房地产经纪人预测试题8卷 第1卷
张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。
张某与甲机构签订的经纪合同为（ ）。
A、委托合同
B、居间合同
C、行纪合同
D、诺成合同
答案：B,D
解析：
经纪合同属于居间合同、诺成合同。居间合同是指居间人向委托人报告订立买卖合同、租赁合同等合同的机会，或者提供订立买卖合同、租赁合同等合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。诺成合同是指双方当事人意思表示一致即告成立的合同。A项，委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。C项，行纪是指经纪人受委托人的委托，以自己的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的经济行为。
房地产经纪机构对企业规模的选择，既要遵循规模经济的一般原理，又要考虑( )等因素的匹配程度。
A.店铺的分布.规模化的方式.管理水平
B.店铺的分布.管理水平.人力资源
C.店铺的分布.管理水平.信息资源
D.管理水平.信息资源.人力资源
房地产经纪机构岗位设置的基本原则有（ ）。
A.因事设岗
B.因岗设人
C.能级原则
D.工作丰富化
E.最低岗位数量原则
答案：A,B,D
解析：
岗位设置的原则有：①“因事设岗、因岗设人”是企业内部岗位设置的基本原则，这一原则要求以机构的业务流程为基础，在对业务流程进行细致分析的基础上定编定员，保证每一个岗位都有明确清晰的功能，并且能够充分发挥员工的作用。房地产经纪机构作为企业，也必须遵循这一岗位设置原则。②工作丰富化，是指工作内容的纵向扩展，使员工所做的活动具有完整性，增强员工的自由度和独立性，增强员工的责任感，同时通过及时的工作反馈，使员工了解自己的绩效状况，并加以改进。这是企业岗位设置时不容忽视的一条原则。
完全竞争市场必须具备的条件不包括（ ）。
A.每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额
B.所买卖的商品具有不同质性
C.市场信息完全
D.者和卖者无串通共谋行为
答案：B
解析：
完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额，因此单个买者或卖者都不能影响市场价格，只能是价格的接受者；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因此任何买者不在乎从哪个卖者那里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。
客户会是房地产经纪人维系客户的工具，比较容易建设和长期经营。
对
客户会是房地产经纪人维系客户的工具，比较容易建设和长期经营。(A)
房地产经纪机构是否采取店铺经营，主要取决于其（ ）。
A、人员规模
B、发展阶段
C、资金实力
D、面向的客户类型
答案：D
解析：
房地产经纪机构经营模式的选择包括：①组织结构的选择；②企业规模的选择；③规模化经营方式选择。其中，在组织结构的选择过程中，房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。
根据《住宅性能评定技术标准》GB/T50362，住宅性能可分为（ ）。
A.适用性能
B.环境性能
C.安全性能
D.经济性能
E.耐久性能
答案：A,B,C,D,E
解析：
住宅性能包括：①适用性能，是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能；②环境性能，是在住宅周围由人工营造和自然形成的外部居住条件的性能；③经济性能，是在住宅设计、建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能；④安全性能，是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能；⑤耐久性能，是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能。
下列影响因素中，可能推动房价上涨的有（ ）。(2011年真题)
A.居民收入增加
B.城市化进程加快
C.利率上升
D.利率下降
E.家庭规模小型化
答案：A,B,D,E
解析：
A项，居民收入的真正增加（非名义增加，即在通货膨胀情况下的增加），意味着人们的生活水平将随之提高，其居住与活动所需要的空间会扩大，从而会增加对房地产的需求，导致房地产价格上涨。B项，城镇化和移民导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。CD两项，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。E项，随着家庭人口规模小型化，即每个家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住宅总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。
房地产经纪人预测试题8卷 第2卷
贷款方案要考虑购房者的实际经济承受力，月还款额一般不应超过家庭总收入的( )。
A.50%
B.40%
C.30%
D.20%
出租人知道或者应当知道承租人转租，但在（ ）个月内未提出异议，出租人与承租人之间的《租赁合同》依然有效。
A.6
B.7
C.8
D.9
答案：A
解析：
承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。
心理学是一门主要研究人的( )和行为表现的科学。
A.心理活动
B.内心世界
C.外在表现
D.脑组织
在房地产交易的主要方式中，房地产经纪机构所促成的交易主要是房地产( )。
A.转让和抵押
B.抵押和担保
C.抵押和租赁
D.转让和租赁
采用电话拜访开拓房源渠道的方式的缺点是（ ）。
A、 比较费力，但可联系的人较少
B、 受时间和地点的限制
C、 花费时间较多
D、 容易遭受拒绝
答案：D
解析：
电话拜访的缺点包括：①会在一定程度上受到时间的限制，比如上班时间不宜打扰；②只能通过声音传达信息，可能缺乏人情味，容易遭受拒绝，客户印象不深刻等。该种方式的优点包括：①比较集中；②针对性较强；③比较省力且可联系的人较多；④不受地点的限制；⑤不受天气影响；⑥花费的时间较少。
共用题干
某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中90%的住宅全部销售完毕，剩余10%用作出租用房，并且还清了所有贷款。
按照城市用地的适用性评价，该用地属于( )。
A:非常适宜城市建设用地
B:基本适宜城市建设用地
C:适宜城市建设用地
D:不适宜城市建设用地
下列房源中，（ ）是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。
A、房改房
B、集资房
C、商品房
D、经济适用住房
答案：C
解析：
按照产权性质进行细分，住宅一般又可以分成商品房、房改房、解困房、集资房、限价商品住房、经济适用住房、廉租房、军产房、农村宅基地上的住房（俗称小产权房）、自建住房等。其中，商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，按市场价出售。
房地产经纪人销售工作初步完成的标志是( )。
A:实地看房
B:客户接待
C:交易撮合
D:合同的签订
房地产经纪人预测试题8卷 第3卷
房地产经纪人更新房源信息时，正确的做法有（ ）。
A.对房源进行周期性访问
B.放弃冷门房源
C.累积房源访问信息
D.删除不活跃房源
E.删除已成交的房源信息
答案：A,C
解析：
房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下几点：①周期性回访。处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”，这些无效房源的作用有时则会被房地产经纪人忽略，因而也就将它们“打入冷宫”，不用再花费大量时间和精力对它们进行更新。这种做法是不科学的。因为随着时间的推移，这种“无效房源”也有可能再次变为“有效房源”，再次上市进入交易市场。②回访信息的累积。③房源信息状态的及时更新。
新建商品房集中销售的开盘销售率取决于（ ）。
A.企业销售目标
B.客户诚意度
C.现场销售氛围
D.客户储备量
E.现场销售人员的数量
答案：B,C,D
解析：
销售方式分为集中销售和自然销售两种。其中，集中销售方式下开盘销售率由客户储备量和客户诚意度以及现场销售氛围决定。
对于出租客户来说，通常最关心的问题有（ ）。(2009年真题)
A.成交时间
B.租金水平
C.出租流程
D.安全性
E.服务费用
答案：A,B,D,E
解析：
对于租赁客户来说，既有短期租赁，也有长期租赁，出租客户和承租客户的需求不同，房地产经纪人应针对不同客户了解相关信息，重点解决他们的核心问题。租赁客户需要解决的重点问题包括：①时间性；②租金；③安全性；④服务费用；⑤特殊需求。
整个社会道德体系由（ ）构成。
A、法规
B、家庭道德
C、职业道德
D、规范
E、社会公德
答案：B,C,E
解析：
职业道德是道德的重要组成部分，它与家庭道德、社会公德共同构成了整个社会的道德体系，职业道德又受总体道德体系的约束，服从于社会的基本道德规范。
李某购买一套单价为5000元/m2，建筑面积为90m2的商品住宅，首期付为总价的20%，余款向银行申请贷款期限为20年，贷款年利率为6.80%，按月等额偿还贷款本息的住房抵押贷款，李某每月的还款额为（ ）元。(2012年真题)
A.2748
B.2788
C.3435
D.3485
答案：A
解析：
将现值转换为等额年金的公式为
本案例，李某每月的还款额
=2748（元）。
综合布线系统的（ ）是指综合布线系统将语音信号、数据信号和图像信号的配线进行统一规划和设计。
A.先进性
B.重构性
C.灵活性
D.兼容性
答案：D
解析：
综合布线系统的兼容性是指综合布线系统将语音信号、数据信号和图像信号的配线进行统一规划和设计，采用相同的电缆、插座等，组成一套标准的综合布线系统，使布线系统大为简化，节约了大量的物质、时间和空间。
合同签订过程中的注意事项，常见错误不包括（ ）。
A.证件信息与合同信息不一致
B.未明确界定合同有效期
C.无需关注合同的空白处
D.合同有效期限未标明
答案：C
解析：
在签订房地产经纪服务合同时，一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意这些常见错误主要包括：①合同信息与证件信息不一致；②合同服务内容未明确界定；③合同有效期限未标明；④格式合同空白处未作必要处理。
在制定企业的品牌战略之后，建立品牌的第二项工作是（ ）。(2007年真题)
A.品牌承诺
B.建立品牌的识别系统，并进行品牌传播
C.组建品牌管理部门
D.培养客户的品牌忠诚度
答案：B
解析：
房地产经纪机构品牌的建立的程序有以下两步：①制定企业的品牌战略；②建立品牌的识别系统，并进行品牌传播。品牌识别是指区别于竞争对手的，客户可以感知和产生联系的视觉要素和其他要素。
房地产经纪人预测试题8卷 第4卷
有关住房税收的优惠政策，下列说法正确的有（ ）。
A.个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税
B.个人购买自用普通住宅，且该住房属于家庭唯一住房的，暂减半征收契税
C.个人转让自用达5年以上，并且是唯一家庭生活用房的所得，免征个人所得税
D.个人出租住房所得按照15%的税率征收个人所得税
答案：A,B,C
解析：
住房租赁税收优惠政策，2008年3月1日起，房屋租赁市场税收按以下规定执行：①对个人出租房屋取得的所得，减按10%的税率征收个人所得税；②对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；③对个人出租住房取得的收入，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收增值税（营业税），按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；④对企事业单位、社会团体以及其他组织，按市场价格向个人出租用于居住的住房取得的收入，减按4%的税率征收房产税
为了规避房地产经纪纠纷而制订示范合同文本的作用有（ ）。
A、 示范合同文本的推广既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系
B、 示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违规、违法、违约行为
C、 示范合同文本的推广，可以提高房地产经纪人员的职业道德，加强房地产经纪机构的自身管理，从而提高社会的整体福利，还会带动房地产经纪行业自身的运行效率和发展前景
D、 示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害
E、 示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段
答案：A,B,D,E
解析：
为了维护合同当事人的合法权利，减少合同纠纷，除了督促房地产经纪人员在职业活动中加强自律，遵守合同规则外，多数地方的政府或者行业组织制定了符合合同规则的示范合同文本，并加以推广。示范合同文本可以发挥多重作用，包括：①示范合同文本的推广，既不干涉经纪活动的正常运行，又可以将合法的合同规则通过公开的途径进行示范，鼓励、督促合同当事人自觉把握自己的权利义务关系；②示范合同文本的推广，有利于合同当事人通过比较，改变交易陋习和不自觉地违法、违规、违约行为；③示范合同文本的推广，可以保护社会的弱势群体，避免受到违反合同规则的恶意行为的损害；④示范合同文本也是政府管理机构与行业组织公开进行宣传，维护消费者利益、行业形象和政府的政策导向的有效手段。
关于房地产抵押人权利义务的说法，正确的有（ ）。
A.抵押人享有对抵押房地产的占有权
B.抵押人享有对抵押房地产的使用权
C.抵押人可以对抵押物设立多个顺位抵押权
D.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产出租
E.未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押房地产转让
答案：A,B,C,D
解析：
AB两项，《城市房地产抵押管理办法》规定，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。房地产抵押的特征是不转移占有，因此抵押人仍享有对抵押房地产的占有权和使用权。C项，抵押人可以就同一抵押物在抵押后剩余的担保价值范围内设定其他的抵押权。抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的该债权数额等内容。D项，《城市房地产抵押管理办法》及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，抵押房地产经抵押权人同意可以出租。E项，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
在房地产开发中，投资者所要求的最低收益率，通常应当高于（ ）。
A.高风险收益率
B.银行贷款利率
C.行业基准利率
D.类似房地产收益率
答案：B
解析：
在评估房地产价值中，设定的折现率通常为投资者可接受的最低收益率，又称为投资者所要求的最低收益率、投资者最低期望收益率、投资者最低满意收益率，一般取行业的基准收益率，通常应高于银行贷款利率。
房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及（ ）等。
A.房地产经纪人员的行为习惯、成就感及在执业活动中的心理习惯
B.房地产经纪人员的职业荣誉感、行为习惯及在执业活动中的心理习惯
C.房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的心理习惯
D.房地产经纪人员的职业荣誉感、成就感及在执业活动中的行为习惯
答案：C
解析：
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。房地产经纪人员职业道德的情感层面涉及的方面包括：①房地产经纪人员的职业荣誉感；②成就感；③在执业活动中的心理习惯等。
客户在表达购买或租赁需要时均会有时间要求，这体现了客源的（ ）特征。
A.指向性
B.时效性
C.潜在性
D.昭示性
答案：B
解析：
客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，时效性是指客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个月。
我国个人住房贷款中，（ ）又称委托贷款。
A.商业性个人住房贷款
B.住房公积金个人住房贷款
C.组合贷款
D.固定利率贷款
答案：B
解析：
个人住房贷款是指银行或其他金融机构向个人借款人发放的用于购买住房的贷款。我国个人住房贷款包括商业性个人住房贷款和住房公积金个人住房贷款两个类别，其中后者也是通过商业银行发放，又称之为委托贷款。
由热源经输热管道送到采暖房间的散热设备中，散出热量，使室温升高方式属于（ ）。
A、区域供热
B、局部采暖
C、小区供热
D、分散采暖
答案：C
解析：
根据热源，供热采暖可分为：①集中供热又称为集中供暖，又可分为：a．城市或区域供热，是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b．小区供热，通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。②自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热
房地产经纪人预测试题8卷 第5卷
记忆是过去的经验通过（ ）的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。
A.识记
B.保持
C.再认
D.回忆
E.重复
答案：A,B,C,D
解析：
记忆是过去的经验通过识记、保持、再认和回忆的方式在人脑中的反映，是积累知识和经验的一种功能。
由于借款人不按时偿还贷款本息而形成的一种风险是指（ ），也是银行面临的最直接和最基本的风险。
A.流动性风险
B.信用风险
C.通货膨胀风险
D.利率风险
答案：B
解析：
信用风险又称为违约风险，是指由于借款人不按时偿还贷款本息而形成的一种风险，是银行面临的最直接和最基本的风险，既包括借款人直接违约形成的风险，也包括借款人虽然没有违约，但违约的可能性增加所引起的风险。A项，流动性风险，是指房地产投资者急于将房地产转换为现金时由于折价而导致损失的风险；C项，通货膨胀风险，又称为购买力风险，是指与初始投入的资金相比，投资完成后所收回资金的购买力降低给投资者带来的风险；D项，利率风险，是指由于市场利率提高而给投资者带来的损失。
共用题干
某房地产开发公司拟在城市边缘地带开发建造一居住区，根据国家关于居住区规划设计和居住环境的要求进行规划设计。
住宅用地是居住区用地的主要组成要素之一，下列用地中，属于住宅用地的有( )。
A:住宅组团(级)道路用地
B:住宅建筑基底占地
C:宅间小路用地
D:宅间绿化用地
我国房地产经纪行业监管中事前管理的主要内容包括（ ）。
A、房地产经纪人员的职业资格管理
B、房地产经纪机构的财务管理
C、房地产经纪机构的备案管理
D、房地产经纪机构的运营管理
E、房地产经纪行为的监管
答案：A,C,E
解析：
我国房地产经纪行业监管内容包括：①事前管理，包括：a．房地产经纪人员职业资格管理；b．房地产经纪机构的登记和备案管理。②事中管理，主要包括：a．现场检查；b．合同管理（网上签约和合同备案）；c．资信评价；d．信用档案信息公示；e．收费管理；f．交易资金监管等。③事后管理，主要是业务纠纷调处、投诉处理和对违法违规行为的处罚。
采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定（ ）。
A.总价款计征契税
B.单价款计征契税
C.与房屋相同的税率
D.当地确定的适用税率
答案：A
解析：
房屋附属设施征收契税的依据为：①采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税。②承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
房地产行业协会规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被协会开除，通过这一系列手段，对房地产经纪业的（ ）方面进行有效管理。
A、 信誉
B、 竞争
C、 行业协作
D、 统一管理
E、 执业规范
答案：A,C,E
解析：
房地产经纪行业协会的职责主要是促进房地产经纪人与立法机关、行政机关及经纪人之间的协调、沟通，制定行业技术标准及职业道德准则，提供培训教育机会，制定合同示范文本，受理消费者投诉。协会还提供房地产信息共享平台，规定加入协会的经纪人必须共享信息，否则会被开除。通过这一系列手段，对房地产经纪业的执业规范、信誉、行业协作等方面进行有效管理。
在采用低开高走定价策略时，确定调价频率的关键在于( )。
A:小幅递增
B:前快后慢
C:前慢后快
D:吸引需求
在实际操作中，写字楼销售策略制订大致可分为以（ ）为主导的销售策略制订。
A、项目主流客户需求
B、项目差异化特点
C、市场竞争优势
D、目标客户需求
E、项目形象定位
答案：B,C,D
解析：
在实际操作中，写字楼销售策略制定大致可分为以下三种：①以市场竞争优势为主导的销售策略制定；②以目标客户需求为主导的销售策略制定；③以目标客户需求为主导的销售策略制定。
房地产经纪人预测试题8卷 第6卷
李某用价值89万元的普通住房与王某价值为105万元的营业房交换，当地契税率为3％，则（ ）。
A、李某应缴纳契税3、15万元
B、李某应缴纳契税0、48万元
C、王某应缴纳契税2、67万元
D、王某应缴纳契税0、48万元
答案：D
解析：
契税是在土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。土地使用权交换、房屋交换：以交换的价格差额为计税依据。交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。本题中，王某应缴纳的契税=（105－89）×3%=0.48（万元）。
共用题干
甲房地产开发企业(以下简称甲企业)在市区开发建设一居住区，紧邻一所中学和一座公路的高架桥。该居住区用地面积为25万m2，绿地面积为10万m2，其中公共绿地面积为万m2。住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压后直接与水箱联合供水。甲企业在该项目论证时，分别使用财务净现值和财务内部收益率方法进行了投资项目经济评价。
财务内部收益率通常与( )相比较，以判断项目是否可行。
A:银行贷款利率
B:行业发布的基准收益率
C:评价人员设定的基准收益率
D:投资者最低期望收益率
（二） 高先生首次来到某商业地产项目的售楼处，一开始就问销售人员小李很多问题。小李了解到高先生在某镇开了一个小工厂，对中央政策及国内外大事比较关心，刚好销售人员小李也挺关心这方面的事情，所以彼此在沟通上无障碍。在之后的几次电话跟踪过程中，销售人员小李除了致以问候之外，也非常认真地解答了一些疑难问题。高先生表示很感谢。第二次来访时，销售人员小李根据第一次向其推荐的房号，再次加推了几个房号，建议到时候可买两个小面积铺位，投资的风险会小一些，效果也会明显一些，高先生表示很认同。发售当天，销售人员小李早上通知了高先生，高先生迫不及待地开车来到了现场，结果也跟销售人员小李预想的一样，买了两个商铺，并且加一个公寓。
若小李介绍了一临街商铺，面积约50m2，售价约100万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是200元／m2，则投资回报率为（ ）。
A、10％
B、12％
C、15％
D、21％
答案：B
解析：
投资回报率=（月租金×12）/总房价。本案例，商铺的面积50m2，售价约100万元，月租金约是200元／m2，则该商铺的投资回报率=200×50×12÷1000000=12%。
关于限制民事行为能力的精神病人买卖房屋的说法，错误的是（ ）。
A.其关系密切的朋友未经指定也可担任监护人员代签合同
B.应由其法定代理人或监护人代理签订房地产经纪服务合同
C.其配偶、父母、成年子女及其他近亲属均可担任监护人代签合同
D.对监护人有争议的，由其住所地居民委员会、村名委员会在近亲属中指定
答案：A
解析：
精神病人买卖房屋的规定；
限制民事行为能力人在房屋买卖过程中，不能履行签署合同，需由他的法定代理人代为签署合同。特别是遇到当事人精神状况不良，根据相关法律规定，需经法院特别程序，认定其为限制民事行为能力人，并由人民法院指定监护人，由其监护人代为签署合同。无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人，由下列人员担任监护人：配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切的其他亲属、朋友愿意承担监护责任。对担任监护人有争议的，由精神病人的所在单位或者住所地的居民委员会、村民委员会在近亲属中指定。
王某的购房抵押贷款为30万元，按贷款合同约定，贷款年利率为7．8%，贷款期限为20年，若采用按月等额本息还款方式，姚某的月还款额为（ ）元。
A:1250．00
B:2472．11
C:3432．09
D:5614．17
房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当由（ ）签名。
A.一名房地产经纪人协理
B.两名房地产经纪人
C.三名房地产经纪人
D.一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理
答案：D
解析：
《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪机构签订的房地产经纪服务合同，应当加盖房地产经纪机构印章，并由从事该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签名。
房地产经纪人对房地产勘查结束后，应编制（ ）。
A.《房屋使用说明书》
B.《房屋状况说明书》
C.《房屋销售委托书》
D.《房屋质量鏊定书》
答案：B
解析：
在房地产勘查结束后，房地产经纪人应及时整理好现场勘查过程中的有关数据和资料，填写《物业现场勘查表》，为制作《房屋状况说明书》做好准备。根据《物业现场勘查表》记录的相关内容，另行编制《房屋状况说明书》，以备带客户看房时使用。
根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（ ）。
A、出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位
B、人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3
C、厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以
D、房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住
答案：A
解析：
《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。@##
房地产经纪人预测试题8卷 第7卷
在选择经营模式时，房地产经纪企业考虑的主要因素是企业规模、规模化经营方式和（ ）。
A.经纪企业类型
B.组织结构
C.资金实力
D.市场环境
答案：B
解析：
房地产经纪机构经营模式的选择包括：①组织结构的选择。房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。②企业规模的选择。房地产经纪机构对企业规模的选择，首先要遵循规模经济的一般原理，其次要根据房地产经纪机构的自身特点，着重考虑企业规模与以下三方面因素的匹配程度：信息资源、人力资源和管理水平。③规模化经营方式的选择。与任何企业一样，每一个房地产经纪机构都在不断谋求由小变大的发展。当房地产经纪机构发展到一定规模时，就必须认真考虑其规模化经营的具体方式。
房地产经纪行业学会是房地产经纪人员的( )组织，是社团法人。
A:协商性
B:引导性
C:联盟性
D:自律性
有偿使用土地有多种形式，如()等.
A:土地所有权买卖
B:土地使用权出让
C:土地所有权抵押
D:土地租赁
E:土地使用权作价入资、入股
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅，乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息，以期广泛开发客户信息，尽快完成这些住宅的销售任务。
乙公司所采用的是客户信息开发方式的优点主要有（ ）。
A.获得的信息量大
B.成本低
C.间接推广公司品牌
D.得到的客户信息准确
答案：A,C
解析：
乙公司采用广告法开拓客源信息。使用广告法的优势是：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。使用广告法的劣势是：①成本较高；②时效性较差。
关于房产图的测绘顺序，正确的是（ ）。
A:房产分幅图、房产分户图、房产分丘图
B:房产分幅图、房产分丘图、房产分户图
C:房产分丘图、房产分幅图、房产分户图
D:房产分户图、房产分幅图、房产分丘图
业态定位需考虑的因素有（ ）。
A.项目整体市场需求
B.商圈融合性
C.项目整体功能组合、单层功能组合设计
D.项目的经营特色
E.各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求
答案：A,B,C,E
解析：
业态定位，是指商业地产项目引进什么样的零售业态，业态定位准确与否，很大程度决定商业地产项目的成功或失败。业态定位考虑因素有：①项目整体功能组合、单层功能组合设计；②各业态商家对楼层、位置、进深、面宽等要求；③项目整体市场需求；④商圈融合性。
业态组合是目前商业地产项目的基本要求，其定位考虑因素有（ ）。
A.能聚集人气，形成商气
B.要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营
C.要适合消费者每次持续购物的时间长度
D.要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况
E.要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争
答案：A,B,D,E
解析：
业态组合定位考虑因素包括：①要有利于商业地产项目的销售及后期持续经营；②能聚集人气，形成商气；③要适合市场的实际需求、消费者购物习惯、周边商业状况；④要做到同业差异化、异业互补，避免内部竞争。
房地产开发企业的房地产开发《暂定资质证书》的有效期为( )。
A、 6个月
B、 1年
C、 2年
D、 3年
答案：B
解析：
[大纲要求] 了解
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产开发企业设立的程序”的了解。《暂定资质证书》有效期为1年。在有效期满前一个月内房地产开发企业应当向房地产开发主管部门申请核定相应的资质等级。因此，本题的正确答案为B。
房地产经纪人预测试题8卷 第8卷
房地产经纪机构的多样化战略中，横向多样化的类型是（ ）。
A.市场开发型
B.市场创新型
C.产品开发型
D.产品创新型
E.产品、市场开发型
答案：A,C,E
解析：
横向多样化是以现有的市场为中心，向水平方向扩展服务领域，又称水平多样化或专业多样化。横向多样化有三种类型：①市场开发型，即以现有服务为基础，开发新市场；②产品开发型，即以现有市场为主要对象，开发新的服务类型；③产品、市场开发型，即以新开拓的市场为主要对象，开发新的服务类型。
民事法律关系的三要素是指（ ）。
A.民事法律关系的主体
B.民事法律关系的客体
C.民事法律关系的内容
D.民事权力
E.民事义务
答案：A,B,C
解析：
民事法律关系，就是民事法律规范所调整的社会关系，即为民法所确认和保护的，符合民事法律规范的，以权利、义务为内容的社会关系。民事法律关系的三要素，是指：①民事法律关系的主体；②民事法律关系的客体；③民事法律关系的内容。其中，民事法律关系的内容，就是民事权利和民事义务。
2006年，张某为了加快发展，注销了其原有的房地产经纪事务所，新成立了甲房地产经纪公司（以下简称甲公司），甲公司共有5家全资门店，5家门店具有统一的识别系统。2010年8月，甲公司在业务迅猛发展的态势下，确定了如下发展战略：1）业务聚焦于高端住宅租赁市场；2）业务向附近的另外两个城市拓展；3）客户分级，实行客户集中管理；4）每届董事会中留出两个名额给房地产经纪人，让房地产经纪人为公司的发展出谋划策。
关于原房地产经纪事务所注销的说法，正确的是（ ）。
A.需要向工商行政管理部门办理登记注销手续
B.需要向原备案的房地产管理部门办理备案注销手续
C.逾期不办理备案注销手续的，视为未注销，将受到惩罚
D.逾期不办理备案注销手续的，视为自动注销
答案：A,B,D
解析：
房地产经纪机构的备案证书被撤销后，应当在规定的期限内向所在地的工商行政管理部门办理注销登记。房地产经纪机构歇业或因其他原因终止经纪活动的，应当在向工商行政管理部门办理注销登记后30日内向原办理登记备案手续的房地产管理部门办理注销手续，逾期不办理视为自动撤销。
商品房预售合同登记备案应由商品房()办理。
A:预售人
B:预售人或预购人
C:预购人
D:预售人和预购人
临时使用土地的期限，最多不得超过()年.
A:1
B:2
C:3
D:4
对于房地产交易过程中的买卖合同网签，下列描述错误的是（ ）。
A.对于存量房而言，买卖合同必须到房地产相关部门网站上进行网签备案
B.房地产开发企业在去的商品房预售许可证的同时，办理预售商品房入网手续和网上用户认证
C.未预售直接现售商品房的，房地产开发企业应当在办理新建商品房所有权初始登记时，同时办理入网手续和网上用户认证
D.存量房进行合同网签有效地避免了“一房两卖”、“吃差价”、合同不规范等风险
答案：A
解析：
A项，对于存量房而言，买卖合同网签并非强制性的。买卖双方也不一定要通过中介机构，可直接签订纸质合同文本，自行达成交易。
1960年美国密歇根州州立大学麦卡锡教授提出的4Ps营销策略理论认为，能保证企业营销目标成功实现的营销组合包括合适的（ ）。
A:产品
B:价格
C:分销策略
D:促销策略
E:公共关系
房地产经纪机构向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响，从而（ ）。
A.降低交易的成本
B.维护客户的合法权益
C.保障交易的安全
D.加强交易监管
答案：B
解析：
房地产经纪作为市场中介，通过向客户提供丰富的市场信息和决策参谋服务，能够大大减少房地产市场信息不对称对房地产交易的影响。帮助客户实现公平的房地产交易，维护客户的合法权益。
