2021房地产经纪人考试试题及答案8章

申请住房置业担保的借款人应具备下列条件：①具有完全民事行为能力；②有所在城镇正式户口或者有效居留的身份证件；③收入来源稳定，无不良信用记录，且有偿还贷款本息的能力；④已订立合法有效的住房买卖合同；⑤已足额交纳购房首付款；⑥符合贷款人和担保公司规定的其他条件。

精神病人买卖房屋的规定；
限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，不能履行签署合同，需由他的法定代理人代为签署合同。特别是遇到当事人精神状况不良，根据相关法律规定，需经法院特别程序，认定其为限制民事行为能力人，并由人民法院指定监护人，由其监护人代为签署合同。无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。

根据2010年12月1日住房和城乡建设部发布的《商品房屋租赁管理办法》（住建部令第6号）的规定，房屋租赁实行合同登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的，当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县级人民政府房地产管理部门登记备案。

在实行直线—参谋制形式的机构中，职能部门按管理业务性质分设，横向沟通协调较为困难；在分部制中也存在各分部之间难以协调的问题。为了通力协作，保证任务的完成，有时候需要按楼盘项目设置临时性的机构（如某楼盘项目组），由有关职能部门派人员参加。而对于大型房地产经纪机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员。矩阵制的组织结构形式由此产生。

合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。

房地产的卖点，是指产品所独有的难以被竞争对手模仿的，同时又可以展示和能够得到目标客户认同的特点。一个房地产项目要成功地推向市场，就应将其吸引人的、独特的卖点充分地表现出来。卖点具备三个特点：①卖点是房源自身独有的优势，难以被竞争对手模仿的个性化特点；②卖点必须具有能够展示并表现出来的特点；③卖点必须是能够得到目标客户认同的特点。卖点与项目定位的不同之处是：卖点必须是能够展示的，否则就无法在市场推广中发挥作用。

室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。

A项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。BC两项，商品住房严格实行购房实名制，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；对发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将其行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

依据《房地产经纪管理办法》的有关规定，签订房地产经纪服务合同的要求主要包括：①房地产经纪服务合同应以书面形式签订；②房地产经纪服务合同应加盖房地产经纪机构印章；③房地产经纪服务合同应由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名；④房地产经纪服务合同应由委托人签名或者盖章。

房屋竣工后，必须验收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

售楼处的布置包括：①户外功能布置；②人流动线设计；③装修装饰风格。其中，装修装饰风格的设计要求包括：①售楼处的建筑外型、外墙立面的用材、色调，均应与项目本身的建筑风格协调、统一；②内部装修风格和档次应根据目标客户的偏好进行设计；③家具、装饰品等应选择有利于激发客户购买欲的品种；④可适当地配置背景音乐烘托气氛，但要注意背景音乐的文化属性与项目定位的统一；⑤结合开发商及经纪机构的品牌元素。

在客户接待过程中，根据客户在购买房地产的决策权、意愿程度和支付能力等因素来给客户划分优先次序，房地产经纪人应甄别不同情况做分类引导。具体的将客户分为试探型、引导型、加强型和成熟型，分别采用不同的方式进行引导。

中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％）。

用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权等

房地产定价目标大致包括以下几种：①以利润为中心的定价目标；②提高市场占有率的目标；③稳定价格目标；④过渡定价目标。其中，稳定价格目标又称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。

知识点:善意取得。（1）丙基于善意取得制度取得该手表的所有权，原权利人甲丧失了对该手表的所有权；（2）丁基于赠与取得该手表的所有权；（3）拾得遗失物不适用善意取得制度，拾得人庚应当将手表返还权利人。

A项，按照《房地产经纪管理办法》及相关规定，未经房地产经纪人员登记的人员，不得以房地产经纪专业人员的名义从事房地产经纪活动，不得在房地产经纪服务合同上签名。B项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度。C项，房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试合格，由中国房地产估价师与房地产经纪人学会颁发人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的相应级别《中华人民共和国房地产经纪专业人员职业资格证书》，该证书在全国范围有效。D项，中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责房地产经纪专业人员职业资格评价的管理和实施工作，组织成立考试专家委员会，研究拟定考试科目、考试大纲、考试试题和考试合格标准。

财务内部收益率通常与设定的折现率进行比较，以判断项目是否可行。设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。

建立品牌的第二项工作就是建立品牌的识别系统，并进行品牌传播。

个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。@##

按区域范围，房地产市场分为区域房地产市场和整体房地产市场。整体市场和区域市场是相对而言的，如某个城市房地产市场，相对于全国房地产市场来说是区域房地产市场，相对于该城市内部不同区域房地产市场来说则是整体房地产市场。

按照资金来源，个人住房贷款分为：①商业性贷款，是贷款人以营利为目的的贷款；②是住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的贷款，其贷款利率较低，但贷款额度相对较小；③组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

作为营销客体的房屋产权关系复杂，造成房地产市场营销中介需要花费大量的时间成本和精力成本核实销售对象的产权。房地产市场营销的对象一一不动产，既包括不动产实体，也包括不动产的权属关系，清晰的房屋产权关系是营销的前提之一。存量房设定了抵押权、被查封都会影响房地产市场营销。另外，在不同发展时期根据住房保障政策建设的保障性住房，其上市条件存在诸多差异。

运用收益法估价需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有：①潜在毛收入；②有效毛收入；③净收益；④期末转售收益。

从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，建设期3年，不含建设期的投资回收年限＝10－3＝7（年）。

根据景观的基本成分可将其分为两类：①软景观，指软质的东西，如自然的树木、水体、和风、细雨、阳光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景观，如修剪过的树木、抗压草皮、水池、喷泉等。②硬景观，指硬质的东西，主要是人造的设施，通常包括铺装、雕塑、凉棚、座椅、灯光、果皮箱等。

房地产经纪人员有为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。在执业过程中，房地产经纪人会获得委托人的个人隐私及其他商业秘密。房地产经纪人有义务保守委托人的隐私及商业秘密，不得将有关信息擅自泄露给他人，或利用信息牟取不正当利益。

目前我国房地产经纪行业管理涉及的行政部门较多，主要包括建设（房地产）、价格、人力资源和社会保障、工商行政管理等部门。各部门按照职责分工开展房地产经纪活动的监督和管理。

非自然人业主主要作为物业所有权人的组织，如房地产开发企业、资产管理公司、银行等。题中，小区内的部分物业属于房地产开发公司的，所以这种业主类型是非自然人业主

设计使用年限是指设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。建筑设计标准要求建筑物应达到的设计使用年限是由建筑物的性质决定的。《民用建筑设计通则》GB 50352将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、l00年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。

AC两项，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般主要在房地产销售展会、商业大厦周边大量派送。BD两项，宣传展板和销售导示牌是将项目楼书的核心卖点进一步提炼抽取，或将销售信息以展板的形式在销售现场展示，达到项目价值点渗透宣传、销售信息（如促销措施等）及时公布的作用。E项，户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。

住房问题是重要的民生问题，我国政府高度重视解决居民住房问题，始终把改善居民居住条件作为城镇住房制度改革和房地产业发展的根本目的。

房地产市场主要的特点有：①交易对象的位置固定、不能移动，只能是相关权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移；②交易对象是不同质的，即交易对象之间存在明显差别、各不相同；③市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等在不同地区之间差异较大，是地区性市场；④人们对新房和二手房的接受程度通常没有明显不同，一般不在意购买或租赁二手房；⑤交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合；⑥容易出现垄断和投机；⑦较多地受法律、法规、政策等的影响和限制；⑧交易过程较复杂，需要实地查看交易对象、签订书面交易合同、办理抵押贷款、办理房地产登记等；⑨一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历；⑩专业性强，在房地产交易中广泛需要房地产经纪服务。

勘察评估前的准备工作主要有：①经纪人应该提前和业主确定上门勘察的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘察时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘察时间，同时向业主详细询问委托物业的地理位置。②勘察前，做好现场勘察的资料和物品准备。检查是否带好了工牌、名片、《房屋现场勘察表》、测量工具、计算器等必要的勘察工具及物品。③若一次要勘察多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘察的先后次序，节省时间，提高效率。

房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：①故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；②无正当理由，以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；③房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；④故意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷。

房地产经纪服务合同的附件内容主要有：①房屋所有权人及其代理人（有代理人的）的有效身份证明复印件；②房屋的不动产权证书或房屋所有权证或其他房屋来源证明复印件；③房屋所有权人出具的合法的授权委托书（代理人办理房屋出售事宜的）；④公司章程、公司的权力机构审议同意出售房屋的合法书面文件（房屋属于有限责任公司、股份有限公司所有的）；⑤房屋共有权人同意出售房屋的书面证明（房屋属于共有的）；⑥房屋承租人放弃房屋优先购买权的书面声明、房屋租赁合同（房屋已出租的）。CE两项属于签订房地产经纪服务（房屋出售）合同前，房地产经纪机构应向房屋出售委托人书面告知的事项。

本题考核的是企业业务流程分析和重组的步骤。业务流程分析和重组的步骤包括：(1)对现有流程进行调研;(2)绘制现有流程，对流程中的每个活动进行描述;(3)组织小组讨论，找出流程中每个阶段存在的问题;(4)将问题分类，确定解决问题的先后顺序;(5)寻找解决问题的方法;(6)选择最好的解决方案，安排专人负责实施;(7)评估实施结果，修正解决方案，重新实施;(8)进行下一个问题的解决;(9)进行新一轮的流程分析。

招商的开展，一方面与工程进度紧密相连，受商业项目建设期较长影响，另一方面小商户受主力商户的进驻和装修开展情况影响，使得商户招商进度难以把控，因此合理的招商工作计划对于商业项目的推进有着非常重要的意义。

设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行作法，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人、房地产经纪人协理和高级房地产经纪人3个级别。

21世纪是信息化、网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。表现在：①房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式，可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理，使房地产经纪信息在尽可能短的时间，最大限度地展现给市场，并得以有效的利用，从而节约大量的时间和成本；②网络化管理还为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台；③网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。

房屋征收，过去称为“房屋拆迁”，是指国家为了公共利益的需要，依照法定权限和程序强制取得单位、个人房屋及其他不动产并给予公平补偿的行为。在实践中，国有土地上房屋被依法征收的，国有土地使用权也同时收回。

住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。

本题考核点是被撤销合同的法律效力。被撤销的合同自始没有约束力。

租赁合同当事人的义务；
承租人的义务包括：①按照租赁合同约定的期限支付租金；②按照租赁合同约定的方法或租赁物的性质使用租赁物；③妥善保管租赁物；④未经出租人同意，不得对租赁物进行改善或增设他物；⑤未经出租人同意，不得将租赁物转租赁给第三人；⑥租赁期间届满，应将租赁物返还出租人。BE两项属于出租人的义务。

静态投资回收期是指在不考虑资金的时间价值时，以投资项目的净现金流量抵偿原始总投资所需要的时间，或者说以净收益收回初始投资所需要的时间。动态投资回收期是把投资项目各期（通常以年为单位）的净现金流量按基准收益率或目标收益率折现之后，再来计算投资回收期的。

有一些建筑材料中含有超过国家标准的辐射，如某些材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，进入室内后造成室内氡污染，能引起肺癌。

良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历，敏感的观察，根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等，直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。

本题考核的知识点为申领建筑工程施工许可证的条件。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不少于工程合同价的30％。