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房地产经纪人考试试题题库6章

发布时间：2021-08-11
房地产经纪人考试试题题库6章

房地产经纪人考试试题题库6章 第1章

　田某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。田某接待了欲出售房产的胡某。经过详细的洽谈，田某代表甲机构同胡某签订了房地产销售代理合同，并通过多个渠道将信息发布出去。几天后，田某通知胡某，赵某欲购买该房。正在外地出差的胡某询问田某可否代理自己同赵某谈判，田某拒绝了，回答说交易谈判应由本人出面。胡某与赵某经过谈判，房屋最终以89万元成交。但在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。田某认为交易中心工作人员故意刁难，因此与工作人员发生争执。胡某与承租人协商，承租人表示愿意以89万元的价格购买该房，事后赵某不得不将房地产出价提高到90万元才使承租人放弃购买权，从而购买了该房产。3个月后，该房屋完成了交易过户。田某按成交价的2%向胡某收取了佣金。又按成交价的1%向赵某收取了佣金。
根据规范的二手房代理业务的流程，在收取佣金之前，经纪人田某没有完成或者没有做好的流程环节为（　　）。

A、业务洽谈
B、房地产查验
C、信息的收集与传播
D、房地产交易谈判

答案：B
解析：
存量住房买卖、租赁经纪业务流程，包括：①客户开拓；②客户接待与业务洽谈；③物业查验；④签订房地产经纪服务合同；⑤信息收集与传播；⑥引领买方（承租方）看房；⑦协助交易达成；⑧产权过户与登记；⑨物业交接；⑩佣金结算； 售后服务。在办理过户手续时，交易中心以该房屋还有租客为由，告知田某和胡某不能进行交易。这说明，房地产经纪人田某没有很好的完成物业查验这一环节，或者田某根本没去查验物业。

按经纪活动服务市场不同，可将经纪分为：房地产经纪、保险经纪、( )、农产品经纪等。

A:证券经纪
B:期货经纪
C:演艺经纪
D:运输经纪
E:体育经纪人

答案：A,B,C,E
解析：
本题考核的是经纪活动的分类。按经纪活动服务市场不同，可将经纪分为：房地产经纪、保险经纪、证券经纪、期货经纪、演艺经纪、体育经纪人、农产品经纪等。在所有经纪行业中，房地产经纪从业人数最多，一般能占到八成。每一种经纪活动都是一种专业化的服务活动，需要经纪人充分了解其所在的专业市场或行业的信息，掌握其所要求的专业知识和技能。

房地产投资风险管理中最适用的方法是（　　）。

A.风险规避
B.风险组合
C.风险控制
D.风险转移

答案：C
解析：
风险控制是在房地产投资风险发生前采取某些措施消除或减少风险因素，降低风险发生的概率，减小风险损失。风险控制是房地产投资风险管理中最适用的一种方法。

土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，()d内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。

A:30
B:60
C:90
D:120

答案：B
解析：
本题考核的知识点为土地使用权收回。土地使用者在签约时应缴地价款的一定比例作为定金，60d内应支付全部地价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权。

现代国家金融体系中，居于主体地位的是（　　）。

A.中国人民银行
B.商业银行
C.中央银行
D.政策性银行

答案：B
解析：
现代国家的金融机构体系，一般是由中央银行、商业银行、政策性银行及各类非银行业金融机构所组成。其中，中央银行居于核心地位，代表国家对金融活动进行监督管理，制定和监督执行货币政策。商业银行处于主体地位，以营利为目的，直接面向单位和个人经办存贷款和结算等业务。

下列关于继承和遗产的表述中，错误的是（　　）。

A、 继承开始的时间是公民死亡或被宣告死亡时
B、 公民死亡时留下的所有财物都是遗产
C、 继承一开始，被继承人便丧失其财产的所有权
D、 被继承人的房屋可以作为遗产

答案：B
解析：
A项，继承从被继承人死亡时开始。BD两项，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋等财产。C项，对被继承人来说，其生前对财产的处分都具有法律效力，但其死亡后不可能再对财产进行处分。继承一开始，遗产的所有权便转归继承人。

