2021房地产经纪人每日一练6章

A项，根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式。B项，单店模式和多店模式中的“店”并不是指“门店”，而是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构下属的分支机构（以门店或非门店的形式），也可以是独立的房地产经纪公司。

A项，一般房地产经纪机构都会通过品牌宣传和公共关系活动，来宣传自己，进而吸引客户。D项，引领买方（承租方）看房是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。房地产经纪人有义务引领买方（承租方）全面查验标的物业的结构、设备、装修等实体状况和物业的使用状况、环境状况，并充分告知与该物业有关的一切有利或不利因素。E项，产权过户与登记是存量住房买卖、租赁经纪业务流程之一。在采用居间方式的房地产经纪业务中，房地产经纪人应协助客户办理各类产权登记手续，如告知登记部门的工作地点、办公时间及必须准备的资料，陪同客户前往登记。

由于房地产市场调查是为特定的房地产市场营销项目而展开的，所以房地产经纪人员在开展一次房地产市场调查活动时，应首先确定调查的问题和调研目标，然后制定调研计划并执行调研计划（收集和分析数据），最终对收集来的数据和资料进行分析和研究，写出房地产市场分析报告。

依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。按房产租金收入计征房产税的公式为：房产税=房产租金收入×12%。

目前在我国，以存量住房经纪业务为主的房地产经纪机构，大多采用有店铺经营模式。门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。

新建商品房市场上的业务主要是新建商品房销售代理与租赁代理，且大多为卖方代理，即房地产经纪机构代理房地产开发企业出售或出租其开发的商品房。这类业务的特点是：①客户相对强势；②房源批量化；③业务运作成本较高。

除了基于项目本身的物理属性、客户的专项访谈、项目定位标准等高端客户产品感知KPI外，写字楼的物业发展建议还需要考虑外部形态、内部空间、硬件配置、支持设备等因素。建筑外部形态包括：①建筑外立面；②建筑造型；③与周边建筑连接；④建筑外部空间。A项，电梯配置属于硬件配置内容；C项，商务会所功能属于管理服务与商业配套专业化内容。

参见第5题解析。

房地产市场周期的复苏阶段需求温和增加，且在初期主要是自用性需求的恢复性增加，多发生在经济复苏等时期。由于自用性需求恢复，需求温和放量，库存不断消化，市场由供过于求转向供求平衡，房价也逐渐回升。随着房价的回升，房地产的投资、投机性需求也开始出现。这个阶段可描述为“自用性需求夹杂着投资、投机性需求增加的时期”。

1978年到现在，中国大陆房地产经纪业的发展可以分为以下几个阶段：①复苏阶段，1978～1992年。我国房地产经纪业复苏是以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机而展开的。②初步发展阶段，1992～2001年。1996年前后，全国各市、区（县）的房产交易所和房产交易市场开始转制。由于房地产经纪活动合法化和房地产经纪机构的建立，房地产交易中心主要提供交易、纳税、贷款、过户、办证等服务，履行房地产市场相关的管理职能，不再直接参与房地产中介服务。③快速发展阶段，2001年至今。2001年之后，房地产需求两旺，存量房市场兴起，商品房价格快速上涨，房地产买卖、租赁市场全面繁荣。房地产经纪行业进入快速发展时期。

房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要是房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。房地产经纪执业规范的适用对象包括房地产经纪机构和房地产经纪人员。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规；就法律效力而言，法律法规的法律效力高于执业规范。即如果执业规则与现行法律法规存在冲突，则以法律法规的规定为准。

承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。赔偿的范围包括实际损失和预期利益损失，但预期利益不得超过违约人缔约时预见到或可能预见到违约可能造成的损失。

知识点:用益物权的特征。用益物权属于限定物权（不完全物权）。

业主的建筑物区分所有权，包括：①对专有部分的所有权；②对建筑区划内的共有部分享有共有权；③对共有部分享有共同管理的权利。业主的建筑物区分所有权三个方面的内容是一个不可分离的整体。专有部分的所有权占主导地位，是业主对共有部分享有共有权以及对共有部分享有共同管理权的基础。

