房地产经纪人历年真题6章

发布时间:2021-12-21
房地产经纪人历年真题6章

房地产经纪人历年真题6章 第1章


共用题干
李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售,并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘察,填写了《物业勘察表》。根据市场交易情况,王某认为李某的房屋出售价格合理,属于优质房源。

影响李某房屋最终交易价格的因素为(  )。
A:甲公司的客源信息状况
B:房地产交易税率
C:李某对房屋的使用保养情况
D:李某要求完成房屋交易的最终期限

答案:D
解析:


 王某从某大学房地产专业毕业后进入甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识,王某的销售业绩很好,收入颇丰。但由于许多亲戚、朋友都对房地产经纪职业有偏见,认为其职业没有前途,不受尊重,使得他的心情越来越差。在公司里,与他同时进公司的张某(非房地产专业毕业),原来的销售业绩远远落后于王某,最近却慢慢赶了上来。2013年7月12日,王某照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处,一进门便看到身着西装衬衫的张某正在翻阅售楼处昨天的电话记录,王某在心理骂了一句:“假正经”。这时电话铃响了,王某迅速冲过去接起电话:“喂,你找谁?”当电话里传来“我找张先生”的声音时,王某说了句“他不在”便将电话挂断。
作为一名房地产经纪人员,王某在(  )方面存在不足。

A、心理素质
B、着装风格
C、职业道德
D、接听电话的速度

答案:A,B,C
解析:
房地产经纪人员的心理素质包括:①自知、自信;②乐观、开朗;③积极、主动;④坚韧、奋进。房地产经纪人员职业道德的主要内容包括:①遵纪守法;②规范执业;③诚实守信;④尽职尽责;⑤公平竞争。题中,作为一名房地产经纪人员,王某不仅上班穿不符合房地产经纪人员着装要求的名牌T恤和牛仔裤,还对同事产生敌视心理,并且还私自拦断同事张某的客户。显然王某在心理素质,职业道德方面存在不足,另外在着装方面也应该加以改正。


对客户信息的获取、记录、储存、分析和利用的一系列活动,就是( )。

A.客源开拓
B.客源分析
C.客源利用
D.客源信息管理

答案:D
解析:
客户信息管理是从收集信息、整理信息和存档开始。对客户信息的记录、储存、分析和利用的一系列活动就是客户信息管理。


对房地产经纪机构和人员来说,专业是执业之本,(  )是执业之基。

A、保密
B、合法
C、公平
D、诚信

答案:D
解析:
诚实信用是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。房地产经纪服务市场存在严重的信息不充分和信息不对称,交易当事人对市场行情、交易手续等不甚了解,房地产经纪人员恰恰是这方面的专家,但必须诚实守信,否则会进一步扩大信息不对称的负面效应。从长远来看,诚实信用是行业发展的基础,不诚信的房地产经纪人员无法在行业内长久立足,不诚信的机构也不可能有长远的发展。对房地产经纪机构和人员来说,专业是执业之本,诚信是执业之基。


房地产营销对渠道的依赖性不少于一般商品营销,对房地产营销渠道的调查主要包括(  )。


A、房地产租售客户对租售代理商的评价
B、分析研究资料,得出结论
C、房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因
D、租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况
E、房地产营销渠道的选择、控制与调整情况

答案:A,C,D,E
解析:
对房地产营销渠道的调查主要包括:①房地产营销渠道的选择、控制与调整情况;②房地产市场营销方式的采用情况、发展趋势及其原因;③租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况;④房地产租售客户对租售代理商的评价。


套内建筑面积包括()。


A.套内分摊面积
B.套内墙体面积
C.套内阳台面积
D.套内楼梯面积
E.套内使用面积

答案:B,C,D,E
解析:
成套房屋的套内建筑面积由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成,即套内建筑面积一套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积。@##


