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2021房地产经纪人历年真题9章

发布时间：2021-08-08
2021房地产经纪人历年真题9章

2021房地产经纪人历年真题9章 第1章

市场引力是指市场对企业的吸引力，体现市场引力的指标主要有（　　）。

A:生产能力
B:市场占有率
C:销售增长率
D:市场细分化水平
E:市场垄断程度

答案：C,E
解析：

（六）　　三级资质甲房地产开发公司于2010年12月设立。2013年1月，甲房地产开发公司决定开发一普通商品住房项目小区，项目总投资5000万元，并以出让方式取得了该土地使用权。甲房地产开发公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。2013年7月1日，甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司。乙房地产开发公司在开发建设的同时进行了大规模的房地产广告宣传。2015年9月，乙公司完成该小区开发，并通过综合验收。
甲房地产开发公司将该项目转让给二级资质乙房地产开发公司，其实际投入房屋建设工程的资金额应达到（　　）万元。

A、1000
B、1250
C、1750
D、2500

答案：B
解析：
《城市房地产管理法》第三十九条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件为：①要按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②要按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让。这里又分为两种情形：a．属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25％以上；b．属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。题中，总投资5000万元，实际投入房屋建设工程的资金额应达到：5000×25％=1250（万元）。

评价装饰效果主要考虑（　　）。

A、 质感
B、 耐久性
C、 经济性
D、 环保性

答案：A
解析：
一个建筑物的室内外装饰装修是通过建筑装饰材料的质感、线条和色彩来表现的。室内墙面材料及其色彩是集中体现室内装饰装修特点和风格的主要因素。选用不同的装饰材料或对同一种装饰材料采用不同的施工方法，可使建筑物的内外表面异彩纷呈，产生不同的审美效果。室内墙面属于近距离观看范畴，甚至和人体直接接触，选用质感、触感较好的装饰材料，可使其与室内整体环境相协调。

合同条款是合同内容的表现和( )，是确定合同当事人权利和义务的根据。

A:规范化
B:集中化
C:固定化
D:统一化

答案：C
解析：

协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相互配合完成同一目标，其概念的含义是（　　）。

A、信息协同
B、监督协同
C、人的协同
D、流程协同
E、应用协同

答案：A,C,D,E
解析：
协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相互配合完成同一目标。协同概念包含四个方面的含义：人的协同、信息协同、应用协同和流程协同，其中，人的协同是核心内容

根据我国《合同法》，出卖人迟延交付房屋，经催告后在（　　）个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，人民法院应予支持，但当事人另有约定的除外。

A、1
B、3
C、4
D、6

答案：B
解析：
根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。

关于物权不同于债权的说法，错误的是（　　）。

A、物权法定，债权任意创设
B、物权为对世权，债权为对人权
C、物权有支配力，债权有请求力
D、物权有期限，债权无期限

答案：D
解析：
物权与债权在下列方面存在区别：①权利性质不同，即物权为支配权，债权为请求权；②权利发生不同，即物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义；③权利效力范围不同，即物权是“绝对权”、“对世权”，债权是“相对权”、“对人权”；④权利效力不同，即物权具有支配力，债权仅有请求力。

个人住房抵押贷款的期限最长为( )年。

A.10
B.15
C.20
D.30

答案：D
解析：

2021房地产经纪人历年真题9章 第2章

下列关于房地产代理合同的表述中，正确的有(　　)。

A:房地产买方代理合同约定了房地产经纪人要以最低的价格为委托人买到房地产
B:房地产买方代理合同约定了房地产经纪人在预定的价格下，为委托人买到最好的房地产
C:房地产卖方代理合同约定了房地产经纪人以最高价格为委托人出售房地产
D:房地产卖方代理合同可以约定房地产出售价格区间
E:房地产代理合同是指定代理合同

答案：A,B,C,D
解析：

某市土地储备中心准备拍卖一块城市中心区的空地，规划用途为商住两用，A房地产开发公司准备竞标开发。

若开发的项目总面积为6000m2，固定总成本1200万元，单位变动成本为2000元/m2，销售税费率为10%，开发商的目标利润为1000万元，则该项目全部销售出去的保本价格和目标利润销售价格分别是（　　）万元。

