房地产经纪人考试真题及详解5章

发布时间:2021-07-09
房地产经纪人考试真题及详解5章

房地产经纪人考试真题及详解5章 第1章


赵某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售一套二手房,在签订房地产经纪合同前,赵某要求甲公司对该房进行评估。在甲公司提供了价格咨询报告后,赵某与甲公司签订了房地产经纪合同。该合同中约定:甲公司代表赵某进行交易谈判并签订房屋买卖合同,赵某按成交额的2%,支付给甲公司经纪服务费。甲公司指定房地产经纪人李某负责该业务,李某制作了广告并刊登在当地的报纸专栏上。很快,魏某看中了此房,同甲公司商谈后交纳了1万元定金。但是,赵某的朋友孙某也看中了该房,赵某决定取消甲公司为其出售该套房的计划,但甲公司要求继续履行已签订的房地产经纪合同,赵某和甲公司为此发生了争议。

赵某委托甲公司出售一套二手房的业务属于(  )。

A.二手房居间业务
B.二手房买方代理业务
C.二手房卖方代理业务
D.二手房行纪业务

答案:C
解析:
房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托,以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国,房地产卖方代理业务主要有:①新建商品房销售代理业务;②存量房出售代理业务;③房屋出租代理业务。本题中,赵某委托甲公司出售一套二手房的业务属于存量房出售代理业务,即二手房卖方代理业务。


在缴纳土地增值税时,纳税人隐瞒、虚报房地产价格的,则应当( )。

A.处以警告
B.处以一万元以下罚款
C.按房地产评估价格计算征收土地增值税
D.情节严重的,应当追究纳税人的民事责任

答案:C
解析:
纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收土地增值税:①隐瞒、虚报房地产价格的;②提供扣除项目金额不实的;③转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,无正当理由的。


人以(  )等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时,就是认识过程。

A.感觉
B.知觉
C.回忆
D.思维
E.想象

答案:A,B,D,E
解析:
认识过程是基本的心理过程。当人以感觉、知觉、记忆、思维和想象等形式反映客观事物的性质、联系及其对人的意义时,就是认识过程。


下列行为中,构成民事法律行为的是()

A.甲邀请乙一起去公园散步
B.甲与乙讨论文物收藏
C.甲驾车时不慎把乙撞伤
D.甲对乙说:如果你考过注册会计师的经济法科目,我就奖励你2000元

答案:D
解析:
本题考核点是民事法律行为。民事法律行为是指以意思表示为要素,设立、变更或终止权利义务的合法行为。本题中,选项 D 属于附生效条件的法律行为


环境污染源按照污染物排放的时间,可分为(  )。

A、 瞬时性污染源
B、 连续性污染源
C、 暂时性污染源
D、 间断性污染源
E、 永久性污染源

答案:A,B,D
解析:
根据污染物排放的时间,分为连续源、间断源和瞬时源。其中,连续源连续排放污染物,如火力发电厂的排烟;间断源间歇排放污染物,如某些间歇生产过程的排气;瞬时源在无规律的短时间内排放污染物,如事故排放。


万达房地产经纪公司(以下简称万达公司)经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务,万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源,因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来,万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定:万小姐接受委托,代理张先生购买一间办公用房,但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕疵,万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功,只收取佣金5000元;代理成功后,佣金按成交价格的2.3%收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司(以下简称拟家公司)寻找到房源,并与拟家公司签订房屋买卖合同,合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生,转让价格为90万元,其中80万元支付给甲公司,余下10万元万小姐收取1.8万元佣金,8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.07万元的佣金后,在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中,发现其购买的办公用房原来已由甲公司办理了抵押登记,担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款,该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。
万小姐在从事该笔经纪业务中的违法行为有(  )。

A、在其他经纪机构兼职
B、到拟家公司寻找房源
C、与拟家公司订立房屋买卖合同
D、未调查清楚办公用房的具体情况

答案:A
解析:
房地产经纪人员除承担《宪法》所规定的公民的基本义务之外,还承担从事房地产经纪职业所应尽的特殊义务,其中之一是:不得同时受聘于两个或两个以上房地产经纪机构执行业务。


以下()属于房地产经纪人在房地产项目策划与销售阶段中的工作内容。

A:制定价目表
B:确定价格策略
C:卖点挖掘
D:市场推广费用分析
E:建筑方案策划

答案:A,B,C,D
解析:


工程建设监理的基本方式是控制,其中的“三控”工作是指工程(  )控制。

A:进度
B:人员
C:质量
D:安全
E:投资

答案:A,C,E
解析:


房地产经纪人考试真题及详解5章 第2章


房地产经纪机构的品牌建立是以客户对企业服务的(  )为核心。

A.感知价值
B.忠诚度
C.满意度
D.信任度

答案:A
解析:
房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在以下几个方面:①品牌管理的目标是提升客户感知价值,造就忠诚客户和良好口碑;②品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心;③品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径,利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及良好的客户关系来实现。


中国房地产估价师与房地产经纪人学会规范房地产经纪人(  )。

A.执业资格考试
B.吊销执照
C.登记
D.监督管理
E.继续教育

答案:A,C,E
解析:
在住房和城乡建设部的指导下,中国房地产估价师与房地产经纪人学会以2004年建设部转变房地产经纪人职业资格登记管理方式为契机,经过几年的不懈努力,探索建立了以房地产经纪人员职业资格登记管理制度为核心,以诚信建设为基础,以规则制定、制度设计为特征的房地产经纪行业自律管理框架体系,该体系主要包括:①承担房地产经纪人员职业资格考试、登记、继续教育;②确立房地产经纪执业规则;③推广房地产经纪业务合同文本;④发布房地产交易风险提示;⑤逐步建立房地产经纪学科理论体系;⑥建立并公示登记房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案;⑦开展房地产经纪资信评价活动;⑧通报房地产经纪违法违规案件;⑨发起房地产经纪行业诚信经营倡议活动。


下列选项中,(  )同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务,以及房地产咨询、顾问、策划等多种业务。

A、新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构
B、综合性房地产经纪机构
C、存量房经纪业务为主的房地产经纪机构
D、房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构

答案:B
解析:
综合性房地产经纪机构同时经营存量房经纪业务、新建商品房经纪业务,以及房地产咨询、顾问、策划等多种业务。这类机构大多是在原来相对单纯的主营业务基础上通过业务多元化发展而成长起来的。


某房地产开发企业在繁华地段向行人派发商品住宅价目表的行为,属于(  )。

A.要约
B.要约邀请
C.承诺
D.诺成

答案:B
解析:
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示,是当事人订立合同的预备行为。要约邀请内容往往不明确、不具体,其相对人不特定。寄送的价目表、商业广告、拍卖公告、招标公告等为要约邀请。A项,要约是指当事人一方向另一方提出合同条件,希望另一方接受的意思表示,商业广告的内容符合要约规定的,视为要约;C项,承诺是指受要约人同意接受要约的全部条件以缔结合同的意思表示;D项,诺成是指买卖合同自双方当事人意思表示一致即可成立,不需要交付标的物。


在租赁双方签订房地产租赁合同时,房地产经纪人应( )。(2011年真题)

A.收取租赁定金
B.保存一份房屋租赁合同
C.核实租赁双方身份证件
D.在房屋租赁合同涂改之处单方签字
E.为租赁双方代办租赁合同登记备案

答案:A,B,C,E
解析:
在租约签订过程中,房地产经纪人应该做好以下工作:①如果双方达成一致,经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②合同应一式四份,租赁双方各执一份,经纪公司存档一份,一份合同交政府部门登记备案。③合同字迹清楚,尽量避免涂改。如有涂改,双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同,房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪公司收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。@##


无须办理房屋所有权转移登记的是(  )。

A、房屋租赁
B、受遗赠房屋
C、以房屋出资入股
D、房屋分割导致所有权发生转移

答案:A
解析:
《房屋登记办法》明确规定,有以下情形之一的,当事人应当申请房屋所有权转移登记:①买卖;②互换;③赠与;④继承、受遗赠;⑤房屋分割、合并,导致所有权发生转移的;⑥以房屋出资入股;⑦法人或者其他组织分立、合并,导致房屋所有权发生转移的;⑧法律、法规规定的其他情形。A项,房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。其转移的是房屋的使用权而非所有权,因此无须办理所有权转移登记。


