21年房地产经纪人考试真题精选及答案6篇

房地产经纪服务合同，是指房地产经纪机构和委托人之间就房地产经纪服务事宜订立的协议，包括房尾出售经纪服务合同、房屋出租经纪服务合同、房屋承购经纪服务合同和房屋承租经纪服务合同等。

由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是由委托人与房地产经纪机构之间签订的，因此，如果房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的，应由房地产经纪机构统一承担责任，房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿，再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。

依据《民法通则》规定，民事活动的基本原则包括：①平等原则；②守法原则；③自愿原则；④公平原则；⑤等价有偿原则；⑥诚实信用原则；⑥公序良俗原则；⑦禁止滥用权利原则。其中，诚实信用是一切正当社会行为所应遵守的道德准则，是道德规范在法律上的表现。它强调人在行为时应讲究信用、恪守诺言、诚实不欺，在不损害他人合法权益和社会公共利益的前提下追求自己的利益。

在实行商品房销售代理过程中，房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。

完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等，需要房地产经纪人对物业进行现场勘察评估，进一步收集完善关于物业状态及周围配套信息，以便后续服务环节做好铺垫。物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、批地时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业管理、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。房地产经纪人要深入社区进行详细的实地勘察和了解，核查物业产权是否清晰、是否符合上市条件，全面了解物业相关信息，提炼物业的优劣势特点。

以是否扣除价格因素来区分实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。名义利率和实际利率之间的数学关系为：，式中，i表示名义利率，r表示实际利率，π表示通货膨胀率。则贷款的实际利率为：（1+9%）÷（1+5%）-1=3.81％。

承租人的义务有：①交付租金。承租人应当按照约定的期限支付房屋租金。②合理使用、善意保管房屋。经出租人同意，可以对房屋进行改善或者增设他物。③租赁关系终止时归还房屋。本题中，业主应向承建者追讨损失。

房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：①经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。②经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。③行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。④社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。

店长是门店日常管理的责任主体，其岗位职责通常包括：①门店日常管理工作，规范房地产经纪人员行为，确保完成和超额完成本门店的考核指标；②接受公司领导及所在区域的总监、区域经理的指导和帮助；③参与并了解本门店经纪人员的每单业务的洽谈，并促成合同的签订；④关心本门店经纪人员的业务进程，协调解决门店内、外经纪人员之间的业务纠纷；⑤经营门店业务，提高业绩，降低门店成本，对日常操作业务的风险严格把关；⑥落实公司及各部门的各项工作要求；⑦定时召开门店会议；⑧参加公司的各类会议和培训；⑨及时上交各类表单；⑩及时了解并关心经纪人员的思想动态，与公司经常性地沟通；协助解决门店内的投诉、抱怨及其他各类问题；做好每套业务的售前、售中、售后服务工作，特别是客户回访工作；建立业务档案，做好网络无效信息的清理；保管好相关客户的财务和资料，相关费用及时上交；严格执行公司的培训带教制度，严格培训带教所在门店的经纪人员。

完整的房源信息包含物业状况及周围配套、业主信息及心理状态等。物业状况指物业位置、栋座楼层、面积大小、户型朝向、产权性质、批地时间、建成时间、装修情况、家具家电、物业管理、融资状况、使用现状、水电煤气基础设施、周边配套、人文环境、绿化环境、交通条件、区域规划发展等。关于业主信息主要指核实业主身份信息（姓名、曾用名、籍贯、年龄、职业等）、与产权人是否一致、业主婚姻状况、是否有共有人、共有人相关信息、业主出售出租动机、心理期望价格、融资状况、是否有过房地产买卖或租赁经验、业主性格类型、是否为方便看房提供配合、债权债务情况等。

房地产经纪信息管理系统设计的原则有：①网络化原则；②共享原则；③协同原则。因此，先进的房地产经纪信息管理系统应当是网络化管理、信息共享和协同工作的平台。

房地产抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。房地产抵押权人是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。因此抵押人为债务人或者第三人，抵押权人为债权人。

A项，《物权法》规定，抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。B项，抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。CE两项，抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。D项，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。

购房相关税费一般包括：购房契税、印花税、《不动产权证》登记费、房地产抵押登记费以及其他当地政府要求缴纳的相关税费。

整体上看，房地产经纪机构的宏观环境分析，包括以下方面内容：①相关法律法规；②行业发展政策；③经济发展状况；④投融资环境。

租赁收入包括租金和租赁保证金或押金的利息收入等收入。出租人负担的费用，根据真正的房租构成因素（地租、房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费和利润），一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用、租赁税费。但在实际中，房租可能包含真正的房租构成因素之外的费用，也可能不包含真正的房租构成因素的费用。@##

广告法是指房地产经纪公司可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。

无民事行为能力人是指不具有实施民事法律行为资格的自然人。在中国，不满l0周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理民事活动。无民事行为能力人实施的民事行为是无效的。因此，当委托人是无完全民事行为能力人时，委托合同无效。

按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定：①面积误差比绝对值在3％以内（含3％），据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3％，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足，超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人，绝对值超过3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中，面积面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%。本案例中，蒋某购房的面积误差比=（116－120）÷120×100%≈-3.33%，绝对值超出3%，则王某实际应付购房款=120×［1－3%－（3.33%－3%）×2］×6000≈69.36（万元）。

