2021房地产经纪人历年真题和解答5节 第1节
房地产定价目标主要有（ ）。(2007年真题)
A.力求最高单价的定价目标
B.提高市场占有率的定价目标
C.稳定价格目标
D.过渡定价目标
E.竞争定价目标
答案：B,C,D
解析：
为房地产产品定价是房地产营销一个关键环节，产品价格具有动态性，受多种因素的影响。房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标，包括最大利润目标、预期投资收益率目标；②提高市场占有率的目标；③稳定价格目标；④过渡定价目标。
出租住房的，应当以（ ）为最小出租单位。
A.人均租住建筑面积
B.原设计的房间
C.满足最低居住需求
D.平均居住水平
答案：B
解析：
为保证基本居住条件，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定：出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。
下列不属于互联网开发客户的方式是（ ）。
A.付费的房源信息发布平台
B.房地产经纪机构门户网站
C.信息中介网站
D.免费的公共网络信息发布平台
答案：C
解析：
互联网开发客户的方式包括：①付费的房源信息发布平台；②免费的公共网络信息发布平台；③房地产经纪机构门户网站。
《住宅设计规范》GB50096规定，住宅层高宜为2.80m，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，厨房、卫生间的室内净高不应低于（ ）m。
A.2.80m
B.2.60m
C.2.40m
D.2.20m
答案：D
解析：
室内净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。室内净高较高的住宅不会使人有压抑感。《住宅设计规范》GB 50096规定，住宅层高宜为2.80m，卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。
区域写字楼市场供应状况分析项目主要包括（ ）
A、产品档次
B、客户主要特征
C、产品类型
D、项目本体因素关注重点
E、竞争项目分析
答案：A,C,E
解析：
区域写字楼市场供应状况分析，具体内容如表7-7所示。
表7-7 区域写字楼市场供应状况分析项目
属于建设工程规划审批程序的有（ ）。
A:建设申请
B:建设申请的审查
C:提出规划设计要点
D:建设工程的竣工验收
E:竣工资料的报送
在房屋赠与的产权登记办理过程中，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满（ ）工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。
A.50年
B.65年
C.60年
D.55年
答案：B
解析：
在房屋赠与的产权登记办理过程中，除了提交基本材料以外，标准价、优惠价房屋赠与的，提交补交房价款证明或满65年工龄的证明原件以及补交土地出让金的证明原件。
房地产经纪机构发挥自身优势，把经纪业务拓展至房地产登记手续代办领域的战略属于( )。
A:横向多样化战略
B:前向一体化战略
C:后向一体化战略
D:水平一体化战略
2021房地产经纪人历年真题和解答5节 第2节
房地产经纪机构的人力资源管理是指企业的一系列人力资源政策以及相应的管理活动，这些活动包括企业人力资源战略的制定，（ ），员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。
A、 员工的招募与选拔
B、 培训与开发
C、 绩效管理
D、 薪酬管理
E、 员工素质管理
答案：A,B,C,D
解析：
房地产经纪机构的人力资源管理是指房地产经纪机构运用现代管理方法，对人力资源的获取（选人）、开发（育人）、保持（留人）和利用（用人）等方面所进行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动，最终达到实现企业发展目标的一种管理行为。这些活动主要包括企业人力资源战略的制定，员工的招募与选拔，培训与开发，绩效管理，薪酬管理，员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等。
房地产经纪人李某擅自将委托人提供的资料泄漏给一盈利机构，这违反了（ ）。
A、为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务
B、不得进行不正当竞争的义务
C、恪守职业道德的义务
D、依法维护当事人的合法权益的义务
答案：A
解析：
房地产经纪人员有为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。
房地产经纪人因承诺不当，可能引起的风险包括（ ）。
A:伪造客户签名风险
B:房源保管风险
C:签署服务协议风险
D:产权瑕疵风险
E:产权转移风险
住宅项目的展会结束后，对展会活动的总结及评估也是非常必要的，展会总结主要包括（ ）等。
A、设计制作分析
B、展会客户分析
C、销售现场分析
D、培训计划分析
E、经验总结
答案：B,C,E
解析：
