21年房地产经纪人考试真题及答案8辑

《出让转让暂行条例》第十九条规定：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。

根据市政公用设施齐全程度和环境质量等，居住用地可进一步分为三类，具体包括：①一类居住用地，即设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地。②二类居住用地，即设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地。③三类居住用地，即设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地。

根据基础构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。其中，桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用桩基础。

房地产经纪服务合同中应明确约定，合同成立并生效后，若一方不履行合同义务或履行义务不符合合同约定时，应承担何种违约责任。房地产经纪服务合同的违约责任可以定金或者违约金的形式约定，定金或违约金的数额由双方约定，但定金数额不应超过佣金的20%。

楼面地价又称楼面价、楼板价，是一种特殊的土地单价，是指一定地块内分摊到单位建筑面积上的土地价格。计算公式为：楼面地价=土地总价÷规划建筑面积=土地单价÷容积率。本案例，甲房地产开发企业购买土地的楼面地价=30000000÷（15×666.67）÷4.0=750（元/m2）。

房地产二级市场是建设用地使用权出让后的房地产开发和经营，包括建设用地使用权转让市场、新建商品房等的初次交易市场。A项属于房地产一级市场；BC两项属于房地产三级市场。

商业房地产是一个内涵非常丰富的概念，包括写字楼、商铺、购物中心、旅馆、餐厅、度假村、游乐场、健身俱乐部、高尔夫球场、服务式公寓、工业房地产等。这么多种类型房地产的共同点（即商业地产的本质）是其作为各种企业（包括房地产出租企业）的生产资料。

人际关系法；
人际关系法不仅是以自己认识的亲朋好友信赖为基础，通过人际关系网络介绍客户，而且包括新的人际关系的开发。这种开拓客源的方法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。

[知识点] 违反城市房屋拆迁管理规定的行为查处法律依据与处罚标准

景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象，是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印，包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。

成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。成交价格是是已完成的事实，是个别价格，通常随着交易者对交易对象和市场行情的了解程度，出售或购买的动机或急迫程度，交易双方之间的关系、议价能力和技巧，卖方的价格策略等的不同而有所不同。

从投资开始到投资全部回收的预期年限为10年，建设期3年，不含建设期的投资回收年限=l0－3=7（年）。

基础是建筑物底部与地基接触并把上部荷载传递给地基的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载及自重传给下面的地基。根据基础的构造形式，基础分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础等。E项，根据基础的受力性能分为刚性基础和柔性基础。

房地产分销渠道的起点是房地产开发商、房屋出售（租）者，终点是房地产产品和服务的消费者，中间环节包括批发商、零售商、代理商和房地产经纪人等。

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

对于一些大型或特大型的房地产经纪机构而言，由于企业规模很大，业务繁多，不适于采用高层管理者高度集权的直线—职能制形式，就需要采用分部制或事业部制形式。分部制组织结构的缺点包括：①职能部门重叠，管理人员增多，费用开支较大；②如果机构内部权利分配不恰当，容易导致各分部各行其是，无法保障组织机构整体目标和利益的实现；③各分部之间的横向联系和协调比较困难。比较而言，这种形式更适用于特大型组织，在采用时也应注意扬长避短。

经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，对交易标的具有所有权。

出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：①故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；②故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；③故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

A项，《房产测量规范 第1单元：房产测量规定》（GB/T 17986.1—2000）第8.2.2条c款规定，未封闭的阳台、按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。第8.2.1条f款规定，挑楼、全封闭的阳台，按其外围水平投影面积全部计算。第8.2.1条j款规定，地下室、半地下室及其相应出人口，层高在2.20m以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算。D项，第8.2.3条d款规定，房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池，不计算建筑面积。E项，第8.2.1条l款规定，玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。

在房屋继承、遗赠需提交的材料中，房屋已设定抵押且未申请注销的，应与抵押权人共同申请，提交他项权证原件、抵押权人同意抵押房屋转移的书面意见原件及抵押权人的身份证明。

房屋租金的基本构成因素包括：①房屋折旧费；②维修费；③管理费；④利息；⑤土地使用费；⑥房产税；⑦利润；⑧税金；⑨保险费。当事人可以根据房屋的成新程度、楼层、朝向、设备情况、施工质量、建造工艺、房屋坐落地址、周边环境等直接影响房屋的价值和使用价值的因素来确定租金。需要注意的是，有些当事人约定，房屋租金还包含出租房屋的家具和家用电器使用费、供暖费、物业服务费、水费、电费、燃气费、电话费等。

在贷款审批程序中，贷款银行收到借款人的资料后，从个人信用、抵押物价值和借款人的条件等方面进行贷款审查。借款人在达到了上述两项要求后，贷款银行还要根据规定对借款人的条件进一步审查，内容包括：借款人的收入及财产证明、贷款的额度（包括成数和总额）、婚姻状况及配偶的认可。凡符合贷款条件的就可安排签订贷款合同。

申请个人住房贷款一般需向贷款人提供的资料包括：①个人住房借款申请；②身份证件（指居民身份证、居民户口簿和其他有效居留证件）；③有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；④符合规定的购买（建造、大修）住房合同、协议或其他批准文件；⑤借款人用于购买（建造、大修）住房的自筹资金的有关证明；⑥抵押物或质物的清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押证明、房地产价格评估机构出具的抵押物价值评估报告、保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；⑦贷款人要求提供的其他文件或资料。

房地产市场营销是指房地产企业开展的创造性适应动态变化着的房地产市场的活动，以及由这些活动综合形成的房地产商品、服务和信息从房地产企业流向房地产实体或服务购买者的市场活动和管理过程。

