21年房地产经纪人答疑精华7章
发布时间：2021-07-14
21年房地产经纪人答疑精华7章 第1章
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。
甲企业为张某制作的置业计划应（ ）。
甲企业为张某制作的置业计划应（ ）。
A、有甲企业的盖章
B、写明销售人员的联系方式
C、记载户型、面积和价格
D、明确成交日期
B、写明销售人员的联系方式
C、记载户型、面积和价格
D、明确成交日期
答案：B,C
解析：
客户置业计划是根据购房者的需求，向其表明展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，书写工整；应写明销售人员的联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。置业计划应包括下列主要内容：推荐房号（单元）、户型、面积、价格、付款方式、首期款、月供、申明注解等；另外，有的还包括购房折扣、定金，或者其他购房者需要注明的事项。
合理使用客源信息的方式主要有（ ）。
A、恰当保存和分类
B、信息共享和客户跟进
C、保守客户秘密
D、不滥用客户信息
E、独占房源信息
B、信息共享和客户跟进
C、保守客户秘密
D、不滥用客户信息
E、独占房源信息
答案：A,B,C,D
解析：
客户信息管理必须遵循以下三个原则：①有效原则；②合理使用原则；③重点突出原则。其中，合理使用原则是指客户信息是房地产经纪机构和经纪人的宝贵资源，只有合理使用才能发挥其价值，促成交易。合理使用包括：①恰当保存和分类；②信息共享和客户跟进；③保守客户秘密，不滥用。
房地产产品SWOT分析定位法认为企业( )对企业战略形成有重大影响。
A:外部环境
B:内部优势和劣势
C:产品定位
D:销售策略
B:内部优势和劣势
C:产品定位
D:销售策略
答案：A
解析：
下列室内地面类型中，不属于整体类地面的是（ ）。
A.混凝土
B.水磨石
C.复合地板
D.水泥砂浆
B.水磨石
C.复合地板
D.水泥砂浆
答案：C
解析：
室内地面的种类；
室内地面根据构造方法分为整体式地面、铺贴式地面、木竹类地面、卷材类地面和涂料类地面。其中整体类地面是直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括水泥砂浆地面、混凝土地面和水磨石地面。C项，复合地板属于木竹类地面。常见的木竹类地面有复合地板、实木地板、竹地板地面。
室内地面根据构造方法分为整体式地面、铺贴式地面、木竹类地面、卷材类地面和涂料类地面。其中整体类地面是直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括水泥砂浆地面、混凝土地面和水磨石地面。C项，复合地板属于木竹类地面。常见的木竹类地面有复合地板、实木地板、竹地板地面。
对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动，就是（ ）。
A.客源开拓
B.客源分析
C.客源利用
D.客源信息管理
B.客源分析
C.客源利用
D.客源信息管理
答案：D
解析：
客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。
21年房地产经纪人答疑精华7章 第2章
房地产片区市场研究的内容主要包括（ ）。
A.片区内消费者构成
B.片区内房地产开发动态
C.片区的总体规划
D.片区的功能定位
E.片区内房地产项目营销推广方式分析
B.片区内房地产开发动态
C.片区的总体规划
D.片区的功能定位
E.片区内房地产项目营销推广方式分析
答案：B,C,D,E
解析：
房地产片区市场研究的内容主要包括：①片区的总体规划，包括土地使用性质、住宅规划、市政配套、景观规划、道路交通规划及人口规划等；②片区的功能定位；③片区内房地产开发动态；④片区内房地产价格水平分析；⑤片区内房地产项目营销推广方式分析；⑥片区内已建、在建和拟建项目分析。
在房地产贷款的种类中，土地储备贷款的借款人仅限于（ ）。
A.负责房屋开发的一级开发机构
B.负责土地一级开发的机构
C.负责住宅与工业房地产项目的开发机构
D.负责房地产开发二级（含二级）以上的开发机构
B.负责土地一级开发的机构
C.负责住宅与工业房地产项目的开发机构
D.负责房地产开发二级（含二级）以上的开发机构
答案：B
解析：
土地储备贷款是指贷款人向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。
根据服务方式的不同，居间分为（ ）。
A.房地产买卖居间
B.房地产代理居间
C.房地产有偿居间
D.房地产指示居间
E.房地产媒介居间
B.房地产代理居间
C.房地产有偿居间
D.房地产指示居间
E.房地产媒介居间
答案：D,E
解析：
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。从理论上讲，居间可分为指示居间和媒介居间。
下列房地产统计指标中，属于时点指标的有（ ）。
A:商品房销售面积
B:实有住宅套数
C:商品房竣工面积
D:房屋空置面积
E:新建商品房批准预售面积
B:实有住宅套数
C:商品房竣工面积
D:房屋空置面积
E:新建商品房批准预售面积
答案：B,E
解析：
由于房地产经纪合同履行违约而依法承担的法律后果属于（ ）。
A.民事责任
B.行政责任
C.刑事责任
D.缔约过失责任
B.行政责任
C.刑事责任
D.缔约过失责任
答案：A
解析：
房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。具体包括应承担的民事责任和刑事责任。其中，民事责任包括：①违约责任，是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任；②侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。本题中，违约应承担的法律后果属于民事责任中的违约责任。
21年房地产经纪人答疑精华7章 第3章
直接投资的方式包括（ ）。
A.购买期房、场地后出租
B.购买房地产后出租一段时间，然后再转卖
C.购买房地产后等待一段时间，涨价后再转卖
D.购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等，然后出售、出租、直接经营
E.购买房地产后自用一段时间，然后再转卖
B.购买房地产后出租一段时间，然后再转卖
C.购买房地产后等待一段时间，涨价后再转卖
D.购买土地、在建工程或旧房后进行开发、续建、装修改造等，然后出售、出租、直接经营
E.购买房地产后自用一段时间，然后再转卖
答案：A,B,C,D,E
解析：
房地产直接投资是指投资者将资金用于购买房地产实物或房地产开发的行为，投资者通常参与其中的有关管理工作。房地产直接投资根据是否直接形成增量房地产，分为房地产置业投资和房地产开发投资。房地产置业投资的类型主要包括：①购买房地产后长期用于出租；②购买房地产后出租一段时间（如若干年），然后转售；③购买房地产后放置一段时间，待涨价后转售；④购买房地产后自用一段时间（如若干年），然后转售。
甲打算卖房，问乙是否愿买，乙一向迷信，就跟甲说：“如果明天早上7点你家屋顶上来了喜鹊，我就出10万块钱买你的房子。”甲同意。乙回家后非常后悔。第二天早上7点差几分时，恰有一群喜鹊停在甲家的屋顶上，乙正要将喜鹊赶走，甲不知情的儿子拿起弹弓把喜鹊打跑了，至7点再无喜鹊飞来。关于甲乙之间的房屋买卖合同，下列选项中，正确的是（ ）
A.合同尚未成立
B.合同无效
C.乙有权拒绝履行该合同
D.乙应当履行该合同
B.合同无效
C.乙有权拒绝履行该合同
D.乙应当履行该合同
答案：C
解析：
知识点:法律行为的附款。（1）甲乙之间的合同属于附生效条件的合同；（2）如果乙恶意阻止条件成立的（乙亲自动手把喜鹊打跑或者让自己的儿子把喜鹊打跑），应当认定条件已经成立，合同生效，乙就应当履行该合同。在本题中，阻止条件成立的行为并非乙所为，所附条件的确没有成立，合同不生效，乙当然有权拒绝履行该合同。
下列属于房地产代理业务基本流程主要环节的有( )。
A.房地产代理业务开拓
B.方案设计与推广
C.开发过程控制
D.营销策划
E.房地产交易价款收取与管理
B.方案设计与推广
C.开发过程控制
D.营销策划
E.房地产交易价款收取与管理
答案：A,B,E
解析：
房地产经纪信息的整理步骤的第三步是（ ）。
A.鉴别
B.筛选
C.整序
D.编辑
B.筛选
C.整序
D.编辑
答案：C
解析：
房地产经纪机构信息管理主要包括房地产经纪信息的搜集、加工整理、储存，其中加工整理的程序又包括鉴别、筛选、整序、编辑、研究这五个步骤。即整序是房地产经纪信息整理步骤的第三步。
商品房买卖合同示范文本的主要条款包括( )。
A.计价方式及价款
B.面积差异处理办法
C.规划.设计变更的约定
D.商品房价格鉴定
E.争议处理办法
B.面积差异处理办法
C.规划.设计变更的约定
D.商品房价格鉴定
E.争议处理办法
答案：A,B,C,E
解析：
21年房地产经纪人答疑精华7章 第4章
根据《公共租赁住房管理办法》规定，承租人（ ）所承租公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房。
A.转借
B.转租
C.精装
D.擅自调换
E.扩建
B.转租
C.精装
D.擅自调换
E.扩建
答案：A,B,D
解析：
《公共租赁住房管理办法》第二十七条规定，承租人转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的，应当退回公共租赁住房。第三十二条进一步明确，房地产经纪机构及其经纪人员不得提供公共租赁住房出租、转租、出售等经纪业务。
下列关于消费者损害赔偿的表述中，正确的有（ ）。
A.张某在甲商场购买由乙厂家生产的电器，因质量问题导致爆炸，造成的损失张某只能向乙厂要求赔偿，因为它是生产者
B.王某在展销会的R—11展台上购买了一台电脑，自行安装时，不小心电脑主机滑落砸伤脚部，王某向R—11展台的销售者要求赔偿
C.消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿
D.使用他人营业执照的违法经营者提供商品或者服务，损害消费者合法权益的，消费者可以向其要求赔偿，也可以向营业执照的持有人要求赔偿
E.消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿
B.王某在展销会的R—11展台上购买了一台电脑，自行安装时，不小心电脑主机滑落砸伤脚部，王某向R—11展台的销售者要求赔偿
C.消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的，可以向经营者要求赔偿
D.使用他人营业执照的违法经营者提供商品或者服务，损害消费者合法权益的，消费者可以向其要求赔偿，也可以向营业执照的持有人要求赔偿
E.消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿
答案：C,D,E
解析：
消费者具有获取赔偿的权利。获取赔偿权是指消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。
房地产经纪公司常用的宣传方式是（ ）。
A.报纸广告
B.电话拜访
C.门店接待
D.互联网
B.电话拜访
C.门店接待
D.互联网
答案：C
解析：
门店接待法是指房地产经纪人利用房地产经纪机构沿街开设的店面，客户主动上门咨询而得到客户的方法。这种方法是常用的方法，也是房地产经纪人获得精准客户的渠道之一。
房地产经纪人员只有具备良好的信息收集技能，才能源源不断地掌握大量( )的房地产经纪信息。
A:现势
B:真实
C:系统
D:准确
E:完善
B:真实
C:系统
D:准确
E:完善
答案：B,C,D
解析：
房地产转让中最基本的方式是( )。
A:房地产买卖
B:房地产赠与
C:房地产交换
D:房地产抵债
B:房地产赠与
C:房地产交换
D:房地产抵债
答案：A
解析：
21年房地产经纪人答疑精华7章 第5章
以（ ）方式取得土地使用权并设定抵押的，所担保债务的履行期限不得超过合同规定的剩余年限。
A.划拨
B.出让
C.租赁
D.代理
B.出让
C.租赁
D.代理
答案：B
解析：
以出让方式取得土地使用权并设定房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。
职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年（ ）为结息日。
A.1月1日
B.6月30日
C.7月30日
D.12月30日
B.6月30日
C.7月30日
D.12月30日
答案：B
解析：
中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》，决定自2016年2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年6月30日为结息日。
预购商品房贷款抵押也称作().
