均发展速度法
D．年限法
E．指数修匀法
（ ）与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
A.碳氢化合物
B.二氧化碳
C.一氧化氮
D.二氧化氮
答案：A
解析：
本题考查的是大气污染物及其危害。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。
我国的住房公积金制度实行低存低贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。（ ）
此题为判断题(对，错)。
租赁融资在房地产领域的应用模式主要是（ ）。
A.置业投资
B.设备租赁
C.售后回租
D.权益融资
答案：C
解析：
本题考查的是房地产债务融资。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。
房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是营业税改征增值税。房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后；向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第6节
科研院所从事房地产研究的人员取得房地产估价师资格后，经所在单位书面同意，可在房地产估价机构注册。（）
答案：对
解析：
本题考查的是房地产估价师注册。第四十二条：大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得执业资格的，经所在单位同意，可以参照本办法注册，但不得担任房地产估价机构法定代表人或者执行合伙人。
关于房屋施工面积的说法，正确的是（）。
A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积
B.房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积
C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积
D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积
答案：C
解析：
本题考查的是供给指标。房屋施工面积是指报告期内施工的全部房屋建筑面积。包括报告期新开工的面积和上期开工跨入报告期继续施工的房屋面积，以及上期已停建在报告期恢复施工的房屋面积。报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中，多层建筑应为各层建筑面积之和。
政府对房地产的限制常见的有：城市规划、土地用途管制、和房地产市场调控。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是易受限制的特性。政府对房地产的限制常见的有城市规划、土地用途管制和房地产市场调控等，一般是通过行使下列4种特殊的权力来实现的：管制权、征税权、征收权和充公权。P65。
（二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为 600 万元的商铺，首付款为总价的 50%，其余为银行提供的年利率为 8%，期限为 10 年，按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第 2 年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限为 19 年，首年租金为 150 万元，每隔 5 年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的 25%。乙方案：购买总价为 400 万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第 1 年年初一次性付清，该写字楼购买后第 2 年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为 19 年，其中前 10 年的年租金为 120 万元，后 9 年的年租金为 190 万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为 35 万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为 15%。
1.编制甲、乙两个方案的自有资金现金流量表。
2.试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣
答案：
解析：
1.（1）编制甲方案的资本金现金流量表，如表1 所示。
表1 甲方案的资本金现金流量万元年还本付息A=Pi（1+i）n/［（1+i）n-1］=300 错误8%错
误（1+8%）10/［（1+8%）10-1］=44.71（万元）。
（2）编制乙方案的资本金现金流量表，如表2 所示。
表2 乙方案的资本金现金流量万元
2.用差额投资内部收益率法进行方案比选
（1）进行单一方案评价
NPV 甲=－300+67.79/15%错误［1－1/（1+15%）5］+73.41/15%错误［1－1/（1+15%）
5］错误1/（1+15%）5＋124.03/15%错误［1－1/（1+15%）5］错误1/（1+15%）
10+130.24/15%错误［1－1/（1+15%）4］错误1/（1+15%）
15=－300+227.24+122.35+102.77+45.70=198.06（万元）>0，甲方案可行。
NPV 乙=－400+85/15%错误［1－1/（1+15%）10］+155/15%错误［1－1/（1+15%）9］
错误1/（1+15%）10=－400+426.60+182.82=209.42（万元）>0，乙方案可行。
（2）用差额投资内部收益进行方案比选
因为乙方案投资高于甲方案，由乙方案减去甲方案得到的现金流量表，如表3 所示。
表3 现金流量表
（3）计算（乙－甲）差额内部收益率
令i1=16%，NPV1=－100+17.21/16%错误［1－1/（1+16%）5］+11.59/16%错误
［1－1/（1+16%）5］错误1/（1+16%）5+30.97/16%错误［1－1/（1+16%）5］错误
1/（1+16%）10+24.76/16%错误［1－1/（1+16%）4］错误1/（1+16%）15=4.88（万元）。
令i2=17%，NPV1=－100+17.21/17%错误［1－1/（1+17%）5］+11.59/17%错误
［1－1/（1+17%）5］错误1/（1+17%）5+30.97/17%错误［1－1/（1+17%）5］错误
1/（1+17%）10+24.76/17%错误［1－1/（1+17%）4］错误1/（1+17%）15=－0.97（万元）。
FIRR=16%+4.88/（4.88+0.97）错误1%=16.83%。
因为FIRR=16.83%>15%，所以乙方案优于甲方案。
（ ）是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。
A.委托代理
B.本代理
C.法定代理
D.指定代理
答案：C
解析：
本题考查的是代理。法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。
可行性研究的根本目的是为项目决策提供依据；减少或避免项目的失败；提高项目的经济、社会和环境效益。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是可行性研究的含义和目的。可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目的经济、社会和环境效益。
根据《资产评估法》和《房地产估价规范》，估价资料保存期限应不少于15年；属于法定评估业务的，保存期限不少于30年，起算日期为（ ）。
A.估价作业开始日期
B.估价对象实地查勘之日
C.价值时点
D.估价报告出具之日
答案：D
解析：
本题考查的是保存估价资料。估价资料保存期限自估价报告出具之日起计算。P424。
职工单位对职工缴存住房公积金的工资基数原则上不应超过职工工作地所在该区城市统计部门公布的上一年度职工月平均工资的2倍或3倍，每年核定一次。住房公积金汇缴年度为上年4月1 E1至当年3月31日。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列关于质权特征的表述中，错误的是( )。
A.质权是一种担保物权
B.质权的标的物只能是不动产权利
C.质权需转移质物的占有
D.质权是就质物优先受偿的权利
答案：B
解析：
(2)质权——是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。
其特征为：①质权是一种担保物权；②质权的标的物只能是动产或财产权利；③质权须转移质物的占有；④质权是就质物优先受偿的权利。
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第7节
充公权，是指政府为了公共利益的需要，强制取得单位和个人的房地产，并给予合理、公平补偿的权力。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产的特性。充公权，是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下，可以无偿收回房地产。
目前，中国的土地仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产所有权价格、土地使用权价格和其他房地产权利价格。目前，中国的土地只能为国家所有或集体所有，土地的国家所有权和集体所有权不允许出让和转让，仅存在以征收方式将集体土地变为国有土地。
在居住区绿地系统中，居住组团的小块绿地属于（ ）。
A.公共绿地
B.宅旁和庭院绿地
C.街道绿地
D.公共建筑和公用设施专用绿地
答案：A
解析：
本题考查的是居住区绿地的规划布置。公共绿地指居住区内居民公共使用的绿化用地，如居住区公园、居住小区公园、林荫道、居住组团的小块绿地等。
房屋交换时，以所交换房屋的评估价格作为契税的计征依据
答案：错
解析：
土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。
城市用地的建设条件评价一般包括（ ）三个方面。
A.城市用地布局结构评价
B.城市市政设施和公共服务设施评价
C.社会.经济构成评价
D.城市土地质量评价
E.城市用地环境评价
答案：A,B,C
解析：
本题考查的是城市用地评价。城市用地的建设条件评价一般包括城市用地布局结构评价、城市市政设施和公共服务设施评价以及社会、经济构成评价三个方面。
假设开发法其实就是成本法的倒算法，它与成本法其实没有什么区别。 （ ）
正确答案：×
假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需求取的是土地的价格
被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金，双方协商不成的，( )。
A、 通过委托评估确定
B、 依照合同办理
C、 遵循惯例处理
D、 不予支付
答案：A
解析：
被拆迁房屋室内自行装修的补偿金，由拆迁人、被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
下列计算一半建筑面积的是（ ）。
A.无柱的雨蓬
B.无顶盖的室外楼梯
C.骑楼
D.无顶盖的阳台
答案：B
解析：
本题考查的是房地产面积测算。无柱雨棚不计算建筑面积；骑楼本身计算建筑面积，其下方公共交通空间不计算建筑面积；无顶盖的阳台，实则不属于阳台，无法实现阳台功能，不计算建筑面积。
按投资对象分，房地产信托投资基金的类型不包括（ ）。
A.权益型
B.抵押型
C.混合型
D.追加型
答案：D
解析：
本题考查的是房地产信托投资基金。按投资对象分，房地产信托投资基金的类型有权益型、抵押型、混合型。
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第8节
某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。报酬率与净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系，而资本化率与净收益本身的变化以及收益期的长短有直接关系。P271。
边际成本替代率是指在等产量曲线上两种生产要素相互替代的比率。（ ）
此题为判断题(对，错)。
某房地产开发企业欲取得一宗以挂牌方式出让的建设用地使用权，委托房地产估价机构评估其可接受的最高价，该估价应采用的价值类型为（）。
A.市场价值
B.投资价值
C.谨慎价值
D.在用价值
答案：B
解析：
本题考查的是市场价值、投资价值、现状价值、快速变现价值、谨慎价值和残余价值。投资价值是针对特定的投资者而言的。该企业的最高出价，就是建立在个别判断基础上的，属于投资价值。
企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BB、B共五级。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是金融机构对房地产项目贷款的审查。企业资信等级评价（客户评价）将客户分为AAA、AA、A、BBB、BB、B共六级。
下列关于商业物业的表述中，正确的有（ ）
A．能为投资者带来经营性的收入现金流
B．分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式
C．适合于长期投资
D．需在机构投资者之间进行交易
E．位置对其有着特殊的重要性
市场定位战略主要分为（ ）。
A、产品差别化战略
B、服务差别化战略
C、主题差别化战略
D、人员差别化战略
E、形象差异化战略
答案：A,B,D,E
解析：
本题考查的是市场定位。市场定位战略主要有：产品差别化战略、服务差别化战略、人员差别化战略和形象差异化战略。参见教材P122。
宏观经济周期循环的扩张过程包括（ ）。
A.繁荣
B.衰退
C.萧条
D.复苏
E.重生
答案：A,D
解析：
本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。经济周期的四个阶段：繁荣、衰退、萧条、复苏，其中，复苏和繁荣两个阶段构成扩张过程。
纳税人即负税人，指税法规定的负有纳税义务的单位和个人。
答案：错
解析：
纳税人——是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。纳税人≠负税人
纳税人——是直接向国家交纳税款的单位和个人；
负税人——是实际负担税款的单位和个人。
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
该宗房地产的再次抵押价值为（）。
A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数
D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数
房地产估价师模拟冲刺试题集9节 第9节
保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。（）
答案：对
解析：
本题考查的是保险合同。保险合同又称保险契约，是投保人与保险人约定保险权利和义务关系的协议，是保险关系得以建立的依据。参见教材P322。
房地产投资组合的目标之一，是在固定的预期收益率下使（ ）。
A．投资利润最大
B．投资效率最高
C．投资成本最低
D．投资风险最小
答案：D
解析：
投资组合理论的主要论点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。投资组合的目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化。
下列不属于申领建筑工程施工许可证的条件是（ ）。
A．已经办理该建筑工程用地批准手续
B．已经确定施工企业
C．有保证工程质量和安全的具体措施
D．建设单位已支付工程款
正确答案：D
建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：(1)已经办理该建筑工程用地批准手续；(2)在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证；(3)施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；(4)已经确定施工企业；(5)满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；(6)有保证工程质量和安全的具体措施；(7)按照规定应该委托监理的工程已委托监理；(8)建设资金已经落实。(9)法律、行政法规规定的其他条件。
在不考虑外部折旧的情况下，如果成本法求得的价值大大高于比较法或收益法求得的价值，则说明房地产市场不景气。（）
答案：对
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。成本价值（不考虑外部折旧）大大高于比较价值或收益价值，说明房地产供大于求或市场不景气，反之，说明房地产供不应求或房地产市场景气。
风险是指某项活动导致损失的可能性。（ ）。
此题为判断题(对，错)。
在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于（ ）。
A.点源
B.面源
C.永久性污染源
D.暂时性污染源
答案：C
解析：
本题考查的是环境质量和环境污染概述。永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。
关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（ ）。
A、确定价值时点在先，得出评估价值在后
B、得出评估价值在先，确定价值时点在后
C、确定价值时点与得出评估价值应同时进行
D、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以
答案：A
解析：
本题考查的是房地产估价的要素。确定价值时点应在先，得出评估价值应在后。
总准备金来源于保费高于损失期望的部分，因而是保险资金的重要组成部分。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是保险资金看的运用。总准备金来源于保费高于损失期望的部分，因而是保险资金的重要组成部分。
(2013真题) 某房地产开发项目销售收入为65000万元人民币，扣除项目金额为35000万元，则应缴纳土地增值税（）万元。
A.9000
B.10250
C.12000
D.15000
答案：B
解析：
本题考查的是土地增值税－税率和应纳税额的计算。
（1）计算土地增值额。土地增值额＝65000万元－35000万元＝30000万元。
（2）计算土地增值额占扣除项目金额比例。30000/35000＝85.71%，50%＜85.71%＜100%。
（3）选择适用公式。土地增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，应纳税额＝土地增值额×40%－扣除项目×5%＝30000×40%－35000×5%＝10250（万元）。
