房地产经纪人考试题免费下载9辑

求名动机表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。A项，求新动机表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格；B项，求美动机表现为追求商品的欣赏价值或艺术价值，注重商品的外形、色彩等；D项，求实动机表现为追求商品的使用价值，注重商品的内在品质，不太强调外观等。

客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。对客户信息资料的记录、更新是客户信息资源有效利用的前提。

自然环境是指未经过人的加工改造而天然存在的环境。

房地产经纪专业人员是纳入专业技术人员管理的职业资格。我国房地产经纪专业人员职业资格分为房地产经纪人协理、房地产经纪人和高级房地产经纪人3个级别。

房地产经纪机构门店营业目标的分配方法包括：①店长自行估计法；②经纪人员自行预估法；③历史实绩推估法；④共同责任分担法。

售楼处设置一般应按照以下程序依次进行：①售楼处功能确定；②售楼处的选址；③售楼处的布置；④售楼处管理制度的制定；⑤售楼处工作团队的组建。

指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。即便不是唯一的，也是有明确的选择范围。

个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代，但发展缓慢，直到1998年住房制度改革全面铺开后，才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

房地产估价业主要是分析、测算和判断房地产的价值并提出相关专业意见，为土地使用权出让、转让和房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税等提供价值参考依据。

综合布线系统的重构性是指在不改变布线敷设物理结构情况下，可以重新组织网络系统。A项，可靠性是指在综合布线系统下，各系统采用相同的传输介质，可互为备用；B项，灵活性是指在综合布线系统下，所有设备的开通及更改均不需改变系统布线，只需增减相应的网络设备以及进行必要的跳线管理即可；D项，先进性是指语音、数据、图像等信息共同在综合布线中传输，对传输宽带和传输速度要求很高，采用先进的综合布线技术可以满足这些要求。

委托人在确认房屋状况说明书内容并书面同意发布房源信息时，房地产经纪机构方可通过合法渠道进行发布。

房地产抵押合同；
房地产抵押合同一般应载明的内容包括：①抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；②被担保债权的种类、数额；③抵押房地产的坐落、名称、状况、建筑面积、建成年份、用地面积以及四至、所有权归属或者使用权归属等；④抵押房地产的价值；⑤抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；⑥债务人履行债务的期限；⑦担保的范围；⑧违约责任；⑨争议解决的方式；⑩抵押合同订立的时间与地点以及双方约定的其他事项。

商圈是指以设定的商业建筑为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围。也指来商家的客户的居住范围，或商家能够有效吸引客户的地理区域。根据顾客的比率或距离的范围，商圈由划分为：①核心商圈；②次级商圈；③边缘商圈。

ABC三项,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。D项，从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权。共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。因此共有权人的购买权优于承租人。

不动产权利登记制度的主要特点为：①对登记申请采取实质审查，登记权利的现状；②登记有公信力即登记簿上所载事项，可以对抗善意第三人，在法律上有绝对的效力。

自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税。

个人所得税的纳税期限的规定包括：①扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月15日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。②工资、薪金所得应纳的税款，按月计征，由扣缴义务人或者纳税义务人在次月15日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。特定行业的工资、薪金所得应纳的税款，可以实行按年计算、分月预缴的方式计征，具体办法由国务院规定。③个体工商户的生产、经营所得应纳的税款，按年计算，分月预缴，由纳税义务人在次月15日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。④对企事业单位的承包经营、承租经营所得应纳的税款，按年计算，由纳税义务人在年度终了后30日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。纳税义务人在1年内分次取得承包经营、承租经营所得的，应当在取得每次所得后的15日内预缴，年度终了后3个月内汇算清缴，多退少补。⑤从中国境外取得所得的纳税义务人，应当在年度终了后30日内，将应纳的税款缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。

墙体根据构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。实体墙是用普通砖和其他实心砌块砌筑而成的墙。空心墙是墙体内部中有空腔的墙。复合墙是用两种以上材料组合而成的墙，如加气混凝土复合板材墙。CD两项是根据墙体所用的材料划分。

ABC三项,《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第一百一十八条规定，出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。D项，从权利属性上讲，承租人主张的优先购买权是基于租赁权，租赁权本质上是一种债权。共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照民法原理，当物权与债权同时并存时，物权的效力应优于债权。因此共有权人的购买权优于承租人。

