21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第1章
共用题干
2005年6月27日，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)通过拍卖取得了A市(非经 济特区)城市规划区内一地块，并与国土管理部门签订了土地使用权出让合同。该地块为商 品住宅开发用地，合同规定的该住宅用地出让年限为出让最高年限，从土地交付使用之日开 始计算。2005年7月27日，在缴纳了出让金和相关费用后，该土地被交付给甲公司使用。 2005年8月30日，甲公司根据市场情况申请改变土地利用条件，获得相关部门批准并变更 了出让合同。甲公司通过邀请招标确定了施工单位。经过一段时间的建设后，甲公司将该项 目的销售权独家委托给乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)。2006年2月15日，李某以 5600元/m2的价格预购了该项目中的一套98m2房屋。甲公司于2007年5月30日将房屋交 付给李某。李某办理了房屋所有权证和国有土地使用证。根据以上内容，回答81~85题。
该住宅工程的竣工验收王作由（ ）负责组织实施。
A:甲公司
B:乙公司
C:建设行政主管部门
D:规划行政主管部门
广告的心理过程可概括为（ ）。
A.形成良好的商品形象，产生对商品积极的评价，进而产生购买意向，诉诸购买行为
B.通过广告传授出的信息，使消费者对广告商品增加了解
C.进一步产生记忆、表象与想象、联想交互作用的心理过程
D.引起消费者的兴趣，诱发情感，增强购买商品的欲望和作出购买决策的动力
E.通过广告引起消费者的注意，使消费者的意识转向贵重商品，并对有关信息加以注意
答案：A,B,C,D
解析：
广告的心理过程可概括为以下环节：①通过广告引起消费者的注意，使消费者的意识转向广告商品，并对有关信息加以注意。广告能否引起消费者的注意是能否取得预期效果的基础。因此，广告要有一定信息的刺激性和趣味性。②通过广告传授出的信息，使消费者对广告商品增加了解。③进一步产生记忆、表象与想象、联想交互作用的心理过程。记忆有助于加深消费者对广告商品的认同，为了加深消费者的记忆，要求广告有一定的重复性和形象性。④通过以上过程，引起消费者的兴趣，诱发情感，增强购买商品的欲望和作出购买决策的动力。情感是决定消费者是否购买广告商品的重要因素，因此广告应注重艺术感染力、讲究人情味、诱发人们的积极情感。⑤形成良好的商品形象，产生对商品积极的评价，进而产生购买意向，付诸购买行为。E项，通过广告引起消费者的注意，使消费者的意识转向广告商品，并对有关信息加以注意。
人均住房使用面积指标属于( )。
A.总量指标
B.相对指标
C.调和平均指标
D.变异指标
适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水需要的供水方式为（ ）。
A、设置水箱的给水方式
B、分区分压给水方式
C、直接给水方式
D、设置水泵、水箱的给水方式
答案：C
解析：
直接给水方式适用于室外配水管网的水压、水量能终日满足室内给水的情况。这种给水方式简单、经济且安全。A项，设置水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况；B项，分区、分压给水方式适用于在多层和高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水的情况；D项，设置水泵和水箱的给水方式适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压的情况。
在城市规划和建设中，需要考虑日照条件的情况有( )。
A:建筑物的朝向、间距
B:建筑物的高度及层数
C:建筑群体的布局
D:建筑施工期
E:城市道路的走向和宽度
根据交易类型，房屋交易的一般程序包括（ ）。
A.租赁程序
B.拍卖程序
C.抵押贷款程序
D.买卖程序
E.代理程序
答案：A,C,D
解析：
根据交易类型，房屋交易程序可分为买卖程序、租赁程序和抵押贷款程序等。房屋交易存在的风险包括交易当事人违约风险、房屋价格变动风险、房屋产权瑕疵风险、政策调控风险、交易资金的安全风险、房屋的使用和保管风险等。
物业服务费的构成一般包括()。
A:物业服务企业固定资产折旧
B:物业管理区域清洁卫生费用
C:物业共用部位的改造费用
D:管理、服务人员的工资
E:共用设施设备日常运行、维护费用
答案：A,B,D,E
解析：
本题考核的知识点为物业服务费的构成。物业服务费的构成一般包括以下部分：(1)管理、服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；(2)物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用；(3)物业管理区域清洁卫生费用；(4)物业管理区域绿化养护费用；(5)物业管理区域秩序维护费用；(6)办公费用；(7)物业服务企业固定资产折旧；(8)物业共用部位、共用设施及公众责任保险费用；(9)经业主同意的其他费用。
房地产交易是房地产经纪人员在交易双方之间斡旋促成的，房地产经纪人员在卖方的确认和说服工作中，重点把握的要点是( )。
A:资格甄别
B:真实意愿
C:平等化意识
D:需求内涵
E:尊重和利用顾问
租赁期限在( )个月以上的房屋租赁合同应该采用书面形式。
A:1
B:2
C:3
D:6
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第2章
下列有关商品房买卖合同的说法，不符合法律规定的是（ ）。
