2021房地产估价师考试真题及详解8节 第1节
以出让方式取得土地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，其土地使用权出让合同约定的使用年限可以根据实际情况改变。（ ）
此题为判断题(对，错)。
2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为（ ）元。
A．80
B．160
C．200
D．240
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场经营关系。
答案：错
解析：
在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。
为满足不同层次规划的要求，国家将城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。（ ）
答案：对
解析：
按照国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分 10 大类、46中类和 73 个小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。
根据房地产市场自然周期理论，商品房租金上升是处于自然周期的（ ）。
A.第一阶段后期
B.第二阶段初期
C.第二阶段后期
D.第三阶段
E.第四阶段
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是房地产自然周期。P51。
下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的有（ ）。
A、相邻房地产合并交易
B、交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商
C、交易双方存在利害关系
D、人为哄抬价格的交易
E、交易中的某一方特别熟悉和了解市场行情
答案：A,C,D
解析：
考点:造成成交价格偏离正常价格的因素。造成成交价格偏离正常价格的因素：（1）利害关系人之间的交易；（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫购买的交易；（4）人为哄抬价格的交易；（5）对交易对象有特殊偏好的交易；（6）相邻房地产合并的交易；（7）受迷信影响的交易。选项B，交易前的协议磋商时间长，则说明双方信息都比较充分，有足够的形成合理价格的时间，不会导致成交价格偏离正常价格；选项E，交易中的某一方特别了解市场行情，但是不意味着另一方不熟悉和了解市场行情，也不会必然导致成交价格偏离正常价格。
2021房地产估价师考试真题及详解8节 第2节
风险承受能力较强的房地产置业投资者，倾向于选用较高的权益投资比率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。参见教材P216。
对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（ ）
答案：对
解析：
考点:制度政策因素。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。
（四）有一个大型购物中心，总建筑面积100000㎡。现一投资商欲整体购买该购物中心用于自营或者出租，开发商也有意整体出售该购物中心，现委托房地产估价机构对其公开市场价值进行评估。根据市场调查结果，当地商业房地产市场已趋于饱和；根据城市规划，该购物中心周边同一供需圈内未来还将兴建两个大型购物中心。当地有关部门发布的当地房地产资本化率如下表所示：、
房地产类型 低风险 高风险 住宅 3%～4% 5%～6% 商业 5%～6% 7%～8% 工业 4%～5% 6%～7%第 12 题 如果采用收益法评估该购物中心，资本化率的合理取值范围应是（ ）。
A．4%～5%
B．5%～6%
C．6%～7%
D．7%～8%
城市规划确定的江、河、湖等城市地表水体保护和控制的地域界线是( )。
A.紫线
B.绿线
C.蓝线
D.黄线
答案：C
解析：
编制各类城市规划，应当划定城市蓝线。城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，达到最大值后， 再转入一个规模的收益递减阶段。（ ）
正确答案：×
依据规模报酬规律，在扩大规模时，一般是先经过一个规模的收益递增阶段，然后经过一个规模的收益不变阶段，再经过一个规模的收益递减阶段。
因技术革新、设计优化等原因导致建筑物落伍陈旧，而引起的建筑物价值减损，属于（ ）。
A、自然折旧
B、物质折旧
C、功能折旧
D、经济折旧
答案：C
解析：
考点:建筑物折旧的含义和原因。功能折旧也称为无形耗损，是因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。
2021房地产估价师考试真题及详解8节 第3节
下列关于保险合同的订立、变更与终止的说法中，正确的有（ ）。
A.保险合同当事人双方经过约定和承诺两个步骤后完成合同的订立
B.保险合同一经订立，在当事人之间产生法律效力
C.在保险合同有效期内，保险活动的各当事人就必须履行各自的义务
D.保险期限届满保险合同终止
E.在保险合同有效期内，不可以变更保险合同的有关内容
答案：A,B,C,D
解析：
本题考查的是保险合同。选项E错误，在保险合同的有效期内，投保人和保险人净协商同意，可以变更保险合同的有关内容。
在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
随着社会经济的发展，房地产开发活动变得越来越复杂。它不仅需要开发商的战略眼光和操作技巧，而且还要求开发商具有( )等方面的知识。
A、 市场营销以及资产管理
B、 建筑设计
C、 建造技术
D、 房地产估价
E 项目管理
下列选项中，不属于房地产供给量决定因素的是（ ）
A.该种房地产的价格水平
B.该种房地产的开发成本
C.房地产开发企业和拥有着对未来的预期
D.消费者的偏好
答案：D
解析：
本题考查的是房地产供给。某种房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：（1）该种房地产的价格水平；（2）该种房地产的开发成本；（3）该种房地产的开发技术水平；（4）房地产开发企业和拥有者对未来的预期。选项D，消费者偏好影响房地产需求量，不影响房地产供给量。
(2016真题) 为加强规划控制线的管理，原建设部先后就（）出台了部门规章。
A.规划红线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市蓝线
E.城市黄线
答案：B,C,D,E
解析：