承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

房地产经纪机构的人力资源管理是指房地产经纪机构运用现代管理方法，对人力资源的获取（选人）、开发（育人）、保持（留人）和利用（用人）等方面所进行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动，最终达到实现企业发展目标的一种管理行为。

房地产经纪机构要尽可能详细地询问委托人购房需求，委托人也要如实告知。如果承购房屋是住宅，房地产经纪机构应该了解委托人的购房目的、意向区域、住房面积、总价、单价等基本信息，另外也要关注小区环境、商业配套、物业、停车位等附加信息。

绿地率是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地
和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重
要指标。

常用的吊顶面层材料主要有石膏板、矿棉板、PVC板和铝合金板等。石膏板质地洁白、美观大方，具有质量轻、强度高、防火、吸声、施工方便等特点，主要用于客厅、餐厅、卧室等无水汽的地方。矿棉板具有保温、隔热、吸声、防震等功能，可用于办公用房吊顶。PVC板具有轻质、不易燃、不吸尘、不破裂、易安装、价格低等优点，一般多适用于有水和潮气的浴室或卫生间。铝合金板是厨房、浴室等空间的理想吊顶面层材料，具有强度高、质量轻、结构简单、拆装方便、耐腐蚀等优点，一般多适用于有水和潮气的浴室和卫生间。

抵押贷款须知应由项目的贷款银行提供，一般包括办理抵押贷款的手续和程序介绍、办理抵押贷款的条件和需要提供的资料说明、抵押贷款的方式介绍、抵押贷款的注意事项等。

承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

A项，物权包括所有权，物权是一种绝对权；B项，房屋所有权具有排他性，但房屋的所有权人可以是多个人；C项，民事权利的合法取得方式，可分为原始取得和继受取得两种。房屋所有权属于民事权利；D项，产权人被宣告失踪时，财产代管人为了被代管人的利益依法处分其房产，否则非产权人的处分行为无效；E项，业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。《物权法》规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，可以不办理出让手续，即：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格，根据公式：楼面地价=土地单价÷容积率，



。题中，房地产的楼面地价=3000÷5=600元/㎡。

通过各种渠道获取的房地产经纪信息，其本身的内容、形式各种各样，这给查询、储存、利用带来了很大的难度，所以需要进行房地产经纪信息的加工整理。房地产经纪信息加工整理的程序通常包括鉴别、筛选、整序、编辑和研究这五个环节。将准确客观的信息，进行挑选、归类、文字整理、综合分析研究等，主要是处理信息的内容、转变信息的形式。

对于商业房地产调查，应首先搜集商圈内现有商业写字楼用户行业和企业规模等信息，然后搜集对区域内写字楼有直接需求和潜在需求的消费者信息，停车坊情况、周边市容环境等资料也是对商业房地产有较大影响的内容。

客源具有以下三个特征：①指向性。客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。②时效性。客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向。③潜在性。客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房的群体。本案例，“购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”体现了客户明确的购房意向，具有指向性。

偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。A项，贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率；C项，月房产支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费）/月均收入；D项，月所有债务支出与收入比=（本次贷款的月还款额+月物业管理费+其他债务月偿付额）/月均收入。

根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产经纪机构的经营模式分为：①单店模式；②多店模式；③连锁经营模式。值得注意的是，单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构（以门店或非门店的形式），也可以是独立的房地产经纪公司。

A项，个人住房贷款利率下降会减轻消费者的贷款压力，增加房地产需求，从而导致房价上涨。B项，当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而会导致其房地产价格上涨；相反，会导致其房地产价格下降。C项，契税是向买方征收的税金。政府增加买方的税收，如提高契税税率，会抑制房地产需求，从而会使房地产价格下降；反之，减免契税，会刺激房地产需求，从而会使房地产价格上涨。D项，房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；反之，房地产价格会下降。

房屋租赁合同的主要内容有：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；②标的物；③租金和押金数额、支付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦合同应对转租加以约定；⑧房屋维修责任；⑨物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑩争议解决办法和违约责任； 其他事项约定。

与采用单店模式的房地产经纪机构相比，采用连锁经营模式的房地产经纪机构更加注重内部管理和品牌宣传，所提供的经纪服务在专业性、规范性和安全性上都有所提高，更能满足中、高端客户的需求。