写字楼项目的销售策略中，适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手情况的方式是（ ）。

A.以市场竞争优势为主导的销售策略制定
B.以目标客户需求为主导的销售策略制定
C.以项目差异化特点为主导的销售策略制定
D.以影响项目定位的专业要素为主导的销售策略制定

答案：B
解析：
写字楼项目的销售策略中，以目标客户需求为主导的销售策略制定，适用于写字楼初始进入非成熟商务区域，或同期市场不存在明显竞争对手的情况。在制定销售策略时，需在明确目标客户群的基础之上，进一步分析潜在客户的关注重点，结合项目自身的匹配因素，作为日后销售推广的关键。

下列关于房源和客源关系的说法错误的是（　　）。

A.二者的关系可以总结为互为条件、相得益彰、互为目标三方面
B.互为条件是说一个经纪人必须拥有房源和客源才能促成交易
C.房地产经纪人必须以一方信息为重点，或为卖方经纪人或为买方经纪人，从而推进交易
D.房源开拓和客源开拓可以运用相同的营销手段

答案：B
解析：
房源和客源的关系包括以下三个方面：①互为条件。在成熟的市场环境下，一个经纪机构或经纪人可以只有房源或只有客源，但必须在另一经纪机构或经纪人处获取相对应的客源或房源的情况下，大家合作才能完成交易。②相得益彰。房源开拓和客源开拓有共同的手段，也有不同的做法。③互为目标。房地产经纪人必须以一方信息推广为重点，或者是买方代理经纪人（客源方），或者是卖方代理经纪人（房源方），否则便无从下手，无法推进。

房地产经纪人考试试题题库6章 第2章

下列属于经纪活动特点的有（　　）。

A.活动内容的服务性
B.活动对象的固定性
C.活动范围的广泛性
D.活动主体的专业性
E.活动目的的前瞻性

答案：A,D
解析：
经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为以下几个方面：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性。

在新建商品房买卖中，影响得房率大小的主要因素有（ ）。

A.房间数量
B.小区绿化
C.建筑结构
D.墙体材料
E.建筑形式

答案：A,C,D,E
解析：
得房率的影响因素；
得房率又称使用率、使用面积系数，通常认为越大，面积利用率越高，也就越实惠。影响得房率大小的因素主要有：①建筑形式。②建筑结构。建筑结构不同，垂直承重构件占用面积不同，得房率会不同。③地区气温。不同地区的冬季气温差异较大，为了室内保温，外墙厚度不同，因此得房率不同。④墙体材料。在保证保温、隔声等效果的前提下，墙体所用材料不同，厚度有所不同，从而得房率不同。⑤房间数量。套内建筑面积相同而房间数量较少时，得房率较大。房间数量相同而套内建筑面积增加时，得房率提高。

房地产促销策略中，人员促销的优点有（　　）。

A.花费的时间成本低
B.对促销人员的素质要求较低
C.可直接传递房地产信息
D.可更好地了解消费者的需求
E.可与消费者建立良好关系

答案：C,D,E
解析：
人员销售又称为人员促销，是房地产企业的推销人员通过主动与消费者进行接触和洽谈，向消费者宣传介绍本企业的房地产，达到促进房地产销售的活动。人员促销的优点是：①房地产销售人员与消费者直接接触，可以向消费者传递企业和房地产的有关信息；②通过与消费者的沟通，可以了解消费者的需求，便于企业能够进一步满足消费者的需求；③通过与消费者的接触，可以与消费者建立良好的关系，使消费者也能发挥介绍和推荐房地产的作用。

信用风险是房地产经纪业务中的主要风险之一，其表现形式有（　　）。

A:银行抵押贷款风险
B:同行合作风险
C:交易资金保管风险
D:资金流向监控风险
E:客户资金代收代付风险

答案：C,D,E
解析：

房地产经纪服务机构不得向客户设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易，这体现了其应承担的（ ）义务。

A.真实信息告知
B.质量保证
C.真实标识
D.守法、诚信

答案：D
解析：
经营者的义务；
《消费者权益保护法》规定了以下十项义务：①守法诚信义务，即经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照《消费者权益保护法》和其他有关法律，法规的规定履行义务；恪守社会公德，诚信经营，保障消费者的合法权益；不得设定不公平、不合理的交易条件，不得强制交易。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约定不得违背法律、法规的规定。②接受监督义务。③保证消费者安全义务。④真实信息告知义务。⑤真实标识义务。⑥出具凭证单据义务。⑦质量保证义务。⑧售后服务义务。⑨禁止以告示等方式免责。⑩禁止侵犯消费者人身权。