本题考查的是城乡规划控制线。为加强对规划控制线的管理，原建设部相继出台以下部门规章进行专项管理：《城市绿线管理办法》（自2002年11月1日起施行）、《城市紫线管理办法》（自2004年2月1日起施行）、《城市蓝线管理办法》（自2006年3月1日起施行）和《城市黄线管理办法》（自2006年3月1日起施行）。
由于施工工期延长，开发商要承担的风险有（ ）。
A、使项目的规模、布局发生变化
B、承担更多的贷款利息
C、增加房地产开发项目的融资成本
D、承担总费用上涨的风险
E、租售期延长
答案：B,C,D
解析：
考点:房地产开发项目的主要不确定性因素。如果施工工期延长，开发商一方面要承担更多的贷款利息，另一方面还要承担总费用上涨的风险。另外，承包合同形式选择不当也可能导致承包商有意拖延工期，致使项目开发期延长。
2021房地产估价师考试真题及详解8节 第4节
假设开发法中开发经营期的起点是（假设）取得估价对象（待开发房地产）的时间，即（ ）。
A.价值时点
B.待开发项目开工之日
C.待开发项目取得土地使用权之日
D.该开发项目开始销售之日
答案：A
解析：
本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B是指建造期的起点；选项D是指销售期的起点。
房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和（ ）。
A．《住宅使用说明书》
B．《住宅验收说明书》
C．《住宅保修说明书》
D．《住宅保修保证书》
在动态分析法中要求折现率既包含安全收益部分，也包含风险收益部分。（ ）
答案：对
解析：
考点:动态分析法与静态分析法的区别。动态分析法要求折现率既包含安全收益部分，又包含风险收益部分。
土地增值税是对有偿转让土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是土地增值税。凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。必须是国有土地使用权。
房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前，申请人不可撤回登记申请。（ ）
此题为判断题(对，错)。
收益法估价的操作步骤有（ ）。
A．搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料
B．预测估价对象的未来收益
C．求取报酬率或资本化率、收益乘数
D．选用适宜的收益法公式计算收益价格
E．修正最终的收益价格
正确答案：ABCD
运用收益法估价一般分为下列四个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算收益价格。
2021房地产估价师考试真题及详解8节 第5节
在比较法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是选取可比实例的要求。土地等级是土地管理中，有一项土地分等定级的工作，针对不同区位和价格的土地所作的分级。交易实例与估价对象土地等级不同，而土地等级就代表着不同级别的区位，所以不能作为可比实例。
某宗土地总面积2000m2，容积率为3.2，对应的土地单价为450元/m2，现允许将容积率增加到 4.3，楼面地价不变，则理论上应补地价的数额为( )元。
A．274365
B．309375
C．680625
D．990000
正确答案：B
物业服务定价成本审核的方法和标准中，固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。
答案：对
解析：
物业服务定价成本审核的方法和标准
(1)工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定。
(2)固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%～5%计算。
关于房地产企业的经营净收入、利润和税金，存在的数量关系有（ ）。
A．经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
B．利润总额=经营利润+营业外收支净额
C．税后利润=利润总额-所得税
D．经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-销售税金
E．销售税金=营业税+城市维护建设税+房产税+土地使用税
正确答案：ABC
经营利润=经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税。销售税金中不应含房地产税和土地使用税。要注意“经营税金及附加”与“销售税金”不是一个概念，经营税金及附加是指“两税一费”：营业税、城市维护建设税和教育费附加。
商品房屋租赁期间内，不影响房屋租赁合同继续有效的情形是( )。
A.房屋抵押
B.房屋继承
C.变更房屋用途
D.房屋买卖
E.经出租人同意转租房屋
答案：A,B,D,E
解析：
商品房屋租赁期间内，因赠与、析产(将共同财产予以分割)、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。——买卖不破租赁；注：抵押继续有效，经出租人同意转租继续有效，改变房屋用途无效
某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为（）。
A.70.00%
B.83.33%
C.84.00%
D.86.67%
答案：B
解析：
本题考查的是年限法。剩余使用年限＝40年，建筑物已经使用年限＝8年，成新率＝40/48＝83.33%。
2021房地产估价师考试真题及详解8节 第6节
金融机构对项目贷款进行综合评价，凡综合风险度超过( )的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A、 50%
B、 60%
C、 70%
D、 80%
基本报表中，反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划的是（ ）。
A.投资计划与资金筹措表
B.项目投资现金流量表
C.财务计划现金流量表
D.投资者各方现金流量表
答案：C
解析：
本题考查的是基本报表。财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。
马克思的利率决定论认为，利率的高低取决于（ ）。
A．平均利润率
B．资本供求状况
C．通货膨胀率水平
D．资金成本
正确答案：A
马克思的利率决定论以剩余价值在不同的资本家之间分割为起点，认为利息是贷出资本的资本家从借人资本的资本家那里分割来的一部分剩余价值。剩余价值表现为利润，所以，利息量的多少取决于利润总额，利率的高低取决于平均利润率。
