2021房地产经纪人考试题免费下载7卷

连锁经营模式可以通过众多直接经营组织单元统一运营管理模式、统一品牌标志和宣传、统一人员培训，并通过机构内部的信息系统进行一定的信息共享，扩大企业的服务范围，从而获得规模效益。

民事行为能力，是指民事主体能以自己的行为取得民事权利、承担民事义务的资格。自然人的民事行为能力分为三种：①完全民事行为能力人；②限制民事行为能力人；③无民事行为能力人。其中，限制民事行为能力人包括8周岁以上18周岁以下的未成年人、不能完全辨认自己行为的精神病人。年满16周岁未满18周岁、以自己的劳动收入作为主要生活来源的人视为完全民事行为能力人。

土地增值税实行四级超额累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%。

AB两项，经纪是“中介”中的一种特定活动，其活动成果以是否成交来体现，因此，其服务收入的基本形式是佣金。佣金数额是按交易成交额的某一比率来计算的。CD两项，委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。因此，佣金是经纪服务委托人对经纪服务提供方所付出的劳动时间、花费的资金和承担的风险的总回报。E项，佣金不同于其他单纯提供信息的中介服务机构所收取的信息费（或称咨询费），两者经济性质不同。

房地产经纪人在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

信用的特征有：①时限性，即商品或货币的让渡有一定期限；②偿还性，即商品或货币的暂时让渡是以偿还为先决条件的，要求在信用关系结束时按一定方式得到返还；③收益性，即信用关系是建立在有偿的基础上，要求到期返还时还要有一定的增值或者是附加额；④风险性，即在信用活动中，让出商品或货币的一方仅持有所有权或债权的凭证，有到期不能收回的可能。

需要的特点有：①对象性，任何需要都是有对象的，以追求某种事物来获得满足；②紧张性，一种需要的出现会使人感到有某种欠缺；③驱动性，需要一旦出现，就会成为一种内在力量，支配人们去寻求满足，推动人们从事有关活动。

A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

房地产经纪人员的权利包括：①依法发起设立房地产经纪机构的权利；②受聘于房地产经纪机构，担任关键岗位职务的权利；③执行房地产经纪业务的权利；④在经办业务的房地产经纪服务合同等业务文书上签名的权利；⑤要求委托人提供与交易有关资料的权利；⑥拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利；⑦获得合理报酬的权利；⑧依法享有的其他权利。

面对数量庞大的客户信息，房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户，挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。

售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关，项目销售阶段分为：销售筹备期、正式公开发售、持续销售期、尾盘销售期。进入持续销售期后，上门客户的数量相对比较平稳，就可根据销售目标来安排销售人员。在此期间，上门客户量也会随着项目阶段性的推广策略和力度调整而变化，销售人员的数量也要相应做出调整。

在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。

目前，我国一些大中型房地产经纪机构的房源管理普遍采用了信息化手段，通过专业的存量房业务运行管理软件建立房源数据库，对房源的自身信息、业务进展情况进行信息化管理。经纪人通过房源数据库进行查寻房源、添加房源、更新房源的业务进展状况的操作，经纪门店和经纪机构的管理人员通过房源数据库掌握门店、机构内的房源及其业务跟进状况，进行房源分配、房源分类统计等管理操作。

企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：①销售货物收入；②提供劳务收入；③转让财产收入；④股息、红利等权益性投资收益；⑤利息收入；⑥租金收入；⑦特许权使用费收入；⑧接受捐赠收入；⑨其他收入。

房地产经纪服务合同是否规范的要件有：①委托人的签名或者盖章；②受托房地产经纪机构的盖章；③承办该业务的一名房地产经纪人或者两个房地产经纪人协理签名，这三个要件必须同时具备，缺一不可。依法成立的房地产经纪服务合同，如合同中没有特别约定生效时间，则根据《合同法》相关规定，自合同成立时生效。

房地产经纪机构信息管理主要包括房地产经纪信息的搜集、加工整理、储存，其中加工整理的程序又包括鉴别、筛选、整序、编辑、研究这五个步骤。即整序是房地产经纪信息整理步骤的第三步。

根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。在连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织单元之间的关系有两种：①隶属关系，即直接从事经营活动的组织单元隶属于房地产经纪机构，是由其出资设立的分支机构，这种连锁经营称为直营连锁经营。②契约合作关系，即直接从事经营活动的组织单元是被房地产经纪机构授权使用其品牌、商业标识、管理模式或其他知识产权的独立企业，这种连锁经营通常被称为特许加盟连锁经营。本案例中，甲公司有五家全资门店，属于有店铺经营模式和直营连锁模式。

名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。题中，采取按月等额偿还贷款本息方式支付，其名义单价和实际单价相等，均为6000元／m2。

建筑物的供电系统及设备主要包括：①电气管线，包括导线型号、导线截面；②配电箱，是接受和分配电能的装置；③电表，用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额；④电源插座；⑤电开关，包括刀开关和自动空气开关。

房屋出租人应主动到房屋所在地地方税务机关办理纳税申报。出租房屋行为应缴纳的税主要包括增值税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、个人所得税等。其中，教育费附加是为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，为增值税和消费税之和的3%。此外，各地按照地方政府规定还征收地方教育费附加，征收率为2%。

成熟型客户的表现为：有明确意向，对市场行情非常了解，只要条件符合将会很快成交。对其正确的引导方式为：提供最符合客户要求的房源。

已知：贷款金额P=126×3500-50000-90000=301000（元），商业性贷款额＝201000元，贷款月利率为i，公积金贷款月利率＝4.8%÷12，商业性贷款月利率＝6%÷12，按月计算的贷款期限n=20×12=240（月），则王某的月还款额为：



=2088.98（元）。

《物权法》规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。

房地产经纪是一种市场化的有偿服务，经纪服务提供方所获得的报酬形式是佣金，一般根据服务的结果来最终确定。经纪服务佣金的多少由委托人与经纪机构协商确定，一般与促成交易的类型和成交额的大小有关。

房地产经纪人员有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利。现实中，房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化，会要求房地产经纪人隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等，这些都是违法指令，房地产经纪人应当也有权拒绝执行。

盈亏平衡定价法侧重于总成本费用的补偿，这对经营多种房地产项目的企业极为重要。其缺点是要先预测产品销售量，销售量预测不准，成本不准，价格就定不准，而且它是根据销售量倒过来推算价格。

墙体应满足以下要求：①具有足够的强度和稳定性；②具有必要的保温、隔热等性能；③满足隔声、防潮、防水、防火等要求。

房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。

承购、承租房屋的委托人，应符合以下条件：①是自然人的，要查看其身份证或护照，证件上的照片与委托人应当相符，应具有完全民事行为能力。②是法人的，要查看其工商营业执照或组织机构证明及房地产交易授权委托书，委托书上办理房屋交易相关事项的人员与经办人的姓名及证件号一致。所有证件均应在有效期内。房地产经纪机构对经查看的委托人身份证明、房产权利人委托书等文件应进行复印留存。@##

固定薪金制有保障底薪，无论业绩如何，都能获得固定的薪金收入。这一薪金制度对业务员生活最有保障，企业人员流动性较低，与顾客的关系容易保持常态。但其最大的缺点是缺乏薪酬设计应有的激励效应。

原始取得是指由于一定的法律事实，根据法律的规定，取得新建房屋、无主房屋的所有权，或者不以原房屋所有人的权利和意志为根据而取得房屋的所有权。原始取得主要包括以下情形：①依法建造房屋；②依法没收房屋；③收归国有的无主房屋；④合法添附的房屋（如翻建、加层）。B项属于房屋继受取得。

申请房屋所有权转移登记的，应当提交下列材料：①登记申请书；②申请人（代理人）身份证明；③房屋所有权证书（房地产权证书）；④证明房屋所有权发生转移的材料；⑤其他必要材料。前款第④项，可以是买卖合同、互换合同、征收决定和征收补偿协议、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书、抵押权人（预告登记权利人）同意转让房屋的证明、他项权证（预告登记证明）及抵押权人（预告登记权利人）身份证明，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。前款第⑤项，主要包括：转让划拨土地上的房屋，应提交政府的批准文件；交纳契税的凭证等。

个人所得税的纳税人包括：在中国境内有住所或者无住所而在境内居住满一年，从中国境内和境外取得所得的个人。在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人，从中国境内取得所得的个人。

公盘制，是指在一个房地产经纪企业内部，或者几个联盟房地产经纪企业之间，或者一定区域范围内加入联盟的全部房地产经纪企业，将所有房源信息完全共享。目前，我国大部分直营房地产经纪企业内部均采用公盘制达到房源信息共享的目的。它的缺点有：①不利于激发经纪人收集房源信息的积极性，部分经纪人为了个人的利益，会出现“留盘”行为。②房源信息较容易外泄。③可能出现有的房源信息多个经纪人同时在跟进，造成重复作业和对业主的骚扰，也容易导致员工内部利益冲突。

按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征包括：①购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；②经济条件好，购房支付能力较强；③较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；④对物业的条件不是特别苛刻。