展会组织是指参加一些地区专为房地产企业及相关产业举办的展会。展会结束后，对展会活动的总结及评估也是非常必要的，展会总结主要包括：展会客户分析、销售现场分析、经验总结等。
租赁期限在( )个月以上的房屋租赁合同应该采用书面形式。
A:1
B:2
C:3
D:6
房地产经纪机构客户关系管理系统中，客户分析子系统可以提供和输出（ ）以及客户行为分析等的分析结果。
A.客户表单管理
B.营销表单管理
C.客户资料管理
D.营销服务质量分析
E.销售追踪管理
答案：A,B,C,D
解析：
把保存在资料库中的客户信息按客户群体分类整理后，利用客户分析子系统对其进行管理和分析，通过数据挖掘，揭示客户的基本特点、分析影响其购买行为的主要因素并对客户进行有针对性的分类，对重点客户进行有效的识别和重点关注。客户分析子系统可以提供和输出客户表单管理、营销表单管理、客户资料管理、营销服务质量分析以及客户行为分析等的分析结果。
用折现率为13％计算的项目净现值为20万元，则内部收益率（ ）。
A.小于13％
B.大于13％
C.等于13％
D.无法判断
答案：B
解析：
财务内部收益率，是指项目在整个计算期内各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。在试错法中，如果计算出的净现值为正值，则通常表明必须再试一下较高的折现率；相反，如果计算出的净现值为负值，则必须再试一下较低的折现率。
房地产经纪服务合同属于（ ）。
A.双务合同
B.口头合同
C.从合同
D.有偿合同
E.劳务合同
答案：A,D,E
解析：
房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议，是房地产经纪服务委托人与房地产经纪机构就某一个经纪服务项目进行协商而达成一致的协议。即是房地产经纪服务的提供方与被服务对象关于房地产经纪服务这种劳务服务订立的合同，属于劳务合同。房地产经纪服务合同的特征有：①房地产经纪服务合同是双务合同；②房地产经纪服务合同是有偿合同；③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。
2021房地产经纪人历年真题和解答5节 第3节
办公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成的细分产品有（ ）等。
A、别墅
B、商务公寓
C、LOFT
D、写字楼
E、商务综合体
答案：B,C,D,E
解析：
办公用途物业伴随着企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①商务公寓；②写字楼；③商务综合体；④LOFT。
共用题干
2007年5月，张某在一物业管理比较完善的小区内购得一套普通住宅，并出租给王某 居住。2009年8月，因被调到外地工作，张某又把该套住宅高于购买价转售出去。
2009年8月，张某在转售该套住房时不需要缴纳的税为（ ）。
A:城市维护建设税
B:营业税
C:个人所得税
D:土地增值税
适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（ ）。
A:项目楼书
B:宣传单张
C:置业锦囊
D:户型模型
一个有远大理想和坚强意志的人，难以被任何困难和心理压力所压服，这说明此人具有良好的（ ）。
A、 生理因素
B、 判断力
C、 个性品质
D、 价值观
答案：C
解析：
与生理条件相比，一个人是否具有优良的个性品质对于心理承受能力更为重要。一个有远大理想和坚强意志的人，任何困难和心理压力都难以压服他；而一个胸无大志、意志不坚定的人，很容易被困难和心理压力所打垮。
下列选项中，（ ）作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。
A、 《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》
B、 《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》
C、 《商品房买卖合同示范文本》
D、 《房地产经纪执业规则》
答案：D
解析：
2006年10月份发布的《房地产经纪执业规则》，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。《房地产经纪执业规则》作为指导房地产经纪人员和机构从事房地产经纪活动的基本行为准则。2013年1月18日，经广泛深入调查研究，认真总结房地产经纪行业自律管理经验，并充分征求意见，对2006年发布的《房地产经纪执业规则》进行了修改。修改后的《房地产经纪执业规则》重新发布，并自2013年3月1日起施行。
（一） 2014年8月，A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式，在Z县城内以100万元土地使用权出让金，取得了一块土地使用权，出让合同约定由B公司进行住宅建设。该项目开发总投资400万元（含100万元土地使用权出让金），建设工期为9个月。随后，B房地产开发公司与C施工队签订了施工合同，工程合同价为250万元。由于B房地产开发公司自身原因，该项目直到2015年9月才动工开发建设。该项目建成后，王某购买了住房一套，因质量问题与B房地产开发公司产生了质量纠纷。