A.商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约
B.出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，该合同效力待定
C.房屋套内建筑面积或者建筑面积与合同约定的面积误差比绝对值超过3%的，买受人可以解除合同
D.出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过已付房款一倍的惩罚性赔偿金
答案：B
解析：
出卖人未取得预售许可而与买受人订立预售合同的，合同无效，但是在起诉前取得预售许可的，合同有效。
关于遗产的继承，下列表述正确的是（ ）。
A.继承遗产无需清偿被继承人的债务
B.执行遗赠无需清偿被继承人的债务
C.“父债子偿”，继承人需要偿还被继承人的全部债务
D.继承遗产和执行遗赠都应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务
答案：D
解析：
继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。也就是说，继承人在接受被继承人的遗产时，应负责清偿被继承人生前所欠的税款和债务，但继承人缴纳的税款和清偿的债务以被继承人的遗产实际价值为限。
执行遗赠不得妨碍清偿遗赠人依法应缴纳的税款和债务。也就是说，清偿被继承人生前所欠的税款和债务优先于遗赠，即如果被继承人生前有税款和债务没有清偿，则在执行遗赠之前应先清偿被继承人生前所欠的税款和债务。
共用题干
谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。
交易成立后，徐某不仅对住宅专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分也享有共有和共同管理的权利，这种权利是( )。
A:建筑物区分所有权
B:用益物权
C:地役权
D:担保物权
关于以注册房地产经纪人名义执业的说法，正确的是( )。
A:全国统一资格考试合格后即可执业
B:通过房地产经纪机构内部培训考核后即可执业
C:取得《中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书》后才可执业
D:取得《中华人民共和国房地产经纪人注册证书》后才可执业
房地产经纪信息的（ ）彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。
A.整体化
B.高效化
C.普遍化
D.网络化
答案：D
解析：
21世纪是信息化、网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。表现在：①房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式，可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理，使房地产经纪信息在尽可能短的时间，最大限度地展现给市场，并得以有效的利用，从而节约大量的时间和成本；②网络化管理还为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台；③网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。
商铺投资合理的年投资回报率一般为（ ）。
A.8%～10%
B.10%～12%
C.8%～12%
D.10%～14%
答案：C
解析：
商铺投资回报率作为商铺销售过程中的重要沟通指标，销售人员需要深度熟悉投资回报的计算方法，以便于高效促成销售交易。商铺投资合理的年投资回报率一般为8%～12%。
由于房地产经纪人员与服务对象之间存在着较为明显的信息（ ）现象，因此对房地产经纪的管理必须十分注重房地产经纪业诚信管理。
A.不真实
B.不对称
C.不共享
D.不保密
答案：B
解析：
由于房地产经纪人员与服务对象之间存在着较为明显的信息不对称现象，因此对房地产经纪的管理必须十分注重房地产经纪的诚信管理。很多国家的政府和房地产经纪行业组织，通过法律、行政、教育、行业自律乃至评奖、设立信用保证金等种种方法来对房地产经纪机构及房地产经纪职业人员的信誉进行管理。
关于直接连锁经营与特许经营之间的比较，正确的是( )。
A:在直接连锁经营方式下，各连锁店之间不存在利益竞争关系
B:服务质量特许经营取得成功的基础
C:对于房地产经纪机构而言，直营连锁和特许经营可能在外在表现的形式上都表现为统一标识系统、统一经营方式
D:在房地产经纪企业中，信息是每一家加盟店的重要资源，因而对信息的控制对于整个特许经营体系就显得更为重要
常用的采暖方式包括（ ）。
A.分户供热
B.集中供暖
C.区域供热
D.分散采暖
E.整体采暖
答案：A,B,C
解析：
根据热源，供热采暖可分为：①集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a．城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b．小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。②自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第3章
产权未确定的房产，应( )房产税。
A:免征
B:由居民委员会代缴
C:由公证机构代缴
D:由代管人或使用人缴纳
1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。
