21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第1章
由于出卖人的原因，预售商品房自房屋交付之日起（ ）d期限届满，买受人仍未能取得房屋权属证书的，除当事人另有约定外，出卖人应当承担违约责任。
A:15
B:30
C:60
D:90
未经原批准机关同意，连续()未使用的划拨土地，国家无偿收回划拨土地使用权。
A:6个月
B:1年
C:2年
D:3年
某小区项目于2015年12月初通过竣工验收，房地产开发企业于2018年3月15日将商品房交付给王某，则该开发商对商品房的屋面防水工程的保修期限截止日期为（ ）。
A.2018年12月1日
B.2020年12月1日
C.2021年3月15日
D.2023年3月15日
答案：C
解析：
商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期，当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于规定的最低保修期限。对建设工程承包方而言，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，从工程竣工验收合格之日起计算。对房地产开发商而言，屋面防水最低保修期限为3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款），保修期自商品住宅交付之日起计算。于是，开发商对该商品房的屋面防水工程保修期限截止到2021年3月15日。
公共租赁住房指限定（ ），面向符合规定条件的人员出租的保障性住房。
A.建设标准
B.建筑质量
C.租金水平
D.施工条件
E.地理位置
答案：A,C
解析：
公共租赁住房是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。
A房地产公司（以下简称A公司）申请征用B乡基本农田以外的耕地50公顷，建高档住宅小区。支付征用耕地的补偿费用共计4500万元。开发建设过程中，A公司将此项目整体转给C公司，C公司通过市场分析后，拟将其中5公顷土地建商业用房，此项目调整方案经规划部门批准。在建设过程中，C公司将该项目抵押给D银行取得建设贷款。C公司经批准预售该住宅。
C公司要合法预售在建项目的住宅，必须给购房者提供（ ）。
A.建设工程规划许可证
B.项目转让合同
C.房屋所有权证
D.商品房预售许可证
答案：A,D
解析：
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。
关于客户关系管理，正确的说法是( )。
A:所用到的理论是客户关系理论
B:要努力提高客户的信任度、忠诚度和满意度
C:最终实现的目的是留住老客户、争取新客户
D:留住老客户可以从提供个性化服务、正确处理投诉、建立长久的合作关系三个方面人手
E:争取新客户可以从鼓励客户推荐和给客户提供附加服务人手
答案：B,C,E
解析：
A用到的是客户的生命周期理论;D除了以上三个方面，还可以从与客户积极沟通方面人手。
按照《民用建筑设计通则》（GB 50352—2005）的规定，普通建筑和构筑物的建筑设计使用年限为（ ）年。
A.40
B.50
C.70
D.100
答案：B
解析：
《民用建筑设计通则》（GB 50352）将以主体结构确定的建筑设计使用年限分为5年、25年、50年、100年4级，并规定其分别适用于临时性建筑、易于替换结构构件的建筑、普通建筑和构筑物、纪念性建筑和特别重要的建筑。
21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第2章
张某委托A房地产经纪公司（以下简称A公司）的房地产经纪人刘某代理自己出租一商铺，并答应事成后给刘某“好处费”。刘某以自己的名义，并使用自拟的合同与张某订立了房地产居间合同。随后，刘某在A公司的潜在客源中找到王某，王某与A公司签订了房地产居间合同。刘某亲自办理此项业务，刘某以A公司名义代表王某与张某订立了房屋租赁合同。事后，刘某收取到张某、王某分别给的“好处费”。
关于张某和刘某订立房地产居间合同的行为表述中，错误的为（ ）。
A.张某和刘某出于真实意愿，所以合同有效
B.因为合同履行成功了，所以刘某得到“好处费”
C.刘某不应该收取这个“好处费”
D.张某应该与A公司签订房地产居间合同
答案：A,B
解析：
A项，在房地产居间活动中，房地产经纪机构和房地产经纪人员始终都是中间人，因此既不能以一方的名义，也不能以自己的名义或为委托人的利益而充当与第三人订立合同的当事人。房地产经纪人只能按照委托人的指示和要求从事居间活动。所以，张某和刘某订立房地产居间合同是无效的。B项，房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。房地产经纪机构收取佣金后再按约定向具体承接和执行经纪业务的房地产经纪人员支付相应的报酬。各国（地区）房地产经纪行业管理都严令禁止房地产经纪机构赚取合同约定佣金以外的经济利益。所以刘某不能在佣金之外再拿“好处费”。
共用题干
张某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1%的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1%的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1%，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。
关于甲机构、张某、王某、李某关系的说法，正确的为( )。
A:张某是王某的代理人
B:张某是李某的代理人
C:张某是居阎方，不是任何一方的代理人
D:甲机构是李某的代理人
共用题干
小李到大明房地产公司买了一套期房，并按照《商品房买卖合同示范文本》的条款签订了《商品房买卖合同》。合同约定面积为140㎡，期房单价为每平方米3000元。
小李所购买的商品房的保修期从( )开始。
A:商品房竣工之日
B:商品房竣工验收合格之日
C:商品房交付使用之日
D:商品房交付使用10日后
A省B县人民政府为加快城镇住房制度改革进程，根据我国《城市房地产管理法》、A省人民代表大会出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》及A省政府颁布实施的《A省商品房销售管理办法》等法律、法规，出台了《B县城镇职工住房补贴管理暂行办法》、《B县城镇商品房预售管理办法》、《B县城镇商品房销售管理办法》等一系列规定，全面完善了以经济适用住房为主的住房供应体系，并建立了城镇低收入家庭住房保障制度。为加快经济适用住房建设，2015年3月，该市采取招标方式，选定C房地产开发公司开发建设园林小区经济适用住房建设项目，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元。勘察设计和前期工程费200元，建安工程费600元，住宅小区基础设施建设费（含小区非营业性配套公建费）100元，贷款利息30元。
A省人大出台的《A省城镇房地产开发经营管理条例》属于（ ）。
A.法律
B.地方性政府规章
C.地方性法规
D.规范性文件
答案：C
解析：
地方性法规是指有立法权的地方人民代表大会及其常务委员会依据宪法、法律和行政法规的规定，制定的调整本行政区域内房地产法律关系的规范性文件，在本行政区域内有效。
房地产经纪行业组织的职责有( )。
A:维护房地产经纪人员合法权益
B:拟订并推行房地产经纪执业标准
C:组织房地产经纪人员业务培训
D:组织开展房地产经纪理论研究
E:开展房地产经纪业务活动
非银行业金融机构是指那些经营金融业务但不冠以银行名称的金融机构，包括（ ）等。
A.金融资产管理公司
B.信托投资公司
C.财务公司
D.金融租赁公司
E.商业银行
答案：A,B,C,D
解析：
金融机构是专门从事货币信用业务的社会经济活动组织，分为银行业和非银行金融机构。其中，非银行业金融机构是指经营金融业务但通常不冠以银行名称的金融机构，如信托公司、保险公司、证券公司、基金管理公司、金融租赁公司、金融资产管理公司、财务公司、信用担保公司、小额贷款公司、典当行等。
发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起（ ）日内颁发施工许可证。
A、 5
B、 10
C、 15
D、 30
答案：C
解析：
发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起15日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起15日内书面通知建设单位，并说明理由。
21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第3章
为了防御地质灾害，甲房地产开发企业对已预售的房屋结构进行有利于购房者的更改，且不打算加价，则甲房地产开发企业( )。
A:不必通知买受人
B:应书面通知买受人
C:应公示通知买受人
D:可在交房时再告知买受人
新建商品房销售代理业务中，项目审批文件中的“五证”包含（ ）。
A.《建设用地规划许可证》
B.《建设工程规划许可证》
C.《建设工程施工许可证》
D.《房屋建设许可证》
E.《商品房销售（预售）许可证》
答案：A,B,C,E
解析：
国家对未竣工项目和竣工项目的销售分别设定了不同的法律条件，且要求在项目销售现场予以公示，以便购房客户查阅并实现信息透明化。重要的审批文件包括：①“五证”，是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》；②“两书”，是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。
某房地产经纪人同甲某共同参观了一套房源，从甲某口中得知他的购买决策只有两种，要么买，要么不买，各有50%的概率，这属于不确定水平等级中的( )。
