21年房地产经纪人每日一练7章 第1章
房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其（ ）。(2010年真题)
A.人员规模
B.发展阶段
C.资金实力
D.面向的客户类型
答案：D
解析：
房地产经纪机构经营模式的选择包括：①组织结构的选择；②企业规模的选择；③规模化经营方式选择。其中，在组织结构的选择过程中，房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。
下列客户类型中，（ ）客户是房地产经纪人应重点培养的目标，属潜在顾客，其需求经常会发生变化，经纪人应定期追踪。
A.A类
B.B类
C.C类
D.D类
答案：B
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。B类客户的特征包括：①有购房计划，但并不是十分迫切；②有一定的购买力，对物业品质要求较高。营销策略为：重点培养的目标，在跟进服务过程中，房地产经纪人应不断了解客户特征和需求。
为使客户选择房地产经纪机构时，对房地产经纪机构的资质及实力有所了解，房地产经纪机构应当在其经营场所公示（ ）。
A.房地产管理部门颁发的备案证明
B.房地产经纪行业组织颁发的会员证书
C.房地产经纪机构品牌标志
D.房地产经纪机构财务收支状况
E.服务收费标准及收费方式
答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪机构为方便客户在选择房地产经纪机构时，对其资质及实力有一定的了解，应当在其经营场所公示下列内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、服务内容和服务标准；③房地产经纪业务流程；④收费项目、收费依据和收费标准；⑤房地产交易资金监管方式；⑥房地产经纪信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑦建设（房地产）主管部门或者房地产经纪行业组织制定的房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑧法律、法规、规章规定应当公示的其他事项。分支机构还应当公示设立该分支机构的房地产经纪机构的经营地址及联系方式。房地产经纪机构代理销售商品房项目的，还应当在销售现场醒目位置公示商品房销售委托书和批准销售商品房的有关证明文件。
关于房屋转租，下列表述错误的是( )。
A.房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为
B.房屋转租合同不用办理登记备案手续.
C.转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
D、转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
答案：B
解析：
房屋转租合同也必须按照有关部门规定办理登记备案手续。
存量房过户买方需提供的材料不包括（ ）。
A、买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明
B、户口簿／暂住证
C、与卖方签订的《房屋买卖合同》
D、不动产权证
答案：D
解析：
买卖双方在存量房过户的过程中都要提供相应的资料。其中，存量房过户买方需提供的材料包括：①买方身份证、授权委托书、代理人身份证、购房资格证明；②户口簿／暂住证；③与卖方签订的《房屋买卖合同》。存量房过户卖方需提供的材料包括：①产权人夫妻双方身份证、户口簿；②不动产权证；③与买方签订的《房屋买卖合同》；④共有人意见书；⑤结婚证复印件，如离婚需提供离婚证、离婚协议、财产分割协议，如丧偶需提供死亡证明处理证明；⑥若为公房，还应提供与原产权单位签订的公有住房买卖合同；⑦如是中央机关直属产权的房子，业主还需提供物业费、供暖费结清证明等。
刘某与曹某于1989年结婚，婚后育有一女刘某丹。1995年，刘某下海经商，不久与另一名女子刑某共同生活，育有一子刘某舟。2016年，刘某因车祸去世，经查，刘某与刑某共有财产30万元；个人财产80万元；个人债务10万元；未缴税款1万元。另外，刘某父母已于2005年、2008年先后弃世，留下唯一一套房屋，该房屋现值200万元。二老离世前再无其他亲人，主要由曹某照顾。
如果刘某生前立有遗嘱，全部遗产给刑某，其遗产应由（ ）继承。
A.曹某
B.刑某
C.刘某丹
D.刘某舟
答案：B
解析：
继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或遗赠办理。可见，遗嘱继承应该先于法定继承。刘某如果生前立有遗嘱将全部遗产给刑某，其遗产便应由刑某继承。
21年房地产经纪人每日一练7章 第2章
在正常使用下，施工单位对房屋建筑工程最低保修期限的表述，正确的是（ ）。
A:供热系统为1个供暖期
B:电气系统为1年
C:装修工程为2年
D:卫生间防渗漏为2年
共用题干
某市有100万户家庭，平均每户3人。若该市人均年收入为40 000元，户均住房消费支出占每户年收入的30%，房价收入比为6。根据以上内容，回答81~84题。
下列因素中，影响该市房地产市场需求的经济环境因素为（ ）。
A:土地管理法
B:物价政策
C:居民收入
D:物价水平
某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0％，请分析回答下列问题：
表7-2