生态美学原则包括：①最大绿色原则；②活力、健康原则；③清新、洁净原则；④独特性与吸引力原则；⑤多样、有序原则；⑥观察、体验自然的愉悦原则。

依据《合同法》的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。尽管买卖合同被确定无效，但该经纪公司仍然可以要求赵某支付小王为此项业务发生的800元费用中的必要费用。

税率是应纳税额与征税对象数额之间的法定比例。它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。

在收益期为有限年且净收益每年不变的情况下，该房屋的收益价格为：



=79.68（万元）。式中，V为房地产的收益价格或价值；A为房地产的净收益；Y为房地产的报酬率或折现率；n为房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。

《物权法》规定,债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。《物权法》规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

连锁经营模式可以有效克服零售企业由于店址固定、顾客分散造成的单店规模小、经营成本高等缺点，使企业可通过统一的信息管理、统一的标准化管理和统一的广告宣传形成规模效益。

在贷款过程中，抵押人和抵押权人应持抵押合同、有关文件及证件到当地登记部门申请抵押登记，登记的目的是为防止产权不清或已经失效，以及一物两押。登记部门应在规定日期内办完登记手续，抵押权自登记时设立。

房屋面积主要有建筑面积、使用面积，成套房屋还有套内建筑面积、共有建筑面积、分摊的共有建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积。成套房屋的套内建筑面积由以下三部分组成：①套内房屋使用面积；②套内墙体面积；③套内阳台建筑面积。

参见第21题解析。

C项，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。E项，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置。

到店接待是指客户直接到各经纪公司或各营业门店中了解信息、寻求服务时房地产经纪人对客户的接待，主要包括以下七个步骤：①站立迎接，微笑待人，使用标准问候语；②引领客户入店；③确定接待主体；④了解客户需求；⑤接受服务委托或帮助客户解决问题；⑥客户离开时，房地产经纪人应为客户打开门，并将客户送至公司门外，致意道别；⑦客户信息录入。

正确认识房地产投资风险的特征，对于降低风险发生的可能性，减少风险损失，具有重要意义。房地产投资风险的特征主要表现在：①客观性；②不确定性；③潜在性；④损益双重性；⑤可测性；⑥相关性。

为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。有的项目通常采取一些更加规范的做法，在购楼须知里增加了风险提示。例如说明项目周边的设施配置可能存在的危险或不安因素，如加油站、油库、垃圾站等。

针对本区域业主有效诉求点或销售解决方案为：①突出资源优势，强化高端产品；②注重外围包装展示；③强化商业资源及整体规模优势；④高端产品档次及区域标杆形象。

房源信息的时效性非常强，因此必须不断对房源信息进行更新，以保证其有效性。一般来说，对房源信息的更新要注意以下三点：①周期性回访；②回访信息的累积；③房源信息状态的及时更新。其中，在房源状态的及时更新过程中，房源状态分为有效（在租、在售、租售）、定金、无效（我租我售、他租他售、暂缓租/售）。根据每一次的房源带看结果及房源的买卖（租赁）交易进程，录入相应的房源状态（在租、在售、租售），从而实现房源信息的及时更新与循环利用。

国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定，按下列用途确定：①居住用地70年；②工业用地50年；⑧教育、科技、文化卫生、体育用地50年；④商业、旅游、娱乐用地40年；⑤综合或其他用地50年。

社会生活噪声主要是指社会人群活动产生的噪声，该住宅项目可容纳12000人，庞大的人流可能会带来社会社会人群的活动从而产生噪声。交通噪声是由交通运输工具（包括汽车、火车、飞机、船舶等）发出的噪声，该住宅项目临近市级交通道路、高架桥等市政基础设施，可能会受到交通噪声的污染。建筑施工噪声是建筑工地的各种施工机械和建筑工人手工操作产生的噪声，该住宅项目附近将有其他房地产项目陆续开发建设，故可能受到施工噪声的污染。

本题考核的知识点为商品住宅的保修期。商品住宅屋面防水的保修期不得低于3年，保修期自商品住宅交付之日起计算。

业主愿意将房屋委托房地产经纪人出售或出租，主要是相信房地产经纪行业的专业性与安全性，希望以专业化的经纪服务，安全而高效地将物业销售或出租出去。因此，经纪人在与业主接洽、相互沟通了解的过程中，能否获得业主的信任，是获取委托的关键。房地产经纪人在接待卖房（出租）客户时，工作核心目标是了解客户对房屋售价（租金）的期望值。

合同当事人的权利和义务；
房地产经纪服务合同中约定的委托人的义务一般包括提供材料、实地看房、支付费用，权利一般包括知情权、交易收入的所有权；房地产经纪机构的义务一般包括及时如实报告义务，尽职尽责义务，风险提示义务、保密义务等，权利一般包括违法违规行为拒绝权，报酬请求权等。

《房地产经纪管理办法》要求房地产经纪机构应当遵守法律、法规和规章规定，在经营场所醒目位置标明房地产经纪服务项目、服务内容、收费标准以及相关房地产价格和信息。房地产经纪机构应当在其经营场所公示下列内容：①营业执照和备案证明文件；②服务项目、内容和标准；③业务流程；④房地产经纪收费；⑤交易资金监管方式；⑥信用档案查询方式、投诉电话及12358价格举报电话；⑦房地产经纪服务合同、房屋买卖合同、房屋租赁合同示范文本；⑧法律、法规、规章规定的其他事项。现实中，还应公示的内容包括房地产经纪人员的姓名、照片、注册证书等。