2021房地产经纪人试题7卷

发布时间:2021-06-29

2021房地产经纪人试题7卷 第1卷


在(  )中,我国《合同法》规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况,称为预期违约。

A、履行不当
B、履行拒绝
C、履行不能
D、履行迟延

答案:B
解析:
违约行为包括四种情况:①履行不能;②履行迟延;③履行不当;④履行拒绝。其中,履行拒绝,是指债务人在债务成立后履行期届满前,能履行而明确表示不履行的行为。在履行拒绝中,《合同法》第一百零八条规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况,又称预期违约。


房地产信托贷款业务主要包括( )。

A:房地产按揭信托
B:国际房地产投资信托
C:房地产委托贷款
D:房地产开发经营企业流动资金委托贷款
E:房地产债权信托

答案:A,C,E
解析:


共用题干
赵某是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的房地产经纪人协理,李某是甲公司注册房地产经纪人。赵某经过努力使甲公司取得了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)开发的住宅楼的销售代理权,并签订了销售委托合同。该住宅楼于2012年4月1日通过竣工验收,5月2日陈某购买了该住宅楼的一套现房,签订的商品房买卖合同中,对办理房屋权属登记时间没有特别约定。6月1日乙公司将陈某所购房屋交给陈某使用,之后乙公司按规定给陈某办理了房屋权属登记。陈某在拿到《房屋所有权证》后,发现其上记载的楼层有误。

关于销售委托合同的签订,表述正确的为()。
A:合同应由甲公司与乙公司签订
B:李某可以个人的名义与乙公司签订合同
C:李某可以甲公司的名义与乙公司订立合同
D:赵某在得到甲公司的授权后也可与乙公司订立合同

答案:A,C
解析:


房屋转租需满足的条件包括(  )。

A、须经出租人书面同意
B、不须经出租人书面同意
C、转租期限不得超过原合同规定期限
D、转租期限不得超过6个月
E、转租合同生效后,原合同自动废除

答案:A,C
解析:
房屋转租,是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租的要求包括:①须经出租人书面同意;②转租期限不得超过原合同规定的期限;③房屋转租也须签订转租协议,并办理登记备案手续。E项,承租人转租的,承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效。


防止建筑物倒塌是建筑物安全的基本要求,具体包括( )。(2008年真题)

A.地基与房屋结构稳固
B.抵抗地震能力强
C.没有被洪水淹没的风险
D.不易发生滑坡、塌方和遭受泥石流
E.建筑高度比较低

答案:A,B,C,D
解析:
安全是对建筑物最重要、最基本的要求,包括在选址及建造上使建筑物不会倒塌,没有环境污染。其中,不会倒塌包括地基、基础、上部结构均稳固(即结构安全),能够抵抗一定震级以上的地震,不会遭受洪水、滑坡、塌方、地面塌陷、泥石流、雪崩等灾害的破坏,离危险品仓库、核电站等危险房屋和设施设备有安全距离,木结构的房屋还包括没有白蚁危害。


在房地产营销中,采取委托房地产经纪公司销售时,被广泛采用的渠道是(  )分销渠道。

A、密集型
B、选择性
C、独家
D、集中型

答案:C
解析:
独家代理有助于维持房地产产品生产者的声誉和产品质量。通过独家代理,房地产开发商、不动产权利人或房地产服务供应商可以与独家代理商紧密合作,共同决策房地产销售广告、促销措施、产品定价、销售进度等事项。独家代理是被房地产经纪机构广泛采用的分销渠道。


2021房地产经纪人试题7卷 第2卷


客源利用秘决中的“四十五规则”的含义是(  )。

A、45%的潜在客户将转和别人做生意
B、45%的潜在客户一定会与本房地产经纪人做生意
C、房地产经纪人要花45%的时间做客户维护工作
D、房地产经纪人要花45%的时问做客源开拓的工作

答案:A
解析:
“四十五规则”是指45%的潜在客户将转和别人做生意。在一年中,经纪人所获得的客户线索中将有45%成为竞争对手的买家,而其中的22%~25%将在前六个月中完成转变。对应的有45%的客户线索就有做成业务的可能。


按房地产经纪机构的组织形式划分的房地产经纪结构的类型有( )。

A.公司制房地产经纪机构
B.合伙制房地产经纪机构
C.个人独资房地产经纪机构
D.综合制房地产经纪机构
E.房地产经纪机构设立的分支机构

答案:A,B,C,E
解析:
目前在我国,按房地产经纪机构的组织形式可以将其分为以下几种类型:①公司制房地产经纪机构;②合伙制房地产经纪机构;③个人独资房地产经纪机构;④房地产经纪机构设立的分支机构。


房地产居间业务流程中的主要环节有( )。

A.居间业务洽谈
B.物业投资
C.代理委托人办理房地产权属登记备案
D.信息收集与传播
E.佣金结算

答案:A,D,E
解析:


民事法律行为的成立条件有(  )。

A、不违反法律
B、意思表达清楚
C、意思表示真实
D、不违反社会公共利益
E、行为人具有相应的民事行为能力

答案:A,C,D,E
解析:
民事法律行为生效的条件是:①行为人具有相应的民事行为能力;②意思表示真实;③不违反法律或社会公共利益。某些具体的民事法律行为的生效,除了应具备上述条件,还应遵守特殊的有关规定。如房屋买卖合同,应当采用书面形式。附条件的民事法律行为,条件的成就与否是民事法律行为成立、变更、消灭的依据。


关于税收的强制性的表述,错误的是( )。

A.税收分配关系的建立具有强制性
B.税收的征收过程具有强制性
C.如果出现了税务违法行为,国家可以依法进行处罚
D.税收征收完全是凭借国家拥有的法治权力

答案:D
解析:
税收的强制性是指根据法律规定,国家以社会管理者的身份,对所有的纳税人强制性征税,纳税人不得以任何理由抗拒国家税收。主要体现在两个方面:一方面税收分配关系的建立具有强制性,即税收征收完全是凭借国家拥有的公共权力;另一方面是税收的征收过程具有强制性,即如果出现了税务违法行为,国家可以依法进行处罚。


个性心理特征以(  )为核心。

A、能力
B、性格
C、气质
D、经验

答案:B
解析:
个性心理特征是指个体的心理过程中经常地、稳定地表现出来的心理特征,主要表现在性格、气质和能力三个方面,以性格为核心。


2021房地产经纪人试题7卷 第3卷


我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋,在台湾率先创立了(  ),并在实际业务进行中加以实施。

A、 不动产说明书制度
B、 漏水保固制度
C、 高氯离子瑕疵保障制度
D、 高放射瑕疵保障制度

答案:A
解析:
我国台湾地区的著名房地产经纪机构——信义房屋,多年前就在台湾率先创立了“不动产说明书”制度,并在实际业务进行中加以实施。此外,信义房屋还先后推出了“漏水保固制度”、“高氯离子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋质量保障服务。


某项目土地投资2000万元,建筑投资2000元/m2,若总建筑面积为20000m2,预期利润1000万元,则其单位价格为( )元/m2

A:3000
B:3500
C:4000
D:4500

答案:B
解析:


售楼处的基本功能是(  )。

A.展示商品房项目的信息、提供商品房销售的场所
B.规范房地产交易行为
C.促成房地产交易
D.提升房地产价值

答案:A
解析:


边缘城市商圈的研究指标主要包括(  )。

A、附近商业的租金
B、主要商业分析
C、各类商业规模、业态及经营
D、人流、车流状况
E、常住人口及消费水平

答案:B,E
解析:
商圈是指以设定的商业建筑为圆心,以周围一定距离为半径所划定的范围。根据顾客的比率或距离的范围,商圈分为:①核心商圈;②次级商圈;③边缘商圈。其中,边缘商圈研究指标包括:①主要商业分析;②常住人口及消费水平。ACD三项均属于核心商圈的研究指标。


对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观,下列对建筑物的要求中,属于适用方面的要求是( )。(2011年真题)

A.没有环境污染
B.空间布局合理
C.维护费用低
D.地基和基础稳固

答案:B
解析:
作为建筑物使用人,对建筑物的基本要求是安全、适用、经济、美观。其中,适用的要求主要包括防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照等方面良好,功能齐全,空间布局合理。


房地产信息传播的主要环节中,媒体选择要考虑到媒体的( )因素。

A:触及面
B:品质
C:频率
D:影响
E:效应

答案:A,C,D
解析:


2021房地产经纪人试题7卷 第4卷


气质表现在心理过程的(  )及指向性上。

A.强度
B.速度
C.灵活性
D.稳定性
E.多变性

答案:A,B,C,D
解析:
气质表现在心理过程的强度、速度、稳定性、灵活性以及指向性上。人们情绪体验的强弱,意志努力的程度,知觉或思维的快慢,注意力集中时间的长短,注意转移的难易,以及心理活动是倾向于外部事物还是自身等,都是气质的表现。