物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造弁保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是物业管理基本概念。物业管理的主要目的是保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人与使用人创造并保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境与秩序。
下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。
A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对
B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄
C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣
D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解
答案：B
解析：
本题考查的是实地查勘的重要性。反映内部或者外部的资料都应当搜集。
房地产估价机构合作完成估价业务的，应以合作的名义共同出具估价报告。
答案：对
解析：
经委托人书面同意，房地产估价机构可以与其他房地产估价机构合作完成估价业务，以合作双方的名义共同出具估价报告。
2021房地产估价师考试真题及详解8节 第7节
某宗房地产的土地使用期限为50年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，至今已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元，报酬率为7.5%，该房地产的收益价值为（ ）万元。
A.188.92
B.194.62
C.196.25
D.198.18
答案：A
解析：
本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点，土地剩余使用年限为50-10=40年，土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物，则建筑物剩余收益期为40年，年净收益为15万元，报酬率为7.5%，则：房地产价值V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]= 15/7.5%×[1-1/（1+7.5%）40]=188.92（万元）。
房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。
A.产品调查
B.价格调查
C.市场需求容量调查
D.技术调查
E.竞争情况调查
答案：A,B
解析：
本题考查的是市场调查的意义和内容。营销因素调查包括产品（product）、价格（price）、分销渠道（place）、促销策略（promotion）四个方面。CE是与营销因素调查平行的类型，D属于国内外市场环境调查。参见教材P106。
位于同一住宅楼不同楼层的两套住宅，面积、户型、装修等条件均相同，采用成本法估价时，由于其分摊的成本相同，所以估价结果也相同。（ ）
答案：错
解析：
由于这两套住宅楼层不同，则其通达性、景观、通风、采光、日照、视野、空气质量、安宁程度、安全、室内温度、自来水洁净，以及顶层是否可独享屋面使用权、底层是否可独享室外一定面积空地的使用权等条件均可能不同，因此价格也可能会不同。
地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且存梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为（ ）。
A．条形基础
B．独立基础
C．整体式筏式基础
D．箱形基础
正确答案：C
整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑的骨架。
由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是( )。
A.汇票
B.本票
C.支票
D.银行券
答案：B
解析：
本票的出票人就是付款人，根据出票人身份的不同，可分为由企业签发的商业本票和由银行签发的银行本票。
当某房地产投资项目的基准收益率大于银行的贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么其资本金的内部收益率就小于全投资的内部收益率。 ( )
2021房地产估价师考试真题及详解8节 第8节
下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（ ）。
A、估价与通常意义上的定价没有本质不同
B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来
C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价
D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值
答案：B
解析：
本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。
实行包干制的物业服务费，其构成不包括( )。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
答案：C
解析：
实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括①物业服务成本、②法定税费和③物业服务企业的利润。
从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是现金流量的概念。从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。
在净收益每年不变且收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。（ ）
答案：错
解析：
本题考查的是直接资本化法。在净收益每年不变，且收益期为有限年的情况下，资本化率和报酬率的关系为：R＝Y（1＋Y）n/（1＋Y）n－1。
地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于（ ）mm。
A、250
B、300
C、490
D、500
答案：C
解析：
本题考查的是地基、基础与地下室。地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于490mm。
社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特征。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
