房地产经纪人考试试题及答案5节 第1节
通常情况下，新建商品住房户型手册的内芯首页是项目的（ ）。(2011年真题)
A.总平面图
B.小区配套图
C.主力户型图
D.会所功能分区图
答案：A
解析：
户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。通常第一页有项目的总平面图，客户可以从总平图清楚地了解项目的整体布局、不同户型所在的位置，更有利于销售人员向客户讲解，另外也方便客户自己查阅。
房地产经纪人在询问客户需求时，适宜采用的提问方式是( )。
A:封闭式
B:开放式
C:诱导式
D:自由式
王某从某大学房地产专业毕业后进入甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识，王某的销售业绩很好，收入颇丰。但由于许多亲戚、朋友都对房地产经纪职业有偏见，认为其职业没有前途，不受尊重，使得他的心情越来越差。在公司里，与他同时进公司的张某（非房地产专业毕业），原来的销售业绩远远落后于王某，最近却慢慢赶了上来。2016年7月12日，王某照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处，一进门便看到身着西装衬衫的张某正在翻阅售楼处昨天的电话记录，王某在心理骂了一句：“假正经”。这时电话铃响了，王某迅速冲过去接起电话：“喂，你找谁？”当电话里传来“我找张先生”的声音时，王某说了句“他不在”便将电话挂断。
3.王某在职业道德方面特别需要提高的素质是（ ）。
A、 守法经营
B、 以“诚”为本
C、 尽职守责
D、 公平竞争
答案：D
解析：
市场经济是以优胜劣汰为基本原则的，激烈的市场竞争是市场经济的必然现象。房地产经纪活动中，也存在激烈的同行竞争。房地产经纪人员首先必须不怕竞争、勇于竞争。这就要求房地产经纪人员以坦然的心态、公平的方式参与竞争。那些诋毁同行、恶意削价等不正当的竞争方式，实质上是不敢进行公平竞争的表现。竞争与合作是房地产经纪人时刻面对的问题，而“公平竞争，注重合作”是制胜的前提。
在市场促销中，人员促销要求房地产经纪人（ ）。
A:通过媒体向消费者传递销售信息
B:通过与消费者直接沟通传递企业信息
C:与消费者接触并推荐房源
D:与消费者建立伙伴式工作关系
E:与消费者建立互利互惠关系
有一临街商铺，面积约50m2，总房价约100万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元／m29那么，它的投资回报率是().
A:9％
B:10％
C:12％
D:15％
房地产市场竞争中，既有垄断又有竞争、以竞争为主的市场是( )。
A:垄断竞争市场
B:竞争市场
C:寡头垄断市场
D:完全垄断市场
邓先生在承租一店铺期间，由于营业需要，欲改变房屋的格局。在征得业主书面同意，经有关管理部门批准后开始施工。由于施工方法错误，导致房屋倒塌，业主（ ）。
A.应向有关管理部门追讨损失
B.应向邓先生追讨损失
C.应向承建者追讨损失
D.自己承担损失
答案：C
解析：
承租人的义务有：①交付租金。承租人应当按照约定的期限支付房屋租金。②合理使用、善意保管房屋。经出租人同意，可以对房屋进行改善或者增设他物。③租赁关系终止时归还房屋。本题中，业主应向承建者追讨损失。
房地产市场的特征是由房地产商品和房地产市场的（ ）决定的。
A.专一性
B.特殊性
C.多样性
D.竞争性
答案：B
解析：
房地产市场营销的特征与房地产市场的特征息息相关，也是由房地产商品和房地产市场的特殊性决定的。与一般商品相比，房地产商品具有不可移动性、产品差异性大、开发周期长、区域性、投入资金大和风险性高等特性。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是一家知名的房地产经纪机构，吴某是甲公司的房地产经纪人。业主孙某委托甲公司以孙某名义销售自己的一处房产。吴某与孙某进行洽谈，最终甲公司同意为孙某销售其房产。随后，甲公司在一家报纸上刊登了有关孙某房产信息的广告。不久，刘某来到了甲公司要求购买孙某的房产，吴某接待了他。经过谈判，刘某和孙某在三天后签订了房屋买卖合同。
吴某在接待刘某时，正确的做法为（ ）。
A.为客户刘某着想，向刘某承诺可以帮助把房价压低一些
B.了解刘某的购房要求，并进行详细记录
C.在刘某希望看房时，吴某要求刘某按公司规定交500元“看房费”
D.如果刘某没有提出看房的要求，吴某可以不带刘某去看房
答案：B
解析：
A项，房地产经纪人吴某应以委托人孙某价格的要求，与刘某进行商谈。C项，房地产经纪机构收取佣金不得违反国家法律法规，不得赚取差价及谋取合同约定以外的非法收益；不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。D项，吴某有义务带刘某去看房。
房地产经纪人考试试题及答案5节 第2节
能够引起房地产法律关系的产生、变更、消灭的事实中，( )是指法律规范规定的、不以当事人的意志为转移的客观事实。
A:事件
B:行为
C:手段
D:方式
房屋权属登记时，房屋面积按( )进行登记。
A、 套内建筑面积
B、 建筑面积
C、 使用面积
D、 套内建筑面积或使用面积
认识现金流量图应把握（ ）。
A.时间段的长度
B.时间段的指向
C.时间段的划分
D.现金流量在时间段上发生的具体时点
E.现金流量在该时点上发生的具体数额
答案：A,B,C,D,E
解析：
现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系，便于分析和计算，将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点：①时间段的长度；②时间段的指向；③时间段的划分；④现金流量在时间段上发生的具体时点；⑤现金流量在该时点上发生的具体数额；⑥现金流量图上垂直箭头的指向。
某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0％，请分析回答下列问题：
表7-2
该项目的投资回收期为（ ）。
A、2、745年
B、2、843年
C、2、7375年
D、2、935年
答案：C
解析：
该项目的静态投资回收期计算如下，计算各年净现金流量及其累计值，见表7-3。
=3－1+590/800=2.7375（年）。
房地产经纪机构网络制组织结构形式给予组织以高度的( )，特别适合科技进步快、消费时尚变化快的外部环境，组织可集中力量从事自己具有竞争优势的那些专业化活动。
A:适应性
B:稳定性
C:综合性
D:平衡性
E:灵活性
下列财物中，应随二手房买卖一起转让的有（ ）。
A.固定安装的防盗门
B.挂在室内墙面上的画
C.客厅里的电视机
D.室内安装的卫生洁具
E.室内摆放的盆景
答案：A,D
解析：
主物物权和从物物权；
根据物之间的从属关系，分为主物和从物。《物权法》规定，主物转让的，从物随主物转让，当事人另有约定的除外。主物和从物在聚合之前分别为独立的物，在聚合之后成为主物与从物的关系，如自行车与车锁。再如房屋与其房门的钥匙，房屋与其配套而分离开的停车位、储藏室等，可以说是主物与从物的关系，其中房屋为主物。但是摆放在房屋内的家具、家电、装饰品等，一般仍然是独立的物，与房屋不是主物与从物的关系，不随二手房买卖一起转让。
房地产经纪人在房屋出租独家代理活动中，错误的做法是（ ）。
A:争取尽可能高的房屋租金
B:争取尽可能短的成交时间
C:向承租人隐瞒房屋质量问题
D:向承租人详细介绍房屋优点
基础按照埋置深度，可分为（ ）。
A、浅基础
B、柔性基础
C、深基础
D、不埋基础
E、刚性基础
答案：A,C,D
解析：
基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件。根据基础的埋置深度，可分为：①深基础，埋置深度大于5m；②浅基础，埋置深度小于5m；③不埋基础，基础直接做在地表面上
城市中某地块面积1000m2，土地单价为3000元/m2，按城市规划条件该地块的容积率为5。若在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，则在该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为（ ）元。
A.600
B.1000
C.1200
D.1800
答案：A
解析：
楼面地价=土地单价÷容积率，根据已知数据得出，该地块楼面地价=3000÷5=600（元/㎡）。题中，在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，所以，该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为：4000－2800－600=600（元/㎡）。
房地产经纪人考试试题及答案5节 第3节
A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
4.C收到A规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。
