房地产经纪人考试试题及答案8章

区域写字楼市场供应状况分析，具体内容如表8-5所示。
表8-5　区域写字楼市场供应状况分析项目

参见第1题解析。

AC两项，当贷款人采用固定利率贷款方式发放贷款时，将面临未来利率上升的风险。因此，贷款人为了降低利率风险，通常会将贷款利率固定在一个较高的水平上。B项，对于借款人来说，采取固定利率贷款款方式可以明确未来的还款额，有利于做好还款计划，但要承担比目前的利率要高的贷款利率。D项，固定利率贷款是事先确定贷款利率且该利率在整个贷款期限内都固定不变的贷款。

土地的全民所有制具体采取的是国家所有制的形式，该种所有制的土地被称为国家所有土地，简称国有土地，其所有权由国家代表全体人民行使，具体又由国务院代表国家行使。《土地管理法》第二条规定：“全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。”

房房地产经纪机构的人力资源管理是指房地产经纪机构运用现代管理方法，对人力资源的获取（选人）、开发（育人）、保持（留人）和利用（用人）等方面所进行的计划、组织、指挥、控制和协调等一系列活动，最终达到实现企业发展目标的一种管理行为。这些活动主要包括企业人力资源战略的制定，员工的招募与选拔，培训与开发，绩效管理，薪酬管理，员工流动管理，员工关系管理，员工安全与健康管理等

美国心理学家马斯洛（Abraham Mas1ow，1908～1970）的需要层次论，他把人的需要按照先后顺序和高低层次分为5种，具体如图10-2所示。其中，自我实现需要是最高层次的需要。

房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：①职业良心，涉及对执业活动中“自愿”“平等”“公平”和“诚实信用”等执业原则、经纪人员收入来源、经纪服务收费依据和标准等一些重大问题的认识；②职业责任感，涉及房地产经纪人员对自身责任及应尽义务的认识；③执业理念，主要是指对市场竞争、同行合作等问题的认识和看法。

将来值转换为等额年金的计算公式为



。式中，A为等额年金，F为终值，i为利息，n为计息周期。
则宋某每年须项银行存款为：



18×10000×5％÷[（1+5％）15－1]=8341.61（元）。

[知识点] 业主大会

目标利润定价法是以总成本和目标利润为定价原则。定价时，先估算出未来可能达到的销售量和总成本，在盈亏平衡分析的基础上，加上预期的目标利润额，然后计算价格。具体公式为：目标利润单位价格＝[（固定总成本＋目标利润额）÷预计销售面积＋单位变动成本]÷（1－销售税费率）；目标利润额＝投资总额÷投资利润率。其中，投资总额包括开发项目的全部成本，即包括固定成本和交易成本的全部内容。

根据不同的需要，房地产市场的分类有：①按房地产流转次数，房地产市场分为一级市场、二级市场和三级市场；②按房地产交易方式，房地产市场分为买卖市场和租赁市场；③按房地产用途（功能），房地产市场分为居住房地产市场和非居住房地产市场；④按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。

D项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“国有建设用地使用权出让合同”的掌握。土地使用权出让合同的正本、副本主要内容有：签约双方当事人；出让地块的位置、面积、界限等自然情况；地价款数额、定金、支付方式和期限；土地使用期限；动工及开发期限；取得土地使用权的方式及违约责任等。因此，本题的正确答案为A、B、C、E。

住宅建筑面积毛密度=住宅建筑面积÷居住区用地（万m2/hm2）＝80000÷15000=5.33（万m2/hm2）。@##

A项，房地产抵押是一种价值量很大的担保行为，法律规定房地产抵押人与抵押权人必须同签订书面抵押合同。B项，变更登记，是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。CD两项，《物权法》规定，抵押权自登记时设立。房地产抵押未登记的，抵押权不生效，抵押权人不享有优先受偿权。

根据合同是否需要采用特定形式才能成立，合同分为要式合同和非要式合同。要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以，房屋转让合同不属于不要式合同。

经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。房地产经纪服务属于中介活动，其收取的费用称作佣金。佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。

原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。B项属于房屋继受取得。

房地产促销的目标包括以下几个方面：①提供房地产产品信息；②增加消费者对产品的需求量；③通过提炼卖点实现房地产产品的差异化特征；④进一步强化了房地产价值；⑤稳定销售。

广告法是指房地产经纪公司可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。

典型合同也称为有名合同，是指在法律上已规定了一定名称，作出了特别规定的合同，即在法律上有明文规定的合同。《合同法》规定的买卖合同、租赁合同、委托合同、居问合同、借款合同等都是典型合同。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同有以下特征：①是有偿合同；②是双务合同；③是诺成合同；④是不要式或者要式合同。

香港房地产经纪业，在真正意义上由个人为主的经营方式向企业化转变是在20世纪80年代初。香港的地产代理公司是从20世纪80年代初开始引入佣金制度，即员工为公司赚取的佣金越多，所分得的该笔佣金的比例越高。在此之前，地产代理公司的营业员以每月薪金为主，员工工作表现及业绩良好，老板只以奖金作为鼓励，并没有佣金制度，更别说佣金比例了。

近十年来，在我国沿海发达地区的特大城市，房地产经纪服务的对象呈现出两个变化趋势：①购房群体中高收入群体比重加大；②置业投资购房客户群体增加。而这两类客户对房地产经纪服务的“专业”、“高效”、“规范”要求更高，对房地产经纪服务的价格敏感度却相对较低。因此，房地产经纪连锁经营模式获得了良好的市场条件，并得以快速发展。

人口毛密度是指每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人／hm2）。

环境污染的类型有多种，因目的、角度的不同而有不同的划分方法，具体包括：①根据自然环境要素，分为空气污染、水污染、土壤污染等。②根据污染物的形态，分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等。③根据污染物的性质，分为物理污染（如声、光、热、辐射等）、化学污染（如无机物、有机物）、生物污染（如霉菌、细菌、病毒等）。④根据污染产生的原因，分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等。⑤根据污染的空间，分为室内环境污染和室外环境污染。⑥根据污染物分布的范围，分为局部性污染、区域性污染、全球性污染等。

协同的最基本含义是协同工作，也就是多人相互配合完成同一目标。协同概念包含四个方面的含义：人的协同、信息协同、应用协同和流程协同。协同原则要求房地产经纪信息管理系统的设计，在提供信息共享平台的基础上，构筑协同办公的平台。

《物权法》第一百三十七条规定：设立建设用地使用权，可以采取出让或划拨等方式。其中，出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让，还有租赁、作价出资（入股）和授权经营方式。

配电箱是接受和分配电能的装置。其分类主要有：①根据用途不同，分为照明配电箱和动力配电箱；②根据安装形式不同，分为明装（挂在墙上或柱上）、暗装和落地柜式配电箱。