房地产开发投资是指投资者以(  )等形式,进行盈利性商业活动。

A.房地产质押
B.房地产买卖
C.房屋租赁
D.房屋设典
E.物业管理

答案:B,C
解析:
房地产开发投资是指投资者以开发土地或其他待开发的房地产,进而通过买卖或租赁等形式获利的商业活动。对于这一类投资,房地产经纪机构可提供的投资咨询服务通常包括为房地产开发企业“拿地”提供专业意见、对特定区域或细分市场进行调研、提供特定房地产开发项目的市场定位与产品策划等。


养客是客源开拓中的重要策略,因此房地产经纪人应对潜在客户(  )。

A、进行分级
B、探询购买动机
C、提供专业咨询
D、集中开展市场营销

答案:C
解析:
养客是客源开拓中的重要策略,是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极购买者的过程。潜在客户希望被告知,被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后,用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询,从而建立信任。


房地产经纪机构应当办理备案信息变更手续的情形包括(  )。

A.房地产经纪机构的名称变更
B.房地产经纪机构的分支机构名称变更
C.注册在房地产经纪机构的房地产经纪人员变更
D.房地产经纪机构的法定代表人变更
E.房地产经纪机构的商标变更

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪机构(含分支机构)的名称、法定代表人(执行合伙人、负责人)、住所、登记房地产经纪人员等备案信息发生变更的,应当在变更后30日内,向原备案机构办理备案变更手续。


客户到店接待流程中的最后一步是( )。

A.了解客户需求
B.客户信息录入
C.引领客户入店
D.站立迎接

答案:B
解析:
房地产经纪人接待到店客户主要包括以下七个步骤:①站立迎接,微笑待人,使用标准问候语;②引领客户入店;③确定接待主体;④了解客户需求;⑤接受服务委托或帮助客户解决问题;⑥客户离开时,经纪人应为客户打开门,并将客户送至公司门外,致意道别;⑦客户信息录入。


“中介性是房地产经纪服务的市场立场”,这意味着(  )。

A、只有房地产居间业务才是真正意义上的房地产经纪业务
B、房地产经纪服务的全部内容就是向买卖双方提供信息
C、房地产经纪机构或个人盈利的途径是低价买入高价卖出
D、房地产经纪机构或个人的经营活动不能是取得或出让房屋所有权的买卖活动

答案:D
解析:
从哲学含义上讲,中介是指不同事物或同一事物内部不同要素之间的联系。经纪活动的中介性,就是从这种意义上讲的。经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中,发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体,即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人,正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项,不属于经纪服务。


2021房地产经纪人试题7卷 第5卷


下列关于夫妻财产制度的表述中,不正确的是(  )。

A.《婚姻法》规定了夫妻约定财产制和夫妻法定财产制两种夫妻财产制度
B.夫妻约定财产制和夫妻法定财产制可以同时并用
C.在对夫妻财产制有约定的情况下,仍可以适用夫妻法定财产制的规定
D.夫妻法定财产制包括夫妻个人财产制和夫妻共同财产制

答案:C
解析:
《婚姻法》较为明确地规范了夫妻约定财产制、夫妻个人财产制和夫妻共同财产制三类财产关系,其中夫妻个人财产制和夫妻共同财产制为夫妻法定财产制。夫妻约定财产制和法定财产制可以同时并用,但只有在对夫妻财产制没有约定或约定不明确的情况下,才适用夫妻法定财产制的规定。


房地产经纪人在履行居间合同时的义务包括(  )。

A、如实报告的义务
B、支付报酬的义务
C、支付有关费用的义务
D、尽力提供服务的义务
E、保守商业秘密的义务

答案:A,D,E
解析:
履行居间合同时房地产经纪人的义务包括:①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范,恪守职业道德的义务。②依法维护当事人的合法权益的义务。③向委托人披露相关信息的义务。④为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。BC两项是委托人的义务。


李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售,并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘查,填写了《房屋现场勘查表》。根据市场交易情况,王某认为李某的房屋出售价格合理,属于优质房源。

影响李某房屋最终交易价格的因素为( )。

A.甲公司的客源信息状况
B.房地产交易税率
C.李某对房屋的使用保养情况
D.李某要求完成房屋交易的最终期限

答案:D
解析:
房源的初始价格是由业主(委托方)决定的,但他们对市场信息的了解程度,其出售或出租时的心态,决定了房源的最终交易价格。本案例,李某要求房屋完成交易的最终期限反映了其是否急于出售的心理状态,这在一定程度上会影响最终的交易价格。比如,如果李某急于出售房屋,则可能以低于期望的价格成交。