A.4400、4620
B.4444、4620
C.4444、6296
D.4400、6296

答案：C
解析：
单位保本价格＝（固定成本总额÷预计销售面积＋单位变动成本）÷（1一销售费率），目标利润销售价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1一销售费率）；即单位保本价格＝（12000000/6000＋2000）/（1－10%）≈4444（元/m2），目标利润销售价格＝[（12000000＋10000000）/6000＋2000]/（1－10%）≈6296（元/m2）。

按政府有关规定，不能出租的房屋有（　　）。

A、违法建筑
B、不符合防灾等强制性标准
C、违反规定改变房屋使用性质
D、不符合使用安全标准
E、房改房

答案：A,B,C,D
解析：
公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理、经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：①属于违法建筑的；②不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；③违反规定改变房屋使用性质的；④法律、法规规定禁止出租的其他情形的。

目前，（　　）已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。

A.网上虚拟地盘
B.房地产经纪门店
C.房源发布网络化
D.网上门店

答案：D
解析：
近年来，浏览各大房地产专业网站和知名门户网站的房地产频道，是许多购房人了解存量房市场的必要环节，因此，网上门店已成为房地产经纪人获得客源的一个重要渠道。

按照使用用途分，房源一般可以分成( )。

A:住宅
B:办公楼
C:厂房
D:已购公房
E:房屋使用权公房

答案：A,B,C
解析：

以下属于缴存住房公积金的对象是( )。

A、 城镇集体企业职工
B、 城镇个体工商户
C、 城镇私营企业职工
D、 无工作的城镇居民
E、 离退休职工

答案：A,B,C
解析：
[知识点] 住房公积金归集

在住宅客户的类型中，投资客户通常会比较关注（　　）。

A.花园
B.物业性价比
C.保值增值空间
D.噪声
E.景观

答案：B,C
解析：
投资客户，以获取租金收益和转售增值收益为目的，他们十分关注房产的保值增值空间和物业性价比，对房子的细节没有自用客户那么细。房屋总价低是吸引投资型客户购房的重要因素之一。

在下列调查方法中，属于统计调查方式是()。

A:观察法
B:实验法
C:电话调查
D:典型调查

答案：D
解析：

2021房地产经纪人历年真题9章 第3章

甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升，小部分二手住宅价格下降。经该机构调查，该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2，月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅，并申请了抵押贷款。
如果该市住宅投资正常报酬率为8％，则该市住宅价格总体水平（　　）。

A、明显偏高
B、基本正常
C、明显偏低
D、难以判断

答案：D
解析：
市场法又称比较法，是选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价格或价值的方法。本案例中，没有可比实例，难以判断该市住宅价格的总体水平。

销售人员尽量避免与消费者发生冲突的方式有（ ）。

A.建立与消费者之间最佳心理氛围
B.学会处理消费者不同意见的方法
C.认真倾听消费者意见，进行双向交流
D.提高思想修养，增强自我控制能力
E.时刻为消费者着想，维护消费者利益

答案：B,D,E
解析：
销售人员尽量避免与消费者发生冲突的方式有：①提高自己的思想修养，增强自我控制能力，较强的自制力可以使得销售人员在任何条件下都保持冷静的头脑；②时刻为消费者着想，维护消费者的合法利益，消费者购买的不只是商品，还包括服务；③学会处理消费者不同意见的方法，想办法弄清消费者反对意见的真实原因，争取主动，掌握火候，量力而行。

分类检索是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……，这体现的房源分类原则是（　　）。

A.简单实用原则
B.按级分类原则
C.产品性质原则
D.主次分明原则

答案：B
解析：
房源分类管理主要是为了提高房地产经纪人对房源信息系统管理，提高房地产经纪人的工作效率，实现快速查询、快速匹配、快速流通、快速成交。房源分类原则包括：①按级分类原则；②简单实用原则；③主次分明原则。其中，按级分类原则主要运用分类检索，分类检索就是遵循快速检索、查询的规则，分级别一级分类、二级分类、三级分类、四级分类……这样有利于房源分类管理工作更系统、更清晰化、更精细。

