2022房地产估价师经典例题6章 第1章
一定时期内，一种房地产供给量的相对变化对于该种房地产价格的相对变化会有一定反应，用以衡量这种反应程度的指标是( )。
A.房地产价格弹性
B.房地产需求弹性
C.房地产供给弹性
D.房地产供求弹性
答案：C
解析：
供给弹性——是指由于影响供给的诸因素发生变化后，供给量作出反应的程度。
卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。
利用直线趋势法对某类商品住宅2010～2019年的平均价格进行分析，拟合成一直线趋势方程Y＝3522＋385X，其中Y为商品住宅价格，X为时间，且∑X＝0。经验证该方程拟合度较高，则利用该方程预测该类商品住宅2020年的平均价格为（ ）元/m2。
A.5447
B.5832
C.6987
D.7757
答案：D
解析：
本题考查的是长期趋势法中的数学曲线拟合法。取2014年对应的X＝－1，2015年对应的X＝1，则满足∑X＝0。偶数年，间隔2。（若为奇数年数据，最中间的数取0，间隔1）
2020年，X＝11，则Y＝3522＋385×11＝7757。P385。
商用房地产抵押贷款是开发商以销售的房地产作为抵押担向金融机构申请的贷款。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
在2006年10月时，王某的权益价格为（ ）。
A．剩余3年租期、月租金为200元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
B．剩余3年租期、月租金为180元/㎡条件下的净收益与2006年10月的现值之和
C．该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格
D．剩余3年租期、正常市场租金与180元/㎡条件下的差额在2006年10月的现值之和
2022房地产估价师经典例题6章 第2章
答案：错
解析：
本题考查的是责任保险。责任保险是以民事损失责任为保险标的的保险。
某厂房的建设用地使用权于2004年9月30日以出让方式取得，不可续期；建筑物为钢筋混凝土结构，于2005年9月30日建成，建筑面积10000m2，容积率为1.25。因设计原因空调系统比正常多投入120万元，每年多耗电0.5万元。经调查，2013年9月30日，类似工业用途50年建设用地使用权的取得价格为1500元/ m2，取得税费为4.5%。类似房地产开发项目土地重新购置价格是购置空地总成本的1.35倍；类似厂房的正常建设成本为1800元/ m2，建筑物重建价格是建设成本的1.32倍；房屋门窗、屋顶破损修复需要30万元，空调系统以外的其他设备重置价格为80万元，平均寿命为10年，残值率为零。土地报酬率为7%，房地产报酬率为8%。请计算该厂房2013年9月30日的市场价值。
答案：
解析：
价值时点是2013年9月30日，此时土地剩余使用时间为41年。
成本法计算公式：该厂房2013年9月30日的市场价值＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧
（1）土地重新购建价格
（2）建筑物重新购建价格1800×1.32×1＝2376（万元）；
（3）建筑物折旧
1）物质折旧
①房屋门窗、屋顶破损修复费用30万元
②空调以外的其他设备折旧费＝80×8/10＝64万元
③长寿命项目折旧费
＝（2376－30－80）×8/60＝302.13（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）
＝（2376－30－80）×8/49＝369.96（万元）（在土地到期无偿收回，对建筑物不予补偿前提下）
④物质折旧小计：396.13万元（或者463.96万元）
2）功能折旧（功能过剩引起的折旧）
在用建筑物重建价格情况下，功能过剩折旧＝无效成本＋超额持有成本
＝125.98（万元）
（如果用重置价格，则没有无效成本。）
建筑物折旧小计：522.11万元或者589.94万元
建筑物市场价值＝1643.02＋2376－522.11＝3496.91万元（在土地到期无偿收回，对建筑物给予补偿前提下）；
建筑物市场价值＝1643.02＋2376-589.94=3429.08万元（在土地到期无偿收回，对建筑物不给补偿前提下）。
正确答案：×
在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。
政府对企业投资项目进行核准评估时，重点评估的内容有（ ）。
A．项目是否符合国家法律法规要求
B．项目是否符合保护生态环境的要求
C．项目是否符合国家宏观调控政策的要求
D．项目是否符合该企业投资目标实现的要求
E．项目是否符合该企业经济效益要求
答案：对
解析：
本题考查的是国有土地。中华人民共和国实行土地的社会主义公有制。即全民所有制和集体所有制。
2022房地产估价师经典例题6章 第3章
商业房地产的区位优劣，主要取决于（ ）。
A、周围环境状况安宁程度
B、位置有利于原料和产品的运输
C、自然景观
D、繁华程度和临街状况
答案：D
解析：
本题考查的是房地产区位因素。商业房地产的区位优劣，主要是看其繁华程度、临街状况、交通条件等。选项A适用于居住地产；选项B适用于工业；选项C适用于住宅用地评价。
(2015真题) 人民法院在裁定拍卖被抵押的住房后，应当给予抵押人（）个月的腾空搬迁宽限期。
A.1
B.2
C.3
D.6
答案：D
解析：
本题考查的是房地产抵押权的实现。人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。
物业运营费中包括保险费，以下各项费用中，属于保险费的有（ ）。
A.火险
B.全损险
C.财产毁损责任保险
D.员工医疗保险和失业保险
E.职工信用保险
答案：A,B,C,E
解析：
本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。在运营费用中，保险费项目通常只包括物业本身的保险，员工医疗保险和失业保险在人工费中开支，在保险费中开支的保险项目一般包括：火险、火险附加险、全损险、锅炉保险、财产毁损责任保险、租金损失保险、职工信用保险、业主和租户责任保险、交通工具保险。
房地产投资的时间风险是指选择合适的时机进入市场。（ ）
此题为判断题(对，错)。
李某拥有国有土地使用权证的老屋面临征收，东边三间是祖上留下来的，中间三间是李某买邻居刘某的房屋，但只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，由于各种原因没有产权证，后因李某房屋所在区域成为商业中心，李某将中间房屋旁边违法加盖了厨房，开办了烧烤店，现因旧城改造，李某所有房屋列入征收范围，评估价是7480元/m2，李某不同意这个征收价格，他指出老屋附近的某一地区评估是7700元/m2；考前黑钻押题，超压卷瑞牛题库软件考前更新，下载链接 www.niutk.com 认为找来的估价公司的评估价应该不是唯一标准，询问可不可以更换原估价公司，李某要求新估价公司对于自主老屋按7700元/m2价格或更高补偿，中间三间按商业房地产20000元/m2补偿，请你对李某的请求给出合理的建议并说明理由。
答题需要层次，考三个问题
1.房屋用途的确定、违章建筑确认
2.征收估价机构的选择
3.征收补偿的确定
答案：
解析：
?? 1.祖上留下的三间，应由政府部门认定为住宅用途，并进行补偿。中间三间，只有土地使用权证、规划许可证、契税证等房屋，按有证房屋进行补偿。对于违章建筑经有关部门确认，不予补偿，也可协商给予残值补偿。由于李某没有办理商业房地产变更手续，不能确认其商业用途，不能按商业用途补偿。