如果B房地产开发公司要转让该房地产项目，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到（ ）万元以上。
A、75
B、100
C、125
D、150
答案：B
解析：
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，规定了下列房地产不得转让：①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的，按照土地使用权出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25％以上；②属于成片土地开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。本案例中，该项目开发总投资400万元，实际投入该住宅建设工程的资金额应达到：400×25%=100（万元）。
适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本由各地住房城乡建设主管部门和（ ）联合制定。
A.房地产经纪机构
B.工商行政主管理部门
C.土地建设主管部门
D.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
答案：B
解析：
依据《合同法》《房地产经纪管理办法》等法律、规章的规定，各地住房城乡建设主管部门和工商行政主管理部门联合制定了适用于本行政区域内的存量房屋买卖合同示范文本。
关于房地产经纪机构特点的说法，正确的有（ ）。
A、是轻资产类型的企业
B、以外部管理为主导
C、企业规模有巨大可选择范围
D、以综合性业务为主
E、是中介服务机构
答案：A,C,E
解析：
房地产经纪机构的特点主要有三方面：①房地产经纪机构是企业性质的中介服务机构；②房地产经纪机构是轻资产类型的企业；③房地产经纪机构的企业规模具有巨大的可选择范围。
2021房地产经纪人历年真题和解答5节 第4节
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一个住宅小区。为促进住宅销售，甲公司制作了功能楼书和形象楼书，并租用路边广告牌进行宣传。李某与甲公司签订了《房地产认购协议书》，拟购买一套建筑面积为80m2、单价为5000元／m2的住宅。据了解，李某的家庭是第一次购买住宅，付款方式采用银行抵押贷款。
李某办理房地产抵押贷款，额度最高可达（ ）万元。
A、20
B、24
C、28
D、32
答案：C
解析：
在实际操作中，银行抵押贷款中，购买首套住房，首付比例最低三成、银行抵押贷款比例最高为70％。本案例，贷款额度最高可达到80×5000×70％=280000（元）=28（万元）。
在建筑物结构的分类中，( )结构建筑具有结构适应性强，抗震性能好，耐久年限较长的特点。
A:钢筋混凝土
B:钢
C:砖混
D:砖木
下列房地产服务活动中，不属于房地产经纪活动的是（ ）。
A.尾盘销售代理
B.承接物业服务
C.房屋租赁代理
D.房屋买卖代理
答案：B
解析：
房地产经纪业主要是帮助房地产出售者、出租人寻找到房地产的购买者、承租人，或者帮助房地产的购买者、承租人寻找到其欲购买、承租的房地产，是房地产市场运行的润滑剂。房地产经济活动主要与房屋销售，租赁，买卖有关，与物业服务无关。
按流转情况划分，下列属于房地产二级市场的有（ ）。
A、建设用地使用权转让市场
B、新开发商品房初次交易市场
C、已购公房再次交易市场
D、建设用地使用权的出让
E、二手房市场
答案：A,B
解析：
按房地产流转次数，房地产市场分为房地产一级市场、房地产二级市场和房地产三级市场。其中，房地产二级市场即建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。D项属于房地产一级市场；CE两项属于房地产三级市场。
由于房地产的不可移动性，房地产市场具有很强的地域（ ）。
A、选择性
B、特殊性
C、分割性
D、管理性
答案：C
解析：
房地产经纪服务的地域性特点是由房地产的不可移动性所造成的，大多数房地产经纪机构通常会选择在其所熟悉的城市、市区或某一区域设店并提供相应的经纪服务。因此，在房地产市场中，即使是规模化的大型房地产经纪机构也不可能覆盖全部市场，这就给了大量中小型房地产经纪机构留下了广阔的生存空间。
按污染物排放的空间分，在距地面一定高度上排放污染物的污染源称为（ ）。
A.空中源
B.空气源
C.高架源
D.高空源
答案：C
解析：
根据污染物排放的空间，污染源分为高架源和地面源。其中，高架源指在距地面一定高度上排放污染物的污染源，如烟囱；地面源是指在地面上排放污染物的污染源，如垃圾站。
现代客户关系管理系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将（ ）作为最重要的企业资源。
A.最终客户
B.分销商
C.合作伙伴
D.企业客户
答案：D
解析：
现代客户关系管理系统是一种先进的管理思想和管理方法，其核心思想是将企业的客户（包括最终客户、分销商和合作伙伴）作为最重要的企业资源，利用智能解决方案，高效地收集、整理并分析相关数据，为企业的正确决策提供前瞻性支持，通过完善的客户服务和深入的客户分析来满足客户的需求，保证实现客户的终生价值。
