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21年房地产经纪人历年真题和解答6章

发布时间：2021-07-16
21年房地产经纪人历年真题和解答6章

21年房地产经纪人历年真题和解答6章 第1章

从法律上看，房地产居间包括（　　）。

A、向委托人报告订立房地产交易合同的机会
B、提供房地产交易政策咨询服务
C、提供订立房地产交易合同的媒介服务
D、为房地产经纪服务委托人代办房产证
E、代办房地产抵押贷款手续

答案：A,C
解析：
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的房地产经纪行为。从理论上讲，居间可分为：①指示居间，即居间人向委托人报告订约的机会；②媒介居间，是居间人根据委托人的要求将交易目的相近或相符的双方委托人以媒妁方式促成交易的行为。

下列有关燃气系统及设备说法错误的是（　　）。

A.燃气具有较高的热能利用率
B.燃气易引起燃烧或爆炸，火灾危险性较大
C.燃气设备可以设置在卧室内
D.户内燃气灶应安装在通风良好的厨房、阳台内

答案：C
解析：
燃气具有较高的热能利用率。燃烧温度高，火力调节容易。使用方便，燃烧时没有灰渣，清洁卫生。但是，燃气易引起燃烧或爆炸，火灾危险性较大；人工煤气有较强烈的气味和毒性，容易引起中毒事故。根据《住宅设计规范》GB 50096，燃气设备严禁设置在卧室内；严禁在浴室内安装直接排气式、半密闭式燃气热水器等在使用空间内积聚有害气体的加热设备；户内燃气灶应安装在通风良好的厨房、阳台内。

房地产需求可分为（ ）。

A.刚性需求
B.弹性需求
C.改善性需求
D.投资性需求
E.投机性需求

答案：A,C,D,E
解析：
房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。买方称为房地产的需求者，买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。

委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，经纪人（　　）。

A、应继续为其提供服务
B、经委托人同意，可拒绝为其提供服务
C、是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定
D、有权拒绝为其提供服务

答案：D
解析：
委托人与房地产经纪机构签订房地产经纪服务合同，应当向房地产经纪机构提供真实有效的身份证明。委托出售、出租房屋的，还应当向房地产经纪机构提供真实有效的房屋权属证书。委托人未提供规定资料或者所提供的资料与实际不符的，房地产经纪机构有权拒绝接受委托。

购买写字楼客户的心理特征较购买住宅的客户有较大差异，主要体现在（ ）等方面。

A.自用兼顾投资心理
B.客户更关注写字楼的形象
C.购买决策理性
D.银行抵押贷款的还款期限
E.写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求

答案：A,B,C,E
解析：
购买写字楼客户的心理特征较购买住宅客户有较大差异，主要体现在五个方面：①客户更关注写字楼的形象；②写字楼客户对周边交通的便捷程度有较高要求；③具有自用兼顾投资的心理特征；④购买决策更加理性；⑤后续使用成本的核算。

我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，行业发展的特点有（　　）。

A.拓展项目，全面服务
B.提供虚假信息
C.调整薪奖，注重品牌
D.不合理收费
E.同业联盟，交易安全

答案：A,C,E
解析：
我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，即1991～1996年，行业发展有以下几个特点：①拓展项目，全面服务。加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。随着民众收入水平提高，人们逐渐重视房屋，这促使房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。

寻找房地产推广主题的方法主要有（　　）。

A、从需求定位寻找
B、从产品定位寻找
C、从客户定位寻找
D、从形象定位寻找
E、从区位定位寻找

答案：B,C,D
解析：
在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品 ”、“卖给谁 ”、“能产生什么样的效果 ”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。

21年房地产经纪人历年真题和解答6章 第2章

下列房地产图中，用作房屋所有权证的附图是（ ）。(2011年真题)

A.分幅图
B.分丘图
C.分户图
D.宗地图

答案：C
解析：
房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要有：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。

《中华人民共和国合同法》规定，租赁期限不得超过( )年。

A、 5
B、 10
C、 15
D、 20

答案：D
解析：
[知识点] 房屋租赁期限

经纪服务佣金的数额大小最终由交易成交额的数额来决定，这体现了经纪的（ ）特性。

A.活动主体的专业性
B.活动地位的中介性
C.活动内容的服务性
D.活动收入的后验性

答案：D
解析：
经纪的特性；
无论经纪服务提供方在经纪服务过程中所提供的各项具体服务内容的数量与质量如何，最终是否能够获得佣金完全取决于经纪服务是否使委托人与交易相对人达成了交易。经纪服务佣金的数额大小最终由交易成交额的数额来决定。这体现了经纪的活动收入的后验性特性。

在消费者购房过程中，房屋信息搜索耗费了消费者大量的（　　）等摩擦成本。

A.机会成本
B.时间成本
C.代理成本
D.交通成本
E.原始成本

答案：B,D
解析：
存量房市场营销对象坐落分散且为现房销售。新建商品房销售为项目销售，销售标的物一般就在销售处（售楼处）附近，销售人员可以比较便利地引导消费者察看待销售房屋。存量房遍布城市的各个角落，尽管房地产经纪机构根据商圈状况建立了社区性门店，但经纪人和消费者还是需要花费较大的时间成本和交通成本用于勘查坐落于不同住宅小区的物业单元。

某商场的年有效毛收入为2143元／m2，运营费用为有效毛收入的30％，假定资本化率为8％，尚可使用年限为35年，则该商场的收益价格为（　　）元/m2。

A、11656
B、16982
C、17483
D、18750

答案：C
解析：
净收益是指有关收入（如有效毛收入）减去费用（如运营费用）后归因于估价对象的收益，即净收益=有效毛收入－运营费，收益期为有限年且净收益每年不变的房地产的收益价格公式如下：



。式中，V表示房地产的收益价格，A表示房地产的净收益，Y表示房地产的报酬率或折现率，n表示房地产的收益期限。所以，该商场的收益价格为：

房地产拍卖的必要程序不包括( )。

A:发布拍卖公告
B:进行现场勘察
C:委托房地产估价机构进行价格评估
D:签订拍卖委托合同

答案：B
解析：

室内装饰装修应满足的物理要求不包括（　　）。

A、满足空间的使用要求
B、满足相应部位尺寸、性能要求
C、满足空间色彩的效果
D、满足建筑物理方面的特殊要求

答案：C
解析：
满足室内界面物理要求包括：①满足空间的使用要求；②满足相应部位的性能要求；③满足建筑物理方面的特殊要求。

21年房地产经纪人历年真题和解答6章 第3章

房地产经纪人受理了委托业务后，首先应收集房地产标的物的信息，与委托房地产相关的市场信息和委托人信息，在此基础上对信息（　　）后，房地产经纪人对委托标的物的可能的成交价格就有一定的把握。

A.辨别
B.评价
C.分析
D.加工
E.整理

答案：A,C,E
解析：
房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。标的物业信息是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息；与标的物业相关的市场信息是指标的物业所属的房地产分类市场（如中心城区二手住宅市场、城市边缘区别墅市场等）的供求信息、价格信息等；委托方信息包括委托方的类型（如个人或法人，法人的经营类型）、信誉情况等。房地产经纪人员对以上信息进行辨别、分析、整理后，应根据物业查验、产权调查和信息搜集所得到的情况，编制出售人或出租人委托房屋的房屋状况说明书，并请委托人确认。

按照《国民经济行业分类》，中国的国民经济被划分为20个门类，其中房地产业作为一个单独的大类，即第（ ）类。

A.J
B.K
C.L
D.G

答案：B
解析：
按照《国民经济行业分类》（GB／T 4754—2011），中国的国民经济被划分为20个门类。其中房地产业作为一个单独的大类，即第K类。在这一大类中，又包括5个小类：①房地产开发经营；②物业管理；③房地产中介服务；④自有房地产经营活动；⑤其他房地产活动。

