21年房地产经纪人试题9辑

房地产市场的特点有交易对象各不相同。房地产交易对象之间存在明显差别，是不同质的、非标准的。

套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。套内未封闭阳台建筑面积算水平投影面积的一半。因此，该套住宅的套内建筑面积为：95+20+10／2=120m2。

使用广告法的优势包括：①获得的信息量会很多、很大；②受众面较广；③可以间接对公司的品牌进行宣传和推广。

设立房地产经纪人员职业资格的分级认证制度是国际通行做法。例如，美国把房地产经纪人员分为房地产经纪人和房地产销售员，我国香港地区的房地产经纪人员分为地产代理（个人）和营业员，我国台湾地区把房地产经纪人员分为不动产经纪人和经纪营业员。我国参照了国际上的通行做法，并针对我国的实际情况，把房地产经纪人员职业资格分为房地产经纪人、房地产经纪人协理和高级房地产经纪人3个级别。

在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情况以及可以吸引客户购买的地方。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。

房地产经纪机构要充分了解委托人对租客和租赁期限的要求。其中，对租客的要求包括租客的年龄、职业、租客数量、租客的国籍地域等。

广义的建筑物既包括房屋，又包括构筑物，是指用建筑材料构筑的空间和实体。房屋是指供人们在其内进行生活和生产活动的建筑空间。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如烟囱、水塔等。

本题考核的是关于房地产经纪机构设立的分支机构的概述。在中华人民共和国境内设立的房地产经纪机构(包括房地产经纪公司、合伙制房地产经纪机构、个人独资房地产经纪机构)、国外房地产经纪机构，经拟设立的分支机构所在地主管部门审批，都可以在我国境内设，立分支机构。分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任;分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务(包括未到期债务)承担责任。该机构承担责任的形式按照机构的组织形式决定，股份有限公司和有限责任公司以其全部财产承担有限责任，合伙机构和个人独资机构承担无限连带责任。国外房地产经纪机构的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序都按照我国法律进行。国内房地产经纪机构经国内房地产经纪机构所在地主管部门及拟设立分支机构的境外当地政府主管部门批准，也可在境外设立分支机构。境外设立的分支机构是否具有法人资格视分支机构所在地法律而定。境外设立的分支机构撤销、解散及债务的清偿等程序按照当地有关法律法规进行。

项目进入正式销售阶段，主要包括现场接待、商品房认购、买卖合同签订三个关键环节，后续的跟进工作，包括协助客户办理贷款和不动产登记、协助物业交付及其他服务。

客户置业计划是根据购房者的需求，向其明确展示付款方式与支付金额的一种销售工具。销售人员需要认真了解置业计划的使用方法，填写的内容书写工整。在置业计划书内，应写明销售人员的姓名和联系方式，同时注明该份置业计划制定的日期及有效期。因此张某制定置业计划表现出的品质应该有业务熟练、热情真诚和善于团队协作。

住房公积金的本质属性是工资性，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资，从而达到促进住房分配机制转换的目的。

房地产经纪行业监管的方式；
目前，我国房地产经纪行业监管的方式主要有：①现场巡查。现场巡查是对房地产经纪机构的经营场所和日常经营活动进行的日常监督检查，是对房地产经纪活动进行全面监督管理最常用的方式。②合同抽查。合同抽查是抽查房地产经纪机构和房地产经纪人员从事房地产经纪活动所签订的各类合同，是对房地产经纪实体行为进行检查最重要的方式。③投诉处理。投诉受理是主管部门发现房地产经纪违规行为的有效途径，也是房地产交易当事人解决房地产经纪活动引发纠纷的常见方式。

税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。在征税对象和税目（即具体的征税项目，复杂的税种需设税目）不变的情况下，征税额和税率成正比。税率是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。

房地产卖方代理业务是指房地产经纪机构受委托人委托，以委托人名义出售、出租房地产的专业服务行为。目前在我国，房地产卖方代理业务主要有新建商品房销售代理业务、存量房出售代理业务和房屋出租代理业务等。