下列关于房源物理属性的表述中，正确的有（　　）。

A:房源物理属性是指房源自身的物理状态
B:房源物理属性决定房源的使用价值
C:房源物理属性决定房源的市场价格
D:房源物理属性具有固定性
E:房源物理属性具有差异性

答案：A,B
解析：

日标市场选择模式中的市场专业化模式，是指企业（　　）。

A:向同一客户群供应一种产品
B:向同一客户群供应不同种类产品
C:向不同客户供应一种产品
D:向不同客户供应不同种类产品

答案：B
解析：

下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（ ）。

A.抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种
B.等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定
C.等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清
D.等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算

答案：D
解析：
银行抵押贷款常用的还款方式有：①等额本息还款，每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算；②等额本金还款（即递减还款法），每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。

贷款人对借款人的贷款金额做出限制性规定所采用的指标包括（　　）。

A.贷款金额不得超过某一最高金额
B.贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额
C.贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额
D.当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以其中的最低限额作为贷款金额
E.当申请金额超过以上任一限额的，以申请金额作为贷款金额

答案：A,B,C
解析：
在个人住房贷款中，需要借款的数额一般为所购住房总价减去首付款后的余额，即贷款额度＝所购住宅总价一首付款数额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，包括：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按照最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。

　　2016年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。

2.甲公司委托乙公司代理预（销）售商品房的形式为（　　）。

A、 独家代理
B、 共同代理
C、 参与代理
D、 联合代理

答案：A
解析：
独售权合同下的房地产代理，俗称独家代理，是指委托人只委托一家房地产经纪机构代理房地产交易事宜。本题中，甲公司仅委托乙房地产经纪公司代理预（销）售商品房，符合独家代理的特点。

2021房地产经纪人历年真题9章 第4章

网络环境下房源信息的特征有( )。

A:不易保存
B:资讯及时
C:资讯量大
D:推广速度快
E:易于查询及搜索

答案：B,C,D,E
解析：

土地所有权中，( )虽然在一定条件下可以与土地所有人分离，但是土地所有权人仍对该土地享有所有权。

A:占有权
B:使用权
C:收益权
D:处分权
E:租赁权

答案：A,B,C
解析：

一般说来，战略管理包含的关键要素包括( )。

A:战略制定
B:战略分析
C:战略实施
D:战略选择
E:战略评价和调整

答案：B,C,D,E
解析：
本题考核的是现代企业战略管理的关键要素。战略管理，主要是指战略制定和战略实施的过程。一般说来，战略管理包含四个关键要素：战略分析、战略选择、战略实施和战略评价和调整。

房地产转让时，土地使用权出让合同载明的（ ）随之转移。

A.权利和义务
B.权利
C.义务
D.中介服务机构

答案：A
解析：
房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让；土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

王某购买了一套二手房，面积为80m2。两年后，王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。甲公司与王某签订的房屋出售委托合同，属于（　　）。

A.买方居间合同
B.卖方代理合同
C.买方代理合同
D.卖方居间合同

答案：B
解析：
根据房地产经纪服务的方式，可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。在居间业务中，房地产经纪机构属于中立的第三方，只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交，而在代理业务中，房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益，故分为买方代理和卖方代理。本案例中，王某委托甲房地产经纪公司出售房屋，甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同，故而该合同属于卖方代理合同。

某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为( )万元。

A.60
B.80
C.100
D.110

答案：B
解析：
税基是课税基础的简称，有两层涵义：税基的质，即课税的具体对象，有实物量和价值量两类;税基的量，即课税对象中，有多少可以作为计算应课税的基数。对于非出租的房产，以房产原值一次减除l0一30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。

不动产登记资料的查询程序不包括（ ）。

A.查询人提出查询申请
B.查询机构提供查询
C.查询结果的审核
D.查询结果证明的出具

答案：C
解析：
不动产登记资料的查询程序主要包括：①查询人提出查询申请。权利人和利害关系人需要查询和复制不动产登记资料的，应向不动产登记机构申请查询。②查询机构提供查询。对符合规定的查询申请，不动产登记机构应当当场提供查询；因情况特殊，不能当场提供查询的，应当在5个工作日内提供查询。③查询结果证明的出具。查询人要求出具查询结果证明的，不动产登记机构应当出具查询结果证明。查询结果证明应注明查询目的及日期，并加盖不动产登记机构查询专用章。

下列与房地产有关的法律法规中，属于行政法规的是（　　）。

A:《物权法》
B:《住房公积金管理条例》
C:《房屋登记办法》
D:《房地产抵押估价指导意见》

答案：B
解析：

2021房地产经纪人历年真题9章 第5章

共用题干
甲房地产开发企业(以下简称甲企业)兴建一普通商品住宅小区。小区在建期间就开始 预售。完工后，又以现房形式出售。在规定期间，甲企业经其商业伙伴推荐，未通过招、投标，也未经有关部门批准，采用协议方式直接聘用乙物业服务企业负责该小区的物业管理。 该行为违反了相关规定，甲企业受到了相应处罚。后甲企业按规定重新选聘了丙物业服务

企业。根据以上内容，回答81~85题。

甲企业进行商品房预售的条件包括（　　）。
A:已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B:持有建设用地规划许可证
C:按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上， 并已经确定施工进度和竣工交付日期
D:向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证

答案：A,C,D
解析：

与一般产品广告相比，房地产广告具有的特点是（ ）。

A.清晰的目的性
B.较强的区域性
C.较大的信息量
D.发布渠道多样化
E.时效性

答案：B,C,E
解析：
与一般产品广告相比，房地产广告具有下列特点：①较强的区域性和针对性；②独特性；③较大的信息量；④时效性。

由于房地产经纪活动的( )，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构。

A:综合性
B:多变性
C:专业性
D:复杂性
E:单一性

答案：C,D
解析：

有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，及其随意性大的客户，应采取的引导式方式是（　　）。

A、提供咨询服务，创造专业服务形象，建立长期联系
B、提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向
C、帮助客户分析购房能力、市场行情，制订购房方案
D、提供最符合客户要求的房源

答案：B
解析：
在客户接待过程中，根据购房人在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导，如表4-1所示。



根据表4-1，有意购房，但对价位不明确，资金也尚未到位，开价随意性大的客户属于引导型客户，其引导方式为：提供好、中、差三类不同房源进行展示，引导客户明确购房意向。

写字楼项目根据片区现有写字楼客户的调查分析，应将（ ）的企业作为项目核心客户群。

A.主流行业
B.主流来源区域
C.主流发展规模
D.非主流行业
E.非投资过热时期的纯投资型

答案：A,B,C
解析：
项目目标客户分为：①核心客户群；②重要客户群；③游离客户群。其中，根据片区现有写字楼客户的调查分析，将主流行业（主导产业或者政府规划的主导产业方向）、主流发展规模（占比较大的企业发展规模）、主流来源区域（企业迁出的来源地）的企业作为项目核心客户群。DE两项属于游离客户群。

　　李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房，刘军介绍张三所有的一套房屋，李四看后同意购买。随后，李四与张三商谈《房屋买卖合同》事宜。
假设李四与张三办理了该房屋的转让手续，下列选项正确的是（　　）。

A、李四应当按照约定支付报酬
B、刘军为促成房屋成交而发生的1000元费用，由中天房地产经纪人事务所负担
C、刘军为促成房屋成交而发生的1000元费用，由刘军自己负担
D、刘军为促成房屋成交而发生的1000元费用，由李四负担

答案：A,D
解析：
服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得到的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。

已购公房是城镇职工按照（ ）购买的公有住房。

A.协议价
B.市场价
C.成本价
D.最低价

答案：C
解析：
已购公房是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。对于已购公房租赁管理，各地政策不一，部分地区如北京、上海已取消了已购公房上市租赁管理规定。