期房价格与现房价格相比,其价格低的原因有(  )。

A、从期房达到现房期间租金收入的损失
B、期房未来开发成本低
C、风险的补偿
D、不能够直接使用
E、少交纳一部分物业服务费用

答案:A,C,D
解析:
在期房与现房同品质(位置、结构、设备、装修、环境和配套设施等方面相同)的情况下,期房价格低于现房价格。以可以出租的住宅来看,由于买现房可出租获取现金收入,买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入,并由于买期房总存在着风险(如有可能不能按期交房,甚至出现“烂尾”,或者实际交付的品质比预售时约定的差),所以期房价格与现房价格之间的关系是:。


某家庭购房抵押贷款10万元,贷款期限30年,贷款年利率6%,借贷双方约定每年年初按当年1年期国库券利率加上3%的附加利率调整贷款利率。则该家庭第1年的月还款额为( )元。

A:599.55
B:622.40
C:792.71
D:953.24

答案:A
解析:


为掌握承购客户的相关信息,房地产经纪人调查的内容有(  )。

A.客户的身份信息
B.客户的需求范围
C.客户的特殊需求
D.客户的文化程度
E.客户的购房资格

答案:A,B,C,E
解析:
对于房地产经纪人而言,客户接待环节的工作目标是了解客户与房屋需求相关的核心信息。通常情况下,对客户信息、需求的了解多是在“对话”情景下完成的。具体说来,对于购房人的信息调查主要包括以下方面:①客户身份信息;②客户需求范围;③客户支付能力;④客户特殊需求;⑤客户购房资格。


房地产经纪人历年真题6章 第2章


对于一套总价为50万元的住房,甲、乙、丙、丁四个家庭中最符合有效需求的是( )。

A:甲家庭需要,但买不起
B:乙家庭买得起,但不需要
C:丙家庭买不起,也不需要
D:丁家庭既需要,也买得起

答案:D
解析:


 廖某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)寻找房源,并签订了房地产经纪服务合同,后经甲机构介绍,廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中,甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下,实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同,并将定金2万元交给杨某,同时委托甲机构为其代办房地产登记。
关于甲机构代办房地产登记收费的说法,正确的为(  )。

A、不应收取任何费用
B、可以收取一定的费用
C、只能收取交通费
D、只能收取信息费

答案:B
解析:
房地产经纪机构提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务的,应当向委托人说明服务内容、收费标准等情况,经委托人同意后,另行签订合同,并另行约定费用。甲机构代办房地产登记收费属于向委托人提供的延伸服务,可以收取一定的费用。


针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户,房地产经纪人应( )。(2012年真题)

A.长期培养
B.重点跟踪
C.保持一般性沟通
D.不断了解客户需求

答案:B
解析:
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素,可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群,房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中,A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象,其客户群特征为:①购买或租赁物业需求强烈,时间紧,希望尽快获得物业;②经济条件好,购房支付能力较强;③较了解目前房地产市场情况,能根据市场供求状况提出合理购买价格;④对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为:重点跟踪,提供周到而专业的服务。


房地产经纪机构承接业务时,正确的做法有( )。(2011年真题)

A.可以接受交易一方委托的居间业务
B.可以同时接受交易双方委托的居间业务
C.只能接受交易一方委托的代理业务
D.同时接受交易双方委托的代理业务
E.可以选择接受交易一方或双方委托的代理业务

答案:A,B,C
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此,在房地产代理业务中,房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务,同时也只能向一方收取佣金。


张某通过甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同,张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时,陈某正好出差在外,张某要求甲公司代收首付款,甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求,张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后,告诉甲公司自己不再出售该房,并委托甲公司将1万元定金退给张某。

甲公司可能签订的经纪合同有(  )。

A.与张某的房地产居间合同
B.与张某的房地产代理合同
C.与陈某的房地产居间合同
D.与陈某的房地产代理合同

答案:A,C
解析:
房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经济服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托,向一方或双方委托人提供居间服务。