甲房地产开发公司开发建设某住宅小区。2014年1月该小区竣工验收。张某于2015年1月购买该小区一套住宅，与甲房地产开发公司签订商品房买卖合同时提出，为少交契税，建议将部分购房款单独列为装修费用。甲房地产开发公司未表示反对。半年后，张某认为合同中单独列出的装修费用远高于实际装修所需费用，向法院提起诉讼。
《城市房地产管理法》规定国家实行（ ）制度。
A.房地产成交价格申报
B.契税登记
C.公民购房资格认证
D.房地产价格评估
答案：A,D
解析：
作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制，主要包括：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；④土地使用权和房屋所有权登记发证制度；⑤房地产行政管理体制。
2021房地产经纪人历年真题和解答5节 第5节
房地产经纪机构（ ），就开始承担房屋的保管责任。
A.签订经纪服务合同
B.进行房屋查验
C.接受房屋钥匙
D.发布房源信息
答案：C
解析：
根据我国《合同法》的有关规定，除非当事人另有约定，保管合同至保管物交付时成立。保管期间，保管人应当妥善保管保管物，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任。只有保管是无偿的，并且保管人证明自己没有重大过失的，才不承担赔偿责任。可见，房地产经纪机构一旦接受了委托人所交付的房屋钥匙，就开始承担该房屋的保管责任。
王先生有一套房屋，2009年可以售出价格为145万元，2011年可以售出价格为160万元。2013年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。引起该套房屋价格最终变化的是（ ）。
A、 市场信息
B、 出售心态
C、 新旧程度
D、 市场供求
答案：B
解析：
房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。
房屋所有权的取得过程中，原始取得的情形主要包括（ ）。
A、依法建造房屋
B、房屋买卖
C、合法添附的房屋
D、依法没收房屋
E、收归国有的无主房屋
答案：A,C,D,E
解析：
原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。B项属于房屋继受取得。
下列关于抵押贷款还款方式的表述中，错误的是（ ）。
A.等额本息还款方式可以准确掌握每月的还款额
B.等额本息还款方式适合购房资金宽裕的借款人
C.等额本金还款方式适合初期还款能力较强的借款人
D.等额本金还款方式适合打算提前还贷的借款人
答案：B
解析：
银行抵押贷款常用的还款方式包括：①等额本息还款法，每月以相等的金额偿还本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算。适合资金不宽裕的购房者。②等额本金还款法，每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。适合打算提前还贷者或当前收入尚可的中年人或公司。
按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和（ ）。
A、使用面积
B、共有建筑面积
C、分摊的共有建筑面积
D、分摊的共有使用面积
答案：C
解析：
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。
下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（ ）。
A.《物权法》
B.《住房公积金管理条例》
C.《房屋登记办法》
D.《房地产抵押估价指导意见》
答案：B
解析：
房地产行政法规是以国务院令形式颁布的，主要有《城市房地产开发经营管理条例》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物业管理条例》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《住房公积金管理条例》、《不动产登记暂行条例》等。
从社会效果来看，房地产经纪活动的目的是（ ）。
A、收取佣金
B、促成和实现房地产交易
C、客户利益最大化
D、提高房地产经纪人的社会地位
答案：B
解析：
地产经纪是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。即房地产经纪活动的目的是促成和实现房地产交易。
对于材料齐全并且符合法定形式，可以出租的房屋，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在（ ）个工作日内办理房屋租赁登记备案。
A.3
B.5
C.15
D.30
答案：A
解析：
对商品房屋租赁当事人提交的材料齐全并且符合法定形式、出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致、不属于《商品房屋租赁管理办法》规定不得出租的房屋的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在3个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。
