2021房地产经纪人历年真题和解答9章

发布时间:2021-07-04

2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第1章


房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系表述错误的是(  )。

A、执业关系
B、法律责任关系
C、经济关系
D、契约关系

答案:D
解析:
房地产经纪人员与房地产经纪机构之间的关系通过签订劳动合同来确定,并主要体现在以下几个方面:①执业关系;②法律责任关系;③经济关系。


风险管理最主要的目标通常被分为两部分,一部分是损失前的目标,另一部分是损失后的目标,下列选项中不属于损失后目标的是( )。

A:维持生存
B:尽快恢复正常的经营秩序
C:保证公司的持续发展
D:减少忧虑心理

答案:D
解析:


下列关于个人住房贷款的说法,正确的有( )。

A.个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款
B.住房公积金个人住房贷款不是由商业银行发放的
C.住房公积金个人住房贷款也称为委托贷款
D.国内个人住房贷款业务到1998年住房制度改革全面铺开后,才得到快速发展
E.个人住房公积金贷款利率遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,分段计息

答案:A,C,D
解析:
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别,其中后者也是通过商业银行发放,又称之为委托贷款。国内个人住房贷款业务起步于20世纪80年代,但发展缓慢,直到1998年住房制度改革全面铺开后,才得到快速发展。个人住房公积金贷款利率实行一年一定,于每年1月1日,按相应档次利率确定年度利率水平。遇法定利率调整,贷款期限在1年以内的,实行合同利率,不分段计息;贷款期限在1年以上的,于下年初开始,按相应利率档次执行新的利率规定。


统计最初是一种计数活动,主要起( )作用。

A:反映
B:决策
C:控制
D:指导
E:监督

答案:A,B,C,E
解析:


在计算某房地产投资项目的财务内部收益率时,当用折现率11%计算时,净现值为860万元;当用折现率12%计算时,净现值为-1600万元,则该项目的财务内部收益率为(  )。

A:11.35%
B:11.65%
C:1 2.35%
D:1 2.65%

答案:A
解析:


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第2章


住房公积金贷款是一种(  )担保委托代款。

A、 强制性
B、 政策性
C、 商业性
D、 自由性

答案:B
解析:
住房公积金贷款是指由各城市住房公积金管理中心及所属管理部门,运用住房公积金,委托银行向购买(自建、翻建、大修)住房职工发放的一种政策性担保委托贷款。贷款发放委托银行,并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。


共用题干
高女士是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)新聘用的房地产经纪人,高女士获得的报酬是每月800元底薪,另加业务收入提成。客户安先生委托甲公司为其出售一间办公用房,甲公司指定高女士办理该业务。高女士在核实该房屋产权时,发现该房屋属于安先生和赵先生共有,询问安先生此情况时,安先生称赵先生完全同意出售该房屋,并出示了赵先生的私章和身份证,称赵先生因公差去了另外一个城市,长时间不能回来。高女士为表现自己的工作能力并提升业绩,迅速完成了交易配对,将该房屋出售给了乙公司。赵先生知道后表示不同意出售该房屋,并为此与甲公司发生争执。

下列关于安先生与乙公司订立的办公用房买卖合同的表述中,正确的为( )。
A:有效
B:无效
C:双方当事人对该房屋买卖合同可以自行主张撤销
D:双方当事人对该房屋买卖合同不可自行主张撤销

答案:B
解析:


当事人取得权利必须支付相应代价的合同是(  )。

A.支付合同
B.有偿合同
C.劳务合同
D.商业合同

答案:B
解析:
有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益,必须向对方当事人支付相应的代价,而支付相应代价的一方,必须取得相应的利益。


合同签订过程中的注意事项,常见错误不包括(  )。

A、证件信息与合同信息一致
B、明确界定合同有效期
C、无需关注合同的空白处
D、合同双方任何资料、证件的交接均需要有签收程序

答案:C
解析:
在签订房地产经纪服务合同时,一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意这些常见错误主要包括:①合同信息与证件信息不一致;②合同服务内容未明确界定;③合同有效期限未标明;④格式合同空白处未作必要处理。


共用题干
某房地产经纪公司在某城市开设了二十多家连锁店,各连锁店之间房源和客源信息使用计算机联机系统进行统一管理,实现资源完全共享.业主王某在房地产经纪公司的甲连锁店登记一套二手房拟出售,甲连锁店房地产经纪人李某接待了他.

在该房地产居间业务中,房地产经纪人的道德风险主要有().
A:李某代收张某的首期房款后不辞而别
B:见买方很喜欢该套房屋,顺势抬高房价,要求与王某平分差价
C:王某提供假身份证
D:私下促成该笔业务,佣金归己

答案:A,B,D
解析:


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第3章


申请人民法院强制执行征收补偿决定案件,申请机关对不予受理的裁定有异议的,可以自收到裁定之日起()d内向上一级人民法院申请复议.

A:3
B:5
C:7
D:15

答案:D
解析:


最能够体现一个房地产经纪公司竞争力指标的选项是()。

A:公司的规模、办公条件以及经纪人的学历
B:客源的充裕度、房源的充裕度以及公司的规模
C:客源的充裕度、房源的充裕度以及经纪人的学历
D:客源的充裕度、房源的充裕度以及经纪人的撮合力

答案:D
解析:


在签署认购协议书后,就不能随意进行增名、减名和改名,体现了在签订商品房认购协议书时的( )。

A.房号销售与算价风险
B.购买、贷款资格风险
C.变更风险
D.财产分割风险

答案:C
解析:
在签订商品房认购书协议书时有三类风险:①房号销售与算价风险;②购买、贷款资格风险;③变更风险。其中,变更风险是指在签署认购协议书前须告知客户,认购协议书一旦签订,并到房地产交易网上锁定房源,就不能随意进行增名、减名和改名,房号也不得随意变更。


房地产经纪行业管理的基本模式有政府主管、行业自律性管理以及二者相结合的管理等三种模式,这三种模式的主要区别是(  )。

A、 管理主体及其因主体不同而导致的管理手段有所不同
B、 管理对象及其因对象不同而导致的管理方法有所不同
C、 管理方法及其因方法不同而导致的收费标准有所不同
D、 管理理论及其因理论不同而导致的管理效果有所不同

答案:A
解析:
管理模式是由管理主体、管理手段和机制所组成的动态系统,不同管理模式之间在系统组成要素(如管理主体、管理手段)、系统结构、运作流程上存在着差异。房地产经纪行业管理主要有以下三种模式:①行政监管模式;②行业自律模式;③行政监管与行业自律结合模式。以上三种模式的主要区别是管理主体不同,及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看,政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体,对不同管理内容的胜任度也是不同的。


开发企业在交付房屋的时候,买方需要预交管理费、水电费、电视初装费等,开发企业同时代收(  )。

A.印花税
B.土地使用税
C.房屋契税
D.房地产交易中介费

答案:C
解析:
房屋交付时的费用有以下两种情况:①无需交付任何费用;②预付费用,是指开发商在交付房屋的时候,买受人需要预交物业管理费、水电费、电视初装费等,开发商同时代收房屋契税。买受人在按照合同标准验收合格后领取房屋钥匙。


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第4章


景观评价的方法有(  )。

A:调查分析法
B:仪器测量法
C:民意测验法
D:心理测试法
E:认知评判法

答案:A,C,E
解析:


共用题干
张某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)为其寻找一套房子。经过反复比较,张某最终选择了一套两房一厅的房子,并同甲房地产经纪机构、房屋出售方签订了房地产经纪服务合同。后在甲机构房地产经纪人员李某的协助下,张某与出售方签订了房地产买卖合同。并委托甲机构为该房屋交易办理后续的贷款及产权过户手续。

关于甲机构在该笔经纪业务收费的说法,正确的为( )。
A:只能向张某收取佣金
B:可以向出售方收取佣金
C:可以分别向张某和出售方收取佣金
D:可以仅向张某收取佣金

答案:B,C
解析:


房地产经纪机构所开展的房地产法律咨询中常见的主要问题不包括(  )。

A、房地产法律关系
B、房地产权利
C、房地产业务
D、房地产交易

答案:C
解析:
房地产经纪机构可开展的房地产法律咨询服务是有关房地产交易的法律知识咨询、合同咨询等法律咨询活动。目前房地产经纪机构所提供的房地产法律咨询主要是有关房地产法律关系、房地产权利和房地产交易过程中相关法律问题的咨询。房地产经纪机构可以采用个案解答、商业文书审查、全程法律服务等方式向客户提供房地产法律咨询服务。


《城市房屋租赁管理办法》规定,房屋租赁实行( )制度。

A.办事公开
B.登记备案
C.信用公示
D.备案公示

答案:B
解析:
房屋租赁实行登记备案制度。与其他租赁相比,房屋租赁合同的当事人除签订合同外,还应当向住房城乡建设(房地产)主管部门履行登记备案手续。


王某购买了一套二手房,面积为80m2。两年后,王某委托甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售。甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同。甲公司与王某签订的房屋出售委托合同,属于(  )。

A.买方居间合同
B.卖方代理合同
C.买方代理合同
D.卖方居间合同

答案:B
解析:
根据房地产经纪服务的方式,可以分为房地产代理业务和房地产居间业务。在居间业务中,房地产经纪机构属于中立的第三方,只为房地产交易双方提供撮合服务或促进成交,而在代理业务中,房地产经纪机构只能代表交易双方中某一方的利益,故分为买方代理和卖方代理。本案例中,王某委托甲房地产经纪公司出售房屋,甲公司派出房地产经纪人李某与王某接洽并签订了委托合同,故而该合同属于卖方代理合同。


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第5章


交易能否顺利达成,(  )是关键的环节。

A、买方代理人的信息收集
B、确定购房者的需求程度
C、房地产经纪人的撮合
D、房地产经纪人的销售能力

答案:C
解析:
房地产交易能否顺利达成,房地产经纪人的撮合是一个关键的环节。交易撮合时的操作要点主要包括:①分析交易双方的分歧点,区分是主要问题还是次要问题,经纪人要主导解决双方的分歧,不能让双方自行协调;②要依照公平、公正的原则和市场惯例解决分歧;③当分歧较大时尝试将双方分开,进行协调。


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅,乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息,以期广泛开发客户信息,尽快完成这些住宅的销售任务。

乙公司所采用的是客户信息开发方式的优点主要有( )。

A.获得的信息量大
B.成本低
C.间接推广公司品牌
D.得到的客户信息准确

答案:A,C
解析:
乙公司采用广告法开拓客源信息。使用广告法的优势是:①获得的信息量会很多、很大;②受众面较广;③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势是:①成本较高;②时效性较差。


房地产经纪人协理在从事经纪活动中,应当做到的是(  )。

A.房地产经纪人协理不仅仅受聘于一个经纪机构
B.以房地产经纪人协理的身份在其他经纪机构兼职
C.用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作
D.协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得额外的报酬

答案:C
解析:
AB两项,房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动,不得以房地产经纪人协理的身份从事经纪活动或在其他经纪机构兼职。C项,房地产经纪人协理在经纪活动中,能以自己的行为享有权利承担义务,恪守岗位职责,用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。D项,房地产经纪人协理加入房地产经纪机构,协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。


下列景观美学特征中,不属于景观正向美学特征的有(  )。

A、 有序而又不整齐划一
B、 尺度的过大或过小
C、 景观要素的运用与生命的活力
D、 清洁性

答案:B
解析:
景观正向美学特征包括:①合适的空间尺度;②有序而又不整齐划一;③多样性和复杂性;④清洁性;⑤安静性;⑥景观要素的运动与生命的活力等。


张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层(顶层)的一套二手房。该房屋建筑面积86m2,二室一厅,1998年竣工,阳台全封闭。该套房屋主体结构完好,设施、设备完整,上下水道通畅,但屋顶有轻微渗漏,门窗油漆局部脱落,需要进行小修。
该套住宅的建筑面积中,阳台面积应(  )。

A、全部计入
B、计入一半
C、计入四分之一
D、全部不计入

答案:A
解析:
全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影的一半计算建筑面积。


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第6章


贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力,月还款额一般不应超过家庭总收入的( )。

A.50%
B.40%
C.30%
D.20%

答案:A
解析:
@##


下列做法中,不能帮助自己消除心理压力的是(  )。

A:向信任的朋友、同事或师长寻求帮助
B:制定时间表,使每天的生活都有一些新的变化
C:对于过去所犯的错误铭记在心,时刻告诫
D:适当改变原来的思维方式

答案:C
解析:


为了保护已经与房地产开发项目转让人签订合同的当事人的权利,要求房地产项目转让的双方当事人在办完土地使用权变更登记后()d内,到房地产开发主管部门办理备案手续。

A:10
B:30
C:60
D:90

答案:B
解析:


A房地产开发公司(以下简称A)在甲省乙市建设丙住宅小区。丙住宅小区占地40km2,其中5km2的土地在城市市区内,其余土地为基本农田。2015年6月A取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证,并委托B房地产经纪公司(以下简称B)代理出售。同年7月C签订了购买该小区丁套商品房预售合同,并在合同中约定“房屋建筑面积为100m2。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时,按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月A经有关部门批准调整了原规划设计,丁套房屋的建筑面积变更为105m2,并书面通知了C。该小区综合验收合格后,经房产测绘单位实测丁套房屋的套内建筑面积为83m2,套内阳台建筑面积为3m2,分摊的共有建筑面积为21m2。

A预售商品房时,应当具备( )等条件。

A.取得土地使用权证
B.投入资金达到工程建设总投资20%
C.取得建设工程规划许可证
D.取得商品房预售许可证

答案:A,C,D
解析:
《城市房地产管理法》第四十五条规定,商品房预售应当符合下列条件:①已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;②持有建设工程规划许可证;③按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得《商品房预售许可证》。


以已出租的房地产抵押的,抵押人应将租赁情况告知( )。

A.抵押登记部门
B.抵押权人
C.登记备案部门
D.借款人

答案:B
解析:
房地产抵押中,以已出租的房地产抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人,原租赁合同继续有效。


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第7章


按照贷款用途,房地产贷款一般分为(  )。

A.房地产开发贷款
B.个人住房贷款
C.公积金贷款
D.个人住房组合贷款
E.商业贷款

答案:A,B
解析:
房地产贷款按贷款用途,可分为:①房地产开发贷款;②个人住房贷款。个人贷款产品从货款的目的可分为个人住房贷款、个人商业用房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。根据贷款性质,个人住房贷款分为商业性个人住房贷款、住房公积金贷款和个人住房组合贷款。


房地产经纪机构向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务,能够减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响,从而(  )。

A.降低交易的成本
B.维护客户的合法权益
C.保障交易的安全
D.加强交易监管

答案:B
解析:
房地产经纪作为市场中介,通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务,能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易,维护客户的合法权益。


  A房地产公司(以下简称A公司)申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷,建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中,A公司将此项目整体转给C公司,C公司通过市场分析后,拟将其中5公顷土地建商业用房,此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中,C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。

C公司要改建商业用房应办理的手续有(  )。

A、 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同
B、 向规划管理部门提出改变土地使用性质的申请
C、 报原批准用地的人民政府批准
D、 签订土地使用权转让合同

答案:A,B,C
解析:
以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人拟改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原土地出让方和市、县人民政府城乡规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。


在商业房地产租赁业务谈判时,双方当事人应就(  )进行谈判,并达成一致意见。

A、房屋交付日期
B、租金及支付方式
C、转租条件
D、违约责任
E、合同签订日期

答案:A,B,C,D
解析:
当承租方对商业房地产本身满意时,应及时安排租赁谈判。此时,房地产经纪机构或者代理出租方与承租方谈判,或者代理承租方与出租方谈判。就租金及支付方式、租金折扣、租金调整、租赁期限、房屋的使用要求和修缮责任、税费和物业服务费的支付、公用事业费的支付、转租条件、房屋返还时的状态、违约责任、房屋交付日期等进行谈判。


经纪人提供中介服务,是以( )为主要目的。

A:盈利
B:代理
C:发展
D:行纪

答案:A
解析:


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第8章


根据民法中物的分类标准,(  )属于主物与从物的关系。

A、锁与钥匙
B、上衣与裤子
C、电视机与遥控器
D、房屋与窗户
E、手机与充电器

答案:C,D,E
解析:
根据物之间的从属关系,可分为主物和从物。《物权法》规定,主物转让的,从物随主物转让,但当事人另有约定的除外。主物、从物的概念不同于物的整体与其重要成分之间的关系。物的重要成分是物的组成部分,与物的整体就是一个物。而主物和从物在聚合之前分别为独立的物。


企业的核心竞争力是(  )。

A、房地产市场的周期
B、企业提供给消费者的有形产品或无形产品
C、分析和判断企业所开发产品对市场变化的应变策略
D、企业拥有的与众不同的资源和能力

答案:D
解析:
房地产经纪机构进行内部资源分析,主要分析组织的核心竞争力。核心竞争力是能够给企业创造价值、给企业带来竞争优势的与众不同的资源和能力。


某单位自用办公房产原值为100万元,其房产税税基可能为( )万元。

A.60
B.80
C.100
D.110

答案:B
解析:
对于非出租的房产,以房产原值一次减除10%~30%后的余值为房产税计税依据。具体减除幅度,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。依据题干得:100×(1-10%)=90(万元),100×(1-30%)=70(万元)。所以,房产税税基可能为70到90万元之间。


下列哪种基础适合于地基承载力较低的松软地基()。

A:独立基础
B:条形基础
C:筏板基础
D:箱形基础

答案:D
解析:


业态定位需考虑的因素有( )。

A.项目整体市场需求
B.商圈融合性
C.项目整体功能组合、单层功能组合设计
D.项目的经营特色
E.各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求

答案:A,B,C,E
解析:
业态定位,是指商业地产项目引进什么样的零售业态,业态定位准确与否,很大程度决定商业地产项目的成功或失败。业态定位考虑因素有:①项目整体功能组合、单层功能组合设计;②各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求;③项目整体市场需求;④商圈融合性。


2021房地产经纪人历年真题和解答9章 第9章


建筑材料的物理性质中,可用含水率来反映的是材料的(  )。

A、吸湿性
B、吸水性
C、密度
D、耐水性

答案:A
解析:
建筑材料的物理性质中,吸湿性是指材料在潮湿的空气中吸收水分的性质,可用材料的含水率来反映。B项,是指材料在水中吸收水分的性质,可用材料的吸水率来反映。D项,是指材料在饱和水作用下不破坏,强度也不显著降低的性质。


申请房地产变更登记应提交的文件有( )。

A.证明房地产发生变更事实的文件
B.身份证明
C.房地产权属证书
D.建设项目规划许可证
E.房屋灭失证明

答案:A,B,C
解析:


甲房地产经纪机构在所在城市较有实力。该机构2009年参与交易的多数二手住宅价格上升,小部分二手住宅价格下降。经该机构调查,该市2009年初二手住宅销售均价为3150元/m2,月平均租金为21元/m2。该市经济和房地产市场发展良好。李某通过该机构购买了一套二手住宅,并申请了抵押贷款。
甲房地产经纪机构要求员工在开展业务时,应能够从观察到的外部线索中准确推知客户行为发生的真正原因,这种能力属于(  )。

A、面谈技巧
B、说服别人的能力
C、沟通能力
D、良好的判断力

答案:D
解析:
良好的判断力是指房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。直觉判断能力是良好的判断力的一种形式。直觉判断能力是指房地产经纪人凭借自己丰富的阅历,敏感的观察,根据对方的言谈举止、背景资料或身材相貌等,直接而不假思索地把握对方的心态特征的能力。


按照( )划分,建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。

A.主体特性
B.相关费用
C.使用用途
D.取得方式

答案:D
解析:
建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权,是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利,有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。按照取得方式,建设用地使用权分为出让、划拨、租赁、作价出资(入股)和授权经营等方式取得的建设用地使用权。


房地产经纪具有( )、规范交易秩序等方面的重要作用。

A:增进交易安全
B:保障交易公平
C:提高交易效率
D:缩短交易时间
E:降低交易成本

答案:A,B,D,E
解析: