21年房地产经纪人考试题库精选5节

根据基础构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。其中
，桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。当建筑场地的上部土层较
弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用桩基础

《消费者权益保护法》规定了消费者的9项权利：①安全保障权；②真情知悉权；③自主选择权；④公平交易权；⑤获取赔偿权；⑥依法结社权；⑦获得知识权；⑧受尊重权；⑨监督权。其中，真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。

宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息，以画面、文字、图示的方式传递给客户，以增加客户对项目的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作，以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。

根据经济学原理，商品价格是商品价值的货币表现，商品价值是商品价格的内在尺度，价格围绕着价值而上下波动，并趋向于价值。因而使得价格成为消费者衡量商品质量和价值高低的尺度。D项属于商品价值的自我意识比拟功能。

房地产交易环节的收费，主要有房地产评估费、房地产经纪服务费、不动产登记费、利用房地产档案费等类别。不动产登记费、利用房地产档案费属于政府规费，房地产评估费、房地产经纪服务费则属于经营服务性收费。

需要对消费者行为的影响表现为：①消费者的购买行为是在其需要的驱使下进行的，即消费需要→购买动机→购买行为→需要满足→新的需要。②消费需要的强度决定购买行为实现的程度，需要越迫切、越强烈，购买行为实现的可能性越大。③需要水平影响消费者的购买行为，消费水平（如家庭收入）决定了人们对各种不同商品有不同的需要，从而影响消费者的购买行为。

根据房地产经纪活动所促成的房地产交易类型，理论上可以将房地产经纪业务分为：①房地产转让经纪业务；②房地产租赁经纪业务；③房地产抵押经纪业务。但是，从目前我国房地产经纪行业的实际运营情况来看，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产买卖和房地产租赁。

自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。

建设（房地产）主管部门、价格主管部门可以采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施对房地产经纪机构和房地产经纪人员进行监督管理。约谈是对存在违法违规行为的房地产经纪机构、房地产经纪人员进行谈话，告知其违法违规行为事实，听取其陈述、申辩，要求其予以改正、引以为戒。记入信用档案是把在监督管理过程中发现房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为作为不良信用记录记入其信用档案，向社会公众曝光。媒体曝光是指对经查证属实的房地产经纪机构、房地产经纪人员的违法违规行为通报媒体，通过媒体公示给社会大众。

抵押价值是指房地产假定未设立法定优先受偿权下的价值减去法定优先受偿款后的价值。假定未设立法定优先受偿权下的价值是遵循谨慎原则评估的房地产在未设立法定优先受偿权下的价值。法定优先受偿款是假定实现房地产抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款和其他法定优先受偿款。

在客户交易结算资金专用存款账户中的交易结算资金，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债，交易结算资金的所有权属于交易当事人。

房地产经纪是一种中介服务，无论是房源还是客源，都要靠房地产经纪人员自己去寻找。因此房地产经纪人员必须具有积极、主动的心理素质，每天都要积极、热情地投入工作之中，主动做好每一件事。

新建商品房销售委托书的主要内容有：①委托书授权方与被授权方情况。委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的名称、注册地址、法人代表（或授权代表）。②新建商品房的基本情况。新建商品房的项目名称、位置、性质和代理范围等。③授权房地产经纪机构代理事务的项目名称、内容。④委托期限。

商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围，商圈分为：①核心商圈；②次级商圈；③边缘商圈。其中，边缘商圈研究指标包括：a．主要商业分析；b．常住人口及消费水平。ACD三项均属于核心商圈的研究指标。

起价、标价、成交价和均价是在新建商品房销售中的几种房价。起价是销售新建商品房的最低价。标价是卖方要价。成交价是新建商品房买卖双方的实际交易价格。均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。

房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。

房地产分析的结构体系包括：①地区经济分析，提供市场分析的基本数据；②房地产市场分析，估计目标物业的市场状况；③房地产营销分析，对目标项目进行定位；④可行性分析，分析目标物业的利润；⑤房地产项目投资分析，确定项目达成最佳“风险——回报”关系的相关条件。

墙体的类型；
墙体根据受力情况分为承重墙和非承重墙。承重墙是指直接承受梁、楼板、屋顶等传下来的荷载和自重的墙体。非承重墙是仅承受自重的墙体，其中，仅承受自重并将其传给基础的墙体，称为承自重墙；仅起着分隔空间作用，自重由楼板或梁来承担的墙体，称为隔墙或隔断。拆改墙体时，承重墙不能拆改，墙体中的承重构件不能拆掉、钢筋也不能损坏，否则会影响建筑结构安全。

成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。其中，成套房屋的套内建筑面积包括：①套内房屋使用面积；②套内墙体面积；③套内阳台建筑面积。因此，成套房屋的建筑面积＝分摊的共有建筑面积＋套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台建筑面积。公式中应该注意的地方包括：①套内墙体面积的计算，各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体而积。②套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。因此，本题中，该套住宅的建筑面积为：6＋110＋8＋6＋4/2＝132m2。

房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

房地产咨询业主要是为有关房地产活动的当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务，现实中的具体业务有接受当事人的委托进行房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。目前，房地产咨询业务主要由房地产估价师和房地产估价机构或者房地产经纪人和房地产经纪机构承担。

室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。

届期违约，又称实际违约，是指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。届期违约行为的类型有拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。

面谈的组成部分；
在正式面谈中，面谈过程一般包括预先计划（面谈的准备部分）、开场白、主体、收尾（结束部分）和后续工作（回访等）五个部分。收尾环节的谈话内容包括：①选择恰当时机结束谈话；②回顾本次谈话的内容总结要点；③谈话控制在1个小时左右；④安排下次面谈时间，向客户致谢。

房屋租赁合同是出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中，出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此，出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定，并且以文字形式形成书面记录，成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。

运用收益法估价需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净收益；④期末转售收益。

公用途物业伴随其企业客户群的核心需求变化不断演绎，形成了四类细分产品：①写字楼；②LOFT，指由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间；③商务公寓；④商务综合体。其中，商务公寓以办公为主要用途的小面积办公空间，多设置独立卫生间，适合于小型企业办公需求，运营成本相对于纯正写字楼较低，物业硬件水平及形象档次亦较低。

违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任是以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件，一是必须有违约行为，二是无免责事由。本题中，甲公司与赵某签订的房地产经纪合同有效、且赵某无免责事由并存在违约行为，构成违约。因此，虽然合同中未约定违约责任，甲公司仍可依法追究赵某的违约责任。

根据《不动产登记暂行条例》，土地登记由土地所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的土地登记。跨县级行政区域的土地登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。依法登记的土地所有权、使用权和他项权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

跳单是指买卖双方经过经纪公司牵线后，撇开房地产经纪机构或房地产经纪人，私自交易由房地产经纪人介绍的房源（或客源），以逃避支付房地产经纪服务收费的行为。对于已经发生的“跳单”行为，房地产经纪人应在保留证据的前提下，通过法律途径维护自己的合法权益。

中速电梯的速度为1.5～2.5m/s。该住宅楼为九层，层高3m，电梯从一层到顶层所用时间为13.5s，可知电梯的速度是2m/s，是中速电梯。

依法取得建设用地使用权后，建设用地使用权人享有土地占有、使用和收益的权利，有权利在该土地上建造建筑物、构筑物及其附属设施。但不得改变土地用途，如需要改变的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。建设用地使用权可以通过出让、划拨、租赁、作价出资（入股）和授权经营等方式取得。

原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。B项属于房屋继受取得。

房地产投资一般分为以下四大步骤：①寻找投资机会，是投资者发现投资可能性的过程；②评价投资方案，又称为投资方案经济评价、投资项目经济评价，是对初步筛选出的各种投资机会或投资方案、投资项目进行经济评价。其内容主要包括市场前景、盈利能力、抗风险能力等的评价。③选择投资方案，又称投资决策，是在投资方案经济评价的基础上，综合分析比较各种投资方案的优劣，根据投资者的投资目标，对投资方案作出决策性的结论，其结果为投资和不投资两种。④实施投资方案，是将已选定的投资方案付诸实施的过程。