2002年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月．甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
甲看到的广告中存在的问题有( )。
A、 没有载明商品房预售许可证号
B、 没有说明每套房屋建筑面积
C、 没有说明售价的有效期
D、 用10min路程表示距离
同一条房地产经纪信息，对不同的人有不同的价值，在不同时间、不同环境的价值也可能不同。这说明房地产经纪信息具有( )的特征。
A:共享性
B:积累性
C:多维性
D:复杂性
在房地产估价的收益法中，报酬率的求取方法主要有（ ）。(2010年真题)
A.累加法
B.成本法
C.试算法
D.内插法
E.市场提取法
答案：A,E
解析：
报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有：①累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率；风险调整值是承担额外风险所要求的补偿。②市场提取法是指利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益、收益期或持有期等数据，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。
缔约过失责任属于（ ）。
A.违约责任
B.侵权责任
C.合同责任
D.行政责任
答案：C
解析：
在合同未成立或成立后无效、被撤销，无法请求违约责任的情况下，在合同成立以前缔约上有过失的一方应承担缔约过失责任。缔约过失责任虽不属于违约责任，但与合同有关，属于合同责任。
按照建筑物安全的基本要求，没有环境污染是指（ ）。
A.不会发生室外大气污染
B.不会发生室外噪声污染
C.不会发生固体废物污染
D.建筑材料均不会产生环境污染
答案：D
解析：
安全是对建筑物最基本、最重要的要求，包括：①在选址及建造上使建筑物不会倒塌；②没有环境污染。没有环境污染包括没有室外环境污染和室内环境污染，如不是在未经严格处理过的化学污染地、垃圾填埋地等会产生环境污染的土地上建造的，所处地区没有危害人体健康的环境污染，建造和装饰装修建筑物所用的材料均不会产生室内环境污染。
国有企业改革中涉及的划拨土地，经批准可保留划拨土地使用权的情况有( )。
A、 组建企业集团的
B、 国有企业租赁经营的
C、 改组为国有独资公司的
D、 非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的
E、 国有重点扶持的能源企业改组为公司制企业，但土地用途不发生改变的
答案：C,D,E
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“划拔土地的管理”的掌握。对国有企业改革中涉及的划拔土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资(入股)和保留划拨土地使用权等方式予以处置。下列情况经批准可保留划拔土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。因此，本题的正确答案为C、D、E。
《物权法》规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请().
A:初始登记
B:预告登记
C:更正登记
D:异议登记
以下不属于存量房租赁经纪业务流程的是（ ）。
A.客户接待
B.出租（承租）委托
C.房屋带看
D.未达成交易意向
答案：D
解析：
存量房租赁经纪业务流程一般包括：①客户接待；②出租（承租）委托；③房源配对；④房屋带看；⑤达成交易意向；⑥签订租赁合同；⑦支付租金和佣金；⑧房屋交付使用。
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第4章
房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其( )。
A.人员规模
B.发展阶段
C.资金实力
D.面向的客户类型
根据《城市房地产转让管理规定》的规定，下列关于房地产转让的程序的表述，正确的有（ ）。
A、房地产转让当事人签订书面转让合同
B、房地产坐落位置、面积、四至界限清晰
C、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费
D、房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书
E、房地产管理部门核实申报的成交价格，可根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估
答案：A,C,D,E
解析：
《城市房地产转让管理规定》对房地产转让的程序做了如下规定：①房地产转让当事人签订书面转让合同；②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未做书面答复的，视为同意受理；④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；⑥登记机构办理房屋权属登记手续，核发权属证书。
物权的（ ）是指物权的种类和内容只能由法律确定，而不能由民事权利主体随意创设。
A、 公示原则
B、 法定原则
C、 优先原则
D、 公信原则
答案：B
解析：
物权法定原则的内容包括：①物权的种类法定，即当事人设定的物权必须符合现行法律的规定，不得随意创设；②物权的内容法定，即当事人不得超越法律规定的物权内容的界限，改变法律明文规定的物权内容；③物权的效力法定，即当事人不得协议改变法律赋予的物权的排他效力、优先效力和追及效力；④物权的公示方式法定，即当事人不得随意确定物权变动时的公示方式。