衡量居住区内绿地状况的指标，主要有绿地率和人均公共绿地面积。其中，绿地率是指居住区用地内各类绿地面积的总和占居住区用地面积的比率（％），其中新区建设不应低于30％，旧区改建不宜低于25％。

房屋租赁双方的法律关系。房屋租赁是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。承租人应当按照合同的约定支付租金，并按照约定租赁用途和使用要求合理使用房屋。

《城市房地产转让管理规定》规定以下几种情况可以不办理出让手续：①经城市规划行政主管部门批准，转让的土地用于《城市房地产管理法》第二十三条规定的项目，即：a．国家机关用地和军事用地；b．城市基础设施用地和公益事业用地；c．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；d．法律、行政法规规定的其他用地。②私有住宅转让后仍用于居住的。③按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的。④同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的。⑤转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让年限、土地用途和其他条件的。⑥根据城市规划土地使用权人不宜出让的。⑦县级以上地方人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。

房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人员、房地产经纪活动和房地产经纪行为实施的监督管理。其目的在于规范房地产经纪行为，协调房地产经纪活动相关当事人（如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪服务对象）责、权、利关系，维护相关当事人合法权益，促进房地产经纪行业持续健康发展。

房地产经纪人出发前仔细阅读已经搜集到的房屋介绍资料，再次确认已准确掌握该房屋的各项信息，包括房屋周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况，并确定到达房屋的最佳路线。房地产经纪人按选择好的路线带客户到达所看房屋，并适时向客户介绍周边环境以及市政配套设施、学校及交通状况。

作为现代服务业的房地产经纪业的从业务人员，不仅要掌握房地产专业知识，还要掌握相关产业的产业运行、业务流程、商品特征等专业知识。应用网络信息技术和连锁经营模式，不仅提高了信息发布的速度、降低了信息发布的成本，还为客户提供了24小时的全方位信息获取平台，为顾客提供更优质的服务。

房产税是以房产为征税对象，向产权所有人征收的一种财产税。依照房产余值计算缴纳的，房产税的税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，房产税的税率为12％。房产税由房产所在地的税务机关征收，按年征收，分期缴纳。

房地产经纪机构在进行门店选址时，首先要对对手进行详尽的调查，即以选定门店的地点为中心，对1000米半径，尤其是500米半径距离内的同业门店的发展状况、营运状况进行调查。调查竞争对手的目的是为了了解竞争对手的经营动向、服务手段及技巧。一般可以采取的方法有：①观察法；②电话咨询法；③假买法等。

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人和房地产经纪机构签订的，因此，如果是由于委托人的故意或过失给房地产经纪机构或房地产经纪人员造成了损失，应由房地产经纪机构向委托人提出赔偿请求，由委托人对房地产经纪机构进行赔偿，然后，房地产经纪机构再对房地产经纪人员的损失进行相应的补偿。

到期时的本利和F=P（1+r／m）m=1000×（1+6％/2）2=1060.90（元），实际利率=



（1+6％/2）2－1=0.0609×100%=6.09%。

按照产品性质可分为：①普通住宅。普通住宅按照房型结构可分为普通单元式住宅、公寓式住宅、复式住宅、跃层式住宅、花园洋房式、小户型住宅（超小户型）等。②公寓。公寓的类型大致可分为住宅公寓、商务公寓、酒店公寓。③别墅。别墅按照建筑形式可分为独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅等。

变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：售价=单位变动成本＋单位贡献额。单位贡献量=目标贡献／单位总量；目标贡献=预计固定成本费用+年目标盈利。本案例中，目标贡献=200000000＋48000000=248000000（元）；因为一亩=666.666667平方米，则建筑总面积=容积率×土地面积=3×30×666.666667=60000m2；平均售价=8000+248000000÷60000≈12133（元/m2）。