2.估价机构由全体被征收人协商确定，李某不能更改，如对评估结果不满意，在规定时间提出复核评估，再不同意，提请专家委员会鉴定。
3.征收补偿价值，不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产价格，李某所指老屋附近的某一地区不一定是类似可比实例。
举一反三
征收补偿是问答题或单选题必考的内容
主要考查征收范围、征收的法定流程、征收的房屋用途、面积的确定，装修补偿，停产停业损失，征收争议等问题。
2022房地产估价师经典例题6章 第4章
在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购买土地的价款和在购置时应由买卖双方共同缴纳的税费。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
建筑给水设备中，基本供水方式不包括( )。
A、 分区分压供水方式
B、 直接供水方式
C、 水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式
D、 分质供水
某酒店5年来年均有效毛收入为420万元，运营费用为220万元。去年年底该酒店附近新建一工厂，因噪声污染将造成该酒店今年有效毛收入减少40万元，运营费用减少25万元，该酒店剩余收益期为10年，假设降低后的收益水平在剩余收益期内保持不变，报酬率为8.5%。目前该酒店房地产的价值减损额为（ ）万元。
A.66.34
B.98.42
C.984.20
D.1213.85
答案：B
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。价值减损额＝（40－25）/8.5%×[1－1/1.08510]＝98.42万元。参见教材P221。
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏形基础
D．箱形基础
正确答案：C
整体式筏式基础是由整片钢筋混凝土基板和反梁组成的基础。通过在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。这种基础面积较大，可承载能力较强，多用于大型公共建筑下面。
办理游乐场买卖手续时，w公司应当向当地主管部门提交哪些必备材料?（ ）
A．当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书
B．土地使用权证
C．w公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同
D．当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证
2022房地产估价师经典例题6章 第5章
在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（ ）。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
答案：A
解析：
本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。
房屋建筑工程保修期从（ ）之日起计算。
A.工程竣工验收合格
B.工程交付使用
C.物业管理企业进驻
D.内部装修完成
答案：A
解析：
本题考查的是建设工程质量保修办法。房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。
某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。 ( )
此题为判断题(对，错)。
利率调升对房地产投资产生的影响有（ ）
A.导致房地产实际价值折损
B.增加收益现金流
C.加大投资者融资成本
D.增加市场供给
E.抑制市场投资需求
答案：A,C,E
解析：
本题考查的是房地产投资的系统风险。利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产价格下降。
某块临街深度100米、临街宽度为25米的矩形土地的总价为100万元，运用“四三二一”法则，其相邻地块的临街深度为75米、临街宽度为20米的矩形土地的总价为（ ）万元。
A.60
B.72
C.75
D.90
答案：B
解析：
本题考查的是计算临街土地价值或价格。
＝100×90%×20/25＝72万元。参见教材P371。
2022房地产估价师经典例题6章 第6章
某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4％等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（ ）元。
A、3853.10
B、3868.52
C、3883.99
D、4187.36
答案：B
解析：
本题考查的是复利计算。最后一个月的还款额=3044.54×（1+0.4%）5×12+1-1=3868.52元。参见教材P160。
下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。
A．提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升
B．当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济
C．消费信用控制政策属于补充性货币政策工具
D．无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量
正确答案：C
消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。
下列房产中，可以免征房产税的有（ ）。
A.出租地下建筑物
B.企业兴办的学校自用房产
C.房地产开发企业自用的商品房
D.个人所有非营业用房
E.老年服务机构自用房产
答案：B,D,E
解析：
本题考查的是房产税。下述房产免征房产税：（1）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围。（2）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。（3）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。但其附设的营业用房及出租的房产，不属于免税范围。（4）个人所有非营业用的房产。房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。（5）经财政部批准免税的其他房产。
房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由（ ）认定。
A．拆迁人
B．拆迁主管部门
C．房地产权属登记部门
D．规划行政主管部门
正确答案：D
违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。
(2012真题) 下列房地产中，不得抵押的有（）。
A.共有的房地产
B.人民法院查封的房地产
C.出租的房地产
D.设有地役权的房地产
E.尚未注销异议登记的房地产
答案：B,E
解析：
本题考查的是房地产抵押的一般规定。选项A，共有房地产可以抵押，必须经共有人书面同意；选项C、D，出租的房屋及设有地役权的房地产，均不影响抵押，只不过抵押后不得影响原已设定的租赁权和地役权。
