2021房地产经纪人考试试题及答案5节

发布时间:2021-06-27

2021房地产经纪人考试试题及答案5节 第1节


卖方垄断市场的特点包括( )。

A:只有一个卖者,而买者很多
B:市场信息比较完全
C:产品无相近的替代品
D:新生产者不能进入市场
E:买者和卖者无串通共谋行为

答案:A,C,D
解析:


取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力有(  )。

A.熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定
B.能在高级房地产经纪人的帮助下完成较为复杂的房地产经纪工作
C.熟悉房地产交易流程,处理解决房地产经纪业务的疑难问题
D.指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作
E.运用丰富的房地产经纪实践经验,分析判断房地产经纪市场的发展趋势,开拓创新房地产经纪业务

答案:A,C,D,E
解析:
取得房地产经纪人职业资格证书的人员应当具备的职业能力包括:①熟悉房地产经纪行业的法律法规和管理规定;②熟悉房地产交易流程,能完成较为复杂的房地产经纪工作,处理解决房地产经纪业务的疑难问题;③运用丰富的房地产经纪实践经验,分析判断房地产经纪市场的发展趋势,开拓创新房地产经纪业务;④指导房地产经纪人协理和协助高级房地产经纪人工作。


在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务不包括(  )。

A.房屋实地查看和权属调查
B.提供租赁信息
C.代办抵押贷款
D.提供买卖信息

答案:B
解析:
在存量房买卖居间业务中,房地产经纪机构提供的服务主要包括:①提供买卖信息;②提供交易流程、交易风险、市场行情和交易政策咨询;③房屋实地查看和权属调查;④发布信息及进行广告宣传;⑤协助议价、交易撮合、订立房屋买卖合同;⑥代办抵押贷款(如有需要);⑦协助交易资金结算及监管;⑧协助缴纳税费,代办不动产登记(如有需要);⑨协助交验房屋等。B项,提供租赁信息属于存量房租赁居间业务中提供的服务。


中年消费者群体的心理特征表现为(  )。

A、注重购买方便和良好的服务
B、购买求实用,节俭心理较强
C、购买随俗求稳,注重商品的便利
D、购买有主见,不受外界影响
E、对商品的性能和质量要求较高

答案:B,C,D
解析:
中年消费者群体的心理特征表现为:①购买的理智性胜于冲动性;②购买的计划性多于盲目性;③购买求实用,节俭心理较强;④购买有主见,不受外界影响;⑤购买随俗求稳,注重商品的便利。


新一轮房地产调控政策出台后,甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训,为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响,并向居民免费发放相关资料。此举获得了好的口碑,同时也登记了很多客源信息和房源信息。活动结束后,甲公司在处理登记信息时发现,新登记的房源信息不完整,只涉及区位状况、实物状况和物业服务一方面内容,于是甲公司派人到该小区再次收集相关资料。

为了开拓客源,甲公司采用的方法为(  )。

A.团体揽客法
B.会员揽客法
C.讲座揽客法
D.人际关系揽客法

答案:C
解析:
讲座揽客法是通过向社区、团体或特定人群举办讲座来发展客户的方法。讲座可以是房地产知识介绍,也可以是房地产市场分析或房地产投资信息的提供,或房地产交易流程、产权办证问题的介绍。甲公司与附近社区居委会联合在小区内举办房地产知识培训,为社区居民讲解调控政策对房地产市场的影响,并向居民免费发放相关资料属于讲座揽客法。


2021房地产经纪人考试试题及答案5节 第2节


客户的需求是有时间要求的,客户在表达购买或租赁需要时,均会有时间要求,期望在一段时期内实现客户的需求意向,可能是半个月,也可能是几个月。这体现出客源的( )。

A:潜在性
B:间接性
C:时效性
D:分散性

答案:C
解析:


以下关于房地产业的说法正确的是( )。

A.房地产业与建筑业同属于第二产业
B.现阶段我国实行住房商品化和社会化
C.房地产企业是房地产开发建设的乙方
D.房地产业是知识密集型行业不需要很多的从业人员

答案:B
解析:
A项,在国民经济产业分类中,房地产业属于第三产业,是为生产和生活服务的部门,建筑业是物质生产部门,属于第二产业;B项,1994年,国务院作出《关于深化城镇住房制度改革的决定》(国发[1994]43号),明确要建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化。C项,在房地产开发活动中,房地产企业与建筑企业往往是甲方与乙方的合作关系,房地产企业是房地产开发建设的甲方,建筑企业是乙方;D项,房地产业可以扩大就业,特别是房地产经纪行业和物业管理行业,需要的从业人员较多。


房地产经纪人在为客户解答问题时,应尽可能使用(  )。

A.法律用语
B.口头用语
C.书面用语
D.地方用语

答案:C
解析:
无论是到店接待还是电话接待,房地产经纪人为客户解答问题时,应尽可能使用书面用语。客户提出问题后,应换位思考,多站在客户的角度上加以考虑,解答问题应使客户感觉非常专业和满意。


甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地,容积率为4.0,该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅,预计2年后入住,类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2,每月末的租赁净收益为4500元/套,年折现率为10%,风险补偿为现房价格的2%。(2012年真题)

甲房地产开发企业购买土地的楼面地价为( )元/m2。

A.500
B.750
C.2000
D.3000

答案:B
解析:
楼面地价又称楼面价、楼板价,是一种特殊的土地单价,是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为:楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例,甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷(15×666.67)÷4.0=750(元/m2)。


评价建筑装饰材料的经济性,既要考虑装饰工程的一次性投资和材料的使用寿命,还要考虑装饰材料的( )。

A.寿命周期费用
B.环保性
C.适用性
D.日后维护和维修费

答案:D
解析:
评价建筑材料的经济性,要有一个总体的观念,既要考虑到装饰工程一次性投资的多少,也要考虑到日后的维护费用和经济寿命,对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置,宁可适当增加一次性投入,延长装饰材料的使用寿命,避免过早整体维修和更新,从而达到总体上经济的目的。


2021房地产经纪人考试试题及答案5节 第3节


一般情况下,房地产经纪公司拥有的房源(  ),其竞争地位就越有利。

A.环境绿化越广
B.价位越低
C.数量越多、类型越丰富、质量越高
D.区域位置越优越

答案:C
解析:
一般情况下,房地产经纪公司拥有的房源数量越多、类型越丰富,其市场占有份额就越高,其竞争地位就越有利。对于购买方(或租赁方)而言,自然更倾向于选择房源数量多、房源类型丰富、房源质量高的房地产经纪企业提供服务,这意味有更多的选择空间和匹配成功的机会;对于房地产经纪企业而言,房源数量多、房源类型丰富、房源质量高更容易吸引客户,从而获得更多的成交机会。


共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)建设一住宅小区。2008年6月,甲公司取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证,并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家代理出售。2008年7月,张某签订了商品房预售合同,并在合同中约定:"房屋建筑面积为150m2。房屋交付后,如产权登记面积与合同约定面积发生差异时,按照《商品房销售管理办法》有关规定处理。"2008年8月,甲公司经有关部门批准调整了原规划设计,张某所购买的该套房屋的建筑面积调整为155m2,并书面通知张某。该小区综合验收合格后房产测绘单位实测,张某所购买的该套房屋的套内建筑面积为123m2,套内阳台建筑面积3m2,分摊的共有建筑面积为31m2

张某收到甲公司规划设计变更书面通知之日起( )日内未作出书面答复的视为接受。
A:5
B:10
C:15
D:20

答案:C
解析:


《房屋征收条例》界定的公共利益范围包括( )。

A.国防和外交的需要
B.由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要
C.由社区委员会组织的基础设施建设的需要
D.由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要
E.增加土地资源储备的需要

答案:A,B,D
解析:
《房屋征收条例》界定了公共利益的范围,即:①国防和外交的需要;②由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;③由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;④由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;⑤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;⑥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。


在商品房屋租赁关系中,出租人与承租人之间所发生的( )关系主要是通过房屋租赁合同确定的。

A.社会
B.民事
C.行政
D.交易

答案:B
解析:
房屋租赁合同是出租人与承租人签订的,用于明确租赁双方权利义务关系的协议。在商品房屋租赁关系中,出租人与承租人之间所发生的民事关系主要是通过房屋租赁合同确定。因此,出租人与承租人应当对双方的权利与义务作出明确规定,并且以文字形式形成书面记录,成为出租人与承租人关于租赁问题双方共同遵守的准则。


万达房地产经纪公司(以下简称万达公司)经纪人万小姐与客户张先生洽谈一笔房地产买卖经纪业务,万小姐私下告诉张先生她有比本公司其他经纪人更丰富的房源,因为她同时还在其他经纪机构兼职。后来,万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同。合同约定:万小姐接受委托,代理张先生购买一间办公用房,但该办公用房是否存在租赁抵押等权利瑕疵,万达公司和万小姐本人一概不负责。若代理不成功,只收取佣金5000元;代理成功后,佣金按成交价格的2.
3%收取。万小姐通过拟家房地产经纪公司(以下简称拟家公司)寻找到房源,并与拟家公司签订房屋买卖合同,合同约定拟家公司将甲公司的一间办公用房过户给张先生,转让价格为90万元,其中80万元支付给甲公司,余下10万元万小姐收取1.
8万元佣金,8.2万元归拟家公司。张先生按万小姐的要求分别支付90万元的房价款和2.
07万元的佣金后,在房屋交付前万小姐代办房屋过户的过程中,发现其购买的办公用房原来已由甲公司办理了抵押登记,担保了甲公司的一笔50万元的建行贷款,该贷款半年后到期。张先生因此与万达公司发生纠纷。

对于张先生的损失,他应首先找( )承担责任。

A.万达公司
B.经纪人万小姐
C.拟家公司
D.甲公司

答案:A
解析:
由于房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的,房地产经纪合同是在委托人和房地产经纪企业签订的。因此,房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿。本题中,经纪人万小姐代表万达公司与张先生订立房屋买卖经纪合同,所以,对于张先生的损失,应该由万达公司承担。


2021房地产经纪人考试试题及答案5节 第4节


国有土地租赁期限在(  )以上的,应当由市、县级土地行政主管部门与土地使用者签订租赁合同。

A:3个月
B:6个月
C:9个月
D:1年

答案:B
解析:


刘某与曹某于1989年结婚,婚后育有一女刘某丹。1995年,刘某下海经商,不久与另一名女子刑某共同生活,育有一子刘某舟。2016年,刘某因车祸去世,经查,刘某与刑某共有财产30万元;个人财产80万元;个人债务10万元;未缴税款1万元。另外,刘某父母已于2005年、2008年先后弃世,留下唯一一套房屋,该房屋现值200万元。二老离世前再无其他亲人,主要由曹某照顾。

刘某的法定继承人可继承的遗产总额为( )。

A.195万元
B.295万元
C.284万元
D.184万元

答案:D
解析:
继承遗产应清偿被继承人依法应缴纳的税款和债务。刘某的法定继承人在继承遗产时应偿还刘某生前应缴纳但未缴纳的税款和所欠债务。


下列情形中,免征契税的有(  )。

A、私立学校受让教学大楼
B、市医院购置住院部房产
C、城镇职工按规定第一次购买公有住房
D、法定继承人继承房产
E、非法定继承人根据遗嘱接受遗赠的房产

答案:B,C,D
解析:
AB两项,国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的,免征契税。私立学校并不在范围内。C项,城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。D项,法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属的,免征契税。E项,非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属,属于赠与行为,应征收契税。


甲房地产经纪机构独家代理了一宗房屋买卖,交易标的额为200万元。该机构收费符合 国家现行收费标准的有(  )万元。

A:1
B:3
C:5
D:6.5
E:8

答案:A,B,C
解析:


我国首部房地产经纪行业的专门法规是(  )。

A.《经纪人管理办法》
B.《城市房地产管理法》
C.《房地产经纪管理办法》
D.《城市房地产中介服务管理规定》

答案:C
解析:
《房地产经纪管理办法》是整个房地产经纪行业发展多年以后第一部专门的房地产经纪行业管理法规,经纪公司在操作业务时有明确的统一标准,对交易资金监管、经纪从业人员要求、资金监管等再次作了要求,同时也有对构建统一的房地产经纪网上管理和服务平台等提出了新的举措。


2021房地产经纪人考试试题及答案5节 第5节


  王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房,因预期房价上涨,王某同意付给卖方76万元,并承担应由卖方承担的交易税费,该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%,该套住房的物业管理费为300元/月,王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身,现月收入为5600元,除住房抵押外无其他债务支出,假定当地商业银行规定贷款价值比为70%,王某拟采取按月等额本息还款,贷款年利率为4.8%,贷款期限为30年。
4.根据商业银行贷款的有关规定,王某每月收入中可用于偿还贷款的最高额为(  )元。

A、 2500
B、 2780
C、 2800
D、 3080

答案:A
解析:
贷款价值比是指房地产抵押贷款中贷款金额占抵押房地产价值的比率。本案例中,当地商业银行规定贷款价值比为70%,王某贷款的最高金额为房地产价值的70%,则最高额=9223×80×70%=516488元。王某拟采取按月等额本息还款,贷款年利率为4.8%,贷款期限为30年,则根据贷款利率不变的等额本息还款方式计算月还款金额的计算公式:



。式中,A代表月还款额;P代表贷款金额;i代表贷款月利率;n代表按月计算的贷款期限。则计算王某的月还款额:




若王某的贷款的越还款额为2710元,则不满足中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下的规定(含50%)。为了满足此规定,王某的月还款额应该根据月房产支出与收入比计算,其的计算公式为:



。王某的月收入为5600元,物业管理费为300元/月,则王某每月用于还贷的金额最高为:5600×50%-300=2500(元)。因此,王某的最高月还款额为2500元。


下列房地产经纪机构的组织结构形式中,采用(  )组织结构形式时,由职能机构派出、参加横向机构(事业部或项目组)的人员,既受所属职能机构领导,又接受横向机构领导。

A、直线—参谋制
B、分部制
C、矩阵制
D、网络制

答案:C
解析:
在一些大型的复合型房地产经纪机构中,这种矩阵制组织结构就更为复杂,常常可以看到专业性职能部门、按房地产类型或区域分设的事业部和各种临时的项目部门同时并存的情况。采用这种形式时,由职能机构派出、参加横向机构(事业部或项目组)的人员,既受所属职能机构领导,又接受横向机构领导。这就有利于加强横向机构内部各职能人员之间的联系,沟通信息,协作完成横向机构的任务。


宗地图不包括的内容是(  )。

A、分幅图、分丘图、坐落
B、宗地号、地类号、宗地面积
C、界址点、界址边长
D、邻宗地号、邻宗地界址示意线

答案:A
解析:
宗地图是通过实地调查绘制的,包括一宗地的宗地号、地类号、宗地面积、界址点及界址点号、界址边长、邻宗地号及邻宗地界址示意线等内容的专业图。宗地图详尽准确地表示了该宗地的地籍内容及该宗地周围的权属单位和四至,是核发土地权属证书和地籍档案的附图。


房地产经纪人在执业活动中的心理习惯属于职业道德的( )层面。

A.思想观念
B.行为习惯
C.意志
D.情感

答案:D
解析:
房地产经纪人员职业道德的内涵;
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范,是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯等。


根据房地产经经机构是否通过店铺来承接和开展房地产经纪业务,房地产经纪机构的经营模式可分为(  )。

A.单店经营模式
B.无店铺经营模式
C.有店铺经营模式
D.特许加盟连锁经营模式
E.直营连锁经营模式

答案:B,C
解析:
根据房地产经纪机构是否有店铺,可将房地产经纪机构的经营模式分为两大基本类型:①无店铺模式;②有店铺模式。根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式,可将房地产机构的经营模式分为:①单店模式;②多店模式;③连锁经营模式。其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为:①直营连锁经营模式;②特许加盟连锁经营模式。