决定商业项目功能定位的主要因素是( )。(2010年真题)

A.业态
B.规模
C.价格
D.客户

答案:A
解析:
商业业态是指经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态。不同商业地产项目因业态定位组合的不同,决定了商业功能的差异,商业功能可以是单一的,也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位,商业业态定位决定了商业功能定位。


房地产经纪行业组织根据章程,或经政府房地产管理部门授权,履行的职责有( )。

A:组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察
B:进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查
C:按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分
D:组织房地产经纪人员进行研讨、交流
E:保护社会的弱势群体,避免受到违反合同规则的恶意行为的损害

答案:A,B,C,D
解析:
本题考核的是房地产经纪行业组织的管理职责。房地产经纪行业组织根据章程,或经政府房地产管理部门授权,履行下列职责:(1)保障房地产经纪人员依法执业,维护房地产经纪人员合法权益;(2)组织开展房地产经纪理论、方法及其应用的研究、讨论、交流和考察;(3)拟订并推行房地产经纪执业标准、规则;(4)组织房地产经纪人员进行研讨、交流;(5)组织房地产经纪人员业务培训;(6)代表房地产经纪行业开展对外交流;(7)进行房地产经纪人员职业道德和执业纪律教育、监督和检查;(8)调解房地产经纪人员之间在执业活动中发生的纠纷;(9)按照章程规定对房地产经纪人员给予奖励或处分;(10)办理法律、法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。


房地产经纪人考试真题及详解5章 第3章


房地产经纪活动自愿原则的内涵有( )。(2010年真题)

A.房地产经纪机构有权按照自己的真实意愿聘请房地产经纪人员
B.房地产经纪机构有权按照自己的真实意愿独立选择房地产经纪服务对象
C.房地产经纪委托人有权按照自己的真实意愿独立选择房地产经纪机构
D.房地产经纪活动当事人行使独立选择权的同时,应尊重社会公共利益
E.房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责,自愿做出的承诺具有法律效力

答案:B,C,D,E
解析:
自愿原则是指房地产经纪活动当事人在房地产交易和房地产经纪活动中遇到矛盾和问题都必须自愿协商,都有权按照自己的真实意愿独立自主地进行选择和决策。这一原则包括三方面内容:①房地产经纪活动当事人自主决定与房地产经纪服务有关的事项。对房地产经纪机构来说,可以自主决定经营范围,也可以自主选择服务对象及提供的服务内容。对委托人来说,一方面委托人可以自主决定是否要委托房地产经纪机构或者委托哪一家房地产经纪机构提供服务;另一方面,委托人还可以自主选择委托房地产经纪机构提供的服务内容,以及选择哪位经纪人员为自己服务。②房地产经纪活动当事人对自己的真实意思负责,自愿做出的承诺具有法律效力。③自愿不是绝对的,应以遵守法律,尊重社会公德,不损害社会公共利益为前提。


楼板的基本构造包括(  )。

A.面层
B.顶棚
C.防潮层
D.防水层
E.结构层

答案:A,B,E
解析:
楼板是楼房中分隔建筑物上下层空间的水平承重构件,其主要作用是承受人、家具等荷载,并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱。楼板的基本构造是面层、结构层和顶棚。


下列房地产中,适用收益法估价的有( )。(2011年真题)

A.公园
B.行政办公楼
C.旅馆
D.图书楼

答案:C
解析:
收益法又称收益资本化法、收益还原法,适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产,如住宅(特别是公寓)、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益,只要其同类房地产有收益即可。


国有土地有偿使用的方式主要有(  )。

A、 国有土地租赁
B、 国有土地划拨
C、 国有土地使用权作价入股
D、 国有土地使用权作价出资
E、 土地使用权出让

答案:A,C,D,E
解析:
《物权法》第一百三十七条规定:设立建设用地使用权,可以采取出让或划拨等方式。其中,出让方式属于有偿使用方式。有偿使用方式除了出让,还有租赁、作价出资(入股)和授权经营方式。


