物业管理师经典例题9章 第1章
下列属于物业管理档案内容的是( )。
A．物业运行记录资料
B．物业维修记录
C．物业服务记录
D．物业消费资料
E．物业管理公司行政管理档案
在尊重业主自主选择权的前提下，提倡按照市场规则推行()实施物业管理，是现阶段我国物业管理政策的基本导向。
A:业主自行
B:委托相应专业公司
C:委托专业的物业服务企业
D:委托专业的物业服务企业和相应专业公司
关于企业价值最大化（股东财富最大化）目标的特点，说法错误的是()
A:充分体现了企业对资产保值增值的要求
B:有利于制约企业追求短期利益行为的倾向
C:对于上市企业，短期内很容易准确衡量企业的实际价值
D:对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值
答案：C
解析：
企业价值最大化（股东财富最大化）目标的优点是，它考虑了风险和资金的时间价值因素，也充分体现了企业对资产保值增值的要求，因而有利于制约企业追求短期利益行为的倾向。但是，这一目标也存在一些缺陷，体现在：对于上市企业，虽可通过股票价格揭示企业价值，但是股价是受多种因素影响的结果，短期内很难准确衡量企业的实际价值。对于非上市企业，只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值，但受评估标准和评估方式的影响，这种估价不易客观和准确。
零售商业物业租约制定时，说法错误的是()。
A:需要限制每一独立承租单元的用途
B:需要限制经营内容相似的承租商
C:需要限制承租商在一定地域范围内重复设店
D:承租商有权按照自己的设想设计物业的广告、标志和图形
答案：D
解析：
业主保留对商业物业内所有招牌和标志的尺寸大小、悬挂位置、语言文字的使用等进行限制的权力。该考点来自教材的第六章“零售商业物业经营管理”中的第四节。
在成本预算中，以过去的实际费用支出为基础编制的预算属于()。
A:固定预算
B:零基预算
C:概率预算
D:弹性预算
答案：A
解析：
本题考核的知识点为固定预算的定义。固定预算又称静态运算，是指以过去的实际费用支出为基础，考虑预算期内相关因素，如业务量水平可能发生的变动及其影响，在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。弹性预算又称变动预算，是指在成本习性分析的基础上，以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据，按照预算期可预见的各种业务量水平，分别确定相应反映预算期内预计支出的费用数额，并据此编制能够适应各种情况的成本预算的预算编制方法。零基预算是指以零为基础的预算。概率预算是指运用概率论原理，对成本预算编制中所涉及的诸多变量在一定范围内的变动做出近似的估计，从而使预算的编制能把未来预计的各种因素的变化考虑进去，使预算更为符合实际。
物业管理师经典例题9章 第2章
下列各项中，属于社会化的外界社会环境的有()
A:家庭、学校
B:社区和工作单位
C:同龄群体
D:大众传媒媒介
E:交通工具
答案：A,B,C,D
解析：
社会化过程使得人类社会明显地区别于其他动物世界，人类社会化的条件包括：社会化的必要条件包括两个方面：个人生物基础和外界社会环境。其中，外界社会环境包括：①家庭，②学校，③同龄群体，④工作单位，⑤大众传播媒介。
下列各项属于商品房销售程序与方式的有()。
A:商品房销售应当明示的相关文件
B:商品房的认购、订购和预订
C:商品房销售价格与计价方式
D:销售代理服务
E:房屋交付时间
答案：A,B,C,D
解析：
商品房销售程序与方式包括：①商品房销售应当明示的相关文件，②商品房的认购、订购和预订，③商品房销售价格与计价方式；④销售代理服务，⑤商品房交付；⑥协助购房人办理产权证书的义务。
以下属于房地产有偿转让情况的有()。
A:房地产买卖、房地产交换发生的房地产转让
B:以房地产抵债的
C:一方提供土地使用权，另一方提供资金，合资合作开发经营房地产，房地产权属发生变更的
D:房地产继承行为或赠与行为发生的房地产转让
E:因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的
答案：A,B,C,E
解析：
有偿转让主要是因买卖、交换以及其他合法方式发生的房地产转让，其他转让房地产的合法方式主要有：①以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的，②一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的，③因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的；④以房地产抵债的，⑤法律法规规定的其他情况。
在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业管理工作，并签订( )。
A．前期物业管理服务协议书
B．前期物业委托管理合同
C．临时物业委托管理合同
D．永久性合作协议
物业服务企业业务活动中，责任中心有()。
A:成本中心
B:效益中心
C:服务中心
D:监控中心
E:费用中心
答案：A,E
解析：
一个责任中心，如果不形成收入或不考其收入，而着重考核其发生的成本和费用，这类责任中心就称为成本中心。成本中心的职责，是用一定的成本去完成规定的具体任务。成本又可细分为两种：标准成本中心和费用中心。
物业管理师经典例题9章 第3章
住房与城乡建设部对物业服务企业信用档案系统建设的要求是( )。
A．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
B．以物业管理电子政务系统、物业管理行业协会自律管理系统和企业经营管理系统为基础，形成覆盖物业管理行业所有企业及执(从)业人员的信用档案系统
C．各级物业管理主管部门要提高认识，加强领导，积极组织、指导和推动物业服务企业信用档案系统的建设工作
D．统一系统数据平台，保证信息传递畅通、资源共享
E．扩大物业服务企业信用档案的覆盖面
下列关于物业服务合同的说法，正确的有()。
A:物业服务合同是委托合同
B:物业服务合同是双务合同
C:物业服务合同是有偿合同
D:物业服务合同是要式合同
E:物业服务合同是实践合同
有关物业服务企业成本费用的管理，叙述不正确的是（ ）。
A．物业服务企业对物业管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，在有效使用期限内，分期摊人营业成本或者管理费用中
B．实行一级成本核算的物业服务企业，可不设间接费用，有关支出直接计人管理费用
C．物业服务企业经营管辖物业共用设施设备支付的有偿费用计人营业成本，支付的物业管理用房有偿使用费计入营业成本或者管理费用
D．物业服务企业可以于年度终了时，按照年末应收取账款余额的0.2%～0.3%计提坏账准备会，计入管理费用
物业服务企业开展物业服务的前提条件是()
A:生活水平的提高
B:住房的商品化
C:必要的物业服务费用
D:必要的物业管理用房
答案：D
解析：
必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提条件。对于物业管理用房的配置、用途、产权归属等，《物业管理条例》已经有了明确规定。当事人需要在合同中就相关内容予以细化。
以下关于学校学生管理的说法，错误的是()。
A:在校方的同意或授权下，物业服务企业可以利用假期或空余宿舍进行租赁经营
B:学生食堂采用社会化后勤的方式管理更有利
C:在学校组织的各种聚会活动中，物业服务企业要积极配合
D:学生管理主要包括宿舍管理、学生食堂管理以及聚会管理
答案：B
解析：
所谓学校社会化后勤，简单讲，就是采取一包了之的做法。而后勤社会化则是采取学校统一管理，定期检查，奖优罚劣，末位淘汰，主动权和决策权仍然掌握在学校手里。后者的做法，应该是学校后勤改革的方向。该考点来自教材的第八章“其他业态物业的经营管理”的第二节。
物业管理师经典例题9章 第4章
建筑施工图类型中，( )是表示建筑物的外观特征和艺术效果，并表明外墙装饰要求的图样，也是编制概预算的重要依据。
A．建筑平面图
B．建筑立面图
C．建筑详图
D．建筑剖面图
物业管理服务的特点包括()
A:物业管理服务的公共性和综合性
B:物业管理服务受益主体的广泛性和差异性
C:物业管理服务的即时性和无形性
D:物业管理服务的持续性和长期性
E:物业管理服务的群众性和普遍性
答案：A,B,C,D
解析：
物业管理服务的特点有：(1)物业管理服务的公共性和综合性；(2)物业管理服务受益主体的广泛性和差异性；(3)物业管理服务的即时性和无形性；(4)物业管理服务的持续性和长期性。
物业管理企业应当具有独立的法人资格，意味着物业管理企业应具备的条件包括( )。
①依法成立；
②有必要的财产或经费；
③有自己的名称、组织机构和场所
④能够独立承担民事责任；
⑤有名义上的法人资格；
A．①②③⑤
B．②③⑤
C．①②③④
D．③④⑤
业主可以自行管理自己的房产，法律依据是()
A:《物业管理条例》
B:《物权法》
C:《城市房地产管理法》
D:《物业服务企业资质管理办法》
答案：B
解析：
《物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。该规定确认了业主自行管理自己房产的管理方式。
影响商品住宅的需求中，降低交易税费、停止住房实物分配，极大地推动了个人住房需求的增加属于（ ）。
A．对未来的预期
B．政府政策的变化
C．其他商品的价格变化
D．收入的变化
物业管理师经典例题9章 第5章
反映企业财务结构的稳定程度、财务风险的大小以及企业的偿债能力的指标是( )。
A．流动比率
B．长期资产适合率
C．速动比率
D．现金流动负债比率
招标物业项目的整体设想与构思包括( )。
A．项目简介
B．客户服务需求分析
C．项目的可行性研究与定位
D．物业管理服务的重点及难点
E．物业管理模式
根据现代企业财务管理理论和实践，最具有代表性的财务管理总体目标主要包括（ ）。
A．股东财富最大化
B．利润最大化
C．投资风险最小化
D．每股利润最大化
E．企业价值最大化
房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为是()。
A:商品房预售
B:商品房楼盘出售
C:商品房现售
D:商品房转让
答案：A
解析：
商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。无论物业的现售还是预售，建设单位都应预先制定临时理规约。
针对灌木绿化植物日常检查的重点内容包括( )。
A:植物虫害、病害的情况
B:有无攀爬及寄生植物，植物长势，松土除草状况
C:植物肥水状况，有无枯黄枝及折断枝
D:植物修剪、造型状况
E:有无垃圾杂物
物业管理师经典例题9章 第6章
要约不同于邀请要约，则以下行为属于要约的包括（ ）。
A．拍卖广告
B．悬赏广告
C．货物清单价目表
D．投标
E．标价
共用部位、共用设备的经营需要经过( )。
A．物业管理企业的同意
B．物业管理企业的服务性质的决定
C．服务内容的决定
D．业主的决定
E．业主选择
工业区物业管理公司在管理区域内（ ）。
A．只能使用原有停车场
B．不能建设新的停车场
C．可以规划设计新的停车场
D．不能设立停车场
物业服务企业操作员工包括保安员、保洁员、维修员、绿化员等。针对不同岗位操作层员工的培训内容是不同的。绿化员能力培训的主要内容包括( )。
A:植物保洁能力
B:机械设备的使用及保养能力
C:自然破坏防护能力
D:物品出入管理能力
E:卫生设备的维修管理能力
根据《物业管理条例》规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由( )交纳。
A．开发商
B．建设单位
C.监理单位
D．承包单位
物业管理师经典例题9章 第7章
客户满意度调研的核心是（ ）。
A．以客户为中心的组织应当能方便客户传递他们的建议和抱怨
B．确定服务在多大程度上满足了客户的欲望和需求
C．公司应当同抱怨甚至拒绝服务或正打算转向其他服务企业的客户进行接触，了解发生这种情况的原因
D．对竞争对手的相应绩效指标进行分析，能找出差距，寻找对策，制订并实施行动方案
某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于()。
A:社会平均收益率
B:国民经济增长率
C:通货膨胀率
D:项目基准收益率
答案：D
解析：
如果净现值大于等于零，说明该项目的获利能力达到了或超过了基准收益率的要求，因而在财务上是可以接受的。如果净现值小于零，则项目不可接受。
物业承接查验中出现质量问题的主要原因有()。
A:施工单位不按规范施工
B:给排水系统不完善
C:设计缺陷
D:门窗、阳台等五金件存在质量问题
E:原材料把关不严
答案：A,C,E
解析：
发生物业工程质量问题的原因主要有：①设计方案不合理或违反规范造成的设计缺陷；②施工单位不按规范施工或施工工艺不合理甚至偷工减料；③验收检查不细、把关不严；④建材质量不合格；⑤建设单位管理不善；⑥气候、环境、自然灾害等其他原因。
在生产的有效区域内，等产量线( )。
A．凸向原点
B．不能相交
C．负向倾斜
D．上述都对
房屋及设施设备评价参考的主要指标包括( )。
A．设备正常运转率
B．房屋维修及时率
C．房屋完好率
D．危房率
E．设施设备完好率
物业管理师经典例题9章 第8章
下列各项中，不用计算借款偿还期的是()。
A:房地产置业投资项目
B:房地产开发之后进行出租经营项目
C:房地产开发之后进行自营的项目
D:房地产开发用于销售的项目
答案：D
解析：
借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。房地产置业投资项目和房地产开发之后进行出租经营或自营的项目，需要计算借款偿还期。房地产开发项目用于销售时，不计算借款偿还期。
美国物业管理从业人员资格认定主要由( )进行。
A．CPM
B．AMO
C．IREM
D．PMC
共用题干
A市物业管理行业职工人数调查汇总表如表7-3所示。表7-3A市物业管理行业职工人数调查汇总表表号：物业管理综2表制表机关：住建部批准机关：国家统计局填报单位（盖章）批准文号：国统函(2012)×××号
在A市物业管理行业职工人数调查中，需要进行的物业管理统计工作一般过程包括()。
A:统计设计
B:统计分析
C:统计整理
D:统计调查
答案：A,B,C,D
解析：
统计的职能包括：①信息职能，是指根据统计的研究对象，运用科学的统计调查方法，灵敏、系统地采集、处理、传递、存储和提供以数量描述为基本特征的各种各样的信息。统计的信息职能是统计最基本的职能，②咨询职能，是指利用已经拿握的丰富的统计信息资源，运用科学的分析方法和先进的技术手段，深入开展综合分析和专题研究，为科学决策和管理提供实施意见与对策建议。统计的咨询职能是统计信息职能的延续和深化，③监督职能，是指以法律及有关法令、政策、计划和制度等为准绳，实行全面、系统的定量检查、监测和预警，促进监督对象的良性循环。因此，在A市物业管理行业职工人数调查中，可能会用到这3中统计职能。
把经过调查整理汇总计算而得到的统计数据按照一定的结构和顺序，系统地排列在一定的表格内，就形成了统计表。统计表是表现统计数据的基本工具。从形式上看，统计表自总标题、横行标题、纵栏标题和指标数值四部分构成。另外，有些统计表在表下还增加了补充资料、注解、附记、资料来源、指标的计算方法、填表单位、填表人员以及填表日期等内容。
统计工作过程一般要经过统计设计、统计调查、统计整理和统计分析等四个阶段。①统计设计，是根据所要研究问题的目的，制定统计指标、指标体系和统计分类，同时提出搜集、整理和分析数据的方案和工作进度等，②统计调查，是指根据统计设计方案对调查的要求，运用科学的调查方法，有组织、有计划、系统地搜集统计资料的工作过程，③统计整理，是根据统计设计的要求，将调查资料进行审核、分组、汇总、编制统计表等科学加工处理的过程，以便清晰地反映研究总体的综合特征，④统计分析，是指将加工整理好的统计资料加以分析研究，采用各种分析方法，计算各种分析指标，揭示研究对象的基本特征和发展的规律性，根据研究的目的，做出科学的判断和结论。
总量指标是反映社会经济现象总体在定时间、地点和条件下的总规模或总水平的统计指标。总量指标一般是通过将原始数值进行分类汇总后得到的绝对水平，所以也称绝对数、绝对指标。总量指标是认识现象总体数量特征的起点和进行对比分析的基础。按反映总体内容的不同，总量指标可分为总体单位总量和总体标志总量。按反映的时间状况不同，总量指标可以分为时期指标和时点指标，也分别称为流量和存量。
关于共有部分的相关费用，下列说法不正确的有()。
A:业主不使用电梯可以不交纳电梯维修费用
B:在集中供暖的情况下，业主冬季不在此居住，可以不交纳暖气费用
C:业主不使用电梯，只需交纳部分电梯维修费用
D:在集中供暖的情况下，业主冬季不在此居住，只需交纳定比例的暖气费用
E:业主不使用电梯，但应该交纳电梯维修费
答案：A,B,C,D
解析：
由于业主对专有部分以外的共有部分既享有权利，又负有义务，有的业主就可能以放弃权利为自不履行义务。对此，《物权法》第七十二条规定，业主不得以放弃权利为自不履行义务。例如，业主不得以不使用电梯为自不交纳电梯维修费用，在集中供暖的情况下，不得以冬季不在此居住为自不交纳暖气费用。
房地产企业四级资质要求( )。
A．未发生过重大工程质量事故
B．从事房地产开发经营3年以上
C．注册资本不低于100万元
D．已竣工的建筑工程质量合格率达100%
E．财务负责人具有相应专业初级以上职称
物业管理师经典例题9章 第9章
建筑物全寿命周期的“四节环保”，是指()和环境保护。
A:节水
B:节能
C:节电
D:节地
E:节材
答案：A,B,D,E
解析：
物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：节能、节水、节地、环境保护。
下列各表达式中，正确的是()。
A:净资产报酬率=息税前净利润/正均资产总额*100%
B:利息保障倍数=息税前利润总额/利息支出
C:总资产周转率=主营业务收入/正均资产总额
D:销售增长率=本年主营业务收入增长额/本年主营业务收入总额*100%
答案：B
解析：
具体分析如下：A项，总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额*100%C项，总资产周转率（次）=主营业务收入净额/平均资产总额D项，销售（营业）增长率=本年主营业务收入增长额/上年主营业务收入总额*100%
某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为12500万元和1250万元，存贷为1500万元。试计算该房地产投资项目的资产负债率为()。
A:167%
B:80%
C:200%
D:60%
答案：D
解析：
资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。其计算公式为：资产负债率=负债合计/资产合计。题中，资产负债率=3000万/5000万=60%。
主营业务收入包括( )。
A:物业经营收入
B:物业大修收人
C:废品回收收入
D:美容美发屋收入
E:物业管理收入
甲公司收入的年等差变化值为10，第一年的现金收入是1千万元，每年年中计息利率为6%，那么10年后该公司的年初收入现值P为( )。
A．65 800 165元
B．13.16106元
C．64 900 165元
D．13.25106元
