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2021房地产经纪人历年真题9章

发布时间：2021-07-09
2021房地产经纪人历年真题9章

2021房地产经纪人历年真题9章 第1章

共用题干
李宏从某大学房地产专业毕业后进人甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识，李宏的销售业绩很好，收入颇丰。但是，近年他的心情越来越糟，因为许多亲戚、朋友都对他的职业不认同，而且与他同时进公司的小马，大学学的不是房地产专业，原来的销售业绩远远落后于李宏，但最近却慢慢赶了上来。一天，李宏照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处，一进门便看到身着白衬衣和藏青色西裤、打着暗红条纹领带的小马正在翻阅售楼处昨天的电话记录，李宏在心里骂了一句："假正经"。这时电话铃响了，李宏迅速冲过去接起电话："喂，你找谁?"当电话里传来"我找马先生"的声音时，李宏说了句"他不在"便将电话挂断。

房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在( )。
A:职业良心
B:职业责任感
C:执业理念
D:执业业绩

答案：A,B,C
解析：

关于租赁合同的说法，正确的有（ ）。

A.租赁合同约定的租赁期限不得超过10年，超过10年的，该租赁合同无效
B.房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关证明文件到有关部门办理登记备案手续
C.租赁合同应明确规定租赁期限、租赁用途、租金及交付方式、房屋维修责任等内容
D.在签订房屋租赁合同后，承租人应按照该房屋权属证书上记载的用途使用房屋，不得擅自变更用途
E.租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁合同无效

答案：B,C,D
解析：
A项，房屋租赁期限，是指承租人使用出租人房屋的期限。租赁合同的租赁期限均不得超过二十年。租赁期限超过二十年的，超过部分无效。出租人有权在签订租赁合同时明确租赁期限，并在租赁期满后，收回房屋。承租人有义务在房屋租赁期满后返还所承租的房屋。B项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定：“房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案”。C项，房屋租赁合同的主要内容包括：①房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所。②标的物。具体有房屋的坐落、面积、结构、附属设施、家具和家电等室内设施状况。③租金和押金数额、支付方式。④租赁用途和房屋使用要求。⑤房屋和室内设施的安全性能。⑥租赁期限。⑦房屋维修责任。⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳。⑨争议解决办法和违约责任。E项，我国《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

共用题干
某房地产经纪人需要了解甲办公楼在2010年9月11日的正常价格。已知案例Ⅰ的成交价格为2100元/m2，比正常情况高2%，其他因素与甲办公楼基本一致;案例Ⅱ房地产的市场年净租金收入为230元/m2，其收益倍数为9，其他因素与甲办公楼基本一致;案例Ⅲ的成交时间是在2010年9月3日，其个别因素比甲办公楼优3%，成交价格为2300元/m2，其他因素与甲办公楼基本一致。

从案例I、Ⅱ、Ⅲ推知，甲办公楼的单价为( )元/m2。
A:2300
B:2233.01
C:2120.61
D:2058.82

答案：C
解析：

关于房地产经纪服务主要特点的说法，正确的是（　　）。

A:房地产经纪从业人员不一定具有房地产经纪人资格
B:房地产经纪服务是受当事人委托进行的
C:房地产经纪服务属于公益性活动
D:房地产经纪服务的特点是价格垄断

答案：B
解析：

保险合同的关系人有(　　)。

A:保险人和投保人
B:承保人和保户
C:保险经纪人和保险公估人
D:被保险人和受益人

答案：D
解析：

下列关于合同履行的表述中，正确的是（　　）

A、当事人对价款或报酬没有约定的可终止履行合同
B、当事人对履行地点约定不明确的，可随意选择履行地点
C、当事人对履行期限约定不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间
D、当事人对履行费用约定不明确的，履行费用应由当事人共同承担

答案：C
解析：
价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

房地产促销的目标有（　　）。

A.提供房地产产品信息
B.增加消费者对房地产产品的需求量
C.稳定房地产产品销售
D.进一步强化房地产产品价值
E.提高房地产产品价格

答案：A,B,C,D
解析：
房地产促销的目标包括以下几个方面：①提供房地产产品信息；②增加消费者对产品的需求量；③通过提炼卖点实现房地产产品的差异化特征；④进一步强化了房地产价值；⑤稳定销售。

房地产行业协会规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被协会开除，通过这一系列手段，对房地产经纪业的（　　）方面进行有效管理。

A、信誉
B、竞争
C、行业协作
D、统一管理
E、执业规范

答案：A,C,E
解析：
房地产经纪行业协会的职责主要是促进房地产经纪人与立法机关、行政机关及经纪人之间的协调、沟通，制定行业技术标准及职业道德准则，提供培训教育机会，制定合同示范文本，受理消费者投诉。协会还提供房地产信息共享平台，规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被开除。通过这一系列手段，对房地产经纪业的执业规范、信誉、行业协作等方面进行有效管理。

2021房地产经纪人历年真题9章 第2章

房地产经纪人对买房客户信息采集的要点包括( )。

A:询问购买房屋基本信息
B:了解客户房屋售价的价格区间
C:了解客户购房的特殊要求
D:解释售房款的交付程序
E:安全保障

答案：A,C,E
解析：

房地产经纪人培养长期客户应采取的策略有（ ）。

A.保持与成交客户的联系，逢年过节赠送公司纪念品
B.利用人脉圈结识更多潜在客户，建立友善关系
C.保持与律师事务所、金融机构等单位的经常性联系
D.与家政、家具、装饰等服务供应商建立广泛联系
E.与广告商合作发布营销广告，吸引更多客户

答案：A,B,C,D
解析：
培养长期客户的策略；
经纪人要以生命周期的观念来看待客户，必须认识到客户的价值是动态的，懂得维系客户，与客户建立长期的联系，争取更多的新客户并留住原有客户，这是至关重要的。房地产经纪人培养长期客户的策略有：①与老客户保持联系；②把眼光放在长期潜在客户身上；③建立广泛的社会联系；④与服务供应商建立广泛联系。

房地产经纪机构风险管理规避要以（　　）为主。

A、预防风险
B、控制风险
C、分散风险
D、转移风险

答案：A
解析：
房地产经纪机构风险管理的主要内容包括风险识别、风险衡量和企业风险处理三个方面。房地产经纪机构的风险管理，主要以预防为主，针对房地产经纪机构可能存在的风险，其措施和方法主要包括：①对外承诺标准化；②权限的控制与分配；③门店负责人的培训；④建立监察稽核体系；⑤风险的转移。

房地产市场调研的主要目的是（　　）

A、确定营销方法
B、为决策部门提供参考依据
C、优化营销组合
D、便于开展营销活动

答案：B
解析：

市场调研目的是通过分析现在与未来的市场竞争情况，了解市场的大环境及发展趋势，同时锁定竞争对手，提供决策的依据。

将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据（ ）性质的不同来划分的。

A.征税主体
B.征税对象
C.税基
D.税率

答案：B
解析：
征税对象又称课税对象，是是区别征税与不征税的主要界限，也是区别不同税种的主要标志。根据征税对象性质的不同，全部税种可分为五大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。

下列违约行为中，（　　）是指因可归于债务人的事由致合同不能履行。

A.履行不能
B.履行迟延
C.履行不当
D.履行拒绝

答案：A
解析：
违约行为包括：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行不能，是指因可归于债务人的事由致合同不能履行，又称合同不履行。

法律的适用范围包括（　　）。


A.法律对物的适用范围
B.法律在区域上的适用范围
C.法律在时间上的适用范围
D.法律对人的适用范围
E.法律在空间上的适用范围

答案：C,D,E
解析：
法律的适用范围包括：①法律在时间上的适用范围，这是指法律在时间上所具有的效力；②法律在空间上的适用范围，这是指法律在地域上所具有的效力；③法律对人的适用范围，这是指法律对哪些人具有效力。

我国的全国性房地产经纪行业组织是（　　）。

A.中国房地产经纪人协会
B.中国房地产经纪人学会
C.中国房地产估价师与房地产经纪人学会
D.中国房地产估价师与房地产经纪人协会

答案：C
解析：
2004年，经建设部同意、民政部批准，成立于1994年的中国房地产估价师学会更名为中国房地产估价师与房地产经纪人学会。中国房地产估价师与房地产经纪人学会成为全国性房地产经纪行业组织，会员由从事房地产估价或经纪活动的个人和有关单位自愿组成。

2021房地产经纪人历年真题9章 第3章

某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为，属于（　　）。

A.要约
B.要约邀请
C.承诺
D.诺成

答案：B
解析：
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，是当事人订立合同的预备行为。要约邀请内容往往不明确、不具体，其相对人不特定。寄送的价目表、商业广告、拍卖公告、招标公告等为要约邀请。A项，要约是指当事人一方向另一方提出合同条件，希望另一方接受的意思表示，商业广告的内容符合要约规定的，视为要约；C项，承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示；D项，诺成是指买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立，不需要交付标的物。