根据以上资料，该项目的净现值为（ ）
A、29、89万元
B、39、98万元
C、42、98万元
D、48、89万元
答案：B
解析：
净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量－现金流入量=现金流出量。该项目各年的净现金流量为：﹣90，﹣700，+200，+800,项目的财务净现值计算如下：。
建筑物中常用的给水方式可以分为（ ）。
A、 直接给水方式
B、 间接给水方式
C、 设置水箱的给水方式
D、 分区、分压给水方式
E、 分量给水方式
答案：A,C,D
解析：
给水系统供应建筑物用水，应满足建筑物对水质、水量、水压、水温的要求。常用的给水方式有：①直接给水方式；②设置水箱的给水方式；③设置水泵和水箱的给水方式；④分区、分压给水方式。
甲房地产经纪机构在自制的房地产经纪合同文本中，把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据。该机构的这种行为会产生（ ）引起的风险。
A、 不当承诺
B、 不当代理
C、 协助交易当事人提供虚假信息或材料
D、 不当收取佣金
答案：C
解析：
佣金是指经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。佣金是对经纪人提供的经纪服务的报酬，这种服务是经纪人为了满足委托人与第三方达成交易的具体目的。佣金按国家相关规定的标准收取。经纪人在开展经纪业务时，由于许多具体的操作由经办人直接办理，许多操作无法集中处理，因而存在不少由于不规范的业务操作引起的风险事故，如虚报成交价、乱收费、伪造客户签名等，这些不规范的操作容易与客户发生纠纷，从而给经纪机构带来经济或名誉上的损失。本题中，甲房地产经纪公司把“客户与业主见面”的业务服务标准作为收取佣金的依据的行为是乱收费，属于协助交易当事人提供虚假信息或材料引起的风险。
商品房买卖当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失()为标准适当减少。
A:10％
B:20％
C:30％
D:40％
21年房地产经纪人每日一练7章 第3章
公共租赁住房指限定（ ），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。
A、 建设标准
B、 建筑质量
C、 租金水平
D、 施工条件
E、 地理位置
答案：A,C
解析：
公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有（ ）。
A.所有权
B.使用权
C.占有权
D.收益权
E.处分权
答案：B,C,D
解析：
建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
房地产经纪行业管理的基本模式中，( )中房地产经纪的直接管理主体是房地产经纪行业组织。
A.行政主管模式
B.行业自治模式
C.市场调节模式
D.行政与行业自律并行管理模式
在房地产规划设计阶段，房地产经纪人可参与的工作主要有（ ）。
A、土地规划
B、项目定位建议
C、开发建议
D、图纸设计
E、投资决策
答案：B,C
解析：
房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要包括：项目筹划与地块研究、产品设计与规划、项目策划与销售。其一般在产品设计与规划阶段开始介入。而产品设计与规划阶段的工作包括两方面：①项目的市场定位；②开发建议，是指从市场角度对产品设计提出要求，是市场需求和产品规划设计的桥梁，一般包括户型、功能等内容。
孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
如果王某未将户口和住房状况调查情况告诉崔某，导致买受人无法办理房屋产权过户手续，买受人的损失应当由（ ）承担。
A.甲公司
B.王某
C.崔某
D.杨某
答案：A
解析：
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此,如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，然后，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。
共用题干
谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。一个月前谭某委托乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。
若该套住宅原室内装修采用保温、隔热、隔声、质感好的材料，其室内墙体装修的作用为( )。
A:保护墙体
B:改善墙体物理功能
C:增加坚固性
D:装饰功能
21年房地产经纪人每日一练7章 第4章
租赁期限为（ ）个月以上的租赁合同，应当采用书面形式。(2011年真题)
A.3
B.6
C.9
D.12
答案：B
解析：
租赁期限6个月以上的，租赁合同应当采用书面形式；租赁期限6个月以下的，当事人可以选择是采用书面形式还是采用口头形式。
房地产经纪机构除通过广告宣传和公共关系活动来宣传自己.吸引客户.开拓市场外，更重要的是在所承接的每一项业务中，切实为客户提供( )，以赢得客户信任。
A.最高成交价格的交易
B.物美价廉的房屋
C.高质量的服务
D.最完整全面的承诺
下列关于房地产经纪人员执业资格有关规定的表述中，正确的是（ ）。