A:期房抵押
B:现房抵押
C:现房按揭
D:二手房抵押
B:现房抵押
C:现房按揭
D:二手房抵押
答案：A
解析：
本题考核的知识点为房地产抵押的概念。我国大陆地区俗称的“按揭”，主要是指购房过程中以所购的房屋及其土地使用权为购房贷款所设定的抵押，譬如“期房抵押"实际就是指预购商品房贷款抵押，“现房抵押"实际就是购买已竣工的现房(含二手房)时的抵押贷款。
房地产租赁合同应当具备（ ）等条款。
A、押金、租金、佣金及交付方式
B、租赁用途
C、当事人姓名、住所
D、维修责任
E、租赁期限
B、租赁用途
C、当事人姓名、住所
D、维修责任
E、租赁期限
答案：B,C,D,E
解析：
《商品房屋租赁管理办法》对租赁合同的内容做了进一步明确，要求应当包括以下内容：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。
城乡规划以（ ）为根本任务。
A、 促进土地科学使用
B、 促进经济社会全面协调可持续发展
C、 促进人居环境根本改善
D、 促进城乡发展建设的空间布局
B、 促进经济社会全面协调可持续发展
C、 促进人居环境根本改善
D、 促进城乡发展建设的空间布局
答案：B
解析：
城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、促进土地科学使用为基础、促进人居环境根本改善为目的，涵盖城乡居民点的空间布局规划。
21年房地产经纪人答疑精华7章 第6章
对于住宅小区，物业管理服务的基本内容按服务的性质和提供的方式可分为（ ）。
A:针对性的专项服务
B:普遍性的经营服务
C:常规性的公共服务
D:市场性的专业服务
E:委托性的特约服务
B:普遍性的经营服务
C:常规性的公共服务
D:市场性的专业服务
E:委托性的特约服务
答案：A,C,E
解析：
提高房地产经纪业务风险识别能力的基本前提是（ ）。
A:树立风险防范意识
B:合理承担风险
C:建立监察稽核体系
D:建立风险识别系统
B:合理承担风险
C:建立监察稽核体系
D:建立风险识别系统
答案：A
解析：
下列关于房地产市场营销系统的表述中，不正确的是（ ）。
A.房地产市场营销系统是由一系列相关要素构成的
B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的
C.房地产市场营销系统不具有环境相关性
D.房地产市场营销系统具有特定目标
B.房地产市场营销系统的运行结构是由输入、过程及输出三部分构成的
C.房地产市场营销系统不具有环境相关性
D.房地产市场营销系统具有特定目标
答案：C
解析：
房地产市场营销系统是一个开放的系统，系统环境要素对房地产市场营销系统具有重大影响，它可能为房地产市场营销活动提供机会、条件和激励，也可能对房地产市场营销活动产生制约，形成障碍。所以，房地产市场营销系统具有环境相关性。从政策角度看，国家当期发布的财政政策、货币政策、房地产产业政策对房地产业的发展都会产生一定的影响，针对市场的房地产营销策略也应随着市场政策环境的变化而变化。
潜在购房客户是房地产经纪人应重点培养的目标，其特征通常包括（ ）。(2010年真题)
A.购房需求强
B.要求成交时间较短
C.有明确购房计划
D.物业条件适合时可转为成交客户
E.熟悉目前房地产市场情况
B.要求成交时间较短
C.有明确购房计划
D.物业条件适合时可转为成交客户
E.熟悉目前房地产市场情况
答案：C,D
解析：
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。其中，B类客户是房地产经纪人应重点培养的目标，其客户群特征包括：①有明确的购房或租房计划，但并不是十分迫切；②一般属于完美型客户，对物业品质要求较高，一旦物业条件合适，便会立即成交。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拥有一宗面积为30亩的地块，规划性质为商业，容积率为3，建筑密度为40%。该地块周边有近20家汽车4S店、10家医药公司办事处。甲公司委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）进行项目定位、市场推广和代理销售。经调查研究，乙公司认为甲公司地块拟开发的项目应该包含汽车用品市场、商务酒店和公寓式写字楼，乙公司按规划要求和拟开发方案测算出土地开发总投资为2亿元，建筑投资为8000元/m2。
若甲公司要求的利润为4800万元，则乙公司采用变动成本定价法为该项目确定的平均售价为（ ）元/m2。
若甲公司要求的利润为4800万元，则乙公司采用变动成本定价法为该项目确定的平均售价为（ ）元/m2。
A.4133
B.11333
C.12133
D.20340
B.11333
C.12133
D.20340
答案：C
解析：
变动成本定价法即以单位面积变动成本为定价基础，加上单位产品贡献，形成产品售价。其公式为：售价＝单位变动成本＋单位贡献额。单位贡献量＝目标贡献/单位总量；目标贡献＝预计固定成本费用＋年目标盈利。本案例中，目标贡献＝200000000＋48000000＝248000000（元）；因为一亩＝666.666667平方米，则建筑总面积＝容积率×土地面积＝3×30×666.666667＝60000m2；平均售价＝8000＋248000000÷60000≈12133（元/m2）。
21年房地产经纪人答疑精华7章 第7章
牌照制度是中国香港地区房地产经纪业的基本制度之一，作为实施发牌制度第一步的过渡期牌照的有效期为( )。
A.1999年初之前
B.2001年初之前
C.2002年初之前
D.2005年初之前
B.2001年初之前
C.2002年初之前
D.2005年初之前
答案：C
解析：
下列不属于房地产市场作用的是（ ）。
A.传递房地产供求信息
B.调节房地产资源配置
C.打破房地产寡头垄断
D.提高房地产使用效益
B.调节房地产资源配置
C.打破房地产寡头垄断
D.提高房地产使用效益
答案：C
解析：
房地产市场具有传递房地产供求信息、调节房地产资源配置、提高房地产使用效益等作用。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用后由()承担.
A:中介机构
B:出卖人
C:出卖人和买受人共同
D:买受人
B:出卖人
C:出卖人和买受人共同
D:买受人
答案：D
解析：
从境外房地产经纪行业的情况看，（ ）的房地产经纪行业管理是一种惯例。
A、 高效化
B、 科技化
C、 专业化
D、 网络化
B、 科技化
C、 专业化
D、 网络化
答案：C
解析：
房地产经纪行业是以促成房地产交易、提高房地产交易效率、维护当事人合法权益、保障房地产交易安全为服务宗旨的行业。房地产商品的特殊性和房地产交易的复杂性都使得房地产经纪是专业性极强的经纪活动。从境外房地产经纪行业的情况看，专业化的房地产经纪行业管理是一种惯例。
张小姐与同事李小姐合住在公司分配的一套两室一厅的公寓内，此住房作为公司对员工的住房福利，不收取租金；水电等费用由张小姐、李小姐共同负担。2016年2月公司暂调李小姐去省外的分公司工作，于是张小姐1人住在这套公寓内。同年5月，张小姐将李小姐的房间租给了赵某，并就租金、租规、解除租约事项达成了书面协议。赵某预付了三个月房租后，住进了李小姐的房间。
赵某在上述承租房屋的过程中，不应忽略的重要环节有（ ）。
赵某在上述承租房屋的过程中，不应忽略的重要环节有（ ）。
A、审查张小姐的合法身份证明
B、审查李小姐的合法身份证明
C、审查该房屋的合法产权证明
D、租房合同的备案手续
B、审查李小姐的合法身份证明
C、审查该房屋的合法产权证明
D、租房合同的备案手续
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料，具体包括：①查看委托人身份证明；②查看委托出售、出租的房屋及房屋权属证书。本案例中，由于不存在房地产经纪机构，所以赵某本人应该自己对房屋的权属证书以及出租人的身份证明进行查验，由于该房屋是张小姐与同事李小姐两人所有，所以应该对两人的身份证明都进行查验。
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