A:第1级
B:第2级
C:第3级
D:第4级
在土地使用期限内，取得国有建设用地使用权的单位对土地拥有（ ）。
A.所有权
B.使用权
C.占有权
D.收益权
E.处分权
答案：B,C,D
解析：
建设用地使用权通常称为国有建设用地使用权，过去称为国有土地使用权，简称土地使用权，是指建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。
2009年小宋在某市开设了三家名称各异的房地产经纪门店，到2012年门店数量已经达到15家。2014年小宋决定：（1）把门店的名称和标志统一，管理统一，名称定为甲经纪机构；（2）大量招聘新员工；（3）在未来10年里，大量兼并其他经纪机构，实现企业规模的快速扩张；（4）建立房地产经纪信息计算机管理系统，把企业已经规范的一些流程以软件的方式固定下来，使流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效。2016年上半年房地产市场形势发生了变化，该机构的业务量急剧下滑。基于这种态势，小宋准备建立企业品牌为突破口，提升企业的核心竞争力。
下列关于甲经纪机构招聘员工的表述中，正确的为（ ）。
A.内部招聘有利于甲经纪机构吸收优秀人才
B.外部招聘主要是为企业吸收具备相应能力和资格的人员
C.招聘广告设计应突出岗位特点和待遇
D.初步面试应该由专业部门主管进行
答案：B,C
解析：
A项，内部选拔的优点是有利于提高员工的士气和工作绩效，有利于形成奋发向上的工作氛围，形成良好的企业文化；缺点是是吸收不到企业外的优秀人才，容易造成自我封闭，使企业缺乏新鲜的活力。D项，初步面试应由人力资源部门进行。
国家规定的契税税率是（ ）。
A、 1%～3%
B、 1%～6%
C、 3%～5%
D、 4%～6%
答案：C
解析：
契税采用比例税率，税率为3%～5%。各地具体适用税率，由省级人民政府在规定的幅度内根据本地的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。
李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房，刘军介绍张三所有的一套房屋，李四看后同意购买。随后，李四与张三商谈《房屋买卖合同》事宜。
在李四与张三就该房屋的转让合同进行洽谈过程当中，刘军不得（ ）。
A.将李四可承受的最高购买价告诉张三
B.将房屋转让涉及的税费告诉李四和张三
C.将张三的付款能力等个人信用情况告诉李四
D.将张三的房屋存在租赁情况告诉李四
答案：A
解析：
B项，房地产经纪人员应当根据委托交易房屋的性质、种类和政府出台的关于房地产交易税费的现行规定，将房屋所涉及的税费种类、交费主体、收取标准告知委托人。CD两项，《城市房地产管理法》规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。房地产经纪机构应当根据委托人对交易方式的具体需求，将有关交易程序告知委托人。同时，对可能存在的由交易主体、标的物、不可抗力等导致的风险，如实向委托人告知。
21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第4章
以下不属于城市垃圾的是（ ）。
A.建筑垃圾
B.市政维护和管理中产生的垃圾
C.商业垃圾
D.工业固体废弃物
答案：D
解析：
城市垃圾主要包括，城市居民的生活垃圾、商业垃圾、建筑垃圾、市政维护和管理中产生的垃圾。
共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)实行军事化管理，陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房，并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》，安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心，大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找，陈某发现李某的住房符合要求，并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序，专业炒房，曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走，在未与张某沟通的情况下，以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。
下列关于10000元定金的表述中，正确的为( )。
A:如果张某同意购买李某的住房，在房屋买卖合同签订后，张某应当退还陈某垫付的定金
B:李某提出不再出售该住房时，无须加倍退还定金
C:陈某垫付定金的行为，直接责任人是陈某，而不是甲公司
D:如果张某对李某的住房不不满意而放弃购买，李某有权不退还陈某垫付的定金
下列选项中，（ ）是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪活动主体、房地产经纪行为等实施的管理。
A.房地产经纪的企业管理
B.房地产经纪管理
C.房地产经纪信息管理
D.房地产经纪行业管理
答案：D
解析：
房地产经纪行业管理是人民政府房地产经纪管理部门、房地产经纪行业组织对房地产经纪机构和房地产经纪人员、房地产经纪活动和房地产经纪行为实施的监督管理。其目的在于规范房地产经纪行为，协调房地产经纪活动相关当事人（如房地产经纪机构、房地产经纪人员、房地产经纪服务对象）责、权、利关系，维护相关当事人合法权益，促进房地产经纪行业持续健康发展。
房地产经纪门店选址的原则包括（ ）。
A、要同有良好商业配套的居住区毗邻
B、保证充足的房源和客源
C、保证良好的展示性
D、保证顺畅的交通和可达性
E、确保可持续性经营
答案：B,C,D,E
解析：
门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。门店选址的原则包括：①保证充足的客源和房源；②保证良好的展示性；③保证顺畅的交通和可达性；④保证经营的可持续性。
金融市场中，被称为借贷资金供求指示器的利率是（ ）。
A、 法定利率
B、 公定利率
C、 市场利率
D、 协定利率
答案：C
解析：
市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率，它是借贷资金供求的指示器。A项，法定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。法定利率具有法律效力，其他任何单位和个人均无权变动；B项，公定利率是指由非政府部门的金融行业自律性组织（即民间金融组织，如银行同业公会）所确定的利率；D项，协定利率是指银行为了吸收大额存款，与存款单位签订一对一的利率条件存款合同中确定的利率。
某市孙先生（现年65岁）的女儿小林（现年25岁，月收入8000元人民币）准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02％的8或15年的按揭。
房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因要求具有（ ）。
A、一定的面谈技巧
B、说服别人的能力
C、良好的判断力
D、丰富的社会关系
答案：C
解析：
良好的判断力是房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。销售人员的认知对象比较复杂，为了正确处理各种关系，应具备准确的社会认知和敏锐的观察能力，具有良好的判断力和丰富的常识。准确地判断出客户的需求和真实的心态，才能设计出相应的策略以完成双方的交易活动或达到预定的目的
下列经济活动中，不属于房地产业的是（ ）。
A、房屋勘察设计
B、房地产开发经营
C、物业管理
D、房地产中介服务
21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第5章
2004年以来，某市的商品房价格迅速上涨，一度形成恐慌性抢购的市场局面。市民张某连续购买了多套商品住房。但他既不自住，也不出租。只想价格更高后卖出。随着房价上涨，该市的房价租金比也大幅上涨，有人认为该市房地产泡沫严重，但也有人认为房价收入比并不高，房价合理。2010年，该市的房地产市场因调控等原因进入低谷期，很多房地产开发企业为了尽快销售房屋，同时请2～3家房地产经纪机构代理销售其商品房，并在广告中承诺买房送轿车、送户口、送装修和家具等。(2012年真题)
房地产开发企业同时请2～3家房地产经纪机构代理销售的行为属于（ ）。
A.指定代理
B.卖方代理
C.法定代理
D.委托代理
答案：D
解析：
根据代理权产生的原因和方法不同，代理可分为三种：①委托代理，是基于被代理人的委托而产生的代理；②法定代理，是基于法律的规定而产生的代理；③指定代理，是基于人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。本题中的代理行为属于委托代理。
商业地产项目的功能一般有（ ）。
A.娱乐功能
B.休闲功能
C.购物功能
D.管理功能
E.服务功能
答案：A,B,C,E
解析：
不同商业地产项目因业态定位组合的不同，决定了商业功能的差异，商业地产项目的功能一般主要有：①购物功能；②休闲功能；③娱乐功能；④服务功能。商业功能可以是单一的，也可以是多种功能。商业功能定位指导商业业态定位，商业业态定位决定了商业功能定位。
宋小姐是甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）的一名房地产经纪人。在一段时间内，甲公司业务繁忙，急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系，介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后，宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中，宋小姐和田先生串通，由田先生假扮买主，以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋，又出售给他人，宋小姐和田先生共同获得收益。
房地产经纪人违规执业，按照其违反规定的性质不同及所承担法律责任的方式的不同，可以分为（ ）。
A.民事责任
B.行政责任
C.刑事责任
D.经济责任
答案：A,B,C
解析：
房地产经纪人员的职业责任是指房地产经纪人员在从事房地产经纪活动时所应尽的义务，以及因自己在职业活动中的违纪、违约、违法甚至犯罪行为而应承担的行政和法律责任。就行政和法律责任而言，房地产经纪人员在履行自己职责的过程中，因违反相关行政规章、违反合同或不履行其他法律义务，侵害国家集体财产，侵害他人财产、人身权利的，应承担相应的民事责任。如果房地产经纪人员的行为触犯了刑法，则要承担相应的刑事责任。
规范物业管理行业的发展对全面建设小康社会积极的促进作用包括（ ）。
A.有利于提高人民群众居住质量
B.有利于增加就业
C.有利于促进物业管理企业发展
D.有利于维护社区稳定
E.有利于促进财富增值
答案：A,B,D,E
解析：
规范物业管理行业的发展，对于全面建设小康社会具有积极的促进作用，具体主要是：①有利于提高人民群众居住质量，改善城市面貌；②有利于增加就业，扩大居民消费；③有利于维护社区稳定，推动精神文明建设；④有利于促进财富增值，培育民主意识。
房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入，其他房地产经纪人只能看到房源的基本情况，业主的联系方式只有接受委托的房地产经纪人拥有，这种房源信息共享方式是（ ）。
A.私盘制
B.公盘制
C.混合制
D.公私合盘制
答案：A
解析：
房源信息的共享形式管理制度，主要依据市场的现状以及房地产经纪企业自身的特点与发展需要进行设定，主要分为私盘制、公盘制和混合制等三种形式。其中，私盘制是指房源信息由接受业主（委托人）委托的房地产经纪人录入信息管理系统，其他房地产经纪人只能查看房源的信息（物业名称、房型、面积、出售价格、配套设施等），房源信息中的栋座号、楼层、房间号、业主联系方式等关键信息只有该受托经纪人及其上级主管才能看到。其他房地产经纪人要联系该物业业主（委托人），只有通过该经纪人采取合作方式，当交易达成之后，该受托经纪人可分得作为房源持有方的规定比例的佣金（一般是50%）。
共用题干
某房地产开发公司通过摘牌方式，以1800万元取得某宗住宅用地使用权，其土地面积为120000㎡，规划容积率为1.5。该公司计划在1.5年内开发完成该住宅项目并将商品住宅全部售给甲集团公司。若开发成本为1100万元(建筑面积)，管理费用为土地取得成本和开发成本的3%，开发成本和管理费用在建设期内均匀投入。假设该项目的成本费用均为正常成本费用的水平。
2004年10月初张某在该项目购买了一套住宅，建筑面积为125㎡。按售房合同约定，单价为3200元/㎡，首付款为16万元，余款分两次付清，其中，第一次支付60%，第二次支付40%，付款时间分别为半年后和一年后，月还款利率为0.4%。该套住宅实际价格为( )万元。
A:39.21
B:39.23
C:40.80
D:40.82
某市孙先生（现年65岁）的女儿小林（现年25岁，月收入8000元人民币）准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02％的8或15年的按揭。
房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因要求具有（ ）。
A、一定的面谈技巧
B、说服别人的能力
C、良好的判断力
D、丰富的社会关系
答案：C
解析：
良好的判断力是房地产经纪人能从观察到的外部线索中准确地推知对方行为发生的真正原因。销售人员的认知对象比较复杂，为了正确处理各种关系，应具备准确的社会认知和敏锐的观察能力，具有良好的判断力和丰富的常识。准确地判断出客户的需求和真实的心态，才能设计出相应的策略以完成双方的交易活动或达到预定的目的
21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第6章
大多数银行对个人住房贷款规定的最高偿还比率为（ ）。
A.30%
B.40%
C.45%
D.50%
答案：D
解析：
在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，目前大多数银行都对个人住房抵押贷款规定了最高偿还比率，一般是50%，即给予借款人的最高贷款金额不使其分期偿还额超过其家庭同期收入的50%。
门店形象设计的基本原则（ ）。
A.符合经纪机构的形象宣传
B.注重美观化
C.注重个性化
D.注重大众化
E.注重人性化
答案：A,C,E
解析：
门店的形象设计与装潢，要符合房地产经纪行业的基本特征，并充分考虑客户的消费心理等因素。门店的形象设计与装潢必须符合下列基本原则：①符合经纪机构的形象宣传。设计风格要与经纪机构的形象宣传、主色调等保持一致，尽量给人简约、干练的视觉感受。②注重个性化。设计风格要独具匠心，个性化，便于识别，做到“出众”但不“出位”。③注重人性化。门店设计要符合机构本身的目标客户群的“口味”，突出针对性，提升门店给客户带
基于房地产经纪机构的业务特点，房地产经纪机构的品牌管理应主要侧重（ ）。
A.通过服务质量的全面提高，提升客户感知价值，保持和扩大企业品牌的影响
B.通过制定企业的品牌战略、品牌识别系统以及积极的推广宣传，树立企业在市场中独一无二的形象和标示
C.通过建立良好和持续的客户关系，强化客户的归属感和品牌忠诚
D.通过建立品牌的识别系统，并进行品牌传播
E.通过达到品牌期望的目标，制定企业的品牌战略
答案：A,C
解析：
房地产经纪机构的品牌维护，是指企业针对外部环境的变化对品牌造成的影响所进行的维护品牌形象、保持品牌的市场地位和品牌价值的一系列活动的统称。基于房地产经纪机构的业务特点，房地产经纪机构的品牌管理主要应侧重以下两个方面：①通过服务质量的全面提高，提升客户感知价值，保持和扩大企业品牌的影响力。②通过建立良好和持续的客户关系，强化客户的归属感和品牌忠诚。
房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应当做到（ ）。
A.房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过3套
B.合理安排和掌握看房时间
C.客观展示房源的优缺点
D.带上必要工具
E.看房过程中注重双向沟通
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应有步骤、有技巧地进行引导介绍，并对客户看房过程中的情形予以分析，应当做到：①合理安排和掌握看房时间；②注重看房细节；③看房过程中注重双向沟通；④做好看房后记录和收取意向金工作。其中，注重看房细节包括：a．熟悉房源所在商圈的特点和优势；b．客观展示房源的优缺点；c．带上必要工具。如果是买方客户的独家代理人，房地产经纪人在一天内与购房者看房不应该超过5套，即“一带多看”不能超过5套，否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。
房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。
A.15
B.30
C.60
D.90
答案：D
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
房地产经纪人一般应站在（ ）的角度来评价所促成交易的房地产环境的好坏。
A:房地产管理部门
B:房地产使用人
C:房地产开发企业
D:政府环保部门
客源开拓方法中，广告法的优点是（ ）。(2006年真题)
A.时效性强，效果直接
B.形象好，成本低
C.客户成交效率高，成本低
D.简便易行，信息较有效
答案：D
解析：
房地产经纪机构可以在当地主流媒体、房地产专业媒体、门店橱窗或者单页广告宣传单等媒介上发布房源信息，通过发布的房源信息吸引潜在客户，从而获得客源信息的渠道。使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势包括：①成本较高；②时效性较差。
21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第7章
（ ）是价格原理的核心内容。
A.市场价格理论
B.劳动价值理论
C.垄断竞争价格理论
D.均衡价格理论
答案：D
解析：
均衡价格理论是价格原理的核心内容，它表明：均衡是市场价格运行的必然趋势，如果市场价格由于某种或某些因素的影响而脱离了均衡价格，则必然会出现过剩或短缺，导致卖者之间或买者之间的竞争，形成价格下降或价格上涨的压力和趋势，并最终趋向于均衡价格。
根据房屋共有建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有建筑面积分为( )。
A:幢共有建筑面积
B:综合共有建筑面积
C:套内共有建筑面积
D:功能共有建筑面积
E:本层共有建筑面积
房地产经纪人和房地产经纪机构在经营活动中触犯《刑法》的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括（ ），乃至死刑。
A.警告
B.有期徒刑
C.无期徒刑
D.管制
E.拘役
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人员在经纪活动中，触犯刑法的，司法机关必将追究有关责任人的刑事责任，包括：①管制；②拘役；③有期徒刑；④无期徒刑；⑤死刑。与民事责任重在补偿性不同，刑事责任重在惩罚性，对刑事责任的追究非常注重行为的主观要件。
共用题干
张某在2009年4月购买了某住宅小区第12号住宅楼15层(顶层)的一套二手房。该房屋建筑面积86 m2，二室一厅，1998年竣工，阳台全封闭。该套房屋主体结构完好，设施、设备完整，上下水道通畅，但屋顶有轻微渗漏，门窗油漆局部脱落，需要进行小修。根据以上内容，回答81~85题。
按照设计规定，该住宅楼安装的电梯数量应不少于（ ）部。
A:1
B:2
C:3
D:4
自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例为（ ）。
A.15%
B.20%
C.25%
D.30%
答案：B
解析：
自2015年9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。
全封闭式阳台（ ）计算建筑面积。
A.按其水平投影面积的一半
B.按其外围水平投影面积
C.一般不
D.按净面积
答案：B
解析：
封闭的阳台按其外围水平投影面积全部计算建筑面积，未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。阳台是否封闭，是在房屋建成交付时是否封闭，如果购房人购买后将未封闭的阳台封闭的，仍然只计算一半建筑面积。
总平面图中的室外地坪标高应采用（ ）。
A.相对标高
B.负数标高
C.正数标高
D.绝对标高
答案：D
解析：
标高有绝对标高和相对标高两种。建筑总平面图上的室外地坪标高通常采用绝对标高，其余图纸一般采用相对标高。相对标高是指把首层室内地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0.000”表示。高于它的为正数标高，低于它的为负数标高，正数标高在数字前不注“+”，负数标高在数字前注“﹣”。
21年房地产经纪人考试真题及详解8章 第8章
房地产业兼有（ ）等多种性质，属于第三产业。
A、经营
B、监督
C、生产
D、管理
E、服务
答案：A,C,D,E
解析：
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产活动。房地产业兼有生产（开发）、经营、服务和管理等多种性质，属于第三产业。
记忆是过去的经验通过（ ）的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。
A.识记
B.保持
C.再认
D.回忆
E.重复
答案：A,B,C,D
解析：
记忆是过去的经验通过识记、保持、再认和回忆的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。
在房源独家委托情况下，房地产经纪人与卖方的义务是（ ）。
A:单边义务
B:双边义务
C:主次义务
D:多边义务
下列选项中，（ ）是指企业针对一个或几个目标市场的需求并结合企业所具有的资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。
A、目标产品
B、市场分析
C、产品定位
D、市场战略
答案：C
解析：
产品定位是指企业针对一个或几个目标市场的需求，并结合企业所具有资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。
下列关于佣金收取时间的表述中，正确的是（ ）。
A.佣金应当在签订经纪合同时收取
B.佣金只能在完成经纪服务后收取
C.佣金应当在完成经纪服务前收取
D.佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定
答案：B
解析：
委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。
房地产销售一般根据项目销售量、销售目标和（ ）等因素决定销售人员人数。
A.销售进度
B.销售难度
C.宣传推广
D.物业档次
答案：C
解析：
房地产销售中，一般根据项目的销售阶段、项目销售量、销售目标、宣传推广等因素决定销售人员数量，然后根据销售情况进行动态调整。
关于根据房地产市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态，下列说法正确的有（ ）。
A、寡头卖方垄断市场中，多数卖方，少数买方
B、双边垄断市场中，少数卖方，少数买方
C、完全竞争市场中，很多卖方，很多买方
D、买方垄断市场中，很多卖方，一个买方
E、双寡头买方垄断市场中，很多卖方，两个买方
答案：C,D,E
解析：
一种更为简单和细分的，主要根据市场中卖方和买方的数量来划分的市场竞争状态是：①完全竞争——很多卖方，很多买方；②寡头卖方垄断——少数卖方，很多买方；③寡头买方垄断——很多卖方，少数买方；④双边寡头垄断——少数卖方，少数买方；⑤双寡头卖方垄断——两个卖方，很多买方；⑥双寡头买方垄断——很多卖方，两个买方；⑦卖方垄断——一个卖方，很多买方；⑧买方垄断——很多卖方，一个买方；⑨双边垄断——一个卖方，一个买方。
