房地产经纪人每日一练6节

经济环境研究主要是对商业地产的总体环境进行调查和分析。经济环境研究根据商业项目开发的规模和能级，分为两种调查情况：城市级商业或区域级商业的调查指标，社区级商业或片区级商业的调查指标。城市级或区域级商业的主要变量包括：①总人口、人均收入水平、消费水平等；②城市及人均GDP发展状况；③全社会消费零售总额；④全市商业的存量、增量、租金、售价；⑤人均可支配收入；⑥零售百强商户的进入性。

房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用以下几种方式向客户提供房地产咨询服务，包括：①个案解答；②商业文书审查；③全程法律服务。

本题考核建筑物区分所有权。建筑物区分所有权的法律特征：（1）复合性。建筑物区分所有权是由三项权利构成的特别所有权，有别于单一的不动产所有权。（2）专有部分所有权的主导性。（3）一体性。即构成建筑物区分所有权的三要素具有一体性，不可分离。在发生权利变动时，须一体变动。（4）主体身份的多重性。建筑物区分所有权人集所有权人、共有人、成员三重身份于一身。（5）建筑物区分所有权的客体是兼有独立用途部分和必要共同设施的建筑物。

房地产经纪服务实行明码标价制度，不得收取任何未予标明的费用。服务报酬由房地产经纪机构按照约定向委托人统一收取，并开具合法票据。房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项，或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的，不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用，可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付；房地产经纪服务合同未约定的，不得要求委托人支付。

销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。

住宅建筑净密度是指住宅建筑基底总面积与住宅用地面积的比率（％）。本题中，该居住小区的住宅建筑净密度=45000÷75000=0.6。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于规定的最低保修期限。对建设工程承包方而言，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，从工程竣工验收合格之日起计算。对房地产开发商而言，屋面防水最低保修期限为3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款），保修期自商品住宅交付之日起计算。于是，开发商对该商品房的屋面防水工程保修期限截止到2021年3月15日。

等额本息还款方式的计算公式：



，式中A表示月还款额，P表示贷款金额，i表示贷款月利率，n表示按月计算的贷款期限。根据题意，该家庭每月用于住房消费的金额为8000×25%=2000。则有：



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解得：P=279162.54（元）。该家庭的购房总款项为：279162.54÷70%=398802.20（元）。则该居民可购买的住房面积为：398802.20÷3500=113.94m2。

房地产经纪机构是服务性企业，人力资源是其最重要的资源，而且这种人力资源是专业性很强的人力资源，主要包括具有房地产经纪人员职业资格的业务人员和企业管理人员，因此房地产经纪机构经营规模的大小必须与其已拥有及可能拥有的人力资源实力相适应。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“特殊情况的拆迁补偿、安置”的掌握。违法建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定而建设的建筑物和构筑物。在拆迁过程中，拆迁人对严重影响城市规划的违法建筑，不予补偿；对影响城市规划，但可采取改正措施的违法建筑，所有人依法履行相关义务后，按合法建筑给予补偿。因此，本题的正确答案为D。

市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法），适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。

套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

A项，房地产产品定价方法的策略分为“成本+竞争”和“消费者需求+竞争者价格”；C项，成本导向定位法主要包括盈亏平衡定价法、变动成本定价法和目标利润定价法

企业抵押经营贷款是指以中小企业所有者或者企业的高级管理者的房产作抵押，然后向银行申请贷款，将资金用于购买原材料、办公设备或者企业经营用途的一种资金周转方式。该产品亮点是：①贷款金额足，根据抵押物的评估价值，可贷十万至上千万；②循环授信，借款人获得银行一定的贷款额度后，在期限内可分次提款、循环使用，支取不超过可用额度的单笔用款时，无需申请即可再次提款；③提前还款灵活，个人经营性贷款提前还款方便，借款人手中有余钱即能还贷款，无需提前预约。

抵押权登记，是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请。依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。B项，变更登记是指因不动产权利人的姓名、名称或者不动产坐落等发生变更而进行的登记。王某将房屋抵押给银行但并未发生产权变更。C项，转移登记是指因不动产权利人发生改变而进行的登记。房屋租赁或抵押不属于不动产权利人改变。D项，更正登记是指登记机构根据当事人的申请或者依职权对登记簿的错误记载事项进行更正的登记。王某并未申请对错误记载事项进行更正。

业主、客户和经纪机构任何一方违约都要以不同的形式承担违约赔偿责任。一般情况下，违约金的额度大体相当于1～2个月的租金，如果违约方在合同规定的违约条款之外给守约方造成其他损失，还要根据实际损失情况承担其他赔偿责任。

我国对房地产经纪人员实行执业资格注册制度，凡取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书或中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书的人员，必须经过注册才能以房地产经纪人员的名义从事房地产经纪活动。

房地产经纪人协助买卖双方进行物业交验时，应注意：①在物业交付前提醒买卖双方物业相关费用的支付责任；②检查电表状况是否正常运行；③协助双方进行煤气（天然气）过户；④结清电话费；⑤协助办理有线电视过户；⑥结算维修基金；⑦检查和验收附属设施；⑧协助办理迁移户口手续；⑨提示买方防范后续风险，最好不要提前进行房屋装修，待最终办理了不动产转移登记手续后，再进行房屋的装修；⑩准备好物业交验表，将水、电、煤气数字抄在合同的附件备注中，协助双方进行电费、水费、燃气、室内设施和用品的检验和交接。

AB两项属于人为终止，其中，A项为承租人单方解除合同的情形；B项为出租人单方解除合同的情形。CDE三项属于自然终止。

A项，2014年12月27日，《国家发展改革委关于放开服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）将房地产经纪服务、律师服务等7项服务价格放开，由市场决定收费价格。BC两项，房地产经纪机构在提供经纪服务的过程中应严格执行明码标价制度，在经营场所的醒目位置公示价目表，价目表应包括服务项目、服务内容及完成标准、收费标准、收费对象及支付方式等基本标价要素。E项，按照《合同法》的规定，房地产经纪服务收费对应房地产交易合同的达成，反过来说，房地产经纪机构未能协助委托人订立房地产交易合同，或者订立的房地产交易合同无效，如果责任不在委托人的话，房地产经纪机构就无权收取费用。因此，目前经纪服务收费支付时间通常为房地产交易合同签订之时。

旦购房人发出希望签署购房确认书的信号，经纪人应该及时把握，试探性地引导购房人签署确认书。房地产经纪人此时应该告知定金的数额，并与购房人讨论关于购房的一些细节问题。

根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉；2.5级以上的地震人有感觉；5级以上的地震就会造成破坏。地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度，称为地震烈度。地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度越严重。建筑抗震设防是针对地震烈度而不是针对地震震级。在地震烈度6度及6度以下的地区，除特别重要的建筑外，可不采取专门的防震措施；在7度及7度以上的地区，除临时建筑外，都必须进行抗震设防；在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。

A项，随着房地产业的发展，我国已经逐步建立起以经济适用住房、住房公积金制度、廉租住房为主的住房保障体系，因此，经济适用住房与廉租住房是平行的关系。B项，已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的，原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购。政府回购的经济适用住房，仍应用于解决低收入家庭的住房困难。C项，已购公有住房的土地使用权绝大部分是划拨的，经济适用住房的土地使用权全部是划拨供给。D项，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

居间业务签订的是房屋居间委托合同，由交易双方和房地产经纪人三方共同签署。租赁双方签订合同后，承租人按照合同条款约定向出租人缴纳押金以及租金，押金一般为1个月的租金，出租人向承租人开具《押金收据》和《租金收据》。

自2015年3月31日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

直接回应拓展策略是通过提供一个诱人的价位或某一种好处，如减免某种费用，或制造某一种吸引力等促销手段，吸引客户并从客户得到回应，从而获得客户的策略。它是以客户为中心的营销手段，而不是以自我宣传为中心或以广告为中心。

双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。主要包括：①房屋坐落地点应与房产证相同，填后与出租人确认。详细记录所出租屋内的家具、家电设施设备情况、租赁期限、双方身份证号、联系方式、双方所需的售后服务等内容；②用途条款明确；③数字要大写；④租金及支付方式：应详细填写支付时间、押金情况等；⑤在租赁期内水、电、煤气、电话费及其他相关费用的缴付方式。

常用的贴面材料中陶瓷制品有：①瓷砖；②面砖；③陶瓷锦砖。C项，水磨石属于预制块材。

房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让可分为有偿和无偿两种方式，有偿转让主要包括房地产买卖、房地产抵债、房地产作价入股等行为，无偿转让主要包括房地产赠与、房地产继承等行为。

卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

城市按照城市的内部结构，可分为单中心城市和多中心城市。B项，按照城市的地形地貌，可分为平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等。C项，按照城市的平面几何形状，可分为块状城市、带状城市和星状城市等。D项，按照城市的地理位置，可分为东部城市、中部城市和西部城市，南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市。