A、 5
B、 10
C、 15
D、 20
答案：C
解析：
经规划部门批准的规划变更、设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。
常见的室内地面装饰材料有（ ）。
A、石膏板材
B、实木地板
C、复合地板
D、石材
E、PVC板
答案：B,C,D
解析：
室内地面的种类很多，根据构造方法，分为下列几类：①整体类地面，主要有：水泥砂浆地面、混凝土地面、水磨石地面。②铺贴类地面，根据面层材料，分为陶瓷类地面和石材类地面。③木竹类地面。常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。④卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面。⑤涂料类地面，是指将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面。
关于合同条款的表述，正确的是( )。
A:合同的普通条款也称一般条款，它影响合同的成立
B:普通条款明确当事人权利义务的作用与主要条款是一样的
C:通常条款指只有经过当事人的协商一致才能成为合同的内容的一般条款
D:如果没有一般条款，合同就不能成立
答案：B
解析：
本题考核的是合同普通条款的概述。合同的普通条款也称一般条款，它不影响合同的成立。普通条款明确当事人权利义务的作用与主要条款是一样的。普通条款包括通常条款和偶尔条款。通常条款是指不必经当事人协商当然地成为合同内容的条款，其内容一般由法律或交易习惯确定，合同一旦成立，就成为合同的内容，当事人没有必要协商。偶尔条款是指只有经过当事人的协商一致才能成为合同的内容的一般条款。
目前中国香港地区市场上佣金的收费标准一般为房价的( )。
A:1%
B:2%
C:4%
D:6%
下列关于临时用地的表述中，错误的是（ ）。
A:使用期限一般不超过2年
B:可改变批准的用途
C:不得修建永久性建筑
D:不得从事经营性活动
李某年收入为3.60万元，每月需要支付住房贷款820元，物业管理费用为每月80元，李某的月房产支出与收入比是（ ）。(2012年真题)
A.0.03
B.0.25
C.0.27
D.0.30
答案：D
解析：
月房产支出与收入比的计算公式为：
则李某的月房产支出与收入之比=（820＋80）÷（36000÷12）=0.30。
下列法规中，不属于房地产经纪专门法规的是（ ）。
A.《不动产经纪业管理法规》
B.《地产代理条例》
C.《房地产经纪管理办法》
D.《经纪人管理办法》
答案：A
解析：
B项，《地产代理条例》是我国香港地区的房地产经纪专门法规；CD两项，《房地产经纪管理办法》和《经纪人管理办法》是部门规章，属于我国房地产经纪专门法规。
影响项目商业档次定位的因素有（ ）。
A.物业管理能力
B.消费习惯
C.项目规模
D.消费结构
E.项目位置及周边购买力
答案：B,C,D,E
解析：
商业地产项目档次一般分为高级、中高级、中档、大众化等几种，影响项目商业档次定位的因素包括：①项目规模；②项目位置及周边购买力；③消费结构及消费习惯；④竞争项目档次。
下列关于房地产执业规范与法律法规的说法，不正确的是（ ）。
A.就房地产经纪机构和人员的应当承担义务而言，执业规范的标准高于现行的法律法规
B.房地产经纪机构和房地产经纪人员是房地产执业规范的适用对象
C.就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范
D.如果执业规则与现行法律法规存在冲突，则以执业规范为准
答案：D
解析：
房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要是房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。房地产经纪执业规范的适用对象包括房地产经纪机构和房地产经纪人员。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规；就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范。即如果执业规则与现行法律法规存在冲突，则以法律法规的规定为准。
房地产经纪人考试试题及答案5节 第4节
房地产经纪人为购房人制定的置业计划，作用在于展示（ ）。
A.付款金额与付款时限
B.付款金额与付款方式
C.付款金额与货币种类
D.付款金额与贷款利息
答案：B
解析：
客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，填写的内容要书写工整。在置业计划书内，应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。
按客户购买意向的强弱、经济承受能力、购买的区域范围及对物业品质要求的程度等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，其中A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为（）。
A．能根据市场供求状况提出合理购买价格
B．经济条件好，购房支付能力较强
C．购买或租赁物业需求强烈，时间紧
D．对物业的条件不是特别苛刻
E．有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切
门店内应配置的主要人员就是房地产经纪人员和门店的管理人员，其中，业务人员通常应配置( )人。
A:2～5
B:4～6
C:6～10
D:8～12
以店铺作为经营场所的基本都会设置（ ），即专门的房源信息展示区。
A、 橱窗广告
B、 网络广告
C、 平面媒体广告
D、 报纸广告
答案：A
解析：
房地产经纪企业无论规模大小大都以店铺作为经营场所，当然也有以写字楼作为经营场所的。以店铺作为经营场所的基本都会设置橱窗广告，即专门的房源信息展示区。橱窗房源广告容易吸引从店铺前过往的人群，也是获取上门客户的一种重要广告营销方式。
有关消费者权益争议的解决方法，错误的是（ ）。
A.与经营者协商和解
B.根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁
C.请求消费者协会调解
D.向人民检察院提起诉讼
答案：D
解析：
消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：①与经营者协商和解；②请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；③向有关行政部门投诉；④根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；⑤向人民法院提起诉讼。
毛租金乘数法是求取估价对象价值的一种方法，其优点主要有（ ）。
A.计算简便
B.省略了房地产租金以外的收入
C.比较客观
D.省略了不同房地产空置率和运营费用的差异
E.避免多次测算可能产生的误差
答案：A,C,E
解析：
毛租金乘数法的优点包括：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点包括：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。
房地产经纪人员的（ ）是最能显化职业道德状况的层面。
A.行为习惯
B.职业荣誉感
C.心理习惯
D.成就感
答案：A
解析：
房地产经纪人员职业道德，是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。其中，行为习惯是最能显化职业道德状况的层面。
建筑材料中常用的有机材料包括（ ）。
A、 木材
B、 石油沥青
C、 聚乙烯塑料
D、 水玻璃
E、 石灰
答案：A,B,C
解析：
建筑材料中常用的有机材料包括：①植物材料，如木材、竹材等；②沥青材料，如石油沥青、煤沥青等；③塑料，如聚乙烯塑料、聚氯乙烯塑料、酚醛塑料等。
数据统计中，总体的形成必须具备( )的条件。
A:普遍性
B:客观性
C:差异性
D:同质性
E:有限性
房地产经纪人考试试题及答案5节 第5节
在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方需要准备的材料不包括（ ）。
A.房地产权属证书或相关证明材料
B.即将支付的款项
C.各项交费凭证
D.钥匙
答案：B
解析：
在存量房租赁查验的前期准备阶段，出租方要准备的资料包括：①身份证明；②房地产权属证书或相关证明材料；③室内家具电器及相关设备的说明书；④各项交费凭证；⑤钥匙等，如果是转租的房屋还要有转租的合同。B项属于承租方需要准备的材料。
引导客户做出购买决策时，总结法适用于（ ）。
A.已经遴选了多处房源
B.购房者具有丰富的购房经验，偏好固定
C.仅有一个缺陷不满足客户意愿
D.客户主意拿不定、拖延了很长时间
答案：A
解析：