A:房地产经纪人协理从业资格考试由各省、自治区、直辖市制定大纲，组织命题和 考试
B:受过行政处罚的房地产经纪人由原注册机构注销注册
C:房地产经纪人可以同时在两个或两个以上房地产经纪机构执业
D:房地产经纪人的执业技术能力要求有一定的外语水平
王某于2011年4月将自住房出租给李某1年，年租金为5000元。2011年5月王某将房屋抵押给甲银行，并办理了抵押登记。2011年6月，李某将房屋转租张某，签订了6个月的转租合同。
根据《物业管理条例》王某将房屋出租给李某后，李某是（ ）。
A、业主
B、物业使用人
C、物业服务的对象
D、物业所有权人
答案：B,C
解析：
BD两项，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。租赁转移的是房屋使用权而非所有权。李某是承租人，因此是物业的使用权人而非所有权人。A项，业主是指房屋的所有权人。C项，物业管理服务的对象是业主和物业使用人，因此李某也是物业服务的对象。
职工可以提取住房公积金用于消费的事项有（ ）。(2009年真题)
A.购买上班用的电动车
B.购买自用二手商铺
C.自建自住住房
D.装修自住住房
E.偿还购买自住经济适用住房的贷款本息
答案：C,E
解析：
职工个人住房公积金的提取是指缴存职工因特定住房消费或丧失缴存条件时，按照规定把个人账户内的住房公积金存储余额取出的行为。职工住房消费提取的情形包括：①职工购买、建造、翻建、大修自住住房的。②偿还购房贷款本息的。③房租超出家庭工资收入规定比例时的。④在缴存城市无自有住房且租赁住房的。
房地产经纪企业客户关系管理的核心内容包括（ ）。
A.提供个性化服务
B.正确处理投诉
C.理顺资金链
D.建立长久的合作关系
E.提供充分的信息
答案：A,B,D
解析：
客户关系管理的核心是“以客户为中心”，视客户为企业的一项资产，以优质的服务吸引和留住客户。对于房地产经纪业务来说，客户关系管理的关键在于充分运用客户的生命周期理论，对客户进行研究，尽量延长客户的生命周期，并争取更多的客户。房地产经纪机构客户关系管理的主要内容有：①留住老客户；②争取新客户。留住老客户的措施有：①提供个性化服务；②正确处理投诉；③建立长久合作关系；④积极沟通客户。争取新客户的措施有：①鼓励客户推荐；②给新客户提供附加服务。
21年房地产经纪人每日一练7章 第5章
经（ ）确认，确属房屋主体结构质量不合格的，购买人有权要求退房，终止房屋买卖关系。
A.房地产行政主管部门
B.工程质量监督部门
C.工程监理部门
D.城市规划行政主管部门
答案：B
解析：
房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。
在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人进行交易的相对人，这体现了经纪特性中的（ ）。
A.活动内容的服务性
B.活动地位的中介性
C.活动范围的地域性
D.活动主体的专业性
答案：B
解析：
经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性。其中，活动地位的中介性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。
小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。
对于小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，下列说法中正确的有（ ）。
A.因为租金增加了10元（m2·月），小孙可以从乙公司获取佣金
B.因为租金增加了10元（m2·月），甲公司可以要求乙公司额外追加佣金
C.租期的约定没有违规
D.转租的规定违背了甲公司与乙公司订立的委托租赁合同的约定，因而无效
答案：C,D
解析：
C项，小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同，规定租期为2年，没有违反甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同中3年的要求，所以没有违规。D项，在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。并且甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。小孙代表乙公司与丙公司订立的房屋租赁合同中可以转租的规定无效。
委托出售经纪业务信息调查的事项有（ ）。
A.房屋权属状况
B.房屋出售条件
C.业主身份信息
D.物业管理水平
E.业主希望的租期
答案：A,B,C,D
解析：
房地产经纪人在接待卖房客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价的期望值。对房屋的信息了解，应从以下六个方面进行：①所处商圈环境；②房屋物理属性；③房屋权属状况；④房屋出售条件；⑤业主身份信息；⑥物业管理水平。E项是承租房屋信息调查中的项目。
房地产经纪企业中薪酬的支付方式不包括（ ）。
A.佣金制
B.包干制
C.混合制
D.固定薪金制
在居住区住宅规划布置中，老年人住宅宜靠近（ ）。
A.停车场
B.城市道路
C.相关服务设施
D.市政公用设施
E.公共绿地
答案：C,E
解析：
老年人住宅宜靠近相关服务设施和公共绿地。住宅间距应以满足日照要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防灾、视觉卫生等要求确定。