客户到店接待流程中的最后一步是（　　）。

A.了解客户需求
B.客户信息录入
C.引领客户入店
D.站立迎接

答案：B
解析：
房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。

房地产经纪机构向房地产交易主体宣传相关法律法规，解说交易程序及相关规定，警示不规范行为及后果，其作用是( )。

A:促进交易公平
B:降低交易成本
C:规范交易行为
D:加速房地产流通

答案：C
解析：

根据住房公积金管理中心规定，北京市的住房公积金贷款年限一般为()年.

A:7～21
B:5～25
C:1～20
D:1～

答案：D
解析：

对于选购某套住宅的人来说，周边居民的文化素养、职业、社会地位等，是其（　　）。

A、自然环境
B、人工环境
C、社会环境
D、五大圈环境

答案：C
解析：
社会环境是指由人与人之间的各种社会关系所形成的环境，包括政治制度、经济体制、文化传统、社会治安、邻里关系等。对于买卖或租赁某套住宅的人来说，该住宅所在地区（如所在的城市、城市内某个行政区、某个居住区或居住小区）的居民职业（如工人、教师、公务员、金融机构人员）、收入水平（如低收入家庭、中等收入家庭、高收人家庭）、文化素养（如教育程度）、民族、宗教信仰、年龄（如以中青年为主、以老年为主）、犯罪率等，都是其社会环境

重视（ ），就是要通过房地产经纪信息管理，一是保证房地产经纪信息的完整性，二是保证房地产经纪信息在时间上的连续性，三是对房地产经纪信息的及时更新和维护，以保证时效性。

A.整体性
B.统一性
C.系统性
D.大局性

答案：C
解析：
由于房地产市场和房地产经纪活动的纷繁复杂，房地产经纪活动所需要的信息不是零星的、孤立的、个别的，而是大量的、系统的、连续的，涉及房地产经纪活动的方方面面。重视系统性，就是要通过房地产经纪信息管理，做到：①保证房地产经纪信息的完整性；②保证房地产经纪信息在时间上的连续性；③对房地产经纪信息及时进行更新和维护，以保证其时效性。

21年房地产经纪人历年真题和解答6章 第4章

当事人签订买卖房屋合同，为了保障将来物权实现，按照规定可以向登记机构申请（ ）登记。

A.初始登记
B.预告登记
C.更正登记
D.异议登记

答案：B
解析：
预告登记主要是指为保全一项以将来发生的不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

对房地产项目的目标客户群体进行研究的主要方法是（　　）。

A、市场行为记录
B、SWOT分析
C、规划与建筑策划
D、市场细分

答案：D
解析：
客户的需求和欲望是千差万别的，并且分散在不同的地区，随着环境因素的变化而不同。尽管客户的需求、动机、购买行为具有多样性，但可以根据某些因素将具有类似需求、动机、购买行为的客户归为一类。因此，市场细分是根据整体市场上顾客需求的差异性，以影响顾客需求和欲望的某些因素为依据，将一个整体市场划分为两个或两个以上的顾客群体，每一个需求特点相类似的顾客群就构成一个细分市场（或子市场）。任何一个企业都不可能为所有客户服务，只能选择一部分客户作为企业的目标客户群。这个过程就是房地产市场细分和确定目标客户。

下列关于诉讼时效起算的说法中，错误的是()

A．定有履行期限的债务的请求权，当事人约定债务分期履行的诉讼时效应当分期分别起算
B．未定有履行期限的债务的请求权，债权人第一次要求债务人履行义务时就被债务人明确拒绝的，诉讼时效从债务人明确拒绝之日起算
C．人身伤害损害赔偿的诉讼时效期间，伤害明显且侵害人明确的，从受伤之日起算
D．请求他人不作为的债权的请求权。诉讼时效从义务人违反不作为义务时起算

答案：A
解析：
本题考核诉讼时效期间的起算。根据规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。因此选项A表述错误，当选。@##

用比较定价法制定价目表时，制定均价是关键步骤。其中，（ ）。(2007年真题)

A.均价的制定要考虑房地产本身的成本
B.均价表现为开发商对项目总体销售额的预期
C.均价的确定不必对影响价格的因素以及权重进行修正
D.均价的确定不必对交易情况进行修正

答案：B
解析：
均价代表了市场对质量的综合评价，在本质上，均价表现为开发商对项目总体销售额的预期。均价形成的理由是均价的制定和房地产价格本身的成本没有任何关系，考虑的完全是项目的市场供求关系和市场接受程度。均价的确定过程为：①确定市场调查的范围和重点；②对影响价格的各因素以及权重进行修正；③对每个重点市场比较进行调整；④交易情况修正；⑤市场比较结果表。

承租人如需继续承租原租赁的房屋，应当在租赁期满前，()。

A:与房屋中介机构重新变更租赁合同内容
B:征得出租人的同意
C:向房地产管理部门申请
D:重新签订租赁合同
E:在房屋中介机构登记备案

答案：B,D
解析：

房地产经纪人在履行居间合同时的义务包括（ ）。

A.如实报告的义务
B.支付报酬的义务
C.支付有关费用的义务
D.尽力提供服务的义务
E.保守商业秘密的义务

答案：A,D,E
解析：
履行居间合同时房地产经纪人的义务包括：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务。②依法维护当事人的合法权益的义务。③向委托人披露相关信息的义务。④为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。BC两项是委托人的义务。@##

写字楼项目运作目标不包括（ ）。

A.综合利益最大化目标
B.市场目标
C.品牌目标
D.快速回收成本目标

答案：B
解析：
写字楼项目投资大、回收期长，在代理销售过程中，房地产经纪机构需要与房地产开发商充分协商写字楼项目的运作目标。写字楼项目运作目标包括：①综合利益最大化目标；②快速回收成本目标；③品牌目标。

21年房地产经纪人历年真题和解答6章 第5章

建设部.国家工商行政管理局2000版《商品房买卖合同示范文本》的第一条是( )。

A.项目建设依据
B.商品房销售依据
C.买受人所购商品房的基本情况
D.面积确认及面积差异处理

答案：A
解析：

房屋权属登记机关记载的房屋权利的信息应包括（　　）。

A、房物权属人年龄
B、他项权情况
C、房屋变更信息
D、坐落、面积、用途等
E、所有权情况

答案：B,D,E
解析：
房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息，是指房屋登记簿所记载的信息，包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等），房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等），以及登记机关记载的其他必要信息。

下列关于商品房预（销）售的表述中，错误的是（ ）。

A.未竣工的预售商品房不得再行转让
B.尊重客户的选择即意味着销售商品房时无需核对买受人是否用实名购房
C.国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D.房地产开发企业和中介机构不得发布不实价格和销售进度信息、恶意哄抬房价

答案：B
解析：
A项，为抑制投机性购房，2005年5月9日，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。BC两项，商品住房严格实行购房实名制，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；对发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将其行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

单方预告登记机构应当自受理预告登记及其注销登记申请之日起( )日内完成审核。

A:5
B:7
C:12
D:15

答案：B
解析：

在房地产经纪企业的薪酬制度中，比较科学的是( )。

A:固定薪金制
B:佣金制
C:奖金制
D:混合制

答案：D
解析：

王某准备三年后一次性付款购买一套总价为100万元的住宅，三年期存款利率为6%，则王某目前需一次性存入银行（ ）万元。(2007年真题)

A.83.96
B.84.75
C.118.00
D.119.10

答案：A
解析：
复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。王某目前需一次性存入银行：



=83.96（万元）。式中，n表示计息周期数，i表示利率，P表示本金，F表示计息期末的本利和。

共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)在某城市开设了多家连锁门店，采用计算机网络系统管理房源信息，建立客户数据库管理客户信息。张某看到甲公司在网络上发布的房源信息，看中了其中一套住房，但对该套住房出售价格有些不满意，于是到门店咨询。甲公司房地产经纪人李某接待了张某。