首批内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的条件有（　　）。

A、申请人为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员
B、无犯罪记录
C、申请人为中华人民共和国公民（香港）
D、信用档案中无不良记录
E、取得房地产经纪人执业资格并经注册

答案：A,B,D,E
解析：
首批内地房地产经纪人申请香港地产代理资格的条件有：①申请人为中华人民共和国公民（内地）；②取得房地产经纪人执业资格并经登记；③申请人为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会员；④申请人从事房地产经纪业务不少于2年，或者为房地产中介机构负责人，或者为大学房地产方面的教授、副教授；⑤申请人关心房地产经纪行业发展，具有良好的职业道德，无犯罪记录，信用档案中无不良记录。

共用题干
某一房地产开发公司A公司拟获得某城市规划区内一地块建设商品住宅。某职工Z的房屋产权单位为S厂，职工Z为公有住房承租人，其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中，Z因为补偿标准问题与开发公司A产生矛盾。

A公司、S厂、职工Z若达不成补偿安置协议，经当事人申请，可以()。
A:直接向法院起诉
B:由县级以上房屋拆迁管理部门裁决
C:由县级以上建设行政管理部门裁决
D:由县级以上房屋拆迁管理部门裁决的同时向法院起诉

答案：B
解析：

税收制度的构成要素包括（　　）等。

A、纳税人
B、税率
C、纳税环节
D、附加征税
E、征税对象

答案：A,B,C,E
解析：
税收制度构成要素有纳税人、征税对象、税目、税率、纳税环节、纳税期限、减税免税、法律责任。

表现房地产经纪人员个性心理特征的核心是（　　）。

A、信念
B、性格
C、气质
D、能力

答案：B
解析：
个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征。这些特征影响着个体的言行举止，反映出一个人的基本精神面貌和意识倾向，集中地体现了人的心理活动的独特性。个性心理特征主要表现在性格、气质和能力三个方面，其中以性格为核心。

由于出卖人的原因，预售商品房自房屋交付之日起（　　）d期限届满，买受人仍未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。

A:15
B:30
C:60
D:90

答案：D
解析：

分析房地产经纪门店可行性研究的机会因素有（　　）。

A.区域的市场存量
B.客户需求程度
C.业务类型
D.周转率
E.交易的活跃

答案：A,B,D,E
解析：
门店开设的可行性研究是在对区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上，通过盈亏分析，以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等的过程。

业主临时涨价或买方二度议价时，经纪人需注意在谈判中一定要（　　），要保持客观冷静的态度，公正，不偏不倚，在出现僵局时要将买卖双方分开说服。

A.沉着应对，控制价格的波动
B.掌握主动，控制谈判的节奏
C.维护公司形象，控制谈判的效果
D.维护双方的关系，注意自我防范

答案：B
解析：
房地产经纪人在完成买卖合同签订与款项支付工作时，需要注意以下两点：①注意避免双方私下交易；②业主临时涨价或买方二度议价时，经纪人需注意在谈判中一定要掌握主动，控制谈判的节奏，要保持客观冷静的态度，公正，不偏不倚，在出现僵局时要将买卖双方分开说服。

2021房地产经纪人历年真题9章 第4章

在上例中，若该家庭已等额偿还了5年，则该家庭的贷款余额为()元。

A:74557
B:75622
C:8319
D:7200

答案：A
解析：

在房地产经纪活动中，判断客户是否有真实委托意愿的依据是( )。

A:客户的口头表述是否诚恳
B:客户是否带了房产证和身份证
C:客户是否愿意签订经纪业务委托协议
D:客户是否询问了一些核心的信息

答案：C
解析：

房地产经纪人在房地产勘查结束后，应编制（　　）。

A.《房屋使用说明书》
B.《房屋状况说明书》
C.《房屋销售委托书》
D.《房屋质量鉴定书》

答案：B
解析：
在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。

存量房经纪业务基本流程中，(　　)是房地产交易过程中最容易暴露问题和产生矛盾的一环。

A.物业查验
B.佣金结算
C.物业交接
D.客户开拓

答案：C
解析：

在我国，房地产市场分为一、二、三级市场，二级市场是（ ）。

A.土地市场
B.房屋租赁市场
C.存量房市场
D.新建商品房市场

答案：D
解析：
房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。A项属于房地产一级市场；BC两项属于房地产三级市场。