因经纪服务合同的权利义务不等而产生纠纷是源于房地产经纪人的不良心态，是( )缺失的表现。
A:道德
B:诚信
C:法律知识
D:专业知识
李某参加了王某与乙房地产开发公司的洽谈，帮助王某以19.3万元的价格订立了《商品房预售合同》，甲房地产经纪公司的这项业务活动属于（ ）。
A.代理行为
B.居间行为
C.房地产投资咨询行为
D.房地产价格咨询行为
答案：B,D
解析：
居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。居间是经纪行为中最原始的一种方式，相对于代理，其特点是经纪人在成功撮合交易之前与委托人之间一般没有明确的法律关系。
存量房商业抵押贷款额是房产评估值和房产成交价（ ）原则决定。
A.取低
B.取高
C.取均值
D.取评估值
答案：A
解析：
存量房贷款额是房产评估值和房产成交价取低原则来决定的，评估值一般低于成交价。贷款成数则根据房产性质、房龄、借款人综合条件等而定。
毛租金乘数法是求取估价对象价值的一种方法，其优点主要有（ ）。
A.计算简便
B.省略了房地产租金以外的收入
C.比较客观
D.省略了不同房地产空置率和运营费用的差异
E.避免多次测算可能产生的误差
答案：A,C,E
解析：
毛租金乘数法的优点包括：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点包括：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是()方式的补充。
A:抵押
B:划拨
C:转让
D:出让
按《城市房地产转让管理规定》要求，以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时，可以不办理出让手续的有（ ）。
A、私有住宅转让后仍用于居住的
B、转让后用于商品房开发的
C、同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的
D、按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅且相应土地使用权可以分割的
E、转让的土地用于建设国家机关办公楼的
答案：A,C,D,E
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：a．国家机关用地和军事用地；b．城市基础设施用地和公益事业用地；c．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；d．法律、行政法规规定的其他用地。②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。⑥根据城市规划土地使用权人不宜出让的。⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第5章
共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经过市场调研发现，某经济技术开发区范围内的别墅供应量充足，而该开发区范围内的外籍人士十分渴望拥有欧式建筑风格的住宅。根据以上内容，回答86~90题。
甲公司在作别墅市场调研问卷的设计时，应注意的要求有（ ）。
A:问题答案不宜多
B:问题要使用专业术语
C:要采用直接提问的方式
D:一个问题只能包含一项内容
商品房买卖合同为（ ）。(2008年真题)
A.非典型合同
B.单务合同
C.从合同
D.要式合同
答案：D
解析：
买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同有以下特征：①是有偿合同；②是双务合同；③是诺成合同；④是非要式合同。
城市分区规划经当地城市规划行政主管部门审核后，报( )审批。
A、 城市人民政府
B、 上级城市规划行政主管部门
C、 同级人民代表大会或其常务委员会
D、 省、自治区、直辖市人民政府
铁路线路占用耕地，耕地占用税减按每平方米()元的税额征收耕地占用税.
A:2
B:3
C:4
D:5
答案：A
解析：
本题考核的知识点为耕地占用税的减免规定。铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。
商业地产租赁价格制定一般采用()，并结合自身商业运营管理能力综合考虑.
A:成本法
B:收益法
C:市场比较法
D:综合法
设置水箱的给水方式适用于（ ）。
A.室外配水管网的水压、水量能终日满足室内供水
B.室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化需设置屋顶水箱
C.适用于室外配水管网的水压经常或周期性低于室内所需水压
D.适用于在高层建筑中，室外配水管网的水压仅能供下面楼层用水，不能供上面楼层用水
答案：B
解析：
设置水箱的给水方式，适用于室外配水管网的水压在一天之内有定期的高低变化，需设置屋顶水箱的情况。水压高时，水箱蓄水；水压低时，水箱放水。A项属于直接给水方式；C项属于设置水泵和水箱给水方式；D项属于分区、分压给水方式。
房源营销工作是房屋销售工作的核心环节，房源营销的原则有（ ）。
A.房源内容要真实，图片清晰
B.房源信息完整
C.同等对待
D.及时性
E.卖点突出
答案：A,B,D,E
解析：
在有效开展房源营销时候，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。
下列选项中，能够影响写字楼建筑外部形态的要素是（ ）。
A.建筑外立面