出卖人订立商品房买卖合同时，（　　），导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

A、 商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
B、 商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
C、 故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
D、 故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
E、 故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

答案：C,D,E
解析：
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

2021房地产经纪人历年真题9章 第6章

住房公积金管理的决策机构是（　　）。

A、工会
B、职工代表大会
C、人民政府
D、住房公积金管理委员会

答案：D
解析：
住房公积金管理委员会决策是指由直辖市和省、自治区人民政府所在地的市以及其他设区的市、地、州、盟人民政府，有关部门负责人，有关专家以及工会、职工、单位代表组成的住房公积金管理委员会，作为住房公积金管理的决策机构，通过严格、规范的议事制度，实行民主决策

《合同法》规定，违约责任的可能承担方式有（　　）。

A.继续履行
B.赔偿损失
C.给付违约金
D.定金罚则
E.扣留预付款

答案：A,B,C
解析：
违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。承担违约责任的方式主要有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。

《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得资质等级证书、超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处（　　）的罚款。

A、 2万元以上5万元以下
B、 3万元以上7万元以下
C、 4万元以上8万元以下
D、 5万元以上10万元以下

答案：D
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

门店选址时，门店环境研究内容包括（ ）。

A.临路状况
B.方位
C.地势
D.风水
E.与客户的接近度

答案：A,B,C,E
解析：
门店环境研究包括：①临路状况。门店所面临的街道是门店客流来源的通道，其通达程度对门店的客流量有很大影响。②方位。方位是指门店正门的朝向。门店正门的朝向会影响到门店的日照程度、时间和受风情况，从而在一定程度上影响客流量。通常门店正门朝南为佳。③地势。门店的地势高于或低于所面临的街道，都有可能会减少门店的客流。通常门店与道路基本同处一个水平面上是最佳的。④与客户的接近度。客户的接近度是指目标客户接近门店的难易程度。接近度是衡量待选门店客户是否容易接近门店的准则。门店与客户的接近度越高越好。

高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂，对中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商铺，并且加一个公寓。

若小李介绍了一临街商铺，面积约50m2，售价约100万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元/m2，则投资回报率为（ ）。

A.10%
B.12%
C.15%
D.21%

答案：B
解析：
投资回报率＝（月租金×12）÷总房价。本案例，商铺的面积50m2，售价约100万元，月租金约是200元/m2，则该商铺的投资回报率＝200×50×12÷1000000＝12%。

常用的给水方式中，（ ）适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。

A.设置水箱的给水方式
B.直接给水方式
C.设置水泵和水箱的给水方式
D.分区、分压给水方式

答案：C
解析：
设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水的情况；D项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况。

民事法律关系的主体简称（　　）。

A、 民事客体
B、 民事主体
C、 刑事主体
D、 刑事客体

答案：B
解析：
其中，民事法律关系是由民法调整的社会关系，即由民法确认和保护的社会关系，包括财产关系和人身关系。民事法律关系的主体即民事主体，是指参加民事法律关系，享有民事权利和承担民事义务的“人”，包括公民（自然人）、法人和其他组织，国家在一些场合也是民事主体。民事法律关系的客体是指民事权利和民事义务所指向的对象。

物业管理经费的来源主要有（　　）。

A:定期收取物业服务费
B:住宅共用部位、共用设施专项维修资金
C:物业服务企业的酬金
D:物业服务企业的经营收入
E:开发建设单位给予的支持

答案：A,B,D,E
解析：

2021房地产经纪人历年真题9章 第7章

房地产业的行业类型中，（ ）主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。

A.房地产咨询业
B.房地产经纪业
C.房地产估价业
D.房地产中介服务业

答案：C
解析：
房地产业主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、房地产租赁经营和其他房地产活动。其中，房地产租赁经营、物业管理和房地产中介服务合称房地产服务业；房地产中介服务又分为房地产咨询、房地产估价和房地产经纪。其中，房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税、租赁、保险等提供价值参考依据。

房地产经纪人与客户看房时最好能提前看房时间（　　）分钟到达约定地点，以方便带其先了解周边环境。

A.5～10
B.10～15
C.15～30
D.30～60

答案：B
解析：
房地产经纪人与客户最好能提前看房时间10～15分钟到达约定地点，以方便带其先了解周边环境。房地产经纪人要充分利用这宝贵的从门店到房子的时间，这是房地产经纪人建立自我形象、展示个人专业能力、宣传企业品牌、了解客户需求的一个绝妙机会。

房地产交易成交的前提条件是（　　）。

A、房屋产权清晰
B、信息收集与传播
C、现场查验
D、客户接待与业务洽谈

答案：A
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中，产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段，因而是房屋交易前必不可少的环节。

　　甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发了一住宅和商业混合项目，委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理销售。经与甲公司协商，乙公司为项目住宅部分的目标客户制定了置业计划；对项目商业部分采取先租后售的方式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查，类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。

李某的投资回收期限为（　　）年。

A.11
B.12
C.13
D.14

答案：B
解析：
投资回收期是指通过资金回流量来回收投资的年限。其计算公式为：投资回收期＝投资总额÷年收益。本案例，李某的投资回收期＝11520000÷（200×400×12）＝12（年）。

共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)拟开发一写字楼项目，该项目的优势初步定为突出工程质量优良和顶级物业服务。为使该写字楼项目符合市场需求，甲公司委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)开展市场调查，进行项目定位，制订广告促销策略。

甲公司的市场营销策略体现了4Ps理论中的(　　)要素。
A:产品
B:价格
C:分销
D:促销

答案：D
解析：

某房地产企业拟建一项目，总投资20000万元，建设期3年，建设完成后用于出租，从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，为了提高市场占有率的目标，该企业加大广告宣传费用的投入，并以低廉的价格进入市场，但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击，并未成功进入市场，商品房无法按正常价格出售，最终倒闭。

为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用（ ），以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。

A.比较定价法
B.渗透定价法
C.目标利润定价法
D.盈亏平衡定价法

答案：B
解析：
市场占有率是指在一定时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。市场占有率与平均收益率呈正相关关系，即企业在较小的市场上占较大的市场份额，比在较大的市场上占据较小的市场份额获得更大的收益。为了提高企业的市场占有率，刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。

对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法不包括（ ）。

A.建议业主修复缺陷
B.通知业主准备好土地使用证、室内家具清单及客户违约责任
C.留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适
D.建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨

答案：B
解析：
对房屋本身尽量创造有利成交的条件，主要是弱化房屋缺陷，强化房屋优点，具体做法包括：①建议业主修复缺陷；②留意通风采光，空屋应常开窗通风，避免客户看房时呼吸不适；③建议业主花费适当的成本加以整修，甚至装潢，提升房屋的格调；④建议业主清理家具，破败的杂物全部抛弃，体现家的温馨；⑤准备好赠送家具电器清单，贵重家具如不想赠送，则宜提前搬出，免生异议；⑥通知业主准备好房地产证、室内平面图、物业管理公约及其他文件。

房地产经纪服务费用的组成部分为（　　）。

A.基本工资
B.提成
C.佣金
D.奖金
E.代办服务费

答案：C,E
解析：
房地产经纪服务费用就是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。房地产经纪服务完成并达到约定的服务标准，房地产经纪机构才可以收取服务报酬。

2021房地产经纪人历年真题9章 第8章

社区开发应遵循的原则有（　　）。

A.谨慎性
B.时效性
C.事先准备
D.周密筹划
E.避免扰民

答案：C,D,E
解析：
在社区开发方面，应遵循以下原则：①事先准备。对活动场地进行事先勘查和申请，提前准备好活动所需的道具和物料，如房源介绍表单、展板、名片、赠送礼品等。②周密筹划。对于活动的地点、时间，社区开发的形式，人员分工安排、活动预告宣传等都应该预先进行周密的筹划，以保证取得预期的活动效果。③避免扰民。社区活动的出发点，是为了以亲近居民的手段，应避免扰民以及保护个人隐私信息等，以免引起客户反感。

共用题干
甲房地产经纪机构(以下称甲机构)是个人独资的房地产经纪机构。张某和王某为甲机构聘用的房地产经纪人员.张某具有房地产经纪人执业资格，王某具有房地产经纪人协理从业资格。甲机构成立至今已有5年时间，5年中甲机构不仅经营业绩逐年增长，而且形成了自己的品牌。目前正在积极寻找新的发展机遇，有意在机构扩张的同时向房地产开发领域拓展。一天，张某接待了一位客户朱某，朱某委托甲机构代理销售其拥有的一间办公用房，张某在甲机构的授权下与朱某签订了房地产经纪服务合同，并对该办公用房进行了产权调查。

张某在对该办公用房的产权调查环节应着重关注的问题为( )。
A:该办公用房权属的类别和范围
B:该办公用房的产权是否完整，是否有纠纷，是否有其他权利设定
C:相邻房屋的物业类型和权属情况
D:该办公用房产权的登记情况

答案：A,B,D
解析：

房地产经纪人在制定写字楼销售策略时，应考虑的因素包括（　　）。

A.市场环境
B.目标客户群需求
C.项目优势价值
D.产权过户时间
E.竞争对手策略

答案：A,B,C,E
解析：
写字楼销售策略的制定应考虑的因素包括：①市场竞争环境；②目标客户群需求；③项目优势价值；④竞争对手策略。但根据不同的项目背景，在具体的销售策略制定时，由于每个项目的资源条件差异很大，往往会以一个最为关键的思路为主导，同时融合其他因素。

　廖某委托甲房地产经纪机构（以下称甲机构）寻找房源，并签订了房地产经纪服务合同，后经甲机构介绍，廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中，甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下，实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同，并将定金2万元交给杨某，同时委托甲机构为其代办房地产登记。
廖某和甲机构签订的房地产经纪服务合同属于（　　）。

A、房地产买卖经纪服务合同
B、房地产租赁经纪服务合同
C、新建商品房经纪服务合同
D、房地产代理合同

答案：A
解析：
房屋买卖经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买或出售房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。廖某委托甲机构寻找房源而签订的经纪服务合同，属于房地产买卖经纪服务合同。
【说明】根据最新版考试教材，该知识点已更改为：存量房经纪服务合同可细分为房屋出售经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同。其中，房屋承购经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人向第三方购买房屋提供有偿经纪服务，与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议。

某居民欲购买一套商品住宅，用住房抵押取得贷款20万元，贷款年利率为10%，贷款期限为20年，若采用按月等额本金还款方式，该居民最后1个月的月还款额为（ ）元。(2007年真题)

A.840.28
B.916.67
C.2493.27
D.2500.00

答案：A
解析：
等额本金还款方式的月还款额等于每月应归还的本金加上上月剩余本金的当月利息。每月应归还的本金等于贷款金额（本金）除以按月计算的贷款期限。月还款额公式为：



式中，At表示第t月的还款额，P表示贷款金额，n表示按月计算的贷款期限，i表示月利率。则该居民最后1个月的月还款额为：A240＝200000÷（20×12）+[200000-200000÷240×（240-1）]×（10%/12）＝840.28（元）。

房地产经纪人员职业资格制度不包括（ ）。(2012年真题)

A.考试制度
B.注册制度
C.继续教育制度
D.职业保证金制度

答案：D
解析：
A项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。B项，房地产经纪专业人员资格证书实行登记服务制度。C项，取得相应级别房地产经纪专业人员资格证书的人员，应当按照国家专业技术人员继续教育及房地产经纪行业管理的有关规定，参加继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。继续教育是房地产经纪专业人员职业资格制度的重要内容。

在典型的间接融资中，资金需求方是（ ）。

A.直接存款人
B.金融机构债权人
C.金融机构债务人
D.金融机构资金供给方

答案：C
解析：
在直接金融中，资金供给方是直接贷款人，资金需求方是直接借款人。在间接金融中，资金供给方与资金需求方不是作为直接贷款人和直接借款人出现的，双方不构成直接的债权债务关系，而是分别与金融机构发生信用关系，成为金融机构的债权人或债务人。

