2021房地产经纪人考试真题精选及答案7辑 第1辑
下列方法中，（ ）侧重于总成本费用的补偿，这对经营多种房地产项目的企业极为重要。
A、目标利润定价法
B、比较定价法
C、盈亏平衡定价法
D、变动成本定价法
答案：C
解析：
盈亏平衡定价法侧重于总成本费用的补偿，这对经营多种房地产项目的企业极为重要。其缺点是要先预测产品销售量，销售量预测不准，成本不准，价格就定不准，而且它是根据销售量倒过来推算价格。
下列说法中，正确的是（ ）。
A、 房地产经纪人职业资格考试合格人员取得《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》后，即可以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动
B、 房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度
C、 房地产经纪人协理职业资格证书在全国范围内有效
D、 房地产经纪人协理资格考试的组织实施部门是住房和城乡建设主管部门、人力资源和社会保障主管部门
答案：B,C
解析：
A项，按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。B项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。C项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》，该证书在全国范围有效。D项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。
房地产经纪人最重要的工作是（ ）。
A.信息传播
B.销售策略
C.客户积累
D.住宅项目价格制定
答案：C
解析：
房地产经纪人最重要的工作是客户积累，如果没有客户，就没有了买家。客户积累通常会借助某种渠道或工具。目前市场上积累客户的方式有两种：①客户主动上门；②通过渠道拓展的客户。
根据建设工程竣工验收管理制度的内容，可知建设工程竣工验收的条件有( )。
A.有建设行政主管部门签署的工程质量保修书
B.有完整的技术档案和施工管理资料
C.建设单位已按合同约定支付工程款
D.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告
E.完成工程设计和合同约定的各项内容
房地产经纪业务( )是指房地产经纪机构和人员为推广业务与获得委托，让公众知悉、了解房地产经纪机构和人员及其获得授权的房源客源，进行宣传广告或者发布信息的行为过程。
A:承包
B:招揽
C:推销
D:宣传
2021房地产经纪人考试真题精选及答案7辑 第2辑
房地产市场STP营销的过程，实质上是（ ）的过程。
A.市场细分
B.客户定位
C.目标市场选择
D.市场分析
E.市场定位
答案：A,C,E
解析：
房地产市场营销主体需要设计客户导向的市场营销战略方案，对市场进行细分，寻找要服务的消费者，即选择目标市场，最终进行市场定位，为消费者提供完美的差异化不动产产品和服务。这个过程被称为STP营销，即市场细分（Segmenting）、目标市场选择（Targeting）、市场定位（Positioning）。
对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观，下列对建筑物的要求中，属于适用方面的要求是（ ）。
A、没有环境污染
B、空间布局合理
C、维护费用低
D、地基和基础稳固
答案：B
解析：
作为建筑物使用人，对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观。其中，适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好，功能齐全，空间布局合理。
以客户为导向的市场营销的核心概念不包括（ ）。
A.客户让渡价值
B.客户关系
C.客户满意
D.客户忠诚
答案：B
解析：
以客户为导向的市场营销，其目的在于通过满足客户需求并使其满意以实现企业盈利目标，即客户需要什么产品，企业就应当生产、销售什么产品。它包括以下三个核心概念：①客户感知价值；②客户满意；③客户忠诚。
《房屋登记办法》规定，可以由当事人单方申请的情形包括()。
A:权利人未放弃房屋权利
B:因合法建造房屋取得房屋权利
C:因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利
D:因继承、受遗赠取得房屋权利
E:房屋灭失
房地产市场需求调研的内容不包括()。
A:了解消费者的数量及构成
B:了解消费者产生消费动机的内在原因
C:了解消费者的购买模式和习惯
D:了解竞争产品的市场定价及反映情况
2021房地产经纪人考试真题精选及答案7辑 第3辑
王某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）为其购买一套二手房，并约定佣金为房价款的4%。甲公司委派房地产经纪人张某承办该业务。张某给王某介绍了一套业主李某的房屋，王某在张某带领下查验房屋后同意购买。随后，王某、张某、李某共同商谈成交手续事宜。(2007年真题)
在王某、李某进行该房屋买卖合同洽谈的过程中，张某不得（ ）。
A.与李某一起有意隐瞒所售房屋的重大缺陷
B.暗示王某、李某通过私下成交省去佣金，自己收取一点辛苦费
C.授意王某、李某虚构较低的成交价格以少缴纳税费
D.将房屋转让所涉及的税费告诉王某和李某
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪机构应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。ABC三项均是房地产经纪人员的职业道德所不允许的。
资金时间价值换算中的假设条件包括（ ）。
A、资金时间价值换算中采用的是复利
B、本年的年末为下一年的年初
C、将来值F是在当前以后的第n年年初发生的
D、年金A是在每年均匀发生的
E、现金P是在当前年度开始时发生的
答案：A,B,E
解析：
资金时间价值换算中的假设条件包括：①资金时间价值换算中采用的是复利；②利率的时间单位与计息周期一致，为年；③本年的年末为下一年的年初；④现值P是在当前年度开始时发生的；⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；⑥年金A是在每年年末发生的。
共用题干
李先生有一处已出租的住房欲出售，委托新兴房地产经纪公司居间销售，双方签订了《居间合同》。试分析下列各题。
房地产经纪人接到正式委托后，应在第一时间( )。
A:现场勘查物业
B:核实房地产产权的合法性、完整性、真实性和有效性
C:进行市场推广宣传
D:寻找客户
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)经纪人吕某与客户王某洽谈一笔房地产买卖经纪业务，吕某私下告诉王某他有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为他同时还在其他经纪机构兼职。后来，吕某代表甲公司与王某订立房屋买卖经纪合同。合同约定：吕某接受委托，代理王某购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕庇，甲公司和吕某本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元;代理成功后，佣金按成交价格的2.3%收取。吕某通过乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)寻找到房源，并与乙公司签订房屋买卖合同，合同约定乙公司将丙公司的一间办公用房过户给王某，转让价格为90万元，其中80万元支付给丙公司，余下10万元吕某收取1.8万元佣金，8.2万元归乙公司。王某按吕某的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后，在房屋交付前吕某代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已同丙公司办理了抵押登记，担保了丙公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。王某因此与甲公司发生纠纷。
下列关于甲公司与王某订立的房屋买卖经纪合同的表述中，正确的为( )。
A.代理不成功，不该收取5000元佣金
B.代理不成功，可以按约定收取经纪成本费用800元
C.可以约定甲公司对该办公用房是否存在租赁、抵押等权利瑕庇不承担责任但吕某应承担责任
D.代理不成功，经纪机构不应收取任何费用
火力发电由于煤和油用量大，造成的大气污染问题主要有（ ）。
A:产生氯氨化合物
B:产生粉尘多
C:释放硫氧化物
D:易形成光污染
E:释放氮氧化物
2021房地产经纪人考试真题精选及答案7辑 第4辑
房地产经纪机构对本机构业务类信息整理的表格形式一般可分为（ ）。
A、日报表
B、周报表
C、月报表
D、季报表
E、年报表
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪机构对本机构业务类信息的整理，通常采取表格形式，一般可分为：①日报表，一般是将当日发生的房地产经纪信息加以归类，主要是以数据为主；②周报表，是在日报表的基础上，通过将一周七天的日报表数据汇总得出，除了数据的汇总，还附有一些文字分析，阐述本周的房地产经纪状况，并分析原因等；③月报表，是建立在周报表的基础上，文字的分析更为详细，并预测未来房地产经纪业务的变化情况。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拥有一宗面积为30亩的地块，规划性质为商业，容积率为3，建筑密度为40%。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究，乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元，建筑投资为8000元/m2。
若甲公司要求的利润为4800万元，则乙公司采用变动成本定价法为该项目确定的平均售价为（ ）元/m2。
A.4133
B.11333
C.12133
D.20340
答案：C
解析：
变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：售价＝单位变动成本＋单位贡献额。单位贡献量＝目标贡献/单位总量；目标贡献＝预计固定成本费用＋年目标盈利。本案例中，目标贡献＝200000000＋48000000＝248000000（元）；因为一亩＝666.666667平方米，则建筑总面积＝容积率×土地面积＝3×30×666.666667＝60000m2；平均售价＝8000＋248000000÷60000≈12133（元/m2）。
一般推荐方式下，卖方代理与买方代理房地产经纪人合作完成业务，卖方代理房地产经纪人通常可获得成交佣金的( )。
A:20%
B:50%
C:60%
D:80%
下列行为中，不属于出租人单方解除合同的情形的是（ ）。
A.将承租的房屋擅自转租
B.擅自变动房屋建筑主体
C.承租人在合理期限内未支付租金
D.因不可抗力致使合同不能继续履行
答案：D
解析：
出租人单方解除的情形主要有：①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的；②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的；③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋，致使房屋受损的；④承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期仍不支付的；⑤不定期租赁，出租人在合理期限之前通知承租人的；⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。
目前大多数银行对个人住房抵押贷款规定的最高偿还比率一般是（ ）。
A.20%
B.30%
C.40%
D.50%
答案：D
解析：
在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，偿还比率一般采用房产支出与收入比，是指借款人的月房产支出占其同期收入的比率。目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，根据银监会规定，应将房产支出与收入比控制在50%以下（含50%），即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。
2021房地产经纪人考试真题精选及答案7辑 第5辑
房地产经纪特许加盟连锁经营模式对( )有很高的要求。
A:特许人的管理水平
B:知识产权保护的制度环境
C:加盟者的专业水平
D:社会诚信氛围
E:加盟者的投资规模
共用题干
近年来，全国各地房地产市场繁荣，房地产价格不断呈上升趋势，2001年度某城市普通商品住宅平均价格为2400元/㎡，2002年度这一价格指标增至2800元/㎡，经调查研究，该城市普通商品住宅价格的大幅提高，主要是由于人们收入水平提高了，对普通商品住宅的需求增加，另外，银行抵押贷款也为消费者提供了融资的方便。针对这一现象，试分析：
张女士最可能选择的贷款形式及比较合理的贷款方案为( )。
A:首选公积金贷款
B:首选商业贷款
C:贷款额不超过房价的85%
D:月还款额不超过家庭总收入的30%
某房地产经纪机构兼并另一家房地产经纪机构，从而扩大企业规模加速发展。这种经营战略是（ ）。
A.纵向一体化
B.水平一体化
C.水平多样化
D.多向多样化
答案：B
解析：
房地产经纪机构的经营战略选择；
一体化成长战略是指房地产经纪机构利用自身的优势，使企业向深度和广度发展的一种战略。一体化成长战略有两种类型：纵向一体化和水平一体化。其中，水平一体化是指房地产经纪机构兼并或联合同类同层次企业，通过规模经济加速发展的一种战略。
竣工验收报告的内容主要包括（ ）。
A.工程概况
B.工程竣工验收意见
C.工程施工组织过程
D.工程竣工验收时间、程序
E.建设单位执行基本建设程序情况
答案：A,B,D,E
解析：
工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告。工程竣工验收报告主要包括工程概况，建设单位执行基本建设程序情况，对工程勘察、设计、施工、监理等方面的评价，工程竣工验收时间、程序、内容和组织形式，工程竣工验收意见等内容。
大部分客户购买写字楼往往要综合考虑（ ），而并非简单的个人购买行为。
A.企业发展需求与资金实力
B.企业购置物业的面积需求与资金实力
C.企业购置物业的面积需求与资金周转状态
D.企业发展需求与资金周转状态
答案：D
解析：
与住宅市场客户最大的不同在于，写字楼的主流客户多数为法人单位，而非个人客户。大部分客户购买写字楼往往要综合考虑企业发展需求及资金周转状态，属于企业行为，并非简单的个人购买行为。
2021房地产经纪人考试真题精选及答案7辑 第6辑
经营者不得以（ ）等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。
A、格式合同
B、签订合同
C、声明
D、通知
E、店堂告示
答案：A,C,D,E
解析：
《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的十项义务。其中，“禁止以告示等方式免责”规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。
关于房地产经纪人协理的说法，正确的是( )。
A:房地产经纪人协理从业资格考试合格人员即可从事房地产经纪业务
B:房地产经纪人协理实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度
C:房地产经纪人协理从业资格证书在全国范围内有效
D:房地产经纪人协理应当在房地产经纪人的指导下执行经纪业务
决定销售人员数量的因素有（ ）。
A.销售阶段
B.项目销售量
C.销售目标
D.宣传推广
E.销售技巧
答案：A,B,C,D
解析：
房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。选择销售人员时，应注重对基本的专业素质和沟通能力的考察。
李某购买了一套住宅，自用3年后看到房价上涨就将其住宅转卖，他的这种经济活动属于（ ）。
A、直接投资
B、投机炒作
C、间接投资
D、资本报酬
答案：A
解析：
根据投入的资金是否直接用于房地产实物，房地产投资分为直接投资和间接投资。房地产直接投资是指投资者将资金用于购买房地产实物或者房地产开发的行为，投资者通常参与其中的有关管理工作。房地产间接投资是指投资者将资金用于购买房地产相关证券的行为，投资者不参与其中的有关管理工作。
（五） A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。
C公司要合法预售在建项目的住宅，必须给购房者提供（ ）
A、建设工程规划许可证
B、项目转让合同
C、房屋所有权证
D、商品房预售许可证
答案：A,D
解析：
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
2021房地产经纪人考试真题精选及答案7辑 第7辑
列选项中，不属于城市中企业仓储用地的是（ ）。
A、库房、堆场
B、包装加工车间
C、地下加工场所
D、附属设施的建设用地
答案：C
解析：
我国城市用地分为以下八大类：①居住用地；②公共管理与公共服务设施用地；③商业服务业设施用地；④工业用地；⑤物流仓储用地，指城市中物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地；⑥道路与交通设施用地；⑦公用设施用地；⑧绿地与广场用地。
房屋租赁合同的内容一般应包括（ ）。
A、租赁期限
B、房屋价格
C、租赁用途
D、租金及交付方式
E、当事人姓名或名称
答案：A,C,D,E
解析：
《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
宋小姐是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同获得收益。
甲公司聘用田先生从事房地产经纪业务，房地产行政监管部门可以对其作出的行政处罚包括（ ）。
A、给予警告
B、责令改正
C、处1万元以上罚款
D、处3万元以下罚款
答案：A
解析：
行政处罚的种类包括：警告、罚款、没收违法所得和非法财物、暂扣或者吊销房地产经纪人员职业资格证书、登记证书、行政拘留和法律、行政法规规定的其他行政处罚。
以下属于建筑材料物理性质的是（ ）。
A.密实度
B.耐水性
C.强度
D.耐久性
E.塑性
答案：A,B
解析：
建筑材料的性质主要有物理性质、力学性质和耐久性。建筑材料的物理性质可分为：①与质量有关的性质为实际密度、表观密度、密实度和孔隙率；②与水有关的性质为吸水性、吸湿性、耐水性、抗渗性、抗冻性；③与温度有关的性质为导热性和热容量。
员工伤害属于企业风险类型中的( )。
A:价格风险
B:纯粹风险
C:长寿风险
D:信用风险