地籍图是标明土地权属界线、面积和利用状况等要素的地籍管理专业用图。

见房地产经纪行业管理的法律法规依据。

核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法，前提是市场上能找到可同比的产品类型。

A． 植物营养物及其危害
B． 酚类化合物及其危害
C． 氰化物及其危害
D． 氮氢化合物及其危害
E． 放射性物质及其危害
与居住生活有关的水污染物及其危害主要包括：①植物营养物及其危害。植物营养物主要是指氮、磷、钾、硫及其化合物。②酚类化合物及其危害。酚有毒性，水遭受酚污染后，将严重影响水产品的产量和质量；人体经常摄入，会产生慢性中毒，发生呕吐、腹泻、头痛、头晕、精神不振等症状。③氰化物及其危害。氰化物是剧毒物质。水中的氰化物主要来自化学、电镀、煤气、炼焦等工业排放的废水。④酸碱及其危害。水体如果长期遭受酸碱废水污染，水质会逐渐恶化。⑤放射性物质及其危害。水体所含有的放射性物质构成一种特殊的污染，总称为放射性辐射污染。⑥病原微生物及其危害。病原微生物有病菌、病毒和寄生虫三类，对人类的健康带来威胁。

承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示。承诺必须由受要约人向要约人作出。由于要约原则上是向特定人发出的，所以只有接受要约的特定人即受要约人才有权作出承诺，受要约人以外的第三人无资格向要约人作出承诺。同时，承诺必须向要约人作出，如果向要约人以外的其他人作出，则只能视为对他人发出要约，不能产生承诺效力。承诺必须在规定的期限内到达要约人，只有到达要约人时承诺才能生效。

派发宣传单的要点：①注意遵守所在城市管理行政执法部门和工商管理部相关的法律法规，不在被明确禁止的场所和地点派发宣传单，不在宣传单里使用有违《广告法》的宣传用语；②宣传单设计要新颖、吸引眼球，体现房地产经纪企业或房地产经纪人的优势，针对获取房源委托的宣传单内容应该与针对获得客源的内容有所区别，比如可以体现专案楼盘的成交案例和市场咨询、针对业主方常见异议问题解答、政策解读分析等实用性内容；③应附有房地产经纪人的名片或个人专业背景介绍，并留有联系方式方便联络；④派发前事先做好充分准备，熟悉宣传单上内容及信息资源、可能被咨询到的专业问题，事先调查确认派发地点和时段，预先查询了解天气情况，准备专业作业工具等；⑤派发过程注意保持良好的专业形象，保持微笑服务，热情解答咨询，选择适合的对象派发，如果能够结合驻守、营销活动、企业活动等效果可能更好。

房地产市场主要的特点有：①交易对象的位置固定、不能移动，只能是相关权利（如房屋所有权、建设用地使用权）的转移；②交易对象是不同质的，即交易对象之间存在明显差别、各不相同；③市场规模、价格水平、供求状况、价格走势等在不同地区之间差异较大，是地区性市场；④人们对新房和二手房的接受程度通常没有明显不同，一般不在意购买或租赁二手房；⑤交易金额较大，通常需要抵押贷款，依赖于金融机构的支持与配合；⑥容易出现垄断和投机；⑦较多地受法律、法规、政策等的影响和限制；⑧交易过程较复杂，需要实地查看交易对象、签订书面交易合同、办理抵押贷款、办理房地产登记等；⑨一般人非经常参与，很多人一生中难得有几次交易经历；⑩专业性强，在房地产交易中广泛需要房地产经纪服务。

增值税的征收对象；
增值税是指以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。有增值才征税，没有增值不征税。增值税征税对象包括：①销售服务，是指交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务、现代服务、生活服务；②销售无形资产，是指转让无形资产或使用权的业务活动；③销售不动产，是指转让不动产所有权的业务活动。

房地产经纪执业规则对房地产经纪机构和人员具有普遍约束力，主要表现在：违反规则执业，对他人的合法权益造成侵害的，会受到以下惩罚：①要受到行政管理部门处罚，甚至法律的制裁；②要受到行业组织的通报批评，将不良行为记入信用档案。

工业用地，是指城市中工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地。根据对环境的干扰、污染和安全隐患程度，工业用地进一步分为：①一类工业用地，即对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地。②二类工业用地，即对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地。③三类工业用地，即对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地。