2021房地产经纪人答疑精华5辑
发布时间：2021-08-06
2021房地产经纪人答疑精华5辑 第1辑
房地产经纪机构向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，从而（ ）。
A、降低交易的成本
B、维护客户的合法权益
C、保障交易的安全
D、加强交易监管
B、维护客户的合法权益
C、保障交易的安全
D、加强交易监管
答案：B
解析：
房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
李某向F房地产开发公司购买一套预售商品住宅。李某签订了商品房预售合同，合同中对房屋保修的最低期限未做限定。李某缴纳了5000元的定金，支付了6万元首付款，其余房款向当地住房公积金中心申请了住房公积金贷款。
李某购房过程中，必须缴纳的税费包括（ ）。
李某购房过程中，必须缴纳的税费包括（ ）。
A.契税
B.房屋登记费
C.公证费
D.律师费
B.房屋登记费
C.公证费
D.律师费
答案：A,B
解析：
A项，契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。李某购房为产权承受人，需缴纳契税。B项，住宅类不动产登记费按件向登记申请人收取，当事各方共同申请登记的，由登记为不动产权利人的一方缴纳。规划用途为住宅的房屋及其建设用地使用权登记收费标准为每件80元；非住宅类不动产登记收费标准为每件550元。
业务员应遵守的销售流程，正确的是（ ）。
A、接待客户、追踪客户、签署合同、签定认购书、协助办理贷款
B、接听电话、接待客户、签署合同、协助办理贷款、追踪客户
C、追踪客户、签定认购书、协助办理贷款、签署合同、督促客户按期付款、办理入住
D、接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、办理入住
B、接听电话、接待客户、签署合同、协助办理贷款、追踪客户
C、追踪客户、签定认购书、协助办理贷款、签署合同、督促客户按期付款、办理入住
D、接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、办理入住
答案：D
解析：
业务员必须遵守销售流程，完成接听电话、接待客户、追踪客户、签定认购书、签署合同、协助办理贷款、督促客户按期付款、办理入住等手续。
景观是指一定地域内由（ ）及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象。
A、景色
B、山水
C、花草、树木
D、建筑物
E、人文印记
B、山水
C、花草、树木
D、建筑物
E、人文印记
答案：B,C,D
解析：
景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。
在新建商品房营销活动中，房地产经纪人可参与的工作有（ ）。
A、项目施工与监理
B、项目市场定位
C、项目策划与地块研究
D、协助制定项目销售方案
E、协助制定项目价目表
B、项目市场定位
C、项目策划与地块研究
D、协助制定项目销售方案
E、协助制定项目价目表
答案：C,D,E
解析：
房地产经纪人在新建商品房市场营销活动中能够参加的工作主要是：①项目筹划与地块研究；②产品设计与规划；③项目策划与销售。@##
2021房地产经纪人答疑精华5辑 第2辑
房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，合同内应当载明（ ）。
A.当事人的身体状况
B.委托权限
C.委托期限
D.委托人的权利、义务
E.被委托人的权利、义务
B.委托权限
C.委托期限
D.委托人的权利、义务
E.被委托人的权利、义务
答案：B,C,D,E
解析：
在实行商品房销售代理过程中，房地产权利人应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
房地产价格评估时，应当以（ ）为基础，并参照当地的市场价格进行评估。
A.最低地价
B.最高地价
C.基准地价
D.标定低价
E.重置价格
B.最高地价
C.基准地价
D.标定低价
E.重置价格
答案：C,D,E
解析：
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。@##
关于商品房销售管理的说法，错误的有（ ）。
A、未竣工已预售的商品房不得再行转让
B、销售商品房时无须核对买受人是否用实名购房
C、国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D、房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息
E、房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房
B、销售商品房时无须核对买受人是否用实名购房
C、国家推行商品房预售合同网上即时备案制度
D、房地产经纪机构可以根据销售需要，发布虚构价格和销售进度信息
E、房地产开发企业可以用返本销售的方式销售商品房
答案：B,D,E
解析：
B项，实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。D项，对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。E项，房地产开发企业在销售商品房中，不得返本销售或者变相返本销售商品房。
目前我国唯一全国性的房地产经纪执业规范是（ ）。
A.《房地产经纪执业规则》
B.《地产代理操守守则》
C.《不动产中介经纪业伦理规范》
D.《房地产经纪人道德准则与执业标准》
B.《地产代理操守守则》
C.《不动产中介经纪业伦理规范》
D.《房地产经纪人道德准则与执业标准》
答案：A
解析：
房地产经纪执业规范；
我国唯一全国性的房地产经纪执业规范是中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》。2006年10月份发布的《房地产经纪执业规则》，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。2013年1月18日，对《房地产经纪执业规则》进行了修改，修改后的《房地产经纪执业规则》重新发布，并自2013年3月1日起施行。
我国唯一全国性的房地产经纪执业规范是中国房地产估价师与房地产经纪人学会发布的《房地产经纪执业规则》。2006年10月份发布的《房地产经纪执业规则》，是中国房地产估价师与房地产经纪人学会对房地产经纪机构和房地产经纪人自律管理的重要依据，是指导房地产经纪行为的基本准则。2013年1月18日，对《房地产经纪执业规则》进行了修改，修改后的《房地产经纪执业规则》重新发布，并自2013年3月1日起施行。
《合同法》规定，违约责任的可能承担方式有（ ）。
A.继续履行
B.赔偿损失
C.给付违约金
D.定金罚则
E.扣留预付款
B.赔偿损失
C.给付违约金
D.定金罚则
E.扣留预付款
答案：A,B,C
解析：
违约责任是指当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。承担违约责任的方式主要有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。
2021房地产经纪人答疑精华5辑 第3辑
建造于20世纪90年代的某六层写字楼，为钢筋混凝土框架结构，设楼梯间两个，内外墙体由普通砖砌成，外墙黏轴面砖。采暖是由锅炉产生的热水，经输热管送到房间散热器中，放出热量后，经回水管道流回重新加热，循环使用。为适应现代化办公要求方便出租，2008年末对该写字楼以综合线系统为基础，利用现代技术手段进行楼宇智能化改造。经由专业技术人员对该写字楼在建筑结构、装饰、房屋设备等方面的现场观察与分析认为，该写字楼主体结构装修完好，少数部件、设备虽然有破损，但不严重，经维修后就能恢复。
.2.该写字楼如果按结构形式可采用（ ）类型。
.2.该写字楼如果按结构形式可采用（ ）类型。
A、 板式楼梯
B、 梁式楼梯
C、 双分楼梯
D、 直跑式楼梯
B、 梁式楼梯
C、 双分楼梯
D、 直跑式楼梯
答案：A,B
解析：
楼梯可根据不同的依据分为多种类型，其中，楼梯根据结构形式，楼梯可分为板式楼梯、梁式楼梯和悬挑楼梯。
下列关于法律规范与法律条文关系的表述中,正确的是（）。
A.法律规范等同于法律条文
B.法律规范是法律条文的表现形式
C.法律条文的内容除法律规范外,还包括法律原则等要素
D.法律规范与法律条文一一对应
B.法律规范是法律条文的表现形式
C.法律条文的内容除法律规范外,还包括法律原则等要素
D.法律规范与法律条文一一对应
答案：C
解析：
法律条文是规范性法律文件的基本构成要素，其内容大于法律规范.
房屋转让合同不属于（ ）。
A、要式合同
B、不要式合同
C、有偿合同
D、双务合同
B、不要式合同
C、有偿合同
D、双务合同
答案：B
解析：
根据合同是否需要采用特定形式才能成立，合同分为要式合同和非要式合同。要式合同是指需要采用特定形式才能成立的合同。非要式合同是指不需要采用特定形式就能成立的合同。合同的形式有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。《城市房地产管理法》规定房地产转让、房屋租赁、房地产抵押应当签订书面合同。所以，房屋转让合同不属于不要式合同。
1995年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2000年，甲退休。
2002年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月．甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
如果你是房地产经纪人，向甲推荐的商品房预售广告应当具备( )等内容。
2002年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月．甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“某小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并做了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5%。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
如果你是房地产经纪人，向甲推荐的商品房预售广告应当具备( )等内容。
A、 房地产开发企业名称
B、 房地产中介机构代理销售的，应当载明房地产中介机构名称
C、 房屋所有权证书号
D、 房屋装修装饰的具体标准
B、 房地产中介机构代理销售的，应当载明房地产中介机构名称
C、 房屋所有权证书号
D、 房屋装修装饰的具体标准
答案：A,B
解析：
[知识点] 房地产广告的概述
房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将（ ）、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
A、 认购书的签订
B、 交易程序
C、 合同条款
D、 需要提交的资料
E、 抵押贷款流程
B、 交易程序
C、 合同条款
D、 需要提交的资料
E、 抵押贷款流程
答案：B,C,D,E
解析：
销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
2021房地产经纪人答疑精华5辑 第4辑
用益物权是指权利人依法对他人的财产享有（ ）的权利。
A.使用、收益
B.占有、使用、收益
C.占有、使用、收益、处分
D.占有、收益
B.占有、使用、收益
C.占有、使用、收益、处分
D.占有、收益
答案：B
解析：
用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是以对他人所有的物为使用、收益的目的而设立的，因此被称为“用益”物权。
写字楼与住宅销售最大的不同在于其（ ）。
A.采取集中式开盘形式
B.客户量相对较少
C.集中上门可能性较低
D.产品单位形态相对统一
E.内部替代性不强
B.客户量相对较少
C.集中上门可能性较低
D.产品单位形态相对统一
E.内部替代性不强
答案：B,C,D
解析：
写字楼与住宅销售最大的不同在于其客户量相对较少，且集中上门可能性较低，同时写字楼产品单位形态相对统一，内部替代性较强，因此写字楼项目往往不会像住宅一样采取集中式开盘形式，而是在取得预售许可证后，先行分批消化大客户及诚意客户，确保前期积累客户及时消化。其后在适当节点举行公开开盘活动，利用前期认购有效保障公开发售效果，营造市场口碑，同时亦可利用开盘活动再次吸引前期未成交客户关注，增加成交几率。
写字楼销售项目策略制定的出发点不包括（ ）。
A.以市场竞争优势为主导
B.以目标客户需求为主导
C.以项目差异化特点为主导
D.以投资回报率为主导
B.以目标客户需求为主导
C.以项目差异化特点为主导
D.以投资回报率为主导
答案：D
解析：
制定写字楼销售策略通常要综合考虑市场竞争环境、目标客户群需求、项目优势价值和竞争对手策略。在实际操作中，写字楼销售策略制定的出发点大致可分为以下三种：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以项目差异化特点为主导的销售策略制定。
在房源实地勘查前，房地产经纪人应做好的准备工作有（ ）。(2012年真题)
A.与业主确定勘查时间
B.明确房源的具体位置
C.带好房源勘查的必要工具
D.审查业主提供的权属证书
E.让业主在实地勘查表上签字
B.明确房源的具体位置
C.带好房源勘查的必要工具
D.审查业主提供的权属证书
E.让业主在实地勘查表上签字
答案：A,B,C
解析：
勘查评估前的准备工作主要有：①经纪人应该提前和业主确定上门勘查的时间，最好提前一天与业主取得联系，以预约具体的上门勘查时间。联系时首先应向业主介绍自己的姓名和公司名称、约定上门勘查时间，同时向业主详细询问委托物业的地理位置。②勘查前，做好现场勘查的资料和物品准备。检查是否带好了工牌、名片、相机、摄像机、测量工具、计算器、鞋套等必要的勘查工具及物品。③若一次要勘查多处物业，应根据物业所处的地理位置、交通等具体情况，合理安排好勘查的先后次序，节省时间，提高效率。
区域板块图体现了房地产项目的功能是（ ）。
A、成功传递项目价值
B、营造融洽洽谈氛围
C、客户到达与成交便利
D、品牌价值
B、营造融洽洽谈氛围
C、客户到达与成交便利
D、品牌价值
答案：A
解析：
项目销售现场展示的具体内容与功能如表7-1所示。
表7-1 项目销售现场展示内容与功能一览表
表7-1 项目销售现场展示内容与功能一览表
2021房地产经纪人答疑精华5辑 第5辑
房地产经纪人对房源进行内部推广的手段有( )。
A:迅速推荐给新客户
B:在内部销售系统发布信息
C:在内部销售会议上重点推荐
D:在房地产网站上发布信息
E:在房地产报刊上发布信息
B:在内部销售系统发布信息
C:在内部销售会议上重点推荐
D:在房地产网站上发布信息
E:在房地产报刊上发布信息
答案：B,C
解析：
下列选项中，可以算作婚姻关系存续期间的是（ ）。
A.恋爱期间
B.订婚后，领取结婚证前
C.婚后夫妻分居期间
D.离婚诉讼二审判决生效后
B.订婚后，领取结婚证前
C.婚后夫妻分居期间
D.离婚诉讼二审判决生效后
答案：C
解析：
结婚前的恋爱期间或订婚期间不能算作婚姻关系存续期间，而婚后夫妻分居期间或离婚诉讼期间应视为婚姻关系存续期间。二审判决生效后，婚姻关系即告终结。
周某欲购买甲公司所开发项目的一套住宅。首付款为总房价的30％，余额以银行贷款方式解决，贷款期限20年，贷款年利率6％，该居民家庭收入8000元。
一般来说，可能会使当期住房需求上升的原因有（ ）。
一般来说，可能会使当期住房需求上升的原因有（ ）。
A.居民收入提高
B.地区经济高速增长
C.城市外来人口的增加
D.对未来价格下降的共同预期
B.地区经济高速增长
C.城市外来人口的增加
D.对未来价格下降的共同预期
答案：A,B,C
解析：
A项，居民收入的真正增加意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨；B项，经济高速增加一般会伴随着居民收入提高、人口增减，从而导致住房需求增加；C项，城市外来人口增加会导致人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨。
A房地产开发公司（以下简称A）在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2，其中5km2的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托B房地产经纪公司（以下简称B）代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计，丁套房屋的建筑面积变更为105m2，并书面通知了C。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m2，分摊的共有建筑面积为21m2。
B代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
B代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。
A.商品房预售许可证
B.商品房销售广告
C.房屋综合验收合格证明
D.A出具的商品房销售委托书
B.商品房销售广告
C.房屋综合验收合格证明
D.A出具的商品房销售委托书
答案：A,D
解析：
A项，《城市房地产管理法》规定商品房预售实行预售许可制度，房地产开发企业取得《商品房预售许可证》方能预售商品房。B房地产经纪公司代理销售商品房也应向购房人展示商品房预售许可证；D项，商品房销售代理，是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务，委托给依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构代为销售的经营方式。实行销售代理必须签订委托合同，B代理预售商品房还必须向购房人出示A出具的商品房销售委托合同。
房地产经纪人选择自己的房源分类规则和标准，对于重点房源，房地产经纪人应该（ ）。
A.集中精力
B.定期回访
C.营销推广
D.以求快速促成交易
E.保持联络
B.定期回访
C.营销推广
D.以求快速促成交易
E.保持联络
答案：A,C,D
解析：
根据分类原则以及结合房地产经纪机构和房地产经纪人的市场定位，选择自己的分类规则和标准。对于重点房源，房地产经纪人应该集中精力、投入时间，重点联络跟进、营销推广，以求快速促成交易；对于非重点房源，房地产经纪人应该保持联络、持续跟踪、定期回访、及时更新。
下一篇：2021房地产经纪人考试真题5篇
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