工程评估,是对可能作为城市建设用地的自然条件的工程评估,通常根据地下水位的深度、洪水淹没范围、地基承载力、地形坡度等自然条件,评估用地适于建设的优劣程度,分为( )类。

A:二
B:四
C:三
D:五

答案:C
解析:


经纪企业是服务性企业,(  )是其最重要的资源。

A、人力资源
B、经济资源
C、信息资源
D、管理水平

答案:A
解析:
房地产经纪机构是服务性企业,人力资源是其最重要的资源,而且这种人力资源是专业性很强的人力资源,主要包括具有房地产经纪人员职业资格的业务人员和企业管理人员,因此房地产经纪机构经营规模的大小必须与其已拥有及可能拥有的人力资源实力相适应


把从地面点到大地水准线的铅垂距离,称为( )。

A.相对高程
B.标准高程
C.绝对高程
D.高程

答案:C
解析:
测量的基准线是铅垂线,即重力方向线。地面点到大地水准面的铅垂距离称为绝对高程,即“海拔”。水准面有无数多个,点到除大地水准面之外的任一水准面的铅垂距离,称为相对高程。


按揭贷款时购房者的风险主要表现在( )。(2008年真题)

A.无力继续补偿还贷款本息的风险
B.房屋贬值的风险
C.重复抵押的风险
D.购房者房屋处置的风险
E.利率变化的风险

答案:A,B,D,E
解析:
对借款人来说,银行抵押贷款存在一定的风险。房地产销售人员应提醒借款人向各银行的抵押贷款产品或抵押贷款服务公司的专业人士进行咨询,注意防范以下抵押贷款的风险:①无力继续偿还贷款本息风险;②房屋贬值风险;③利率变化风险;④购房者房屋处置风险。


房地产经纪人历年真题6章 第3章


关于不动产登记的说法,错误的有(  )。

A:各类不动产物权未经登记,均不发生物权效力
B:因继承取得的房屋所有权自记载于不动产登记簿时发生物权效力
C:房地产抵押和房地产转让均可办理预告登记
D:共有的不动产,应由共有人共同申请登记
E:不动产登记费按不动产价值的一定比例收取

答案:A,B,E
解析:


房地产经纪信息的(  )彻底改变了传统的广告媒体宣传,发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。

A.整体化
B.高效化
C.普遍化
D.网络化

答案:D
解析:
21世纪是信息化、网络化的时代,房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。表现在:①房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传,发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式,可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理,使房地产经纪信息在尽可能短的时间,最大限度地展现给市场,并得以有效的利用,从而节约大量的时间和成本;②网络化管理还为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台;③网络化管理可以通过网络公开性,突破房地产交易时间和空间的局限,可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落,这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。


王某于2015年4月将自有住房出租给李某1年,年租金为5000元。2015年5月王某将该房屋抵押给甲银行,并办理了抵押登记。2015年6月,李某将房屋转租给张某,签订了6个月的转租合同。

以下属于房屋租赁合同中李某义务的有( )。

A.交付租金
B.合理使用房屋
C.对房屋进行维修
D.租赁关系终止时归还房屋

答案:A,B,D
解析:
承租人的义务包括:①交付租金;②合理使用、善意保管房屋;③租赁关系终止时归还房屋。C项,对房屋进行维修是出租人的义务,本案例中,李某属于承租人。


李某将自己拥有的一套地理位置好、具备交易条件的房屋委托给甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售,并签订了委托协议。甲公司委派房地产经纪人王某为李某服务。王某对李某的房屋进行了勘察,填写了《物业勘察表》。根据市场交易情况,王某认为李某的房屋出售价格合理,属于优质房源。影响李某房屋最终交易价格的因素为(  )。


A、甲公司的客源信息状况
B、房地产交易税率
C、李某对房屋的使用保养情况
D、李某要求完成房屋交易的最终期限

答案:D
解析:
房源的初始价格是由业主(委托方)决定的,但他们对市场信息的了解程度,其出售或出租时的心态,决定了房源的最终交易价格。本案例,李某要求房屋完成交易的最终期限反映了其是否急于出售的心理状态,这在一定程度上会影响最终的交易价格。比如,如果李某急于出售房屋,则可能以低于期望的价格成交。


张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层(顶层)的一套二手房。该房屋建筑面积86m2,二室一厅,1998年竣工,阳台全封闭。该套房屋主体结构完好,设施、设备完整,上下水道通畅,但屋顶有轻微渗漏,门窗油漆局部脱落,需要进行小修。
该套住宅的建筑面积中,阳台面积应(  )。

A、全部计入
B、计入一半
C、计入四分之一
D、全部不计入

答案:A
解析:
全封闭阳台、有柱挑廊、有顶盖封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。未封闭的阳台、无柱挑廊、有顶盖未封闭的架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,以底板水平投影的一半计算建筑面积。


针对小业主房源的开拓渠道中的报纸广告途径,其优点有(  )。

A、 投入成本低
B、 受众面广
C、 目标客户群体强
D、 效果立竿见影
E、 时效性长

答案:B,C,D
解析:
报纸信息传递迅速,传播面广,影响广泛、简便灵活、费用较低、便于剪贴存查、信赖感强。其优点是针对目标客户群体强、受众面广、效果立竿见影、客户需求较明确;缺点是投入成本较高、包含信息量有限、时效性短、受互联网冲击阅读群体日益缩小。


房屋出售人应当向房地产经纪机构提供( )等资料。

A.收入证明
B.身份证明
C.房屋权属证明
D.房屋状况说明书
E.执业证明

答案:B,C
解析:
房地产经纪机构有义务告知应当由委托人协助的事宜、提供的资料。委托人为房屋出售或者出租人的,需要协助事宜包括:①核查房屋权属信息、配合实地查看房屋;②协助编制房屋状况说明书、办理合同备案、办理房屋登记和房屋交接手续等。需要提供的资料包括:①身份证明;②房屋权属证书等。


房地产经纪必不可少的主要原因有( )。(2011年真题)

A.房地产的特殊性
B.房地产价格的波动性
C.房地产交易的复杂性
D.房地产交易的经常性
E.房地产信息的不对称性

答案:A,C,E
解析:
房地产经纪作为一种特殊商品的经纪活动,房地产经纪的必要性的原因有:①房地产的特殊性;②房地产交易的复杂性;③房地产信息的不对称性。


甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)从事新建商品房代理销售业务,2004年10月,该公司承接了乙房地产开发公司(以下简称乙公司)的一个楼盘的预售业务。2005年6月,王某购买了其中的一套住宅,该住宅合同建筑面积为150m2,单价8000元/m2。但在按照《商品房买卖合同示范文本》(建住房[2000]200号文)签订合同时,由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误,致使王某多支付房款7万元。王某事后发现了这一错误,拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。2006年5月,该楼盘交房,王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。
丁某在销售商品房过程中,因计算错误给王某造成了损失,下列表述中正确的为(  )。

A、王某直接向丁某追究责任
B、王某直接向乙公司追究责任
C、王某直接向甲公司追究责任,并由乙公司进行赔偿
D、王某同时向甲公司和丁某追究责任

答案:C
解析:
B项,王某与甲公司签订的合同,应直接向甲公司追究责任。AD两项,房地产经纪机构与房地产经纪人存在着法律责任关系,房地产经纪人员在执业活动中由于故意或过失给委托人造成损失的,应由房地产经纪机构统一承担责任,房地产经纪机构应首先对委托人进行赔偿,然后,再向承办该业务的房地产经纪人员进行追偿,所以,王某不能直接追究丁某责任。


房地产经纪人历年真题6章 第4章


共用题干
甲房地产经纪公司采用的是基于互联网技术的无店铺销售模式,2006年2月,与乙房地产开发公司签订了合同,以甲房地产经纪公司的名义负责销售的商品房,并承担风险。

甲房地产经纪公司与乙房地产开发公司之间的业务关系属于( )。
A:代理
B:居间
C:行纪
D:代办

答案:C
解析:


在供给曲线不变而消费者的收入水平提高引起需求曲线右移的情况下,新的供求均衡点相对原来的均衡点会发生变化,出现(  )。

A、均衡数量增加,均衡价格下降
B、均衡数量增加,均衡价格上升
C、均衡数量减少,均衡价格上升
D、均衡数量减少,均衡价格下降

答案:B
解析:
图5-1是将需求曲线与供给曲线结合在一起形成的房地产均衡价格示意图。图中,E点是需求曲线与供给曲线的交点,它同时处于需求曲线和供给曲线上。因此,E点是供求均衡点,其所对应的价格和数量是需求者和供给者都愿意接受的价格和数量。其中,E点所对应的价格Pe称为均衡价格,所对应的数量Qe称为均衡数量。在供给曲线不变而消费者的收入水平提高引起需求曲线右移的情况下,即S线不变,D线向右移动,可知E点相对上移,对应的Qe点右移。则均衡数量增加,均衡价格上升。



图5-1 房地产均衡价格


根据探索答案的不同思维方向,思维可分为( )。

A.形象思维和抽象思维
B.常规思维和创造性思维
C.直觉思维和逻辑思维
D.聚合思维和发散思维

答案:D
解析:
根据探索答案的不同思维方向,可分为聚合思维和发散思维。聚合思维是指把问题提供的各种信息聚合起来得出一个共同的正确答案的思维方式。发散思维是指以一个目标出发,沿着各种不同途径去思考,以探索多种答案,寻求多种解决问题方法的思维方式。


根据客户对物业需求的(  ),确定业务工作开展的先后顺序。

A、系统性
B、关注性
C、急迫性
D、有效性

答案:C
解析:
客户需求程度分析是指根据客户对物业需求的急迫性,确定业务工作开展的先后顺序。


下列关于异议登记的说法,正确的有(  )。

A、 利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记
B、 不动产登记机构受理异议登记申请的,应当将异议事项记载于不动产登记簿,并向申请人出具异议登记证明
C、 异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料
D、 异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构无须告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项
E、 异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的,不动产登记机构不予受理

答案:A,B,C,E
解析:
D项,异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的,应当予以办理,但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。


房屋租赁合同与一般财产租赁合同相比所具有的特征有(  )

A、租期内租金可以不变
B、房屋租赁合同是不动产租赁合同
C、合同的相对性会受到法律的一定限制
D、期限最长不得超过20年
E、房地产租金通常按季度交缴

答案:B,C,D
解析:
房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式,与一般财产租赁合同相比具有如下特征:①房屋租赁合同是不动产租赁合同。以租赁物的种类为标准,租赁合同可以分为动产租赁合同和不动产租赁合同。②合同的相对性会受到法律的一定限制。具体表现为:a.“买卖不破租赁”原则对房屋受让人的限制;b.承租人的优先购买权。③期限最长不得超过20年。


城市居住区综合技术经济指标的必要指标包括(  )。

A.公建面积
B.居住区户数
C.高层住宅比例
D.停车位
E.拆建比

答案:A,B,D
解析:
居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。反映基本数据和习惯上要直接引用的数据为必要指标;习惯上较少采用的数据或根据规划需要有可能出现的内容为可选用指标。居住区技术经济指标是从量的方面衡量和评价居住区规划质量和综合效益的重要依据。居住区技术经济指标有必要指标和可选用指标之分。CE两项为选用指标。


下列证件属于商品房销售必须提供的是()。

A:土地使用证书
B:建设工程规划许可证
C:施工许可证
D:投入资金达到工程总投资30%以上的证明
E:开发企业的《营业执照》

答案:A,D,E
解析:


下列不属于房屋买卖合同类型的是( )。

A.诺成合同
B.双务合同
C.有偿合同
D.实践合同

答案:D
解析:
房屋买卖合同的特征;
房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。这主要表现为:①出卖人将所出卖的房屋所有权转移给买受人,买受人支付相应的价款;②房屋买卖合同是诺成、双务、有偿合同;③房屋买卖合同的标的物为不动产,其所有权转移必须办理登记手续;④房屋买卖合同属于法律规定的要式法律行为。


房地产经纪人历年真题6章 第5章


甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)是一家以经营存量房经纪业务为主的企业。几年来,机构业务蒸蒸日上,门店数量不断增加,经营业务由房屋租赁中介逐步扩展到存量房买卖中介、新建商品房营销策划和代理销售等。甲机构还为外籍人士提供存量房经纪服务。甲机构所在城市经济高度发达,人均GDP和可支配收入均在国内处于领先水平。
甲机构在存量房经纪业务中,开拓房源信息通常采取的方式为(  )。

A、举办大型庆典活动
B、走访
C、门店接待
D、广告法

答案:C,D
解析:
房地产经纪人只有不断挖掘潜在的客源,才能不断创造经纪成果。一个成功的经纪人必须确保潜在客户的数量,客源开拓的方法主要包括:①门店接待法;②广告法;③互联网开发


房地产价格评估时,应当以( )为基础,并参照当地的市场价格进行评估。

A.最低地价
B.最高地价
C.基准地价
D.标定地价
E.重置价格

答案:C,D,E
解析:
《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估,应当遵循公正、公平、公开的原则,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。@##


(一)  甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发建设了某住宅小区,取得商品房预售许可证后开始预售。蒋某于2006年3月1日与甲企业签订了购买该小区16幢602室的商品房买卖合同,单价为6000元/m2,并依照约定向房屋登记机构申请办理了相关登记。合同约定建筑面积为120m2,交房期间为2006年10月1日,保修期限为5年,双方未对房屋面积误差的处理方式进行约定。韩某也预付购房款并签订16幢602室的商品房买卖合同。甲企业于2006年10月1日正式交房,蒋某2006年10月17日领到房屋所有权证书上记载建筑面积为116m2。蒋某于2007年2月装修入住,2009年9月27日发现屋面严重漏水。
蒋某购买该房屋实际向甲企业支付购房款(  )万元。

A、69、12
B、69、36
C、69、60
D、72、00

答案:B
解析:
按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的,《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对其处理原则作出相同规定:①面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款。②面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积的,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足,超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人;产权登记面积小于合同约定面积的,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人,绝对值超过3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。其中,面积面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)÷合同约定面积×100%。本案例中,蒋某购房的面积误差比=(116-120)÷120×100%≈-3.33%,绝对值超出3%,则王某实际应付购房款=120×[1-3%-(3.33%-3%)×2]×6000≈69.36(万元)。


王某、于某、李某和赵某共同开办了一家房地产经纪公司B公司,王某和于某是房地产经纪人,而李某和赵某是房地产经纪人协理。某日,客户吴某委托B公司代理出租或销售其拥有的一间商业用房,吴某与B公司签订了房地产经纪合同。

B公司受理了吴某的委托业务后,必须采取的服务步骤是(  )。

A.物业信息的传播
B.收集相关信息
C.客户开拓
D.物业查验

答案:A,B
解析:
信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后,应主要收集三方面信息:①标的物业信息,是指标的物业的物质状况、权属状况、环境状况等方面的信息;②与标的物业相关的市场信息,是指标的物业所属的房地产分类市场的供求信息、价格信息等;③委托方信息,包括委托方的类型(如个人或法人,法人的经营类型)、信誉情况等。


房地产经纪机构制定薪酬制度的原则有( )。(2010年真题)

A.底薪与奖金分离
B.简明扼要,易于执行
C.公平合理兼顾激励
D.适时动态调整
E.按需分配

答案:A,B,C,D
解析:
房地产经纪机构薪酬制度是在房地产经纪机构与房地产经纪人员之间的经济关系的基础上建立的。薪酬制度的制定要遵循以下的原则:①底薪与奖金分离;②简明扼要,易于执行;③管理方便,符合经济原则;④公平合理,有激励作用;⑤在同行业中有竞争力;⑥适时动态调整;⑦在机构内部各类、各级职务的奖酬基准上,适当地拉开差距。


共用题干
甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)接受客户杨某委托,代购一套办公用房。甲机构指派经纪人王某负责此项业务。合同约定:对办公房出售者所提供的证件,甲机构和王某本人不负责鉴别真伪。代理成功后,甲机构按成交价格的2%收取佣金,若代理不成功,甲机构只收取费用500元。王某通过乙房地产经纪机构(以下简称乙机构)寻找到了张某的房源,并与乙机构签订了房屋买卖合同,将张某所拥有的办公房以100万元卖给杨某。王某将房款中的90万元付给张某,余下10万元中2万元作为甲机构的佣金,8万元归乙机构。在房屋过户过程中,甲机构发现该办公房原来已由张某办理了抵押登记,担保了张某一笔50万元的贷款。因此杨某和甲机构、张某产生纠纷。

甲机构应该收取的佣金为( )。
A:1.8万元
B:2万元
C:1.85万元
D:2.05万元

答案:B
解析:


在住宅建筑的面积测算中,房屋内的夹层、楼梯间和电梯间等在(  )米以上的部位应当计算全部建筑面积。

A、2、00
B、2、20
C、2、40
D、2、80

答案:B
解析:
《房产测量规范 第1单元:房产测量规定》(GB/T 17986.1—2000)第8.2.1条b款规定,房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。


对房地产经纪信息筛选的目的是(  )。

A.删除无用的信息
B.增加信息的数量
C.增强信息的可信度
D.将信息整理归类

答案:A
解析:
筛选是指对已鉴别的房地产经纪信息进行挑选。在挑选的过程中,既要考虑到当前的需要,又要考虑到以后的需要。在考虑当前需要时主要考虑信息的深度,而后者则主要考虑信息的广度。通过筛选,可以减少信息的数量,将无用信息删除,将有用信息保留,这样既可以减少后续整理加工的工作量,又可以减少以后查询所需的时间。


评价住宅的适用性能,应当包括的内容有(  )。

A、住宅套型
B、隔声性能
C、设备设施
D、建筑造型
E、室内污染物控制

答案:A,B,C
解析:
住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。其评定内容包括:①单元平面;②住宅套型;③建筑装修;④隔声性能;⑤设备设施;⑥无障碍设施。


房地产经纪人历年真题6章 第6章


房地产分析的结构体系有(  )。

A.地区经济分析
B.环境分析
C.营销分析
D.可行性分析
E.投资分析

答案:A,C,D,E
解析:
房地产分析的结构体系包括:①地区经济分析,提供市场分析的基本数据;②房地产市场分析,估计目标物业的市场状况;③房地产营销分析,对目标项目进行定位;④可行性分析,分析目标物业的利润;⑤房地产项目投资分析,确定项目达成最佳“风险——回报”关系的相关条件。


按贷款对象及用途,房地产贷款可以分为( )。

A:土地储备贷款
B:委托性贷款
C:房地产开发贷款
D:商业用房贷款
E:个人住房贷款

答案:A,C,D,E
解析:


将房地产经纪业务分为房地产代理业务和房地产居间业务,所依据的分类标准是( )。(2010年真题)

A.经纪活动所促成房地产交易的类型
B.经纪活动的方式
C.经纪活动所涉及标的房地产的用途
D.经纪活动所涉及标的房地产的新旧状态

答案:B
解析:
按经纪活动方式分类,经纪可分为居间、代理和行纪。就房地产经纪而言,按服务方式分类,主要分为房地产居间与房地产代理两大类。房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务,并向委托人收取佣金的经纪行为;房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定,以委托人的名义与第三人进行房地产交易,并向委托人收取佣金的经纪行为。


普通地图以相对均衡的详细程度,着重表示自然地理要素和社会经济要素,具有( )。

A.系统性
B.精确性
C.完整性
D.通用性

答案:D
解析:
地图是说明地球表面的事物和现象分布情况的图。根据表示的内容,分为普通地图和专题地图。普通地图以相对均衡的详细程度,着重表示自然地理要素和社会经济要素,具有通用性,其中最主要的图种是地形图。专题地图又称专门图或主题地图,根据专业方面的需要,以较简略的普通地图为底图,着重表示某一专题内容,如交通图、地貌图、地籍图等。


参加房地产经纪人职业资格全部4个科目考试的人员,必须在( )考试年度内通过应试科目,才视为考试通过。

A.两个
B.任意四个
C.报考约定的四个
D.连续四个

答案:D
解析:
房地产经纪专业人员职业资格各科目考试成绩实行滚动管理的办法。在规定的期限内参加应试科目考试并合格,方可获得相应级别房地产经纪专业人员职业资格证书。参加房地产经纪人职业资格考试的人员,必须在连续的4个考试年度内通过全部(4个)科目的考试。


下列不属于互联网开发客户的方式是(  )。

A.付费的房源信息发布平台
B.房地产经纪机构门户网站
C.信息中介网站
D.免费的公共网络信息发布平台

答案:C
解析:
互联网开发客户的方式包括:①付费的房源信息发布平台;②免费的公共网络信息发布平台;③房地产经纪机构门户网站。


某房地产企业拟建一项目,总投资20000万元,建设期3年,建设完成后用于出租,从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年,为了提高市场占有率的目标,该企业加大广告宣传费用的投入,并以低廉的价格进入市场,但该企业因建材价格上涨、同行业竞争激烈等方面的猛烈冲击,并未成功进入市场,商品房无法按正常价格出售,最终倒闭。

为了维护企业形象或为了阻止带有风险的价格竞争,企业经常会制定(  )。

A.过渡定价目标
B.竞争定价目标
C.稳定价格目标
D.提高市场占有率的目标

答案:C
解析:
稳定价格目标,又称为企业声誉目标,是指房地产企业为维护企业形象,采取稳定价格的做法。良好的企业形象是企业的无形资产,是企业成功运用市场营销组合取得消费者的信赖,是长期积累的结果。为了维护企业形象或为了阻止带有风险的价格竞争,经常会采用稳定价格的定价目标。


下列选项中,(  )是指企业针对一个或几个目标市场的需求并结合企业所具有的资源优势,为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。

A、目标产品
B、市场分析
C、产品定位
D、市场战略

答案:C
解析:
产品定位是指企业针对一个或几个目标市场的需求,并结合企业所具有资源优势,为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。具体有以下三种定位方法:①房地产产品市场分析定位法;②房地产产品SWOT分析定位法;③房地产产品的目标客户需求定位法。


下列关于房屋抵押的表述中,错误的是(  )。

A、 共有产权的房屋抵押的,必须征得其他共有权人同意
B、 已出租的房屋可以设定抵押
C、 以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,担保债务的履行期限不得超过已使用的年限
D、 预购商品房贷款抵押的,必须取得商品房预售许可证

答案:C
解析:
A项,以共有的房地产设定抵押的,抵押人应当事先征得其他共有权人的书面同意。B项,以已出租的房地产设定抵押的,抵押人应当将租赁情况告知抵押权人,并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。C项,以土地使用权为出让方式取得的房地产抵押的,所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。D项,预购商品房贷款抵押的,商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许可证。