房地产估价师历年真题8章 第1章
在实际估价中，运用架设开发法估价结果的可能性，关键取决于（ ）。
A．房地产具有开发或者再开发的潜力
B．将预期远离作为理论依据
C．正确判断了房地产的最佳开发方式
D．正确量化了已经获得的收益和风险
E．正确预测了未来开发完成后的房地产价值
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于( )。
A．未来净收益的大小
B．获得净收益的可靠性
C．获得净收益期限的长短
D．获得净收益预期
E．估价对象的现值
正确答案：ABC
[答案] ABC
收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，该价值的高低主要取决于下列三个因素：①未来净收益的大小——未来净收益越大，房地产的价值就越高，反之就越低；②获得净收益期限的长短——获得净收益期限越长，房地产的价值就越高，反之就越低；③获得净收益的可靠性——获得净收益越可靠，房地产的价值就越高，反之就越低。
下列房地产开发成本中，不属于建设成本的是（ ）。
A、基础设施建设费
B、公共配套设施建设费
C、开发期间税费
D、临时安置费
答案：D
解析：
考点:建设成本。建设成本包括前期费用、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、其他工程费、开发期间税费。选项D属于土地成本。
就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价所评估的是房地产的交换价值。( )
下列行为中，应缴纳契税的是( )。
A.中国公民受让英国的一套住房
B.某高校承受房产用于教学
C.张某以获奖方式取得一套房屋
D.王某继承取得房屋
答案：C
解析：
下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：
1)以土地、房屋权属作价投资、入股；
2)以土地、房屋权属抵债；(抵债≠抵押)
3)以获奖方式承受土地、房屋权属；
4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
决定某类房地产供给量的主要因素有（ ）。
A、该类房地产的价格水平
B、消费者的收入水平
C、该类房地产的开发成本
D、该类房地产的开发技术水平
E、房地产开发企业对未来的预期
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项B，属于影响房地产需求量的因素。
房地产估价师历年真题8章 第2章
房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。 （ )
此题为判断题(对，错)。
根据平等原则，一般情况下的普通股股东表决权为一股一票制，这也是股东参与公司经营的重要内容。（ ）
此题为判断题(对，错)。
对甲的要求，古桥公司应（ ）。
A．以各套的面积相同为由拒绝其要求
B．退还5m2的房价款
C．退还7m2差额的房价款
D．退还lOm2差额的房价款
虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
城市规划管理系统由（ ）组成。
A、城市规划决策系统
B、城市规划执行系统
C、城市规划反馈系统
D、城市规划保障系统
E、城市规划发展系统
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是城市规划管理系统。城市规划管理系统是城市规划管理的具体体现，由以下相互联系的四个子系统组成：城市规划决策系统、城市规划执行系统、城市规划反馈系统和城市规划保障系统。
等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为正值。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是生产理论。等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值。
房地产估价师历年真题8章 第3章
房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收取（ ）。
A．佣金
B．手续费
C．咨询费
D．保证金
房地产和房地产业涉及的( )，特别需要法律法规的规范。
A、 占地面积大
B、 动用人力多
C、 社会面广
D、 资金量大
E 产权关系复杂
答案：C,D,E
解析：
房地产和房地产业涉及的社会面广，资金量大，产权关系复杂特别需要法律法规的规范。
某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为12万元和7万元，此后分别逐年递增2%和1%，该类房地产的报酬率为8%，该房地产的价格为（ ）万元。
A．100
B．42
C．63
D．77
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A.图书馆
B.学校
C.空置的写字楼
D.单独的建筑物
E.加油站
答案：A,B
解析：
本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产。选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。
利用路线价求取临街土地价值时，不进行“交易情况修正”和“市场状况修正”的原因，下列描述正确的有（ ）。
A.临街宗地的平均价格已是经过修正后正常价格
B.在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C.该路线价所对应的日期本身就是价值时点
D.该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格
E.交易修正和市场状况修正在求取路线价后再进行
答案：A,C
解析：
本题考查的是路线价法。在路线价法中，利用路线价求取临街土地价值或价格时不进行“交易情况修正”和“市场状况调整”的原因是：求得的路线价——若干标准临街宗地的平均价格，已是经过交易情况修正后的正常价格；求得的路线价所对应的日期，已与要求取的街道土地价值或价格所对应的日起一致，都是价值时点的。
下列关于房地产开发项目建设用地使用权的取得，表述正确的是（ ）。
A.商品房住宅建设项目中，若配建保障性住房，可不明确开竣工时间
B.国家重点扶持的能源、交通项目，可以采用划拨方式提供土地使用权
C.确实需要采用划拨方式提供土地使用权的，由市级以上人民政府批准划拨
D.国家扶持和鼓励经济适用住房的建设，故不必符合土地利用总体规划的要求
答案：B
解析：