商品房预售的条件之一是:投入的开发建设资金应达到工程建设总投资的一定比例以上,并有确定的( )。

A.后续开发资金和施工措施
B.后续开发资金和质量保障措施
C.施工进度和竣工交付日期
D.施工和质量保障措施

答案:C
解析:
《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合的条件有:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。


房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前,必须将(  )、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。

A、 认购书的签订
B、 交易程序
C、 合同条款
D、 需要提交的资料
E、 抵押贷款流程

答案:B,C,D,E
解析:
销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前,必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。


房地产居间合同中房地产经纪人的义务有( )。

A.如实报告的义务
B.尽力提供居间服务的义务
C.风险提示的义务
D.支付报酬的义务
E.支付必要费用的义务

答案:A,B,C
解析:
房地产居间合同中,房地产经纪机构的义务一般包括:①及时如实报告义务;②尽职尽责义务;③风险提示义务、保密义务等。权利一般包括:①违法违规行为拒绝权;②报酬请求权等。


2021房地产经纪人试题7卷 第6卷


  小李是甲房地产经纪公司的房地产经纪人。2014年3月,甲公司委派小李负责提供居间服务,为本市市民王某出售其一套二手房。小李代表甲公司与其签订了房地产经纪合同。1个月后,该房屋仍未卖出。于是小李凭借自己的专业知识和经验,向王某介绍当前受国际金融危机影响,房地产市场低迷,建议王某适当降价。王某适当降价后又过了1个月,小李将该房屋介绍给金某并成交,买卖双方签订了房屋买卖合同。

小李凭借自己的专业知识和经验,向王某介绍当前受国际金融危机影响,房地产市场低迷,建议王某适当降价。这体现了小李在职业道德方面符合(  )的基本要求。

A.规范执业
B.诚实守信
C.公平竞争
D.尽职尽责

答案:B
解析:
房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构,并不实际占有具有实体物质形态的商品。房地产经纪人员要促成交易,首先必须使买卖双方信任自己。而要想使买卖双方信任自己,最基本的要诀就是:诚,包括真诚和坦诚。其中,坦诚即诚实地向客户告知自己的所知。房地产市场是一个非常复杂的市场,普通客户常常无法了解其实质,因而房地产经纪人员应该凭借自己的专业知识和经验来帮助客户。当出现一些可能不利于成交的因素时,应诚实地向客户告知。当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而对成交价格等产生不恰当期望时,不能一味迎合客户,应客观地帮客户进行分析。


组建售楼处工作团队应根据项目的(  )等情况综合考虑而定。

A.项目营销方案、销售期、市场推广方式
B.房源数量、销售期、市场推广方式
C.房源数量、项目营销方案、市场推广方式
D.房源数量、销售期、项目营销方案

答案:B
解析:
售楼处的工作团队主要有三大类,包括:①销售人员;②管理人员;③辅助人员。具体人数及构成应根据项目的房源数量、销售期、市场推广方式等情况综合考虑而定。


房屋承购经纪业务信息调查的事项有(  )。

A、 业主身份信息
B、 客户身份信息
C、 客户支付能力
D、 业主特殊需求
E、 客户特殊需求

答案:B,C,E
解析:
通常情况下,对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来,对于购房人的信息调查主要包括以下几个方面:①客户身份信息;②客户需求范围;③客户支付能力;④客户特殊需求;⑤客户购房资格。


下列选项中,(  )需要考虑市场细分与消费者群体的选择,明确目标竞争者,确定品牌差异的属性。

A.品牌定位
B.品牌推广
C.品牌识别
D.组织架构与流程

答案:A
解析:
品牌定位,即对品牌所涉及的产业(或行业)以及细分市场类型、品牌承诺和品牌个性的确定。其中,品牌承诺是企业对购买该品牌产品(或服务)的客户所承诺的核心内容。品牌个性,即该品牌的产品(或服务)在同行业、同类产品(或服务)中的独特性。品牌定位就是给某一具体品牌在消费者心目中确定一个有价值、比较稳定的位置。这一位置的价值来源于品牌的承诺及其个性,即品牌承诺对客户是有效用的,而且这一承诺是独特的,能针对特定顾客群体的特定需求。


土地增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为()。

A:20%
B:30%
C:40%
D:50%

答案:B
解析:


房地产销售进入(  )阶段,上门客户量会随推广策略和力度调整而变化,销售人员的数量也要做出相应调整。

A.筹备期
B.正式公开发售
C.持续销售期
D.尾盘销售期

答案:C
解析:
售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关,项目销售阶段分为:销售筹备期、正式公开发售、持续销售期、尾盘销售期。进入持续销售期后,上门客户的数量相对比较平稳,就可根据销售目标来安排销售人员。在此期间,上门客户量也会随着项目阶段性的推广策略和力度调整而变化,销售人员的数量也要相应做出调整。


2021房地产经纪人试题7卷 第7卷


在商业银行办理的贷款中,担保方式有(  )。

A、保证
B、信用
C、质押
D、抵押
E、保险

答案:A,C,D
解析:
担保贷款可分为:①保证贷款,指由第三人提供保证发放的贷款;②抵押贷款,主要是房地产抵押贷款,指以房地产作为抵押物发放的贷款;③质押贷款,是指以借款人或第三人的动产或权利作质押发放的贷款。


房地产经纪人在受托权限内,以委托人名义与第三方进行交易,并由委托人直接承担相应的法律责任的经纪行为,称为房地产(  )。

A.行纪
B.居间
C.代理
D.包销

答案:C
解析:
A项,行纪是指经纪人受委托人的委托,以自己的名义与第三方进行交易,并承担规定的法律责任的经济行为。B项,居间是指经纪人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,撮合交易成功并向委托人收取佣金的经济行为。C项,代理是指经纪人在受托权限内,以委托人的名义与第三方进行交易,并由委托人承担相应法律责任的经济行为。经纪活动中的代理,是一种商事代理活动,即代理人根据与被代理人达成的合同,按照合同规定的范围、程度、时间从事商品交易活动的行为。D项,包销是指在一定的条件下,作为介于经纪行为和经销行为之间的行纪,可以采取更靠近经纪的形式,不仅仅不转移交易标的所有权,而且仍以交易标的所有者的名义进行销售,但是中介服务方的报酬采用“佣金+差价”的形式。


张某为甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下,张某与王某签订了房地产经纪合同,合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会,王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后,便开始了相关信息的收集和整理工作,通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某,王某和田某沟通后,在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同,田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。(2010年真题)

甲机构为田某代办房地产产权登记手续属于( )。

A.居间服务项目
B.居间的后续服务项目
C.代理服务项目
D.咨询服务项目

答案:B
解析:
在采用居间方式的房地产经纪业务中,代办房地产登记属于房地产经纪机构向客户提供的后续服务项目之一。房地产经纪人员在向客户进行服务项目介绍时,应将代办过户登记服务与居间服务区分开来,避免因过户登记办理的拖延而导致正常居间佣金无法收取的后果。


国有土地的短期租赁年限一般不超过(  )年。

A、 2
B、 4
C、 5
D、 7

答案:C
解析:
国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年。


客源管理是要掌握(  )等资料。

A.客户基础资料
B.需求状况
C.交易记录
D.业主概况
E.房屋状况

答案:A,B,C
解析:
客户信息管理的内容主要包括:①客户基础资料,可分为个人客户基础资料和机构团体基础资料。②物业需求状况,包括:a.所需物业的区域、类型、房型、面积;b.如果目标物业是住宅,需要调查客户对卧室、浴室、层高、景观、朝向的需求意向;c.特别需求,如车位、通信设施,是否有装修;d.物业价格,包括单价和总价、付款方式、贷款方式、按揭成数等;e.配套条件的要求,如商场、会所、学校,交通条件(是否需要临近地铁站口)等。f.如果目标物业是商业用房或工业用房,需要调查客户对商铺、办公用房、工业用房的需求意向,包括楼层、面积、物业等级、价格、配套设施条件等。③交易记录,包括:a.委托交易的编号、时间;b.客户来源;推荐记录、看房记录、洽谈记录、成交记录;c.有无委托其他经纪机构或经纪人等。


如果客户实地看房后的反映是对“房源满意,但觉得价格高”时,房地产经纪人应采取的对策是(  )。

A.分析客源具有的优势
B.明确客户的购房需求
C.分析客户的购买能力
D.及时了解客户最高购买价

答案:D
解析:
一般情况下,客户对看房结果有不同的反映,房地产经纪人应该根据客户的态度分别采取不同的对策,具体如表6-1所示。则对于“房源满意,但觉得价格高”的顾客,房地产经纪人应采取的对策是及时了解客户在价格上的心理底线。
表6-1 购房客户看房结果列举