按照楼梯的( ),楼梯分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。

A.使用性质
B.使用材料
C.施工方法
D.封闭程度

答案:A
解析:
楼梯是建筑物内各个不同楼层之间上下联系的主要交通设施,供人们上下楼层、疏散人流或运送物品使用。根据使用性质,分为室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯。根据所用的材料,分为木楼梯、竹楼梯、石楼梯、钢筋混凝土楼梯、钢楼梯等。


申领建筑工程施工许可证的条件包括(  )。

A、 已经办理该建筑工程用地批准手续
B、 已经取得建设工程规划许可证
C、 已经确定施工企业
D、 建设资金已经落实
E、 所有工程都已委托监理

答案:A,B,C,D
解析:
建设单位申请领取建筑工程施工许可证,应当具备下列条件,并提交相应的证明文件:①依法应当办理用地批准手续的,已经办理该建筑工程用地批准手续;②在城市规划区的建筑工程,已经取得建设工程规划许可证;③施工场地已经基本具备施工条件,需要征收房屋的,其进度符合施工要求;④已经确定施工企业;⑤有满足施工需要的技术资料,施工图设计文件已按规定审查合格;⑥有保证工程质量和安全的具体措施;⑦按照规定应该委托监理的工程已委托监理;⑧建设资金已经落实;⑨法律、行政法规规定的其他条件。


房地产价格与一般物品的价格的相同之处表现在(  )。

A、都是价格,用货币表示
B、都有波动,受供求因素的影响
C、都是按质论价:优质价高,劣质低价
D、都容易受交易者的个别情况影响
E、既有交换代价的价格,又有使用代价的价格

答案:A,B,C
解析:
房地产价格与一般商品的价格既有共同之处,又有不同之处。共同之处表现在:①都是价格,用货币来表示;②都有波动,受供求因素的影响;③都是按质论价,优质高价,劣质低价。


一般来说,得到一个新顾客的费用是维持一个老顾客所需费用的(  )倍。

A.2
B.5
C.10
D.15

答案:B
解析:
据统计,争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍,在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。房地产经纪人应有意识地致力于与客户保持长期联系。房地产经纪人不应只顾及眼前利益,做一单算一单。


房地产经纪人考试真题及详解5章 第4章


通过对市场和竞争对手的了解,能够及时的把握( )和竞争对手目前的状况,便于很好地开展房地产经纪活动,在竞争中取得优势。

A:市场环境
B:市场变化
C:市场方向
D:市场动态

答案:C
解析:


在房地产交易撮合中,房地产经纪人应解决的主要问题是( )。

A.房源的真实性
B.佣金的收取
C.价格的谈判
D.定金的交纳

答案:C
解析:
购买价格的撮合是交易撮合阶段最难的一个过程。在撮合过程中最主要的问题就是价格的磋商。在价格的磋商上一般会出现价差,卖方往往要个好价钱,购房人希望以较低的价格购买。房地产经纪人应该积极协调二者的价差,说服购房人站在卖方的角度上分析其要价的理由,也要说服业主站在对方的立场上分析其出价的根据。


自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的,全额征收( )。

A.房产税
B.耕地占用税
C.契税
D.增值税

答案:D
解析:
自2015年3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征增值税。


目前,我国大部分的房地产经纪公司内部采用(  )达到房源信息共享的目的。

A、私盘制
B、公盘制
C、信息公开制
D、混合制

答案:B
解析:
公盘制,是指在一个房地产经纪企业内部,或者几个联盟房地产经纪企业之间,或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业,将所有房源信息完全共享。目前,我国大部分的房地产经纪机构内部采用公盘制达到房源信息共享的目的。


《城市房屋拆迁管理条例》的适用范围是在( )实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的。

A、 城市市区内
B、 城市规划区内国有土地上
C、 城市建成区内国有土地上
D、 城市规划区内土地上

答案:B
解析:
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“城市房屋拆迁的概念”的掌握。《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号,以下简称《拆迁条例》)的调整对象是在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁,并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。因此,本题的正确答案为B。