房地产交易合同的签订及各种款项的支付是房地产经纪人销售工作初步完成的标志，也关系到经纪人的代理业务能否获得最终的成功，因此是十分重要的环节。

根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为契据登记制和产权登记制两大类型。产权登记制又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。

求新动机表现为追求商品的时尚和新颖，不太计较商品的价格。A项，求名动机表现为追求名牌商品，注重商品的品牌、知名度、生产商等。C项，求奇动机表现为追求商品的奇特式样，注重商品的与众不同。D项，求同动机表现为追求大众化的商品，随波逐流。

商圈有以下三个层次构成：①核心商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的70％～80％，顾客的集中度高，消费额也高；②次级商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的15％～20%，顾客比较分散；③边缘商圈，在该商圈的顾客占顾客总数量的5％～10％，顾客非常分散。

城镇土地使用税实行分类分级的幅度定额税率，每平方米土地面积的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市1.5元至30元；②中等城市1.2元至24元；③小城市0.9元至18元；④县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

房地产经纪门店目标客户集中管理的效能包括：①店长充分掌握目标客户资料，易预估当月或下月全店成交的可能情况；②经纪人员的时间安排与拜访洽谈工作会更具效率；③店长可根据每一个目标客户的特性，给予经纪人员相应的建议；④能够把握目标客户的总数，对目标客户的补充工作，较易掌握；⑤集中管理目标客户，故对客户的成交可能性可排列先后顺序且有所取舍，进而减少目标客户的漏失。

[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“诉讼时效期间”的熟悉。《民法通则》规定下列的诉讼时效期间为1年：①身体受到伤害要求赔偿的；②出售质量不合格的商品未声明的；③延付或拒付租金的；④寄存财物被丢失或损毁的。因此，本题的正确答案为A、B、D。

商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；当存续期少于施工单位对房地产开发企业的最低保修期限时，房地产开发企业对购买人的保修期不得低于下列最低保修期限：①地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；②屋面防水3年（竣工多年后房屋售出的，房屋建筑工程的最低保修期限已不足3年的，适用此款）；③墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；④墙面、顶棚抹灰层脱落1年；⑤地面空鼓开裂、大面积起砂1年；⑥门窗翘裂、五金件损坏1年；⑦管道堵塞2个月；⑧供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；⑨卫生洁具1年；⑩灯具、电器开关6个月。

预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，如果净收益每年不变为A，其现在的价格为：






=1249.86（万元）

根据热源，供热采暖可分为：①集中供热又称为集中供暖，又可分为城市或区域供热和小区供热。a．城市或区域供热是由一个或多个大型热源产生的热水或蒸汽，通过城市或区域供热管网，供给一定地区以至整个城市的建筑物采暖、生活或生产用热；b．小区供热通常是住宅小区自建锅炉房供热，由锅炉产生的热水或蒸汽经输热管道送到房屋内的散热设备中，散出热量，使室温增高。②自己供热又称为分户供热，是自己以燃气或电力、燃油、燃煤等为能源，利用家用锅炉、燃气壁挂炉、电加热器、空调等供热。

缴存住房公积金的对象包括：国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位和社会团体及其在职职工都应按月缴存住房公积金。根据原建设部《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》，有条件的地方，城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工可缴存住房公积金；城镇个体工商户、自由职业人员可申请缴存住房公积金。

协助交易达成主要有三种方式：①协调交易价格。一般而言，房地产经纪人应以标的物业的客观市场价值为基准来协调交易双方，必要时还可借助房地产估价机构的力量。②促成交易。在与客户的接触过程中，要密切留意成交的信号。当出现这类信号时，应及时给予确认和巩固。在成交信息得以明确后，要尽可能快速促成交易。③协助或代理客户签订交易合同。签订交易合同是成交的标志。房地产经纪人应协助（在采用居间方式的经纪业务中）或代理（在采用代理方式的经纪业务中）委托方与交易对象签订合同。

中国的城镇有行政等级，从低到高分别是建制镇、县级市、地级市、副省级市和直辖市。有的省还有事实上的副县级镇和副地级市。

房地产经纪行业发展（或收入）直接依赖于房地产成交量。因此，房地产市场平稳健康发展对房地产经纪机构和房地产经纪人员是有利的，房地产经纪机构和房地产经纪人员的长远利益是与房地产市场平稳健康发展相一致的。

用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利，主要包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。

A项，《商品房屋租赁管理办法》第十四条规定，房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产主管部门办理房屋租赁登记备案。BCD三项，商品房屋租赁当事人办理房屋租赁登记备案，应当提交下列材料：①房屋租赁合同；②房屋租赁当事人身份证明；③房屋所有权证书或者其他合法权属证明；④直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。

一般情况下，客户对看房结果有不同的反映，房地产经纪人应该根据客户的态度分别采取不同的对策，具体如表5-1所示。
表5-1　购房客户看房结果列举



根据表5-1，对于“房源满意，但觉得价格高”的顾客，房地产经纪人应采取的对策是及时了解客户在价格上的心理底线。

分析写字楼项目的产品定位可以从以下几个方面分析其资源条件：①项目规划指标分析；②项目经济指标分析；③区域属性判断；④景观资源分析；⑤周边商业配套成熟度判断；⑥路网情况判断；⑦其他资源优劣势判断。

房地产经纪是一种市场化的有偿服务，房地产经纪机构可以依据有关法律法规、房地产经纪服务合同和其他服务合同，向房地产经纪服务的委托人收取房地产经纪服务费（即佣金）和其他服务的服务费。房地产经纪的主要方式是房地产居间和房地产代理。相应的，房地产经纪合同的两种基本类型就是房地产代理合同和房地产居间合同。

A项，住宅建筑套密度（毛）=住宅建筑套数÷居住区用地（套/hm2）；住宅建筑套密度（净）=住宅建筑套数÷住宅用地（套/hm2）。

税率是据以计算应纳税额的比率，即对课税对象的征收比例。它是税收制度和政策的中心环节，直接关系到国家财政收入和纳税人的负担水平。我国现行的税率形式有比例税率、累进税率、定额税率三种。

侵权责任，是指侵犯经纪合同所约定的债权之外的其他权利而应承担的民事责任。侵权责任的构成要件，包括：①有侵权行为；②无免责事由。

一个完整的房地产市场周期如图5-3所示，一般会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。图中的A—B为繁荣阶段，B—C为衰退阶段，C—D为萧条阶段，D—E为复苏阶段；最高点B称为波峰（顶峰），也是市场由盛转衰的转折点，此后市场进入下降阶段；最低点D称为波谷（谷底），也是市场由衰转盛的转折点，此后市场进入上升阶段。市场从一个波峰到另一个波峰，或者从一个波谷到另一个波谷，就是一次完整的市场周期。
图5-3　房地产市场周期

砖混结构建筑是主要由砖、石及钢筋混凝土等作为承重材料的建筑物。这种结构的建筑造价较低，抗震性能较差，开间和进深的尺寸都受一定的限制，其层高也受限制。砖混结构建筑物的层数一般在6层以下。

房屋买卖合同生效需满足合同生效的一般条件，具体包括以下三个：①当事人具有相应的民事行为能力。②意思表示真实，这是要求当事人的内心意愿自由产生，同时所表达出来的意思与其相一致。或者说，当事人的表示行为应真实地反映其内心的效果。③不违反法律和社会公共利益。

在客户需求程度分析过程中，根据客户对物业需求的急迫性，确定业务工作开展的先后顺序。

[大纲要求] 熟悉
[习题解析] 本题考查重点是对“住房公积金归集、提取和使用”的熟悉。住房公积金的本质属性是工资性质，是住房分配货币化的重要形式。单位按职工工资的一定比例为职工缴存住房公积金，实质是以住房公积金的形式给职工增加了一部分住房工资。因此，本题的正确答案为B。