销售代理合同（　　）或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

A.双方法人代表
B.高层管理人员
C.委托人
D.房地产经纪人

答案：A
解析：
合同中标明委托方房地产开发商和受托方房地产经纪机构的注册地址、法人代表（或授权代表）、营业执照、联系电话等信息。销售代理合同双方法人代表或授权人签字，单位盖章后，合同生效。

房屋租赁合同包括的主要内容有租赁物的（　　）。

A.名称与面积
B.用途与租赁期限
C.租金与支付方式
D.维修服务与物业管理
E.租金的房地产税率与计税基数

答案：B,C
解析：
租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《城市房地产管理法》第54条规定，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。

某房地产开发公司开发了一种成本较低的新型住宅，与该新型住宅结构相同、地段相同的住宅价格为3800元/m2，而该新型住宅的价格定为3500元/m2，属于同类结构和同等地段的最低价。

该房地产开发公司对新型住宅定价时，采用的定价策略是（　　）。

A.折扣定价策略
B.渗透定价策略
C.低开高走定价策略
D.稳定定价策略

答案：B
解析：
刚刚进入新市场的企业采用渗透定价法提高企业的市场占有率，以低廉的价格、优质的产品或服务，吸引消费者选择自己的产品。本案例中，该房地产开发公司对新型住宅定价时属于同类结构和同等地段的最低价，采用的定价策略是渗透定价法。

2021房地产经纪人历年真题9章 第5章

新建商品房销售代理业务基本流程中，项目结算最后由房地产经纪机构的（ ）和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。

A.工会代表
B.项目负责人
C.业务部门负责人
D.最高管理者
E.财务部门负责人

答案：B,C,D,E
解析：
新建商品房销售代理业务流程中，项目结算首先就是由项目直接操作部门与开发商进行总结算，经纪机构的法务部门予以配合。其次就是对内结算，业务部门要将日常核对的佣金结算数据提交财务部门审核，项目执行部门要撰写结案报告。最后由房地产经纪机构的最高管理者、项目负责人、业务部门负责人、财务部门负责人和负责法律事务的部门负责人共同召开结案审计会，确定最终的结案报告和对内结佣方案，按佣金结算方案对销售人员总结算。结案报告交业务管理部门的信息资料部门存档。

房屋产权证书上的登记面积是（　　）。

A.房产测绘单位测算的面积
B.建筑工程图标示尺寸确定的面积
C.房屋合同约定的面积
D.房屋当事人共同测定的面积

答案：A
解析：
房屋面积主要有建筑面积、使用面积，套内建筑面积、共有公用建筑面积、分摊的共有公用建筑面积，预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。其中，产权登记面积是指不动产权属证书和不动产登记簿记载的房屋面积。

房地产产品的过程定价策略包括( )。

A:高开低走策略
B:低价策略
C:高价策略
D:稳定价格策略
E:低开高走策略

答案：C,D,E
解析：

赵某将自己的一套八成新普通商品住房出售给李某，并签订了房屋买卖合同。李某是刚毕业两年的外地大学生，第一次购买住房。双方在合同中写明，买方按4000元/m2的价格支付给卖方，买卖中涉及的税费均由买方承担。按规定，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的4%。(2008年真题)

按照个性心理需要的种类，李某购房是为了满足自身的（ ）。

A.生理需要
B.物质需要
C.生存需要
D.享受需要

答案：A,B,C
解析：
马斯洛的“需要层次论”认为，人的需要按照先后顺序和高低层次分为生理需要、安全需要、归属与爱的需要、尊重需要、自我实现需要五类，依次由较低层次到较高层次排列。其中，生理需要是维持生存的需要，如对水分、食物、睡眠的需要。这些需要是最原始、最基本的，如果不被满足，就会产生不良后果，甚至有生命危险。只有生理需要得到满足以后，高一层次的需要才能相继产生。

共用题干
2010年5月，李某在W省A市(非经济特区)天利花园购买商品房一套。2009年8月，李某委托A市C房地产中介服务公司，出租该住房，经C房地产中介服务公司联系，李某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2010年9月1日开始，为期两年，实际成交月租金800元。2011年3月，李某欲出售该房屋，又委托C房地产中介服务公司实行独家代理销售，经C房地产中介服务公司联系，李某与王某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为16万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产交易管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，通知交易双方进行房地产评估，或按房地产管理部门确认的评估价格18万元缴纳税费，于是李某与王某委托A市永胜房地产评估有限责任公司进行了评估，评估价值为19万元。

李某与王某应当在房地产转让合同签订后()d内向当地房地产管理部门申报价格。
A:15
B:30
C:60
D:90

答案：D
解析：

王某准备三年后一次性付款购买一套总价为100万元的住宅，三年期存款利率为6%，则王某目前需一次性存入银行（ ）万元。(2007年真题)

A.83.96
B.84.75
C.118.00
D.119.10

答案：A
解析：
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。王某目前需一次性存入银行：



=83.96（万元）。式中，n表示计息周期数，i表示利率，P表示本金，F表示计息期末的本利和。

某房地产经纪机构推出一年期“包年限租赁”经纪服务，其承租客户在一年内因房主原因被迫撤离租赁房屋的，该机构应当另外推荐其他房源，但（ ）。(2012年真题)

A.不能另外收费
B.只能收看房费
C.只能收信息费
D.只能收劳务费

答案：A
解析：
房地产经纪机构推出“包年限租赁”服务，比如以一年为租赁服务年限，在一年内如果非因委托人原因终止租赁合同的，被迫搬离租赁房源的。房地产经纪机构负责另外推荐其他房源，保证其继续租赁而不需要另外支付经纪服务费。

可由有批准权的人民政府依法批准划拨的建设用地包括（　　）。

A、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
B、国家重点扶持的工业用地
C、城市基础设施和公益事业用地
D、城市重点商城、商场用地
E、国家机关用地和军事用地

答案：A,C,E
解析：
《城市房地产管理法》第二十四条规定：下列建设用地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施和公益事业用地；③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。

2021房地产经纪人历年真题9章 第6章

　　甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。

甲企业通过与王某签订《房地产认购协议书》来确定王某（　　）。

A.对所认购住房的所有权
B.所认购住房的成交价格
C.签订《商品房买卖合同》的具体时间
D.与甲企业纠纷的解决途径

答案：B,C
解析：
购房者通过销售人员的介绍，对所购房地产全面了解后，选定自已购买的房屋单元，这时需要以缴纳定金并签订《房地产认购协议书》的形式，来确定购房者对该房号的认购权、该房号的成交价格及签订正式《商品房买卖合同》的时间等事项。通过《房地产认购协议书》，可以保证购房者与房地产开发企业的合法权利。

客户信息管理的策略包括（ ）。

A.记录和更新
B.保持联系
C.有效利用
D.细化销售流程
E.确定价格

答案：A,B,C
解析：
客户信息的挖掘和建立是为了促成交易，赚取服务佣金。如何善用客户信息，提升成交率是经纪人的主要工作目标之一。通过对客户需求的持续跟进和对潜在客户的跟踪服务，力争将潜在客户变为签约客户和成交客户。客户信息管理的策略包括：①及时记录和更新；②保持联系；③有效利用。D项属于项目销售过程中需要注意的问题。

职工可以提取住房公积金的情形有（ ）。(2007年真题)

A.家庭月工资收入2400元，房屋月租金涨至600元
B.购买自用二手商铺
C.自建自住住房
D.购买家用电器
E.偿还购买住房的贷款本息

答案：C,E
解析：
职工提取住房公积金有两类情况：①职工住房消费提取。主要包括：a．职工购买、建造、翻建、大修自住住房的；b．偿还购房贷款本息的；c．房租超出家庭工资收入规定比例时的；d．在缴存城市无自有住房且租赁住房的。②职工丧失缴存条件的提取。当缴存条件丧失时，可以提取其住房公积金，同时注销该职工住房公积金账户。主要包括：a．离、退休的；b．完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；c．出境定居的；d．职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额；无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

对个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，（ ）个人所得税。

A.免征
B.减按10%征收
C.按20%征收
D.按25%征收

答案：A
解析：
对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

下列情形不属于二手住房供给的有（　　）。

A.改善性需求
B.急需资金，如卖房变现
C.获利变现，如认为房价涨得差不多了，或担心房价会下跌
D.离开本地，如移居其他城镇、出国等

答案：A
解析：
房屋所有权人可能转让或出租自己的房地产，成为二手房的供给者。其中，二手住房供给的情形有：①改善性需求释放的供给，如以小换大、以次换好、以旧换新、以多换一；②离开本地，如移居其他城镇、出国等；③急需资金，如卖房变现；④获利变现，如认为房价涨得差不多了，或担心房价会下跌；⑤规避风险，如反腐败力度越来越大，调查住房数量成为重要方面，不合法拥有多套住房的，为防被查而出售。A项，改善性需求是二手住房需求的情形。

甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）所处城市近年来经济发展迅速，外来务工人员和个体工商户大量增加。甲公司针对这一情况，重点开展房屋租赁经纪服务，服务人群主要为上述两类从业人员。李某是一名小杂货店经营者，拟租赁一套小面积住房，在甲公司的撮合下，房屋所有权人张某与李某签订了房屋租赁合同。
张某与李某在签订合同过程中，甲公司应核实的文件有（　　）。

A、房屋所有权证
B、张某和李某的身份证明
C、契税完税证明
D、房屋购买合同

答案：A,B
解析：
房地产经纪人需要认真审查的证件包括：①不动产权证（房屋所有权证、国有土地使用权证）；②身份证；③户口簿；④结婚证（或离婚证）；⑤工商营业执照；⑥委托书等必要证件；房地产经纪机构也应出示相关资质证书，经纪人出示经纪人资格执业证书。

国有建设用地使用权出让的方式有（ ）。

A.招标
B.拍卖
C.划拨
D.挂牌
E.协议

答案：A,B,D,E
解析：
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。目前，国有建设用地使用权出让有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。

最高额抵押权登记包括（　　）。

A、 最高额抵押权设立登记
B、 最高额抵押权变更登记
C、 不动产抵押权转移登记
D、 最高额抵押权确定登记
E、 不动产抵押权注销登记

答案：A,B,D
解析：
抵押权登记是指不动产登记机构根据抵押当事人的申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记簿上予以记载的行为。不动产抵押权登记分为：①一般抵押权登记，包括不动产抵押权设立登记、不动产抵押权变更登记、不动产抵押权转移登记、不动产抵押权注销登记；②最高额抵押权登记，包括最高额抵押权设立登记、最高额抵押权变更登记、最高额抵押权转移登记、最高额抵押权注销登记和最高额抵押权确定登记。

2021房地产经纪人历年真题9章 第7章

下列关于客源信息开拓方法中的人际关系法的表述，错误的是（　　）。

A、人际关系法是指以自己认识的亲朋好友的信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户的揽客方法
B、这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法
C、运用这种方法时房地产经纪人必须培养自己的交际能力，不断结识新朋友，维护老朋友
D、这种揽客法成本较高

答案：D
解析：
人际关系法不仅是指以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。房地产经纪人必须培养自己的交际沟通能力，不断结识新朋友，维护老朋友，以自己的人格魅力争取他们的支持，介绍新客户。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。D项，这种揽客法成本小，简便易行

房地产经纪人与购房者一同看房，应该尽可能的了解（　　）。

A、购房者的经济状况
B、为业主寻找合适的购房人
C、对社区管理和物业管理的态度
D、协助业主确定房屋出售价格
E、购房者的个人兴趣、家庭情况

答案：A,C,E
解析：
房地产经纪人与购房者一同看房，应该做好充分的准备。房地产经纪人应该尽可能地了解购房者的经济状况、个人兴趣、家庭情况，对社区管理和物业管理的态度。在带看过程中，深度了解和挖掘客户需求，通过分析客户背景、性格、买房动机分析客户需求，并适当引导客户需求，降低客户盲目或不切实际的需求。

《消费者权益保护法》规定，消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过（ ）途径解决。

A.向人民法院提起诉讼
B.向消费者协会投诉
C.与经营者协商和解
D.向有关行政部门投诉
E.根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁

答案：A,C,D,E
解析：
消费者和经营者发生消费者权益争议的，可以通过以下途径解决：①与经营者协商和解；②请求消费者协会或者依法成立的其他调解组织调解；③向有关行政部门投诉；④根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；⑤向人民法院提起诉讼。

建筑装饰装修材料的品种繁多，性能特点各异，用途不尽相同，在选用时需要考虑（ ）。

A.合理的耐久性
B.经济性原则
C.材料的保护功能
D.材料的安全性
E.满足使用功能

答案：A,B,D,E
解析：
建筑装饰材料的品种繁多、性能不尽相同、质量差异较大、价格相差悬殊，在选用时应主要考虑下列问题：①满足使用安全要求；②有利于身心健康；③满足使用功能；④有合理的耐久性；⑤满足装饰效果；⑥满足经济性要求。

人际交往的方式按其交往的形态，可分为( )，微观交往。

A.直接交往
B.宏观交往
C.双向交往
D.角色交往

答案：B
解析：

下列关于租赁用途的表述，错误的是（ ）。

A.承租人应当按照租赁合同规定的用途和使用要求使用房屋
B.承租人与第三者互换房屋时，应当事先征得出租人的同意，出租人应当支持承租人的合理要求
C.确需变动租赁用途的，不需要征得出租人的同意，但必须重新签订租赁合同
D.承租人与第三者互换房屋后，原租赁合同即行终止，新的承租人应与出租人另行签签订租赁合同

答案：C
解析：
租赁用途是指房屋租赁合同中规定的出租房屋的使用性质。承租人应当按照租赁合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，确需变动的，应当征得出租人的同意。

万达房地产经纪公司（以下简称万达公司）经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务，万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源，因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来，万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定：万小姐接受委托，代理张先生购买一间办公用房，但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕疵，万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功，只收取佣金5000元；代理成功后，佣金按成交价格的2.
3％收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司（以下简称拟家公司）寻找到房源，并与拟家公司签订房屋买卖合同，合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生，转让价格为90万元，其中80万元支付给甲公司，余下10万元万小姐收取1.
8万元佣金，8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.
07万元的佣金后，在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中，发现其购买的办公用房原来已由甲公司办理了抵押登记，担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款，该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。

该办公用房的所有权人为（ ）。

A.给甲公司贷款的建行
B.甲公司
C.张先生
D.拟家公司

答案：B
解析：
房屋交易的实质是房屋产权交易，因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置。案例中，该办公用房的所有人仍是甲公司，给甲公司贷款的建行享有对该办公用房具有抵押权。

台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和（　　）。

A、经纪营业员
B、房地产销售员
C、房地产经纪人
D、营业员

答案：A
解析：
设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。

2021房地产经纪人历年真题9章 第8章

刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。

刘某调低住宅出售价格体现了房源信息的（　　）。

A.物理指标
B.法律指标
C.经济指标
D.心理特征

答案：D
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始价格是由业主（委托方）决定的，但他们对市场信息的了解程度，其出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。本题中，刘某调低住宅价格是为了尽快给儿子筹集出国留学资金，其出售心态影响了售价，属于房源信息的心理特征。

房地产经纪业向现代服务业的转型，主要体现在( )。

A:以先进的信息技术为主要依托
B:行业知识和技术密集程度提高
C:专业化分工向纵深发展
D:企业规模缩小
E:现代企业制度成为龙头企业的发展根本

答案：A,B,C,E
解析：

下列关于房屋租赁合同承租人权利义务的表述中，不正确的是（ ）。(2006年真题)

A.承租人确有必要更改原有设施的，应征得出租人书面同意
B.承租人确有必要更改原有设施的，应按照物业管理规定实施
C.房屋维修责任一般由出租人承担
D.租赁期满承租人在返还房屋时需要将房屋恢复原状

答案：D
解析：
AB两项，经出租人同意，承租人可以对房屋进行改善或者增设他物。C项，出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。D项，租赁合同解除后，承租人可以请求出租人就现存的增加价值部分偿还支出的费用。这表明租赁期满承租人在返还房屋时可以不将房屋恢复原状。

在新建商品房销售过程中，最关键、最重要的环节是（　　）。

A:客户接待
B:客户营销
C:客户服务
D:客户维护

答案：B
解析：

在买方市场下，房地产成交价会偏向（　　）。

A、买方最低出价
B、买方最高出价
C、卖方最低出价
D、卖方最高出价

答案：C
解析：
卖方要价是站在卖方的角度，指卖方出售房地产时愿意接受的价格。买方出价是站在买方的角度，指买方购买房地产时愿意支付的价格。在实际交易中，只有当买方最高出价高于或等于卖方最低要价时，交易才可能成功。在买方市场下，成交价会偏向卖方最低要价；在卖方市场下，成交价会偏向买方最高出价。

下列关于住房公积金利率政策的表述中，不正确的是（ ）。

A.职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计息
B.每年的1月1日为住房公积金结息日，同时按相应档次利率确定下一年度利率水平
C.遇法定利率调整，贷款期限在一年以内的，实行合同利率
D.住房公积金管理中心在受托银行专户内的沉淀资金，按单位存款相应期限栏次利率计息

答案：B
解析：
个人住房公积金贷款利率实行一年一定，于每年1月1日，按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整，贷款期限在1年以内的，实行合同利率，不分段计息；贷款期限在1年以上的，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。每年6月30日为结息日。

《合同法》规定，违约责任的可能承担方式有（ ）。(2007年真题)

A.继续履行
B.赔偿损失
C.给付违约金
D.定金罚则
E.扣留预付款

答案：A,B,C
解析：
违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。承担违约责任的方式主要有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。

房屋调查与测绘是以( )为单元分户进行的。

A:丘
B:宗
C:幢
D:地块

答案：C
解析：

2021房地产经纪人历年真题9章 第9章

下列室内地面类型中，不属于整体类地面的是（ ）。

A.混凝土
B.水磨石
C.复合地板
D.水泥砂浆

答案：C
解析：
室内地面的种类；
室内地面根据构造方法分为整体式地面、铺贴式地面、木竹类地面、卷材类地面和涂料类地面。其中整体类地面是直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括水泥砂浆地面、混凝土地面和水磨石地面。C项，复合地板属于木竹类地面。常见的木竹类地面有复合地板、实木地板、竹地板地面。

下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（　　）。

A.抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种
B.等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定
C.等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清
D.等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算

答案：D
解析：
银行抵押贷款常用的还款方式有：①等额本息还款，每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算；②等额本金还款（即递减还款法），每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。

小孙是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的注册房地产经纪人，小孙代表甲公司与乙公司订立了办公用房委托租赁合同。该合同约定甲公司代为寻找承租方，并以乙公司的名义与承租方订立房屋租赁合同。合同还约定租金不得低于50元/（m2·月）的标准，租期不得超过3年，承租方不得转租。小孙寻找到了有意向承租的公司，经谈判，小孙代表乙公司与丙公司订立了房屋租赁合同。该合同约定：租金为60元/（m2·月），租期2年，租赁期内丙公司可以转租。丙公司承租1年以后，将其承租的办公用房的一半转租给丁公司，转租合同约定：租期2年，租金为65元/（m2·月）。丁公司承租半年之后，贷款银行因为乙公司未能按期返还贷款本息，要依法处分该已经设定抵押的办公用房（抵押登记在丙公司承租之前）。

对于丙公司与丁公司订立的房屋转租合同，下列说法中正确的有（　　）。

A.该转租合同无效
B.该转租合同部分有效，租期只有1年
C.该转租合同有效
D.该转租合同的效力待定

答案：A
解析：
在办理房屋租赁手续时，应注意了解出租人是否有权出租店铺。了解出租人是否具有房地产权证或预售合同及银行抵押合同等证明产权的文件非常重要。应该要求出租人出示身份证件，对照是否与房产证明吻合。若店铺为公司物业，应该由公司法人同意或董事会同意。如果是转租店铺，要有店铺所有权人同意转租的证明。本例中，甲公司与乙公司订立的办公用房委托租赁合同已经规定，承租方不得转租。而丙公司私自与丁公司订立房屋转租合同，所以是无效的。

共用题干
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托，代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定：对办公房出售者所提供的证件，甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后，甲机构按成交价格的2%收取佣金，若代理不成功，甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源，并与乙机构签订了房屋买卖合同，将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某，余下10万元中2万元作为甲机构的佣金，8万元归乙机构。在房屋过户过程中，甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记，担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。

在该办公用房交易过程中，买卖合同主体有( )。
A:甲机构
B:乙机构
C:张某
D:杨某

答案：C,D
解析：

房地产经纪机构取得大业主房源信息的方法，一般不包括（　　）。

A:取得房地产开发企业尾盘的销售权
B:取得大型企事业单位待处理房地产的销售权
C:取得银行不良资产的销售权
D:取得老客户推荐房源的销售权

答案：D
解析：

共用题干
小张、小王、小李、小赵4人共同开办甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)，小张、小王是房地产经纪人，小李、小赵是房地产经纪人协理。房主邢某委托甲机构代理出租自己的一套商业用房，并与甲公司签订了房地产经纪合同。

邢某与甲机构在进行业务洽谈时，应事先确定的事项有( )。
A:佣金标准
B:服务标准
C:甲机构的纳税标准
D:评估价

答案：A,B
解析：

房地产经纪人对房源进行内部推广的手段有(　　)。

A:迅速推荐给新客户
B:在内部销售系统发布信息
C:在内部销售会议上重点推荐
D:在房地产网站上发布信息
E:在房地产报刊上发布信息

答案：B,C
解析：

在存量房出售代理业务中，房地产经纪人要充分了解待售房地产的实物状况、权属状况和(　　)。

A.政策规定
B.区位状况
C.价格状况
D.市场状况

答案：B
解析：

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