21年房地产经纪人每日一练7章 第6章
房地产开发商应当在交付日期届满前不少于（ ）内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。
A.10日
B.20日
C.30日
D.40日
答案：A
解析：
在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，对交付时间和交付手续进行了规定：①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间；②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。
关于房地产经纪佣金的说法，正确的有（ ）。
A.佣金是房地产经纪服务收入的基本形式
B.佣金数额通常按房地产成交额的一定比率计算
C.佣金是对房地产经纪机构所付出的劳动、所投入的资金和所承担的风险的回报
D.佣金通常在完成房地产经纪服务后收取
E.佣金本质上是房地产信息费
答案：A,B,C,D
解析：
AB两项，经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。CD两项，委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。因此，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。E项，佣金不同于其他单纯提供信息的中介服务机构所收取的信息费（或称咨询费），两者经济性质不同。
房地产经纪机构转让经纪业务需要经过( )。
A:房地产行政主管部门批准
B:原委托人书面同意
C:房地产经纪行业自律组织批准
D:工商行政主管部门批准
房地产抵押担保的范围不包括()。
A:损害赔偿金
B:定金
C:违约金
D:主债权及利息
两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为（ ）人民法院办理查封登记。
A、后送达协助执行通知书的
B、全部的
C、先送达协助执行通知书的
D、任意一个
答案：C
解析：
两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。
在市场促销中，人员促销要求房地产经纪人（ ）。
A:通过媒体向消费者传递销售信息
B:通过与消费者直接沟通传递企业信息
C:与消费者接触并推荐房源
D:与消费者建立伙伴式工作关系
E:与消费者建立互利互惠关系
21年房地产经纪人每日一练7章 第7章
房地产开发直接成本利润率的计算基数包括（ ）。
A.土地取得成本
B.建设成本
C.维护费用
D.投资利息
E.销售费用
答案：A,B,D,E
解析：
运用成本法估价的一项基础工作，是搞清楚房地产价格的构成。以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房的典型的房地产开发经营方式为例，房地产价格七大项构成为：①土地取得成本；②建设成本；③管理费用；④投资利息；⑤销售费用；⑥销售税费；⑦开发利润。
写字楼项目销售过程中，突出资源优势，强化高端产品；注重外围包装展示是对（ ）的销售解决方案。
A.前期客户
B.投资型客户
C.本区域主流客户
D.紧邻区域企业客户
答案：C
解析：
写字楼项目中的客户销售策略，通常是基于锁定的目标客户群，结合相应推广渠道，形成针对细分客户类型的有效诉求点及销售解决方案。针对本区域业主有效诉求点或销售解决方案为：①突出资源优势，强化高端产品；②注重外围包装展示；③强化商业资源及整体规模优势；④高端产品档次及区域标杆形象。
可能导致人体过敏的室内装饰材料是（ ）。(2011年真题)
A.大理石材
B.花岗石材
C.纯羊毛壁纸
D.实木地板
答案：C
解析：
天然纺织壁纸尤其是纯羊毛壁纸中的织物碎片是一种致敏源，可导致人体过敏。
抵押人抵押已出租的房地产时，应将租赁情况告知（ ）。
A.借款人
B.抵押权人
C.抵押登记机构
D.租赁登记备案部门
答案：B
解析：
以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
下列权利中，房地产经纪人不享有（ ）的权利。
A、指导房地产经纪人协理进行各种经纪业务
B、拒绝委托人发出的违法指令
C、要求委托人提供与交易有关的资料
D、以个人名义订立房地产经纪合同
答案：D
解析：
D项，目前，房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人不能以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，所以房地产经纪人只能受聘到房地产经纪机构从事房地产经纪业务。因此，房地产经纪人只能在房地产经纪机构的授权下，以房地产经纪机构的名义签订房地产经纪合同。
数据管理系统是把现有（ ）以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来。
A.交易记录
B.房源信息
C.销售合同
D.费用凭证
E.需求客户
答案：B,C,D,E
解析：
数据管理系统是指把现有房源信息、销售合同、费用凭证、需求客户等以一定的数据格式录入到计算机里，以数字的形式保存起来，可以随时查询和维护，实现企业内部信息的数字化，并可通过局域网与互联网的对接实现与企业外部的信息交流。
