2021房地产经纪人每日一练5节 第1节
商品房现房销售应具备的条件有（ ）。
A、取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
B、持有建设工程规划许可证
C、已通过竣工验收
D、物业管理方案已落实
E、取得商品房销售许可证
答案：A,B,C,D
解析：
商品房现售必须符合的条件有：①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；③持有建设工程规划许可证和施工许可证；④已通过竣工验收；⑤拆迁安置已经落实；⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；⑦物业管理方案已经落实。
在城市用地自然条件评价中，属于工程地质条件的有（ ）。
A.地基承载力
B.城市防洪
C.工程地质病害
D.地下水位
E.城市水源
答案：A,C
解析：
城市由众多的建筑物组成，这些建筑物需要建在具有一定承载力的地基上，要求地质构造稳定，不受工程地质病害的影响。工程地质条件包括：①地基承载力；②地震；③工程地质病害。
买卖双方达成意向，买方可以向卖方支付定金，一般不超过房屋总价款的（ ）。
A.10%
B.20%
C.30%
D.40%
答案：B
解析：
客户对所看房源十分满意，房地产经纪人可以建议购房人与业主签订《房屋买卖定金合同》，并交纳一定金额的定金。定金数量不能超过房屋总价款的20%。收到客户定金时，房地产经纪与买卖当事人三方共同签订《买卖定金协议书》，要注明定金的额度、支付方式以及违约处理方式。
年利率为8％，每半年计息一次，则实际利率为（ ）。
A.8％
B.8.16％
C.8.24％
D.8.30％
答案：B
解析：
名义利率与实际利率的关系如下：
式中i表示实际利率，r表示名义利率，m表示计息次数。则本题的实际利率为：（1+8%÷2）2－1=8.16％。
商品住宅小区内的道路，属于（ ）。
A、原房地产开发企业所有
B、物业服务所有
C、业主所有
D、企业与物业服务共有
答案：C
解析：
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
农民利用宅基地建造的住房登记，应缴纳房屋登记费（ ）元。
A:0
B:10
C:80
D:550
2021房地产经纪人每日一练5节 第2节
一个产业的竞争程度和产业利润潜力由五个方面的竞争力量反映并决定，即波特的五力模型。下列选项中属于这些竞争力量的是（ ）。
A、 新进入者的威胁
B、 替代产品或服务的威胁
C、 购买者讨价还价的能力
D、 生产者降低成本的能力
E、 供应商讨价还价的能力
答案：A,B,C,E
解析：
一个产业的竞争程度和产业利润潜力由五个方面的竞争力量反映并决定，即迈克尔·波特提出的“产业竞争五力模型”。五种力量具体为：①新进入者的威胁；②替代产品或服务的威胁；③购买者讨价还价的能力；④供应商讨价还价的能力；⑤现有企业之间的竞争。
税收区别于其他财政收入形式的重要特征是()。
A:无偿性
B:预付性
C:强制性
D:固定性
答案：D
解析：
本题考核的知识点为税收的特征。税收的特征有强制性、无偿性、固定性。固定性越指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、课税对象和税率。它是税收区别于其他财政收入形式的重要特征。
下列布局形式中，不属于居住区的规划布局形式的是（ ）。
A.居住区—小区—组团
B.小区—组团
C.居住区—小区
D.独立式组团
答案：C
解析：
居住区的规划布局形式包括：①居住区—小区—组团；②居住区—组团；③小区—组团；④独立式组团。
通常情况下，新建商品住房户型手册的内芯首页是项目的（ ）。
A、总平面图
B、小区配套图
C、主力户型图
D、会所功能分区图
答案：A
解析：
户型手册是一本将项目所有的户型详细完整展现出来的小册子。通常第一页有项目的总平面图，客户可以从总平图清楚地了解项目的整体布局、不同户型所在的位置，更有利于销售人员向客户讲解，另外也方便客户自己查阅。
房地产行政主管部门对房地产开发项目的监控内容有( )。
A、 是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设
B、 是否按销售计划完成销售目标
C、 预售款是否按期投入
D、 拆迁安置是否按要求进行
E、 工程项目是否发生变化
答案：A,C,D,E
解析：
[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“项目手册制度”的掌握。政府行业管理部门的监控主要包括：是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设。预售款项是否按期投入，拆迁安置是否按要求进行，工程项目是否发生变化等内容。因此，本题的正确答案为A、C、D、E。@##
（三） 某市W房地产开发公司（以下简称W公司）拟建一经济适用住房小区，需要征用本市Z乡400亩基本农田以外的耕地。开发半年后，W公司决定调整最初的开发方案，欲在部分经济适用房用地上建造4栋商品住宅，并决定委托Y房地产中介机构代理销售经济适用房和商品住宅。在建设过程中，由于建设资金不足，W公司将在建的4栋商品住宅抵押给本市H建设银行，取得了2000万元的建设贷款。两年后，该经济适用房小区及4栋商品住宅交付使用，W公司委托D物业管理公司进行整个小区的物业管理。某单位职工甲以6100元/m2的价格购买了其中一套商品住宅。
如果Y中介机构预售商品住宅，除了提交土地使用权证、营业执照以及资质证书外，还需要提供（ ）文件。
A、建设工程规划许可证
B、投入建设资金达到工程建设总投资25％以上的证明
C、商品房预售方案
D、项目的立项文件
答案：A,B,C
解析：
《城市商品房预售管理办法》规定，房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向市、县人民政府房地产管理部门提交下列证件及资料：①商品房预售许可申请表；②开发企业的《营业执照》和资质等级证书；③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；④投入资金开发建设达到工程建设总投资25％以上的证明；⑤工程施工合同及关于施工进度的说明；⑥商品房预售方案；⑦其他有关资料。
2021房地产经纪人每日一练5节 第3节
共用题干
2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业(以下简称甲企业)购买了一套80m2的住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住房，现己办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m3。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。根据以上内容，回答86~90题。
甲企业因房屋面积误差应当返还王某（ ）万元。
A:40
B:88
C:36
D:32
房地产经纪机构的组织结构形式中，（ ）适用于特大型组织，在采用时应注意扬长避短。
A、矩阵制组织结构形式
B、网络制组织结构形式
C、分部制组织结构形式
D、直线—参谋制组织结构形
在客源信息的开拓方法中，（ ）的劣势是成本较高、时效性较差。
A.客户介绍法
B.广告法
C.讲座揽客法
D.互联网开发法
答案：B
解析：
A项，客户介绍法，成本很低、客户都是真实有效的；B项，使用广告法的劣势是成本较高、时效性较差；C项，讲座的组织准备工作尤为关键，主题、时间、场地和邀请方式及主讲人的演讲技巧等都决定其效果；D项，互联网开发法劣势在于当前网上信息量大，信息难于突出，客户识别难度大，需要对客源信息进行有效的分析才能找出适合潜在客户的房源。
风险管理是指对风险进行识别、衡量、分析，并在此基础上有效地( )风险。
A:处置
B:消除
C:转移
D:逃避
一般情况下城市核心商圈的顾客占顾客总数量的（ ）。
A.5%～10%
B.15%～20%
C.30%～45%
D.70%～80%
答案：D
解析：
商圈有以下三个层次构成：①核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70%～80%，顾客的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15%～20%，顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5%～10%，顾客非常分散。
甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发的一商品住宅项目已竣工，在办理了《商品房销售许可证》后，自行销售该住宅项目。甲企业为张某制作了置业计划，与王某签订了《房地产认购协议书》，与年龄为25岁的刘某签订了《商品房买卖合同》。(2009年真题)
刘某向银行申请住房抵押贷款的最长期限为（ ）年。
A.25
B.30
C.35
D.40
答案：B
解析：
借贷期限是指按揭贷款分期偿还的期限，目前人民币贷款期限最长不超过30年（与购房者年龄相关，比如有银行规定贷款期限加购房人年龄不超过65年）。
2021房地产经纪人每日一练5节 第4节
由国务院审批的城市规划主要包括（ ）。
A、 一般城市的总体规划
B、 省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C、 其他镇的总体规划
D、 县政府所在地城镇总体规划
E、 直辖市的城市总体规划
答案：B,E
解析：
A项，其他城市的总体规划，由城市人民政府报省、自治区人民政府审批。B项，省、自治区人民政府所在地的城市以及国务院确定的城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。CD两项，县人民政府组织编制县人民政府所在地镇的总体规划，报上一级人民政府审批，其他镇的总体规划由镇人民政府组织编制，报上一级人民政府审批。E项，直辖市的城市总体规划由直辖市人民政府报国务院审批。
企业的资源是企业战略管理实施的保障，其内部资源包括( )。
A:管理资源
B:物力资源
C:财力资源
D:产业资源
E:可控市场资源
商品房预售应符合的条件有（ ）。(2011、2008年真题)
A.已交付全部国有建设用地使用权出让金，取得土地使用权证书
B.持有建筑工程规划许可证
C.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期
D.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》
E.已通过竣工验收
答案：B,C,D
解析：
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，行业发展的特点有（ ）。
A.拓展项目，全面服务
B.提供虚假信息
C.调整薪奖，注重品牌
D.不合理收费
E.同业联盟，交易安全
答案：A,C,E
解析：
我国台湾地区房地产经纪业在中介发展时期，即1991～1996年，行业发展有以下几个特点：①拓展项目，全面服务。加盟式的中介业者不断壮大，市场上逐渐形成直营与加盟两大模式，并重视提高服务质量。②调整薪奖，注重品牌。随着民众收入水平提高，人们逐渐重视房屋，这促使房屋中介业趋向追求服务质量和信誉形象。③同业联盟、交易安全。1995年起，台湾房屋中介业进入同业联盟时期，即由同业发起联卖制度。1996年6月，信义房屋推出“成屋履约保证”，住商不动产宣告办理“不动产交易签证”，为保障交易安全建立了良好制度，并为同业相继推广，在行业中逐渐形成交易安全的保障机制。
商业规模定位需考虑的因素有（ ）。
A.周边购买力的支撑度
B.消费者每次持续购物的时间长度
C.项目的经营特色
D.项目的建筑特点及各类指标限制
E.商品品种的比例及要求
答案：A,B,E
解析：
商业地产项目规模定位不仅与物业投资的高效性相关，而且与后期商业地产项目的招商、销售、运营有极大的关联。商业规模定位考虑的因素包括：①周边购买力的支撑度；②周边的商业配套完善性（如交通的可达性）；③消费者每次持续购物的时间长度；④商品品种的比例及要求。CD两项属于经营者定位需要考虑的因素。
王某看中了一套建筑面积为80平方米的存量住房，因预期房价上涨，王某同意付给卖方76万元，并承担应由卖方承担的交易税费，该地区存量住房买卖中应由卖方和买方交纳的税费分别为正常成交价格的5%和3%，该套住房的物业管理费为300元/月，王某需从商业银行中申请住房抵押贷款。王某为单身，现月收入为5600元，除住房抵押外无其他债务支出，假定当地商业银行规定贷款价值比为70%，王某拟采取按月等额本息还款，贷款年利率为4.8%，贷款期限为30年。
王某每月的还款额中（ ）。
A.本金递减
B.本金递增
C.利息递减
D.利息递增
答案：B,C
解析：
等额本息还款，又称定期付息，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
2021房地产经纪人每日一练5节 第5节
张某委托甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）出售其房屋，甲公司房地产经纪人李某对该房屋实地勘查后发现，该房屋所在区域治安良好，周边有重点大学、市级图书馆，音乐厅，体育馆，但该房屋室内装修陈旧，户型布局不合理，结合有关因素，向张某提出了该房屋的出售建议。
李某对该房屋实地勘查后的正确做法有（ ）。
A.绘制该房屋标准平面图
B.挖掘该房屋的卖点
C.绘制房屋使用说明书
D.绘制房屋状况说明书
答案：A,D
解析：
勘查作业后的工作主要有：①应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《房屋现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备；②在填写《房屋现场勘查表》绘制物业标准平面图时，应指明物业朝向和门、窗位置，绘制地理位置图时指明物业四周主要路段；③房地产经纪人查看房源后，要仔细评估房屋的优点和缺点，用心感受房屋的特点；④根据《房屋现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。
杨某以正常市场价格40万元购买了一套建筑面积为110m2、位于一层的商品住宅，首付款16万元，余款向银行抵押贷款。杨某家庭月均收入为6000元，购房抵押贷款的月还款额为1600元。该商品住宅的物业管理费标准为1.0元／m2。
杨某取得贷款的贷款价值比为（ ）。
A.15％
B.22％
C.40％
D.60％
答案：D
解析：
贷款价值比又称贷款与价值比率，是指房地产抵押贷款中贷款金额占房地产抵押价值的比率。则杨某的贷款价值比=房地产抵押贷款额度/房地产抵押价值=（40－16）÷40=60%。
在房地产上设定的担保物权，具体称为（ ）。
A、质权
B、留置权
C、抵押权
D、用益物权
答案：C
解析：
担保物权是为保障债权的实现而设立的物权。担保物权包括抵押权、质权和留置权。在房地产上设定的担保物权，具体称为抵押权
下列情形中，可能导致消费者对某种房地产当前需求增加的有（ ）。
A:该种房地产价格下降
B:该种房地产的替代品价格下降
C:消费者预期未来收入会增加
D:消费者预期未来该种房地产价格会上涨
E:消费者对该种房地产的偏好程度增强
对于大型房地产经纪机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员，这样就诞生了（ ）的组织结构形式。
A.直线—参谋制
B.分部制
C.矩阵制
D.网络制
答案：C
解析：
在实行直线—参谋制形式的机构中，职能部门按管理业务性质分设，横向沟通协调较为困难；在分部制中也存在各分部之间难以协调的问题。为了通力协作，保证任务的完成，有时候需要按楼盘项目设置临时性的机构（如某楼盘项目组），由有关职能部门派人员参加。而对于大型房地产经纪机构，由于业务量大，不同区域市场特点不同，常常需要按区域分片设置常设性管理部门，并通过这些部门来整合各职能部门的人员。矩阵制的组织结构形式由此产生。
商品房预售许可的最低规模不得小于（ ）。
A.套
B.层
C.单元
D.栋
答案：D
解析：
《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》规定，严格商品住房预售许可管理。各地要结合当地实际，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