B.商务会所功能
C.裙楼商业必要业态
D.生态节能高新技术
答案：A
解析：
影响写字楼建筑外部形态的要素包括：①建筑外立面；②建筑造型；③与周边建筑连接；④建筑外部空间。BC两项是影响写字楼管理服务与商业配套专业化的要素；D项是影响写字楼硬件配置的要素。
客户登记表是客户资料中最重要的报表，通过客户登记表可以反映( )。
A:客户人数变化
B:客户需求变化
C:市场经济变化
D:所属区域变化
E:未来供需变化
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第6章
新建商品房销售代理业务基本流程中，按一定时间周期对外结算佣金就是与（ ）结算佣金。
A.房地产估价机构
B.销售人员
C.开发商
D.销售经理
答案：C
解析：
由于商品房的销售过程比较长，一般在销售过程中要按一定时间周期（如按月）对外结算佣金（与开发商结算佣金）和对内结算佣金（与销售人员结算佣金），但到整个项目销售的最后阶段（通常是完成代理合同所约定的销售指标后），要进行项目的总结算。
在下列客观事实所引起的纠纷中，应按照相邻关系的法律规定予以处理的有（ ）。
A.甲在邻居乙的房屋后挖菜窖，造成乙的房屋基础下沉，墙体裂缝
B.甲村为了取水浇地，在必经的邻村土地上修建引水渠
C.甲新建的房屋滴水，滴在邻居乙的房屋上
D.甲村在河流上修建拦河坝，导致下游的乙村用水量骤减
E.甲建房时堆放的建筑材料倒塌，将邻居家的猪砸死
答案：A,B,C,D
解析：
本题考核相邻关系。选项E属于建筑物侵权行为。
与经销、行纪等经济活动不同，经纪活动的主要特点是（ ）。(2009年真题)
A.占有交易标的，赚取差价
B.不占有交易标的，赚取佣金
C.不占有交易标的，赚取差价
D.不占有交易标的，赚取佣金和差价
答案：B
解析：
关于经纪、行纪、经销以及包销之间的区别，如表1-1所示。
表1-1 经纪、行纪、经销以及包销几个概念的区别
共用题干
2007年3月，张某在H市以单价6000元/m2购买了一套普通商品住房，建筑面积为70m2。2011年5月，张某决定将住房以单价10000元/m2出售给首次购房的高某。
高某购买房屋之后，将房屋出租给了杨某，高某应按( )的税率缴纳房产税。
A:2%
B:3%
C:4%
D:10%
关于《住宅质量保证书》中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有（ ）。
A.墙面渗漏3年
B.墙面抹灰层脱落1年
C.卫生间地面渗漏1年
D.电气开关6个月
E.管道堵塞2个月
答案：B,C,D,E
解析：
商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时的，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。
写字楼项目形象定位的注意要点有（ ）。
A、清晰的商务感
B、通俗易懂
C、语句简练具有张力
D、核心卖点体现
E、具有针对性
答案：A,C,D
解析：
结合项目的产品定位和客户定位，融合项目区域价值、本体价值及其他可利用价值，如开发商品牌价值，对项目进入市场的标志性形象进行描述，或提炼关键词。该工作将指导后期广告公司对项目形象包装及制定推广语的方向。写字楼项目形象定位的注意要点有三个：①清晰的商务感；②核心卖点体现；③语句简练具有张力。
墙体按照使用的材料，分为（ ）。
A.砌块墙
B.砖墙
C.毛石墙
D.石墙
E.混凝土墙
答案：A,B,D,E
解析：
墙体和柱均是建筑物的竖向承重构件，支撑着楼板、屋顶等，并将这些荷载及自重传给基础。根据墙体所用的材料，分为砖墙、石墙、土墙、木墙、砌块墙、混凝土墙等。
共用题干
甲集团是某地区零售业行业巨头，欲涉足房地产行业。为此，甲集团专门成立了乙房地产开发公司。2010年8月，乙房地产开发公司参加拍卖活动在某省会城市取得了一块空地。该空地位于市中心，面积10000m2，规划用途为写字楼。乙房地产开发公司因缺乏房地产开发和营销经验，与丙房地产经纪公司签订了营销代理协议。丙房地产经纪公司的市场调研显示：该土地位于中央商务区，周边聚集了众多高档写字楼，并有两个大型购物中心和两个四星级宾馆。
乙房地产经济开发公司在取得地块后，若委托丙房地产经纪公司对该项目作详细可行性研究，则丙房地产经纪公司进行详细可行性研究的内容包括( )。
A:项目市场需要和竞争分析
B:项目成本估算
C:甲集团现金流分析
D:项目营销推广方案
关于房屋租赁合同备案的说法，正确的是（ ）。
A.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后10日内，持有关证明文件到市、县人民政府房地产管理部门办理登记备案手续
B.备案时应当提交的证明文件中包括书面租赁合同和房屋所有权证书
C.备案时只需要提供承租人的身份证件
D.如果房屋租赁当事人订立的是口头租赁合同，需到场说明情况
答案：B
解析：
A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第7章
王某从某大学房地产专业毕业后进入甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识，王某的销售业绩很好，收入颇丰。但由于许多亲戚、朋友都对房地产经纪职业有偏见，认为其职业没有前途，不受尊重，使得他的心情越来越差。在公司里，与他同时进公司的张某（非房地产专业毕业），原来的销售业绩远远落后于王某，最近却慢慢赶了上来。2016年7月12日，王某照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处，一进门便看到身着西装衬衫的张某正在翻阅售楼处昨天的电话记录，王某在心理骂了一句：“假正经”。这时电话铃响了，王某迅速冲过去接起电话：“喂，你找谁？”当电话里传来“我找张先生”的声音时，王某说了句“他不在”便将电话挂断。
4.房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在（ ）。
A、 职业良心
B、 职业责任感
C、 执业理念
D、 执业业绩
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：①职业良心，涉及对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识；②职业责任感，涉及房地产经纪人对自身责任及应尽义务的认识；③执业理念，主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。
下列景观美学特征中，不属于景观正向美学特征的有（ ）。
A.有序而又不整齐划一
B.尺度的过大或过小
C.景观要素的运用与生命的活力
D.清洁性
答案：B
解析：
景观正向美学特征包括：①合适的空间尺度；②有序而又不整齐划一；③多样性和复杂性；④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。
关于房地产经纪机构义务的表述，不正确的是（ ）。
A.认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务
B.按照国家有关规定制定各项规章制度，并以此约束在本机构中注册经纪人员的执业行为
C.维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密
D.在经营场所公示营业执照、备案证明文件、房地产经纪人员注册证书等义务
答案：B
解析：
房地产经纪机构负有如下义务：①依照法律、法规和政策开展经营活动；②在经营场所公示营业执照、备案证明文件、服务项目、业务流程、收费标准等义务；③认真履行房地产经纪合同，督促房地产经纪人员认真开展经纪业务；④维护委托人的合法权益，按照约定为委托人保守商业秘密；⑤按照约定标准收取佣金及其他服务费用；⑥依法缴纳各项税费；⑦接受房地产管理部门的监督和检查；⑧法律、法规和规章规定的其他义务。
下列各项关于房地产市场特点的说法错误的是（ ）。
A.交易金额较大
B.交易程序较复杂
C.是一个产品标准化的市场
D.房地产实物不能进行空间位置上的移动
答案：C
解析：
C项，房地产市场的交易对象是不同质的，即交易对象之间存在明显差别、各不相同。
维持生存的需要是指（ ）。
A.安全需要
B.生理需要
C.爱与归属需要
D.尊重需要
答案：B
解析：
生理需要是维持生存的需要，如对水分、食物、睡眠的需要。这些需要是最原始、最基本的，如果不被满足，就会产生不良后果，甚至有生命危险。只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。
企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为应纳税所得额收入总额，其收入具体包括（ ）。
A、租金收入
B、继承遗产的收入
C、利息收入
D、转让财产收入
E、接受捐赠收入
答案：A,C,D,E
解析：
企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：①销售货物收入；②提供劳务收入；③转让财产收入；④股息、红利等权益性投资收益；⑤利息收入；⑥租金收入；⑦特许权使用费收入；⑧接受捐赠收入；⑨其他收入。
下列自然人中，具有完全民事行为能力的人有（ ）。(2009年真题)
A.15周岁，靠版税独立生活的“90后”作家
B.17周岁，隔月将打工节余寄回老家的农民工
C.18周岁，颈椎以下全瘫痪，手脚均无知觉的残疾人
D.19周岁的间歇性精神病人
E.21周岁，在家靠父母遗产生活的待业青年
答案：B,C,E
解析：
具有完全民事行为能力的权利人是指18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人。限制行为能力的人是指10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人。无民事行为能力的人是指不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人。
张某于2009年12月购买了两套住房。住房I为毛坯房，建筑面积96m2，单价为5800元／m2；住宅Ⅱ为精装修，建筑面积146m2，单价为7800元／m2。完成房屋交割手续后，张某拟对住房进行室内装饰装修，其中选材上比较了实木地板、复合地板、塑料地板和瓷砖等地面材料以及石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等顶棚材料。2010年6月，张某将住宅Ⅱ以9800元／m2的价格出售给李某，李某向银行申请期限为20年的个人住房抵押贷款，银行给出的贷款条件是首付50％，贷款利率上浮10％。假定5年以上银行基准贷款利率为6％，按月计息。(2010年真题)
张某比较的地面材料中，不适宜用于卧室的为（ ）。
A.实木地板
B.复合地板
C.塑料地板
D.瓷砖
答案：C,D
解析：
塑料地板的缺点是易燃，有些品种在燃烧时产生有毒，有害的物质，对人体健康有一定影响。陶瓷地砖的质地坚硬、强度高、耐磨性好、防水、耐酸、易清洗，但给人以硬、脆的感觉，保温性能较差，不适用于卧室，常用于厨房、卫生间、餐厅、门厅、客厅、阳台。A项，实木地板是天然木材经烘干等加工而成的地板，其材质有紫檀、黄檀、柚木、水曲柳、柞木等多种，具有纹理和色彩自然、脚感舒适、保温隔热性能好、使用安全、装饰效果好等特点。B项，复合地板有实木复合地板和强化复合地板，与实木地板相比，具有价格适中、质量较稳定、不易变形、易保养等特点，适用于卫生间以外的空间，尤其适用于有地热的房间。