在（ ）情况下，房地产市场属于卖方市场。

A.房地产供等于求
B.房地产供大于求
C.房地产供不应求
D.资金供不应求

答案：C
解析：
房地产市场竞争是指在房地产市场上交易各方为了自己利益的最大化而作出的努力。具体有卖方与买方之间的竞争、卖方之间的竞争、买方之间的竞争。根据买卖双方在市场上对价格影响力的强弱，可将市场分为卖方市场和买方市场。卖方市场是房地产供不应求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场状态。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场状态。

张某委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）购买一套住房。张某对拟购住房的要求是：位置在其单位附近，面积为70～90m2，价格合适，装修比较精致。甲机构指派本机构的房地产经纪人王某为张某提供经纪服务。经过王某带张某多次看房，张某最终购买了一套比较满意的住房。

张某最终购买住房时，需要支付的税费包括（ ）。

A.个人所得税
B.契税
C.土地增值税
D.印花税

答案：B,D
解析：
购房相关税费一般包括：购房契税、印花税、《不动产权证》登记费、房地产抵押登记费以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。

下列行为属于房地产转让的有（　　）。

A、 房地产抵押
B、 房地产租赁
C、 房地产买卖
D、 房地产抵债
E、 房地产权属随企业兼并而转移

答案：C,D,E
解析：
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。A项，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，未发生权属转移，不属于房地产转让的方式。B项，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，其转移的是房屋的使用权而非所有权，不属于房地产转让。

房地产经纪人考试试题题库6章 第3章

住房公积金缴存比例原则上不高于（　　）。

A、8%
B、10%
C、12%
D、15%

答案：C
解析：
缴存比例是指职工个人按月缴存（或职工单位按月资助职工缴存）住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例。目前，缴存比例不应低于5％，不高于12％。具体缴存比例由住房公积金管理委员会拟订，经本级政府审核后，报省、自治区、直辖市人民政府批准后执行。

存量房经纪业务中接待顾客要注意重要信息审核。不属于委托人身份的审核是（）

A.共有房屋出售必须有共有人的书面同意或委托书

B.到房地产权属登记部门查询是否拿到房地产证

C.委托代理出售的应当有房屋所有权人委托代理出售的合法书面证明

D.抵押的房屋必须解除抵押后方可出售

正确答案：B

张某通过甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。

下列甲公司及王某的表述中，正确的为（　　）。

A.甲公司有权向陈某索要违约金
B.甲公司应按合同约定向陈某索要报酬或必要费用
C.陈某退还张某1万元后，甲公司应再支付张某1万元
D.王某缺乏一名经纪人应当具备的礼仪

答案：A,D
解析：
A项，由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。B项，陈某与张某签订的买卖合同，是约定双方当事人权利与义务的合同。C项，甲公司无需支付张某1万元，甲公司的行为没有侵害张某的利益。D项，王某直接拒绝张某的要求，缺乏人际沟通的技能与礼仪。

房地产产品SWOT分析定位法认为企业（　　）对企业战略形成有重大影响。

A.外部环境
B.内部优势和劣势
C.产品定位
D.销售策略

答案：A
解析：
SWOT分析方法认为企业外部环境对企业战略形成重大影响，战略形成过程实际上是把企业内部优势和劣势与外部环境和威胁进行匹配的过程。在房地产产品定位中，房地产企业通过分析外部环境中的机会和威胁及对项目的可能影响，寻找自身擅长的优势和特有的资源，并分析企业的劣势，通过匹配分析提出可能房地产产品战略。

侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。
2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。(2012年真题)

在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为（ ）。

A.自知、自信
B.乐观、开朗
C.积极、主动
D.坚韧、奋进

答案：A
解析：
房地产经纪人员应具备的心理素质有：①自知、自信；②乐观、开朗；③积极、主动；④坚韧、奋进。其中，自知，是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中，吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。

能够详细说明新建商品的建筑指标，并可理解为一本简单的产品说明书的宣传资料是（　　）。

A、形象楼书
B、功能楼书
C、户型手册
D、宣传单张

答案：B
解析：
功能楼书专业性较强，可以理解为一本简单的“产品说明书”，主要介绍规划说明、小区交通组织、建筑要点、会所功能分区、完整户型资料、社区配套、周边配套、交楼标准等方面，增加客户对项目自身的全盘了解。A项，形象楼书是多采用图片及较容易产生联想的感性语言，来向客户传递项目的形象和卖点；C项，户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子；D项，单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般用于展会或街头等大量派送。

某城市居住用地，市政公用设施齐全、布局完整、环境较好，以多层、中高层、高层住宅为主，按城市土地利用类型划分，该用地属于（　　）。

A.一类居住用地
B.二类居住用地
C.三类居住用地
D.四类居住用地

答案：B
解析：
根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地可进一步分为三类，具体包括：①一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。②二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。③三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。

对于二手房经纪业务，房地产经纪人要对接受居间委托的房地产进行查验，查验的主要内容有（　　）。

A.该房地产相邻的房地产类型和周围环境
B.该房地产的上一次交易情况
C.该房地产的出租情况
D.该房地产的抵押、查封情况
E.该房地产的成新、朝向、楼层、结构等情况

答案：A,D,E
解析：
房地产经纪人员在接受业主委托后，应在业主或其代理人的带领下，亲临现场，实地查勘房屋状况，通过现场观察房屋的具体位置、朝向、建筑结构、设备、内部装修情况，房屋成新、出入口及通道情况，以及相邻房屋的物业类型、周边的交通、绿地、生活设施、自然景观、污染情况等环境状况。在产权调查时，首先，要求出售方提供合法的证件（包括身份证、房地产权证等）；其次，到房地产登记机构（各区县房地产交易中心）查询房屋的权利人、产权来源、抵押和贷款情况、土地使用情况、是否有法院查封等信息。

房地产经纪人考试试题题库6章 第4章

存量房经纪业务洽谈的首要环节是( )。

A:达成委托意向
B:倾听客户的陈述
C:告知房地产经纪执业规范的所有事项
D:做好律师友好沟通

答案：B
解析：

某家庭购房抵押贷款10万元，贷款年利率为5％，贷款期限为15年，采用按月等额本息还款方式还款。假设该家庭已按月等额偿还了5年。则该家庭的贷款余额为（　　）元。

A.57336.45
B.65432.00
C.73567.25
D.74556.75

答案：D
解析：
贷款余额是指分期偿还的贷款在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。月还款额为A=790.79元，按月计算的贷款期限为180月，按月计算的已偿还期m=5×12=60月，该家庭的贷款余额计算如下：

业主会因担心房价可能上涨而惜售，说明房源具有（ ）。(2006年真题)

A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.变动属性

答案：C
解析：
房源信息的“心理特征”中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。

开发企业在交付房屋的时候，买方直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节（ ）。

A.应缴纳3%的房屋验收费
B.应缴纳5%的房屋验收费
C.应缴纳10%的房屋验收费
D.无需交付任何费用

答案：D
解析：
房屋交付时的费用包括以下两种情况：①无需交付任何费用。开发商在交付房屋的时候，买受人直接按照合同约定的交楼标准对房屋进行验收，验收合格后拿钥匙，验收环节无需交付任何费用。②预付费用。开发商在交付房屋的时候，买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等，开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。

房地产经纪机构和分支机构的备案登记被撤销后，应在规定期限内到( )办理注销手续。

A:土地管理部门
B:房地产管理部门
C:房地产经纪行业协会
D:县级以上人民政府
E:以上答案都不正确

答案：A,B,C,D
解析：

下列合同中，（ ）是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。

A.有偿合同
B.双务合同
C.劳务合同
D.要式合同

答案：B
解析：
双务合同是指双方当事人互相享有权利、承担义务的合同，是商品交换最为典型的法律表现形式。在双务合同中，双方当事人之间存在着互为对价的关系。

纳税人在城市市区的，城市维护建设税的税率为().

A:1％
B:3％
C:5％
D:7％

答案：D
解析：

在房地产企业的职能战略中，( )是职能战略的核心。

A:服务战略
B:价格战略
C:总体战略
D:市场营销战略

答案：D
解析：

房地产经纪人考试试题题库6章 第5章

房地产经纪行业发展的对策思路是()。

A:加快行业法制建设，健全房地产经纪法律制度
B:理顺行业管理主体关系，探索新型行业管理体制
C:健全房地产经纪管理制度，优化房地产经纪行业管理
D:充分发挥行业组织的作用，健全行业自律管理运行机制
E:仿照美国房地产经纪行业发展的思路

答案：A,B,C,D
解析：

房地产管理部门要求房地产开发企业公开其预售楼盘的全部信息，是为了保护消费者的（　　）。

A、公平交易权
B、自主选择权
C、受尊重权
D、真情知悉权

答案：D
解析：
真情知悉权是指消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成分、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。本题中，要求房地产开发企业公开预售楼盘的全部信息，是为了保护消费者的真情知悉权。@##

房地产经纪公司常用的宣传方式是（　　）。


A、报纸广告
B、电话拜访
C、门店接待
D、互联网

答案：C
解析：
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。

下列关于不动产权属证书和登记证明的说法，错误的有（ ）。

A.不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明
B.不动产权属证书记载的事项可以与不动产登记簿不一致
C.不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明
D.查封登记和注销登记需要发放登记证明
E.预告登记和异议登记既不需要发放权利证书也不需要发放登记证明

答案：B,D,E
解析：
B项，不动产权属证书，是权利人享有该不动产物权的证明，一般是在作为不动产登记的所有权登记、他物权登记完成后由登记机构颁发给权利人的，如集体土地所有权登记、集体土地使用权登记和房屋所有权登记等，都应当颁发不动产权属证书。因此，不动产权属证书记载的事项应当是不动产登记簿记载的依据。DE两项，一般来说，实体性权利的登记，应当发放权属证书，包括抵押权、地役权。登记证明发放的情形主要是预告登记和异议登记。需注意的是，查封登记和注销登记，既不需要发放权利证书，也不需要发放登记证明。

市场分析技能是指经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，分析方法包括( )。

A:简单统计分析
B:比较分析
C:因果关系分析
D:综合分析
E:单一变量分析

答案：A,B,C
解析：

刘某购买了一套已装修的普通商品住宅，建筑面积为120m2，总价为50.4万元。假定首付款为40％，余款向银行申请抵押贷款，贷款期限为15年，贷款年利率为4.5％。
刘某若采用等额本金方式按月偿还贷款，2年后的第1个月的月偿还额为（　　）元。

A、1680
B、1686
C、2663
D、2814

答案：C
解析：

共用题干
某市W房地产开发公司(以下简称W公司)拟开发建设一大型商业用房，通过出让方式获得5hm2，土地，支付土地出让金4200万元.W公司为了融资，将该土地使用权抵押给B建设银行；获得2500万元贷款，并办理了抵押登记.当工程建设一段时间后，W公司归还了B建设银行的贷款，又将该在建工程(经评估该在建工程建筑物部分的价值为3000万元)抵押给C工商银行，并办理了抵押登记，获得了一部分资金.商业用房建成后，由于市场行情原因，该物业未能出售，W公司将其改为一部分自主经营，一部分出租，抵押贷款到期并经展期一年后仍无力还款，抵押权人依法定程序，拍卖该商场，并由D公司竞得，拍卖价款为2亿元.

W公司和B建设银行的抵押关系应在当地()办理抵押登记.
A:土地管理部门
B:房地产管理部门
C:建设主管部门
D:银行管理部门

答案：A
解析：

七天内就会委托出售房屋的客户是（　　）。

A.潜在客
B.希望客
C.有望客
D.成约客

答案：C
解析：
根据目标客户成交的可能性的大小，可将目标客户进行等级划分，如表5-1所示。
表5-1　房地产经纪门店目标客户分级

房地产经纪人考试试题题库6章 第6章

下列关于房地产代理业务洽谈的表述中，正确的有（ ）。

A.房地产经纪人员应当充分了解客户的意图
B.要查清委托人是否对拟委托的房地产享有处分权
C.提供给客户一个代理合同的格式文本，客户先签订代理合同，然后再开始开展代理工作
D.了解、核实客户的有关证件
E.向客户告知房地产经纪机构的名称、资格等内容

答案：A,E
解析：
在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。BD两项属于房地产代理中物业查验阶段的内容；C项，在签订代理合同之前应先进行客户开拓、客户接待与业务洽谈和物业查验等代理工作。

能够反映调查区域内各宗土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况，经过土地登记具有法律效力的专题用图是（　　）。

A.地形图
B.房产图
C.宗地图
D.地籍图

答案：D
解析：
地籍图是标明土地权属界线、面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图。地籍即土地的“户籍”，是记载土地的位置、界址、面积、质量、权属和用途等基本状况的簿册。

房地产经纪门店选址的原则包括（　　）。

A.要同有良好商业配套的居住区毗邻
B.保证充足的房源和客源
C.保证良好的展示性
D.保证顺畅的交通和可达性
E.确保可持续性经营

答案：B,C,D,E
解析：
门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店选址的原则包括：①保证充足的客源和房源；②保证良好的展示性；③保证顺畅的交通和可达性；④保证经营的可持续性。

下列影响房地产价格因素中，属于心理因素的有（ ）。

A.停车方便程度
B.个人偏好
C.交易税率调整
D.通货膨胀预期
E.购买迫切程度

答案：B,E
解析：
心理因素的影响；
影响房地产价格的心理因素主要有：①购买或出售时的心态；②个人的欣赏趣味或偏好；③时尚风气、跟风或从众心理；④接近名家住宅的心理；⑤讲究“风水”或吉祥号码。A项属于交通因素；C项属于房地产税收因素；D项属于物价因素。

共用题干
绿源房地产开发商为尽快收回资金，拟销售其正在开发的在建住宅项目。为此，绿源房地产开发商委托聚鑫房地产经纪机构为其办理商品房预售手续。取得商品房预售许可证之后，绿源房地产开发商委托聚鑫房地产经纪机构为其提供订立房地产预售的媒介服务。该项目销售到最后只剩余少许零散房屋，绿源房地产开发商拟全部降价出售。在这种情况下，聚鑫房地产经纪机构将其全部买断伺机出售，赚取批零差价和时间差价。

下列关于聚鑫房地产经纪机构将剩余的房屋全部买断行为的表述中，正确的有( )。
A:房地产交易活动
B:属于卖方代理
C:该行为合法
D:该行为有违房地产经纪的基本职业规范的要求

答案：A,C
解析：

关于法律适用的说法，正确的有（　　）。

A.法律解释优先于法律文本
B.部门规章的效力高于地方政府规章的效力
C.法律的效力自公布之日生效，至废止之日失效
D.《城市房地产管理法》中涉及物权的规定，优先于《物权法》中涉及物权的规定
E.某行政法规自2011年5月1日起施行，某部门规章自2012年4月1日起施行，若两者的规定相冲突，适用行政法规

答案：D,E
解析：
解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。根据以上原则，A项，特别法优先于一般法。B项，部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间具有同等效力，在各自的权限范围内施行。C项，法律开始生效的时间通常有两种情况：①自法律公布之日起生效；②法律公布后经过一段时间再生效。D项，物权法是规范物权的一般法，相对于物权法来说，其他规范物权的法律都是特别法，如城市房地产管理法、土地管理法等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，应当优先适用。E项，行政法规的效力高于地方性法规、规章，行政法规与部门规章两者冲突时，适用行政法规。

价格制定阶段的（　　）是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。

A、推导核心均价
B、市场调研
C、推售安排
D、确定价格策略及方法

答案：B
解析：
价格制定阶段的市场调研目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。这个阶段的市场调研侧重于收集竞争项目销售与价格信息、价格表、各房号之间价格平面差与垂直差等信息。

要确定新建商品房的均价首先应划定市场调查的范围和重点，以项目为核心，半径（　　）的范围是市场调查重中之重。

A、2km
B、3km
C、5km
D、6km

答案：A
解析：
确定市场调查的范围和重点，以项目为核心，半径2km的范围是重中之重。若范围内不够，可再扩大；凡是竞争对手都应纳入比较范围；重点市场比较应不少于6个；存量楼价格也应适当考虑。

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