引导客户做出购买决策是整个销售过程的重要部分。房地产经纪人引导客户做出购买决策的方法有：①假设法；②总结法；③直接法；④对比法；⑤重点突破；⑥善意威胁。其中，总结法适用于已经遴选了多处房源的客户。
张某以贷款方式购买了一套建筑面积为120m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还款8320元，为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时进行。张某月收入为20000元。该套住宅每月的物业管理费为3元／m2。张某在确定购买该套住宅前，对拟购买住宅楼所在位置的交通、环境、基础与公用设施、住宅平面布置，以及市场供求等情况进行了全面、详细的分析。(2011年真题)
确定房地产贷款额度的基本依据是（ ）。
A.抵押房地产的市场价值
B.抵押房地产的开发成本
C.抵押房地产的原始价值
D.抵押房地产的投资价值
答案：A,C,D
解析：
贷款额度又称贷款限额。贷款人一般会用不同的指标，对借款人的贷款金额做出限制性规定，包括：①贷款金额不得超过某一最高金额；②贷款金额不得超过按照最高贷款成数计算出的金额；③贷款金额不得超过按最高偿还比率计算出的金额。当借款人的申请金额不超过以上所有限额的，以申请金额作为贷款金额；当申请金额超过以上任一限额的，以其中的最低限额作为贷款金额。在房地产抵押贷款中，一边是未偿还的贷款余额，一边是房地产抵押价值，为保障贷款收回，贷款人要求无论是在设立抵押权时还是在实现抵押权时，以及在此期间，房地产抵押价值都要大于未偿还的贷款余额。
下列（ ）将决定房地产经纪人能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托房地产经纪人代理房地产交易业务。
A.沟通是否顺利
B.信息收集是否完善
C.接待水平是否专业
D.营销展示是否全面
答案：C
解析：
与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。
决定利率水平的因素主要有( )。
A:平均利率
B:资金供求状况
C:通货膨胀率
D:国家经济政策
E:国际支出状况
房地产市场的特点主要包括( )。
A:交易的对象标准化
B:容易出现垄断和投机
C:较少地受法律、法规、政策的影响和限制
D:交易金额较大，依赖于金融机构的支持与配合
E:交易的房地产实物不能进行空间位置上的移动，只能是房地产权益的转移
直接影响项目的市场形象与客户感知的是（ ），因此开盘活动必须在充分的蓄客准备，以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。
A.开盘活动的场地选择
B.开盘活动现场的人气与氛围
C.开盘活动的现场准备和传播信息的程度
D.开盘活动的形式
答案：B
解析：
开盘活动虽有可能并非真正意义的初始发售节点，但依然是写字楼项目引起市场集中关注的关键节点。开盘活动现场的人气与氛围直接影响项目的市场形象与客户感知，因此开盘活动必须在充分的蓄客准备以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办。
孙某通过房地产经纪机构向业主沈某承租一幢酒楼，该酒楼共3层，为钢筋混凝土现浇框架结构，一层为大堂、厨房和办公室，二、三层为餐饮包间，室内为中国古典传统风格高档装修。房地产经纪机构撮合孙某和沈某达成租赁意向，并于2012年10月8日专门举行了租赁合同签字仪式。该租赁合同约定，承租人应当投保火灾保险，保险费用由出租人承担。
根据该酒楼的装修风格，幕墙装饰面宜采用的材料为（ ）。
A.不锈钢板
B.石材
C.铝板
D.彩涂钢板
答案：B
解析：
石材幕墙的主要优点是质感高贵亮丽、典雅浑厚、庄重大方，色泽鲜明，坚硬耐久、抗冻性能好、抗压强度高。石材幕墙常用于大型或高层的公共建筑，或档次较高的低层与多层建筑。ACD三项均属于金属板幕墙，其主要优点是质感独特、色泽丰富、持久、刚性好，重量轻、强度高，耐腐蚀、易清洁保养，可在工厂成型、现场安装快捷，板材与承重骨架柔性连接、能减轻地震造成的损害，板材回收率高、有利于环保等。
住宅建设用地使用权期间届满，法律规定（ ）。
A、可以续期
B、自动续期
C、申请续期给予批准
D、由国家无偿收回
答案：B
解析：
根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律法规办理。非住宅建设用地使用权届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地使用权外，应当予以批准。