房地产经纪人要从多个角度撮合双方，主要包括：①房源紧俏；②位置与交通情况；③配套设施情况；④周边环境；⑤居住人口素质。需要注意的是，无论房地产经纪人寻找何种理由，都应该是客观真实的，最好是租赁双方都很在意的方面，切忌为了促成交易而编造不实情况。

房屋出租人应主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。其中，教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。

总体来看，我国城镇住房制度改革经历了三个阶段：①试点探索阶段（1980～1991年）；②全面推进阶段（1992～2002年）；③深化改革阶段（2003年以来）。

房地产金融政策措施，包括收紧或放松个人住房贷款，如对新增个人住房贷款规模、房地产贷款所占比例实施管控；提高或降低住房贷款的首付款比例、贷款利率、最高贷款额度；实施差别化住房信贷政策，如提高第二套（及以上）住房贷款的首付款比例和贷款利率，以及对房地产开发企业的信贷政策变化等。

诉讼时效中断的法定事由有：①当事人向人民法院提起诉讼；②当事人一方提出要求履行义务；③当事人一方同意履行义务。

房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应有步骤、有技巧地进行引导介绍，并对客户看房过程中的情形予以分析，应当做到：①合理安排和掌握看房时间；②注重看房细节；③看房过程中注重双向沟通；④做好看房后记录和收取意向金工作。其中，注重看房细节包括：a．熟悉房源所在商圈的特点和优势；b．客观展示房源的优缺点；c．带上必要工具。如果是买方客户的独家代理人，房地产经纪人在一天内与购房者看房不应该超过5套，即“一带多看”不能超过5套，否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。

A项，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。B项，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具约束力。C项，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人来书面告之承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。D项，《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

经纪作为一种特殊的经济活动，具有区别于其他经济活动的自身特性，主要表现为四个方面：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性。D项是房地产经纪活动区别于其他经纪活动的特性。

影响利率高低的因素主要有下列几个：资金供求状况、国家宏观经济政策、预期通货膨胀率、借贷期限的长短、借贷风险的大小等。

根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，耕地的承包期为30年；草地的承包期为30～50年；林地的承包期为30～70年，特殊林地，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。

分部制组织结构模式的特点是在高层管理者之下按商品类型（如住宅、办公楼、商铺）、地区（如东城区、西城区、南城区、北城区）或顾客群体设置若干分部或事业部，由高层管理者授予分部处理日常业务活动的权力，每个分部近似于一个小组织，可按直线—参谋制形式建立其结构。高层管理者仍然要负责制定整个组织的方针、目标、计划或战略，并将任务分解到各分部，在他下面仍可按管理业务性质分设非常精干的职能机构或人员，对各分部的业务活动实行重点监督。

法律在空间上的适用范围；
制定法律的机关不同，法律适用的地域范围有所不同，大体上的两种情况包括：①宪法、法律、行政法规、部门规章适用于全国；②凡属地方立法机关或地方国家机关制定的地方性法规、自治条例、单行条例、地方政府规章，只在各机关管辖的行政区域范围内发生效力。

B项，报酬资本化法是一种现金流量折现法，即即预测估价对象未来各年的净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价格或价值的方法。直接资本化法是预测估价对象未来第一年的收益，将其除以资本化率或乘以收益乘数得到估价对象价格或价值的方法。D项，从全社会来看，投资遵循收益与风险相匹配原则，报酬率与投资风险正相关，风险大的投资，其报酬率也高，反之则低。

在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核项目转让是否符合有关法律、法规的规定；房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；相关的权利、义务是否已经转移；新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；开发建设单位的名称是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。

楼面地价=土地单价÷容积率，根据已知数据得出，该地块楼面地价=3000÷5=600（元/㎡）。题中，在该地块开发建造的商品房每平方米建筑面积的售价为4000元，开发成本及相关费用为2800元，所以，该地块上开发建造商品房每平方米建筑面积可获得的利润为：4000－2800－600=600（元/㎡）。

随着房地产业和建筑业的发展，更新型的房地产开始出现，原来那种新型的房地产日趋老化，开始进入衰退期，销路越来越差，最后被市场淘汰。在这一时期，销售价格应灵活机动，该降则降；销售方式应采用多种竞争手段，并加强售后服务；同时，应尽快开发出更新的房地产产品来占领市场。

房地产项目在销售前，需要对包括售楼处、样板房、看楼通道、形象墙、导示牌等销售现场进行形象设计和装修，目的是将项目的质量品质、房企品牌影响力、服务体验等有形和无形的价值点成功传递给客户，达到促进客户购买决策的效果。

房产分户图以产权登记户为单位绘制，是在房产分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。A项，房产分幅图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。B项，房产分丘图以丘为单位绘制，是房产分幅图的局部明细图，是绘制房屋产权证附图的基本图。D项，地形图是按照一定的比例，用规定的符号表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影图。

景观正向美学特征包括：①合适的空间尺度；②有序而又不整齐划一；③多样性和复杂性；④清洁性；⑤安静性；⑥景观要素的运动与生命的活力等。

派发宣传单的优点是覆盖人群广、投入成本低、目标性较强，被许多房地产经纪机构所采用。

房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要调整房地产经纪执业主体与房地产交易当事人之间的关系；房地产经纪执业主体与社会大众之间的关系；房地产经纪执业主体之间的关系。前两类关系可以笼统成为外部关系，后一类关系可以称为内部关系。调整外部关系的道德规范和行为准则，主要强调房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规，而法律效力低于现行的法律法规。

房地产广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者套内建筑面积。A项，房地产广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明；B项，房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限；C项，广告中涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。