（ ）主要是通过发挥柱式优势，将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机的结合起来。
A.古罗马风格
B.哥特式风格
C.意大利风格
D.洛可可风格
答案：C
解析：
A项，古罗马风格：主要以豪华、壮丽为特色，在两柱之间形成一个卷洞，通过卷、柱结合以及极富兴味的装饰性柱式，成为西方室内装饰中最鲜明的特征。B项，哥特式风格：主要是对古罗马风格的继承，装饰中使用直升的线形、体量急速升腾的动势和奇突的空间推移。Ｃ项，意大利风格：主要是通过充分发挥柱式优势，将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机地结合起来。这种风格多以轻快的敞廊、优美的拱券、笔直的线脚以及运用透视法将建筑、雕塑、绘画融于一室，使其具有强烈的透视感和雕塑感，创造出典雅、优美、豪华、壮丽的景象，体现出明朗、和谐的室内审美效果。Ｄ项，洛可可风格：其总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。室内装饰造型高耸、纤细、优雅且不对称，制作工艺精致，构造、线条婉转、柔和，创造出轻松、明朗、亲切的空间环境。
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第8章
近年来，随着互联网的发展，向客户推荐房源信息更加注重可视化效果。下列关于互联网在房地产经纪活动中的说法正确的是（ ）。
A.客户可以更直观、感性地了解、认识房源
B.客户带看几率下降
C.有利于提高成交率
D.客户体验感不强
E.提高了经纪人的工作效率
答案：A,C,E
解析：
近年来，随着互联网的发展，向客户推荐房源信息更加注重可视化效果。房地产经纪人在提供房源信息时以互联网手段向客户提供房源照片、视频信息，让客户更直观、感性地了解、认识房源。从目前实际操作经验来看，向客户提供真实、全面的照片与视频房源信息时，房地产经纪人的客户带看与成交几率大幅上升，客户体验感增强，经纪人的工作效率大大提高。
为维护房地产购买者的合法权益，房地产经纪机构可以向客户（ ）。
A、提供延伸服务
B、提供决策参谋服务
C、提供丰富的市场信息
D、提供专业培训
E、宣传法律法规
答案：B,C
解析：
房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
下列地点中，适宜开设存量房经纪门店的有（ ）。(2012年真题)
A.居住区主干道旁
B.居住区的十字路口
C.居住小区门口
D.高速公路出口
E.火车站广场
答案：A,B,C
解析：
存量房经纪门店在选址的过程中要遵循以下原则：①保证充足的客源和房源；②保证良好的展示性；③保证顺畅的交通和可达性；④保证经营的可持续性。DE两项，虽然人流量大，但客户需求程度、关注程度较低，不适宜开设门店。
房屋转让合同不属于（ ）。
A.要式合同
B.不要式合同
C.有偿合同
D.双务合同
答案：B
解析：
根据合同是否需要采用特定形式才能成立，合同分为要式合同和非要式合同。要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以，房屋转让合同不属于不要式合同。
为使厨房吊顶耐火和不变形，常选用的理想吊顶面层材料是（ ）。(2009年真题)
A.石膏板
B.PVC板
C.矿棉板
D.铝合金板
答案：D
解析：
常用的吊顶面层材料有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声等特点，主要用于起居室、卧室等无水汽的地方。矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶。PVC板具有轻质、不易燃、不吸尘、不破裂、价格低等优点，一般用于有水和潮气的厨房和卫生间。铝合金板是厨房、卫生间等空间的理想吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点，因此用途较广泛。
李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。
作为甲公司的客源，李某的特征通常有（ ）。
A.购房需求强烈
B.购买能力较强
C.购房条件特别苛刻
D.购房目的比较模糊
答案：A,B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征包括：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。
未扣除价格因素的价格为（ ）。
A.成交价格
B.市场价格
C.名义价格
D.实际价格
答案：C
解析：
名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。未扣除价格因素的价格为名义价格，扣除了价格因素后的价格为实际价格。
从价值量的角度分类，房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括（ ）等行为。
A.房地产赠与
B.房地产入股
C.房地产买卖
D.房地产抵债
E.房地产继承
答案：B,C,D
解析：
房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。AE两项属于无偿转让的行为。
商铺投资合理的年投资回报率一般为（ ）。
A.8%～10%
B.10%～12%
C.8%～12%