以下不属于按照市场结构将市场分类的是（　　）。

A、完全竞争市场
B、垄断竞争市场
C、寡头垄断市场
D、双边垄断市场

答案：D
解析：
市场结构是指某种产品或服务的竞争状况和竞争程度。根据市场结构，通常将市场分为完全竞争市场、垄断竞争市场、寡头垄断市场和完全垄断市场四种市场类型。其中，完全竞争市场的竞争最充分，完全垄断市场不存在竞争，垄断竞争市场和寡头垄断市场具有竞争但竞争不够充分。D项，双边垄断市场是主要根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态。

2021房地产经纪人历年真题9章 第9章

一个房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势作出了准确的判断，这说明该房地产经纪人具有（　　）。

A、收集信息的技能
B、市场分析的技能
C、人际沟通的技能
D、供需搭配的技能

答案：B
解析：
房地产经纪人员的职业技能包括：①收集信息的技能；②产品分析能力；③市场分析的技能；④人际沟通的技能；⑤供需搭配的技能；⑥议价谈判的技能；⑦促成交易的技能。其中，市场分析技能是指房地产经纪人根据所掌握的信息，采用一定的方法对其进行分析，进而对市场供给、需求、价格的现状及变化趋势进行判断。

国有土地有偿使用的方式主要有（　　）。

A、 国有土地租赁
B、 国有土地划拨
C、 国有土地使用权作价入股
D、 国有土地使用权作价出资
E、 土地使用权出让

答案：A,C,D,E
解析：
《物权法》第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。

消费者权利中，( )是指消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理等交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。

A:公平交易权
B:自主选择权
C:真情知悉权
D:受尊重权

答案：A
解析：

( )级以上的地震就会造成破坏。

A.4
B.5
C.6
D.7

答案：B
解析：

在房源获取渠道中，下列不属于电话拜访缺点的有（ ）。

A.会在一定程度上受到时间的限制
B.只能通过声音传达信息，可能缺乏人情味
C.容易产生好则好、不好则坏的第一印象
D.容易遭受拒绝，客户印象不深

答案：C
解析：
电话拜访；
在获知目标客户的电话号码后，房地产经纪人对其进行电话拜访、咨询其物业资料。电话拜访的优点是比较集中、针对性较强、比较省力且可联系的人较多、不受地点的限制、不受天气影响、花费的时间较少。但也存在很多缺点：会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；只能通过声音传达信息，容易遭受拒绝，客户印象不深刻。门店接待的缺点是容易产生好则好、不好则坏的第一印象。

下列房地产出售价格实行政府指导价的是（　　）。

A:公有住房出售的标准价格
B:公有住房出售的成本价格
C:新建商品住房的出售价格
D:新建经济适用住房的出售价格

答案：D
解析：

下列关于房地产经纪信息加工整理的表述中，正确的有（　　）。

A.对房地产经纪信息进行鉴别是为了剔除人为和主观的部分
B.对房地产经纪信息进行筛选是为了删除无用的信息
C.对房地产经纪信息进行整序是为了便于查询
D.对房地产经纪信息进行编辑是为了提高信息的真实性
E.对房地产经纪信息进行研究是为了提高研究者的判断、思考能力

答案：A,B,C,E
解析：
D项，编辑就是对整序后的信息进行具体的文字整理过程，是整个加工整理过程中最关键的工作。在编辑的过程中要注意简单明了、重点突出，同时要注意语义表达的准确性。

在交易配对过程中，配对的方法有（ ）。

A.以多个客户去匹配多套房源
B.以一个客户去匹配多套房源
C.以一套房源去匹配多个客户
D.以多个客户去匹配一套房源
E.以一个客户去匹配一套房源

答案：B,C
解析：
在交易配对过程中，配对的方法基本存在两种：①以房源为基础，以客源需求为标准，房地产经纪人围绕客户需求将多套房源逐一与之相匹配的过程（即一个客户去匹配多套房源）。②以客源为基础，以房源特性为标准，房地产经纪人围绕房源特性将多个客源逐一与之相匹配的过程（即一套房源去匹配多个客户）。

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