采用市场法评估房地产价格时,选取的可比实例一般不少于(  )个。

A:2
B:3
C:5
D:10

答案:B
解析:


在实际操作中,写字楼销售策略制订大致可分为以(  )为主导的销售策略制订。

A.项目主流客户需求
B.项目差异化特点
C.市场竞争优势
D.目标客户需求
E.项目形象定位

答案:B,C,D
解析:
在具体的销售策略制定时,由于每个项目的资源条件差异很大,往往会以一个最为关键的思路为主导,同时融合其他因素。因此,在实际操作中,写字楼销售策略制定大致可分为以下三种:①以市场竞争优势为主导的销售策略制定;②以目标客户需求为主导的销售策略制定;③以以项目差异化特点为主导的销售策略制定。


有关境内外房地产经纪机构在境内设立的分支机构,下列说法正确的是( )。

A:分支机构能独立开展经纪业务,具有法人资格
B:分支机构独立经济核算
C:分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任
D:分支机构解散后,房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务承担责任,但未到期债务除外
E:分支机构首先以自己的财产对外承担责任

答案:B,C,E
解析:


房地产经纪人考试真题及详解5章 第5章


售楼处的关键人员是(  ),其对案场团队的管理能力,直接影响项目的销售业绩。

A、案场经理
B、经纪人
C、办证员
D、店长

答案:A
解析:
售楼处的管理人员即案场经理,是非常关键的人员,他(她)对案场团队的管理能力,直接影响项目的销售业绩。应根据项目的特性、销售难点及房地产经纪机构内相关资质人员的过往经历、业绩情况,合理选择配置。售楼处也是收取定金、首付款的场所,因此应配置专门的会计和出纳人员。


房地产泡沫的形成原因有多种,归结起来主要有( )。

A:垄断企业的介入
B:群体的非理性预期
C:商品的供大于求
D:过度的投机炒作
E:攀比心理

答案:B,D
解析:


下列物权中,属于担保物权的有( )。(2009年真题)

A.留置权
B.所有权
C.抵押权
D.质权
E.地役权

答案:A,C,D
解析:
担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时,依法享有就担保财产优先受偿的权利,但法律另有规定的除外。


房地产需求可分为( )。

A.刚性需求
B.弹性需求
C.改善性需求
D.投资性需求
E.投机性需求

答案:A,C,D,E
解析:
房地产买卖市场是指所买卖的商品是房地产或房地产权益的市场。买方称为房地产的需求者,买方购买房地产的目的主要有自用、投资或者投机。房地产需求又可以分为刚性需求、改善性需求、投资性需求、投机性需求等。


下列关于建筑装饰装修的含义,说法正确的有(  )。

A、保护建筑物的主体结构
B、完善建筑物的使用功能和美化建筑物
C、增加或附加装饰材料或饰物
D、对建筑物内外表面和空间进行各种处理
E、满足人们物质和精神生活需要的环境

答案:A,B
解析:
建筑装饰装修的作用主要有下列3个:①保护建筑物主体结构;②完善建筑物使用功能;③美化建筑物。


根据马斯洛需要层次理论,最高层次的需要是( )。(2011年真题)

A.安全需要
B.爱与归属需要
C.生理需要
D.自我实现需要

答案:D
解析:
美国心理学家马斯洛(Abraham Mas1ow,1908~1970)的需要层次论,他把人的需要按照先后顺序和高低层次分为5种,具体如图10-2所示。其中,自我实现需要是最高层次的需要。


在我国房地产市场存量房买卖中,( )相互混淆的现象比较普遍。

A:房地产交易行为与经纪行为
B:服务标准与收取佣金标准
C:居问行为与代理行为
D:经纪服务合同的权利义务

答案:C
解析:


住房公积金汇缴年度为()。

A:上年10月1日至当年9月30日
B:上年9月1日至当年8月31日
C:上年8月1日至当年7月31日
D:上年7月1日至当年6月30日

答案:D
解析: