22年房地产经纪人历年真题和解答6卷

租到一个符合公司定位需求的店铺，并不是一件简单的事，而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此，在办理房屋租赁手续时，应注意以下要点：①了解出租人是否有权出租店铺；②了解门店实际状况；③协商租赁条件，包括租金价格及调整、缴付方式、附加条件；④合同签署。

房地产买方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义承租、承购房地产的专业服务行为。房地产买方代理的委托人是需要购买或承租房屋的机构或个人。受消费习惯、交易成本等因素的影响，目前房地产买方代理业务的发展还不是很成熟，这方面的业务主要集中在境外公司和个人在我国境内承租房屋的代理上。

《物业勘察表》的填写细则中交通条件主要是填写物业附近的公交便捷程度和道路通达程度。交通条件划分为方便、比较方便、一般、不方便

房地产经纪是围绕一种特定的商品——房地产，开展的中介服务活动，具有很强的专业性，因此，房地产经纪行业管理也具有很强的专业性。这主要体现在三个方面：①对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理；②对房地产经纪人员的职业风险进行管理；③重视房地产经纪管理的地域性。

售楼处设置一般应按照以下程序依次进行：①售楼处功能确定；②售楼处的选址；③售楼处的布置；④售楼处管理制度的制定；⑤售楼处工作团队的组建。

体验性知识是指房屋使用者的感受，这对于房地产经纪人员非常重要。具有体验性的知识，不但可以清楚地了解对象房屋的优点和缺点，为客户提供确切的消息，更能与客户默契沟通，从而更容易说服客户。体验性的知识可以通过调查或客户访谈获得，如访问对象房屋的租户。

客户信息按不同的方法进行分类，包括：①按客户的需求类型，可分为买房客户与租房客户；②按需求目的，可分为自用客户和投资客户；③按客户需求的物业类型，可分为住宅客户、写字楼客户、商铺客户和工业厂房客户及其他客户；④按客户的性质，可分为机构团体客户和个人客户；⑤按是否接受过本经纪机构的服务，可分为新客户、老客户和潜在客户；⑥按物业的价格区间，可分为高价位物业需求客户、中低价位物业需求客户和低价位物业需求客户。

试探型客户的表现为有意向在近期购房，前来咨询了解市场行情，房地产经纪人针对这类型客户采取的引导方式是提供咨询服务，创造专业服务形象，争取建立长期联系。

新建商品房经纪业务；
新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理和租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。

租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。@##

广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关登记办法的规定，向房屋所在地的不动产登记部门申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。

A项，买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。E项，在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。

房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。根据房屋产权性质不同，房屋租赁可分为市场化的商品房屋租赁和政府支持的保障性住房租赁。

房地产经纪的重要作用主要体现在以下几个方面：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

在产权证书上需要列明的内容有：①产权性质（如商品房、房改房、宅基地等）；②业主姓名；③土地使用年限；④法定用途；⑤房屋土地位置图等。

跳单是指买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开房地产经纪机构或房地产经纪人，私自交易由房地产经纪人介绍的房源（或客源），以逃避支付房地产经纪服务收费的行为。对于已经发生的“跳单”行为，房地产经纪人应在保留证据的前提下，通过法律途径维护自己的合法权益。

其他法律是由全国人民代表大会常务委员会制定的，如《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《消费者权益保护法》、《广告法》。B项，物权法是由全国人民代表大会制定的法律等。

印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：①购销合同，按购销金额0.3‰贴花；②加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5‰贴花；③建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5‰贴花；④建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3‰贴花；⑤财产租赁合同，按租赁金额1‰贴花；⑥货物运输合同，按运输费用0.5‰贴花；⑦仓储保管合同，按仓储保管费用1‰贴花；⑧借款合同，按借款金额0.05‰贴花；⑨财产保险合同，按保险费收入1‰贴花；⑩技术合同，按所载金额0.3‰贴花； 产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花； 营业帐簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花；其他账簿按件计税，一件5元； 权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。

美国建立了房地产经纪行业的信息共享和协作制度，其核心是多重房源上市服务系统（MLS）。1897年，一些房地产经纪人开始与同行分享自己的客户名单，此后，各个地区的房地产经纪行业协会建立起各个地区的MLS，NAR成立后又建立了全国性的MLS。二战后随着大量新的购房人进入住房市场，MLS逐渐成为美国房地产市场的支柱和房地产经纪行业的基本制度。NAR要求会员将自己已获得代理销售权的房源在规定时间内提交给MLS，全体会员都可以使用MLS系统内的房源信息向自己的买方客户推荐，一旦成交，如果房源的受托经纪人事先已明确写明佣金的分配方式的，按该方式由卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人按此方式分享佣金。如果房源受托经纪人没有明确说明佣金分配方式，则系统默认佣金在卖方委托的经纪人与买方委托的经纪人之间平均分配。

求名动机表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。A项，求新动机表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格；B项，求美动机表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等；D项，求实动机表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。

房地产交易关系是指参与房地产买卖、租赁、抵押等房地产交易行为的各方当事人在房地产交易过程中产生的法律关系，主要包括：①房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系；②开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系；③房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系。

房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。租赁期限超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

勘察评估前的准备工作包括：①经纪人应该提前和业主确定上门勘察的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘察时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘察的时间，同时向客户详细询问委托物业的地理位置。②勘察前，做好现场勘察的资料和物品准备，检查是否带好了工牌、名片、《房屋现场勘察表》、测量工具、计算器等必要的勘察工具及物品。③若一次要勘察多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘察的先后次序，节省时间，提高效率。

随着存量房信息发布的网络化，一些房地产专业网站和重要门户网站的房地产频道，也为房地产经纪人员提供了开设网上房地产经纪门店的平台，房地产经纪人员可以在这些网站开设个性化的网上店铺，呈现自己的电子名片、房源信息，并通过店铺留言和网民实现沟通。

商业贷款年限是指银行在为借款人评估还款年限时以其年龄作为基础，年龄越小，其贷款年限越长，反之年龄越大，贷款年限则较短。通常情况下，贷款年限最长为30年，且符合以下两个条件：①房龄＋贷款年限≤50；②年龄+贷款年限≤70。

由于职业道德是与一定的职业相联系的，所以在性质上具有专业性，即各种职业的主要规范要求各有不同，如医生的救死扶伤，教师的诲人不倦、为人师表，官员的廉洁奉公。其次，职业道德在内容上具有一定的稳定性、连续性。

多样化战略中的横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。

平原地区地表平坦，没有什么自然障碍，用地充裕，城市可以向四周扩展，城市布局多采取团状集中式。山地、丘陵地区，为了克服地形分割的不利影响，城市布局多采取组团式，随地形的变化分成若干个片区，在空间上不连成一体，但每个组团具有一定的规模和独立性。

消费者群体的类型划分主要有：①根据人口统计因素划分；②根据国家和地区因素划分；③根据消费心理因素划分；④根据消费者对商品的现实反映划分。其中，根据消费者对商品的现实反映划分有：①根据购买动机，可分为求实、求新、求廉、求美、求奢、求同等消费者群体；②根据对商品要素的敏感性，可分为对价格敏感、对质量敏感、对服务敏感等消费者群体。

在网络技术高速发展的时代下，房地产经纪企业购买或开发出了可基于PC端和移动终端的门户网站、管理软件、营销工具，使得房客源信息资源上传、分类、共享、匹配、更新等效率大大提高，从而大大提升了房地产经纪企业和房地产经纪人作业效率和效益。AB两项，互联网的优点是没有地域限制、传播速度快、传播范围广、成本低效率高，缺点是容易被海量信息覆盖、虚拟化真实感不强、使用对象群体有一定局限性等。C项，一些专业的存量房网站，也会有很多出租与出售、求购与求租信息，实现了网上快速查询房客源及信息资源共享，为客户更便捷、更快速地服务。

税收制度构成要素有纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、法律责任。其中，征税对象又称课税对象，是税法规定的征税目的物，即确定对什么事物征税。征税对象是确定征税范围的主要界限，也是区别不同税种的主要标志