本题考查的是房地产开发项目建设用地使用权的取得。国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨；经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则；商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周期等建设条件，作为土地出让的依据，并纳人出让合同。P106～107。
房地产估价师历年真题8章 第4章
（ ）是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。
A、描述性调查
B、试探性调查
C、因果性调查
D、创造性调查
答案：B
解析：
本题考查的是市场调查的步骤。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。参见教材P107。
基础租金又称最低租金，是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 ( )
此题为判断题(对，错)。
债务融资成本中的资金占用费就是我们通常所说的利息。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产项目融资方案。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息）。
同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测算可以直接从图上量取。( )
在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为( )。
A．时间类参数
B．融资类参数
C．评价标准类指标
D．收益类指标
正确答案：D
[答案] D 收益类相关指标包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。
依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，( )。
A.由国家无偿收回
B.自动续期
C.应于届满前6 个月申请续期
D.应于届满前1 年申请续期
答案：B
解析：
《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
房地产估价师历年真题8章 第5章
某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（ ）模式。
A、选择专业化
B、产品专业化
C、全面覆盖
D、市场集中化
答案：D
解析：
本题考查的是目标市场选择。选项A企业选择几个不同的细分市场；选项B企业同时向几个细分市场销售一种产品；选项D只选择一个细分市场。参见教材P121。
根据城市规模划分新标准，以城区常住人口为统计口径，城区常住人口( )万以下的城市为小城市。
A.50
B.60
C.70
D.80
答案：A
解析：
《国务院关于调整城市规模划分标准的通知》(国发[2014)51号)规定：以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。
城区常住人口50万以下的城市为小城市，其中20万以上50万以下的城市为I型小城市，20万以下的城市为Ⅱ型小城市；
在估价中选择4个可比实例，甲成交价格12000元／m2，建筑面积100m2，首次付清60万元，其余半年后支付40万元，一年后支付20万元；乙成交价格11000元／m2，建筑面积120m2，首付88万元，半年后付清余款44万元；丙成交价格11500元／m2，建筑面积90m2，成交时候一次性付清；丁成交价格13600元／m2，建筑面积110m2，成交时支付100万元，一年后付清余款49.6万元。已知折现率10％，这4个可比实例单价由高到低的排列顺序是（ ）。
A、甲＞乙＞丙＞丁
B、乙＞丁＞甲＞丙
C、丁＞甲＞丙＞乙
D、丙＞乙＞丁＞甲
答案：C
解析：
本题考查的是名义价格和实际价格。计算各自的实际价格：甲的实际单价＝[60＋40／（1＋10％）0.5＋20／（1＋10％） ]÷100＝1.1632（万元/m2），乙的实际单价＝[88＋44／（1＋10％）0.5]÷120＝1.0829（万元/m2），丙的实际单价＝1.1500（万元/m2），丁的实际单价＝[100＋49.6／（1＋10％）]÷110＝1.319（万元/m2），故有丁＞甲＞丙＞乙。
甲公司取得贷款种类为（ ）。
A．担保贷款
B．信用贷款
C．中期贷款
D．短期贷款
下列关于房产税税率的表述中，正确的有( )。
A.按房产余值计证的为1.2%
B.按房产余值计征的为2.4%
C.按房屋租金计征的3%
D.2008 年3 月1 日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E.按房屋租金计征的为12%
答案：A,D,E
解析：
房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2％；按房产租金收入计征的，税率为12％。从2008 年3 月1 日起，对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。
名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋实际收益率＝（1＋名义收益率）×（1＋通货膨胀率）。（ ）
答案：错
解析：
考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1＋名义收益率＝（1＋实际收益率）×（1＋通货膨胀率）。
房地产估价师历年真题8章 第6章
2018年3月1日，甲房地产开发企业，开发建设住宅小区，2018年6月1日，甲企业将在建的1～3号楼抵押给乙银行，并办理了抵押登记，2018年12月1日，甲企业开发建设4、5号楼。李某与甲企业签订商品房预售合同，购买一套建筑面积90m2的住宅，单价为20000元/m2，并约定面积误差比为2%。房屋竣工后，实测面积为95m2。
若甲企业到期无法清偿债务，乙银行欲实现抵押权，则正确做法为（ ）。
A.对1～5号楼拍卖、变卖所得优先受偿
B.与甲企业协商，将抵押物权属转移给乙银行
C.与甲企业无法达成一致，可向人民法院申请司法拍卖、变卖
D.与甲企业协商变卖或拍卖抵押物，并就变卖、拍卖所得优先受偿
答案：C,D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。P157。
工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（ ）。
A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价
B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价
C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价
D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价
房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。《合同法》规定，租赁期限不能超过( )年。
A、 10
B、 15
C、 20
D、 30
答案：C
解析：
《合同法》规定，租赁期限不得超过20年；超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
在评估过程中，房屋用途确定的依据为（ ）。
A、实际用途
B、不动产权证上记载的用途
C、镇人民政府认定、处理结果
D、县人民政府认定、处理结果
答案：D
解析：
本题考查的是房屋征收评估原则和要求。对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准；对于未经登记的建筑，应当按照市、县级人民政府的认定、处理结果进行评估。参见教材P62～63。
马克思的地租理论不包括（ ）。
A、级差地租
B、剩余地租
C、垄断地租
D、绝对地租
答案：B
解析：
本题考查的是地租理论及地租的测算。马克思关于地租的计算，可以从他对级差地租、绝对地租、垄断地租的论述中反映出来。
已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。
A．10
B．9
C．1
D．0.9
房地产估价师历年真题8章 第7章
下列说法不正确的是（ ）。
A．委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容
B．法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定
C．指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理
D．指定代理的实质是一种实现委托代理的方式
房地产投资的收益包括投资回收和投资回报两部分，下列有关说法不正确的是( )。
A．投资回收是指投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入资本在经营过程中所获得的报酬
B．等额系列支付的年值与现值之间的关系为：A=P?i+P?i/[(1+i)n-1)，其中P?i就是投资者投入资本P后所获得的投资回收，而P?i/[(1+i)n-1)就是投资者的投资回报，是投资者提取折旧的一个方法，即偿债基金法
C．投资回报和投资回收对投资者来说都是非常重要的，投资回收通常是用提取折旧的方式获得，而投资回报则常常表现为投资者所获得的或期望获得的收益率或利息率
D．就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发商利润
正确答案：B
[答案] B P?i应为投资回报，后者为投资回收。
关于估价师声明的说法，正确的是（ ）。
A.估价师声明是注册房地产估价师和房地产估价机构的免责声明
B.估价师声明中应对勤勉尽责估价做出承诺和保证
C.未参与估价的注册房地产估价师可以在估价师声明上签名
D.估价师声明中应对估价结果成立的条件作出提示和说明
答案：B
解析：
本题考查的是撰写估价报告。估价师声明应写明所有参加估价的注册房地产估价师对其估价职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等的承诺和保证
比较法估价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括（ ）。
A、租赁权限制情况
B、交易税费负担转嫁情况
C、已抵押担保债权情况
D、地役权设立情况
E、利用方式限制情况
答案：A,C,D,E
解析：
本题考查的是房地产状况调整的内容。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。选项B是建立统一比较基础。参见教材P199。
建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划的实施与监督。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案
依代理委托方的不同，物业代理可以分为（ ）。
A．联合代理
B．买方代理
C．独家代理
D．卖方代理
E．双重代理
正确答案：BDE
BDE依代理委托方的不同，物业代理还可以分为买方代理、卖方代理和双重代理。
房地产估价师历年真题8章 第8章
对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（ ）分析。
A、需求
B、供给
C、竞争
D、市场占有率
答案：A
解析：
考点:房地产市场分析的内容。市场状况分析包括供给分析、需求分析、竞争分析和市场占有率分析四个方面。吸纳率分析属于需求分析。
答案：对
解析：
本题考查的是城乡规划概述。城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。
在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（ ）。
A．统一房地产范围
B．统一付款方式
C．统一价格单位
D．统一市场状况
（ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。
A．宏观区位
B．中观区位
C．微观区位
D．其他方面
在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是（ ）。
A．目标定价法
B．价值定价法
C．挑战定价法
D．成本加成定价法
正确答案：A
A目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。
下列关于土地使用权划拨正确的表述为（ ）。
A．经过有批准权的人民政府批准，无偿交给土地使用者
B．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用
C．只要有政府批准，无须缴纳任何费用
D．在用地者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交其使用，或者将土地使用权无偿交其使用
正确答案：D
本题主要考查土地使用权划拨的含义：土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