D.10%～14%
答案：C
解析：
商铺投资回报率作为商铺销售过程中的重要沟通指标，销售人员需要深度熟悉投资回报的计算方法，以便于高效促成销售交易。商铺投资合理的年投资回报率一般为8%～12%。
21年房地产经纪人考试历年真题精选9章 第9章
（ ）主要是通过发挥柱式优势，将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机的结合起来。
A、古罗马风格
B、哥特式风格
C、意大利风格
D、洛可可风格
答案：C
解析：
A项，古罗马风格：主要以豪华、壮丽为特色，在两柱之间形成一个卷洞，通过卷、柱结合以及极富兴味的装饰性柱式，成为西方室内装饰中最鲜明的特征。B项，哥特式风格：主要是对古罗马风格的继承，装饰中使用直升的线形、体量急速升腾的动势和奇突的空间推移。Ｃ项，意大利风格：主要是通过充分发挥柱式优势，将柱式与穹隆、拱门、内墙界面有机地结合起来。这种风格多以轻快的敞廊、优美的拱券、笔直的线脚以及运用透视法将建筑、雕塑、绘画融于一室，使其具有强烈的透视感和雕塑感，创造出典雅、优美、豪华、壮丽的景象，体现出明朗、和谐的室内审美效果。Ｄ项，洛可可风格：其总体特征是轻盈、华丽、精致、细腻。室内装饰造型高耸、纤细、优雅且不对称，制作工艺精致，构造、线条婉转、柔和，创造出轻松、明朗、亲切的空间环境。
为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或租金是指（ ）。
A、抵押价值
B、保险价值
C、征收价值
D、计税价值
答案：D
解析：
计税价值，又称计税价格，是指为征税目的而评估的价值或价格，是为税务机关核定计税依据提供参考而评估的房地产价值或价格、租金。
在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案，发售方案应根据（ ），以及与开发商沟通后的内容来制定。
A.客户积累情况
B.完善的销售策略
C.客户的需求程度
D.合理的市场趋势
答案：A
解析：
在进行新建商品房销售前，除了准备好销售资料，还需要准备好正式发售方案。发售方案应根据客户积累情况，以及与开发商沟通后的内容来制定。发售方案包括销售目标、销售方式、销售条件等内容。通常发售方案会配合相应的广告设计、媒体推广等工作。
房屋权属登记机关记载的房屋权利的信息应包括（ ）。
A.房物权属人年龄
B.他项权情况
C.房屋变更信息
D.坐落、面积、用途等
E.所有权情况
答案：B,D,E
解析：
房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋登记簿所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。
确定一宗房产或地产是否设定了抵押权的方法有( )。
A.查看该土地的土地使用证
B.查看该在建房产的建设用地规划许可证
C.查看该期房的建设进度
D.查看该房产的房屋所有权证
E.到房地产登记机关查询
土地使用者延期付款超过（ ）d，经催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，土地管理部门有权解除合同并可主张违约赔偿。
A:15
B:30
C:45
D:60
侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。
2016年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。
1.在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为（ ）。
A、 自知、自信
B、 乐观、开朗
C、 积极、主动
D、 坚韧、奋进
答案：A
解析：
房地产经纪人员应具备的心理素质有：①自知、自信；②乐观、开朗；③积极、主动；④坚韧、奋进。其中，自知，是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中，吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。
在住宅建筑的面积测算中，房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在（ ）米以上的部位应当计算全部建筑面积。
A、2、00
B、2、20
C、2、40
D、2、80
答案：B
解析：
《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.1条b款规定，房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
W房地产公司于2015年1月1日，通过出让方式，获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。次日签订了出让合同，交纳土地出让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。后由于种种原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。同时W房地产公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
W房地产公司要想改变该项目部分土地用途，必须取得（ ）的同意。
A.出让方
B.B市人民政府城市规划行政管理部门
C.B市人民政府城市土地管理部门
D.C县人民政府城市规划行政管理部门
答案：A,D
解析：
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。