职业道德素质是销售人员个体心理素质的核心内容，决定了企业满足消费者需要的程度。提高销售人员职业道德素质的途径有：①建立科学的社会评价体系，完善信用信息系统，形成强大的社会压力，营造良好的社会环境。②倡导遵守职业规范，恪守职业道德，维护行业规范健康当展。③树立榜样，通过宣传优秀销售人员的良好职业道德，扩大榜样的影响力和吸引力。④通过教育培训，引导销售人员爱岗敬业、诚实守信、阳光服务。

导致房屋贬值风险的原因很多，其中包括自然灾害、政治动荡和经济危机等不可抗力因素，也包括人为的因素。因此，对抵押房屋进行财产保险是防范此类风险的关键措施，对银行与购房者都非常必要。

新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。

承担民事责任的方式主要有十种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财产；⑤恢复原状；⑥修理、重作、更换；⑦赔偿损失；⑧支付违约金；⑨消除影响、恢复名誉；⑩赔礼道歉。以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。

地震烈度是指地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度。地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度越严重。在地震烈度6度及6度以下的地区，除特别重要的建筑外，可不采取专门的防震措施；在7度及7度以上的地区，除临时建筑外，都必须进行抗震设防；在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。

分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。

独家委托（Exclusiveagency），是指业主授予经纪人就其所委托出售房产独家的、排他性的代理权，业主承诺即使是通过其他人将该房产出售成交，均将向拥有独家代理权的经纪人支付佣金的义务。独家委托的获取主要包括以下四个步骤：①明确独家委托条件；②获取业主信任；③收集完善信息并进行物业勘察评估；④签署独家委托协议。

信用的时限性，即商品或货币的让渡有一定期限，如果没有期限，就不是信用关系，而成了赠与或占有关系。B项，风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。C项，偿还性，即商品或货币的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还。D项，收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或者是附加额。

公盘制的优点表现在：①信息完全共享有利于新入职的经纪人进入工作状态，经纪人可以快速联系匹配到的房源业主并及时带看，从而大大提高工作效率，因为无需再通过持盘经纪人合作，所以使得信息有效利用率更高、流通更快速；②强调团队合作多劳多得，一般公盘制会对经纪人业务动作细分，房源开发、钥匙委托、独家委托、磋商促成等可能由不同经纪人完成上述作业，而在佣金分配上只要为该房源的交易付出贡献的均可以按照贡献分到一定比例的佣金。其缺点主要包括：①不利于激发房地产经纪人收集房源信息的积极性；②部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为；③房源信息较容易外泄。

具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：①房屋共有人行使优先购买权的；②出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；⑧出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的；④第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

距离是衡量房地产区位优劣最常见、最简单的指标，可以分为空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。空间直线距离是最简单、最基础的距离，但在路网不够发达、有河流阻隔、地形复杂地区等情况下，它往往会失去意义。交通路线距离一般是指连接的道路长度，有时受路况、交通管制等的影响，虽然距离不远，但需要的时间较长，因此交通路线距离也不一定能反映真实的状况。交通时间距离一般来说更科学，人们越来越重视。

商品房销售案场经理岗位主要岗位职责有：①负责本项目销售楼盘的现场管理、运营管理、销售管理及团队管理工作。②负责年度销售目标制定、分解，根据销售计划，参与制定和调整销售方案、宣传推广方案，并负责具体销售方案实施。③负责项目案场销售工作的组织、实施和销售数据汇总与分析。④负责销售团队内部建设，及对销售代表的督导和培训。⑤负责销售渠道和客户服务管理，做好项目解释，及时处理案场各类突发问题，保证公司利益。⑥评估销售业绩。BCD三项均属于业务员岗位的岗位职责。

抵押价值是指房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。假定未设立法定优先受偿权下的价值是遵循谨慎原则评估的房地产在未设立法定优先受偿权下的价值。法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

买受人的资质要求；
在审核买方资格方面，要重点审查买受人的行为能力。民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。年满16周岁不满18周岁、能以自己劳动收入为主要生活来源的人视为完全民事行为能力人，可以自行签订合同。