甲公司建立客户数据库应考虑的因素通常有(　　)。
A:尽可能保存客户原始资料
B:区分客户内部资料与外部资料
C:确保客户数据库运行的安全性
D:能自动识别客户信息的真实性与有效性

答案：A,B,C
解析：

21年房地产经纪人历年真题和解答6章 第6章

房地产投资与投机在内涵上的区别通常在于（　　）。

A、 投资人直觉判断特点突出
B、 投资重视长期的时间介入
C、 投资隐含着正常的收益与风险
D、 投资看重短期的时间介入
E、 投资强调理性分析与论证

答案：B,C,E
解析：
广义的投资包含投机，投机也可以说是一种特殊的投资。投资较重视长期的时间介入，而且强调理性的分析与评估，背后隐含着正常的风险与收益；投机较看重短期的时间介入，缺乏理性的分析与评估，主要凭直觉或非正规渠道的信息作判断，背后隐含着不正常的风险与收益。

杨某以正常市场价格40万元购买了一套建筑面积为110m2、位于一层的商品住宅，首付款16万元，余款向银行抵押贷款。杨某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元／m2。
杨某的月租房产支出收入比为（　　）。

A、26、67％
B、28、33％
C、28、50％
D、30、17％

答案：C
解析：
月房产支出与收入比的计算公式如下：



根据已知数据得杨某的月租房产支出收入比为:（1600+110×1.0）÷6000=28.50％。

下列关于中国房地产经纪行业组织的表述中，错误的是(　　)。

A:房地产经纪行业学(协)会是房地产经纪人员的自律性组织
B:房地产经纪行业学(协)会是法人
C:产经纪行业学(协)会按照章程及相关规定对经纪人员给予奖励或处分
D:房地产经纪行业学(协)会的职责是行政管理

答案：D
解析：

新建商品房交付的条件有（　　）。

A.房屋实体交付给买受人
B.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件
C.该商品房已取得房屋测绘报告
D.相关设施设备具备交付条件、相应的使用标准
E.所有权转移给买受人

答案：B,C,D
解析：
新建商品房交付应具备一定的条件。《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172对商品房交付条件作了详细规定：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；②商品房相关设施设备要具备交付条件、满足相应的使用标准。

　　肖某由于工作地点变化，欲将其自住商品住房出售，于2010年9月委托甲房地产评估机构对该住房进行价值评估。估价师经现场查勘，发现室内使用大镜面作装饰，并大量运用花环、花束、弓箭、贝壳图案及纹样，属洛可可装修风格；所在小区占地面积50000m2，其中有20幢3层联排别墅，建筑面积6000m2，基底面积2000m2；15幢8层住宅，建筑面积110000m2，基底面积13750m2；5幢23层塔楼，建筑面积134000m2，基底面积5800m2。附近有一座30m高的火力发电厂烟囱，100m之处有一铁路经过，铁路对面为城市排水沟。

4.该住房所在小区按居住区规划布置的住宅层数划分，包括的类型为（　　）。

A、 低层
B、 多层
C、 高层
D、 中高层

答案：A,C,D
解析：
住宅按照层数，分为低层住宅、多层住宅、中高层和高层住宅。其中，1～3层的住宅为低层住宅，4～6层的住宅为多层住宅，7～9层的住宅为中高层住宅，10层及以上的住宅为高层住宅。

根据有关规定，房地产经纪人( )以其注册的经纪机构的名义从事经纪活动。

A:不能
B:不必
C:必须
D:可以

答案：C
解析：

出卖人订立商品房买卖合同时，（ ），导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

A.商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人
B.商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人
C.故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明
D.故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实
E.故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实

答案：C,D,E
解析：
出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。@##

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