房地产经纪人历年真题和解答5章 第1章
某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况，以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息，以10000元／㎡的价格购置了该商业用房，企业自筹资金700万元，其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡，通过出租摊位每年可获得净收益80万元，报酬率为10％。该商业用房使用年限为40年，甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要，政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。(2011年真题)
收益法计算中，求取报酬率的方法为（ ）。
A.直接资本化法
B.累加法
C.累乘法
D.市场提取法
答案：B,D
解析：
报报酬率是指将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价格或价值的折现率，是与利率、内部收益率同类性质的比率。求取报酬率的方法主要有累加法和市场提取法。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率。安全利率是指没有风险或极小风险的投资报酬率。风险调整值是承担额外风险所要求的补偿，即超过安全利率以上部分的报酬率，应根据估价对象及其所在地区、行业、市场等存在的风险来确定。
在发放贷款时，衡量贷款申请人偿债能力的指标通常为（ ）。
A.贷款价值比率
B.贷款金额
C.首付比率
D.偿还比率
答案：D
解析：
偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。
房地产销售资料的准备一般不包括（ ）的准备。
A.法律文件
B.金融、政策文件
C.宣传资料
D.销售文件
答案：B
解析：
房地产经纪机构获取销售代理项目后，将针对项目的具体特点制订营销方案，并在正式销售前，准备好项目的宣传资料、现场展示、批准销售的必要法律文件及销售人员的培训，为顺利实现项目的销售目标提供充分保障。
在个人住房贷款中，借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率是（ ）。
A.贷款价值比率
B.偿还比率
C.月房产支出与收入比
D.月所有债务支出与收入比
答案：B
解析：
偿还比率又称收入还贷比，是指借款人分期还款额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中，偿还比率通常为借款人的月还款额占借款人家庭月收入的比率。在发放贷款时，通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标，并规定一个最高比率。
房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应当做到（ ）。
A.房地产经纪人一天与购房者看房不应该超过3套
B.合理安排和掌握看房时间
C.客观展示房源的优缺点
D.带上必要工具
E.看房过程中注重双向沟通
答案：B,C,D,E
解析：
房地产经纪人以买方代理人身份陪同购房人看房时，应有步骤、有技巧地进行引导介绍，并对客户看房过程中的情形予以分析，应当做到：①合理安排和掌握看房时间；②注重看房细节；③看房过程中注重双向沟通；④做好看房后记录和收取意向金工作。其中，注重看房细节包括：a．熟悉房源所在商圈的特点和优势；b．客观展示房源的优缺点；c．带上必要工具。如果是买方客户的独家代理人，房地产经纪人在一天内与购房者看房不应该超过5套，即“一带多看”不能超过5套，否则容易给客户带来“看花了眼”的感觉，使客户不容易比较和挑选合适的房源。
房地产经纪机构中市场研究岗位的主要工作内容包括（ ）。
A、管理公司内部的商机信息
B、针对各种渠道得来的信息进行项目跟踪，与开发商进行初步洽谈
C、研究房地产市场的供需情况、交易情况等
D、研究政策法规，撰写研究报告
E、围绕市场上新开项目进行市场调研
答案：C,D
解析：
市场研究岗位的主要工作是针对房地产市场情况，包括供求情况、交易情况、政策法规等进行总体研究，并撰写研究报告。
个人将购买超过()年的普通住房对外销售的，免征营业税.
A:3
B:5
C:10
D:15
《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。
A:2
B:3
C:4
D:5
房地产经纪人历年真题和解答5章 第2章
（七） 2014年1月，A房地产开发公司征用B乡基本农田以外的耕地25hm2，拟建一经济适用住房小区，支付土地补偿费和安置补助费、青苗补偿费等共计2000万元，2014年6月A公司将项目整体转让给C公司，C公司通过市场分析后，决定调整开发方案，即拿出5hm2的土地用于开发商品住宅，其余仍用于经济适用住房的开发，并按规定补交了800万元的地价。C公司采取先建商品住宅的方式开发，当商品住宅建设一段时间后，C公司用在建工程（建筑物的价值约为3000万元）作抵押从甲建行获得了一部分资金，2014年9月，C公司开始预售该商品住宅。2015年6月，王某从C公司手中购得一套经济适用住房。
A公司转让该项目给C公司需办理（ ）手续。
A、签订房地产开发项目转让合同
B、办理公证
C、办理土地使用权变更登记
D、到房地产开发主管部门办理备案手续
答案：A,C,D
解析：
《城市房地产开发经营管理条例》第二十一条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。备案应当提供的文件，在《城市房地产开发经营管理条例》中只提到了房地产开发项目转让合同，各地在制定具体办法时应当进一步明确应当提供的证明材料。
在风险管理方法中损失控制方法主要包括( )。
A:减少风险行为的程度
B:分散化
C:提高预防能力
D:投资信息
E:保险
某临街住宅楼于2009年末建成，砖混结构，共6层，2年前经有关部门批准，该楼一层全部改为点铺或餐馆。经调查，一层产权人的经营方式有出租和自营两种情况。
若评估该楼一层中某出租店铺的收益价格，年净收益应为（ ）。
A.该店铺现状下潜在毛租金收入扣除运营费用
B.该店铺现状下有效毛租金收入扣除运营费用
C.当地同类店铺潜在毛租金收入扣除运营费用
D.当地同类店铺有效毛租金收入扣除运营费用
答案：D
解析：
净收益的测算途径可分为两种：①基于租赁收入测算净收益；②基于营业收入测算净收益。有些房地产既存在大量租赁实例又有营业收入，如商铺、餐馆、农地等。在实际估价中，只要是能够通过租赁收入测算净收益的，宜通过租赁收入测算净收益来估价。因此本题租赁店铺的收益应以租赁收入测算。基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入-运营费用=有效毛收入-运营费用。
房地产经纪人员职业道德的内涵主要涉及（ ）方面。
A、职业资格、职业责任感和执业理念
B、职业良心、职业资格和执业理念
C、职业良心、职业责任感和职业资格
D、职业良心、职业责任感和执业理念
答案：D
解析：
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。
金融市场中，被称为借贷资金供求指示器的利率是（ ）。(2012年真题)
A.法定利率
B.公定利率
C.市场利率
D.协定利率
答案：C
解析：
市场利率是指在金融市场上资金供求双方自由竞争所形成的利率，它是借贷资金供求的指示器。A项，法定利率是指由政府金融管理部门或中央银行制定的利率。法定利率具有法律效力，其他任何单位和个人均无权变动；B项，公定利率是指由非政府部门的金融行业自律性组织（即民间金融组织，如银行同业公会）所确定的利率；D项，协定利率是指银行为了吸收大额存款，与存款单位签订一对一的利率条件存款合同中确定的利率。
下列房地产中，不适宜采用市场法进行估价的有（ ）。
A、学校
B、行政办公楼
C、医院
D、住宅
E、写字楼
答案：A,B,C
解析：
市场法（又称比较法、市场比较法、交易实例比较法），适用的估价对象是同类数量较多、有较多交易且具有一定可比性的房地产，例如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；②写字楼；③商铺；④标准厂房；⑤房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头等；②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等；③可比性很差的房地产，如在建工程等。
品牌规划是对（ ）的研究、筹划，是品牌战略中的基础部分。
A、品牌愿景
B、品牌个性
C、品牌承诺
D、品牌定位
E、品牌结构
答案：A,D,E
解析：
品牌规划就是对品牌愿景、品牌定位和品牌结构的研究、筹划，它是品牌战略中的基础部分，其质量高低决定了整个品牌战略的成败。
共用题干
G省A市B县C房地产开发公司利用该县郊区D村的360亩基本农田，欲建一商业市场。该项目涉及D村农业人口38户、210人。在此之前，D村人均耕地面积为2.0亩。另外，已知D村耕地被征收前3年平均年产值约为600元／亩。
应由C房地产开发公司支付的征收耕地的补偿费用包括()。
A:安置补助费
B:征地管理费
C:土地补偿费
D:青苗补偿费
房地产经纪人历年真题和解答5章 第3章
下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（ ）。
A.部分房屋拆除
B.法人名称改变
C.交换房屋
D.继承房屋
E.赠与房屋
答案：C,D,E
解析：
《房屋登记办法》进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：①买卖；②互换；③赠与；④继承、受遗赠；⑤以房屋出资入股。
关于名义利率和实际利率的说法，错误的是（ ）。
A.利率的时间单位与计息周期一致时，名义利率就是实际利率
B.按单利计息时，名义利率等于实际利率
C.实际利率是指一年内多次计息的年利率
D.名义利率和实际利率的本利和相等
答案：D
解析：
有两种不同区分标准的名义利率和实际利率：①在“资金的时间价值”中以利率的时间单位与计息周期是否一致来区分的名义利率和实际利率。实际利率是指在一个度量时期内结转一次利息的利率；名义利率是指在一个度量时期内结转多次利息的利率。②以是否扣除价格因素来区分的名义利率和实际利率。名义利率是以名义货币计算出来的利率；实际利率是名义利率扣除了价格因素后的真实利率。D项，名义利率和实际利率的本利和不相等。
房地产经纪人员接待客户时，最好( )。
A.坐在客户的侧边
B.坐在客户的对面
C.坐在客户的后面
D.紧靠客户身旁
王先生委托×房地产经纪公司购买一套商品住房供自己居住。该房地产经纪公司的执业房地产经纪人程小姐经过比较，推荐了×房地产开发公司开发的内销商品住宅，王先生同意购买。于是程小姐与×房地产开发公司于2012年3月15日签订《×市内销商品房预售合同》。王先生将佣金交给程小姐，并将全部购房款交给×房地产开发公司，该开发公司于2012年11月23日将王先生所购商品住房交付其使用。
《商品房预售合同》应由（ ）向政府管理部门登记备案。
A.王先生
B.程小姐
C.×房地产经纪公司
D.×房地产开发公司
答案：D
解析：
房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。本案例中，商品房预售人为×房地产开发公司。
成套房屋的套内建筑面积通常是由（ ）组成的。
A.套内房屋使用面积、套内墙体面积
B.套内房屋使用面积、套内阳台建筑面积
C.套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积
D.套内房屋使用面积、分摊的共有公用建筑面积
答案：C
解析：
房屋面积主要有建筑面积、使用面积，套内建筑面积、共有公用建筑面积、分摊的共有公用建筑面积，预测面积、实测面积、合同约定面积、产权登记面积。套内建筑面积是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积。
胡某、李某、陈某三人拟共同发起设立一家“A房地产经纪公司”（以下简称“A公司”）。胡某、李某具有房地产经纪人执业资格，陈某仅具有房地产经纪人协理资格。A公司成立后，聘请了房地产经纪人崔某、经纪人协理王某担任写字楼经纪部负责人。一天，王某接待一位客户朱某，朱某委托A公司代理销售其拥有的一间办公用房，A公司与朱某签订了房地产经纪合同。王某在对该物业的权属状况进行调查时，发现该物业在2年前已由朱某出租给刘某，租赁合同约定的租期为20年。
如果该物业在租赁前三个月由朱某抵押给中国工商银行，则下列选项正确的是（ ）。
A.租赁合同对中国工商银行有约束力
B.租赁合同对中国工商银行没有约束力
C.因为物业转让未经工商银行同意，物业转让合同无效
D.不管物业转让是否经工商银行同意，物业转让合同有效
答案：B,C
解析：
房屋产权清晰是成交的前提条件。在签订房屋出售经纪服务合同之前，房地产经纪人员需要认真查验交易房屋的权属状况，对于已抵押的房屋未解除抵押前，业主不得擅自处置。
房源营销工作是房屋销售工作的核心环节，房源营销的原则有（ ）。
A、 房源内容要真实，图片清晰
B、 房源信息完整
C、 同等对待
D、 及时性
E、 卖点突出
答案：A,B,D,E
解析：
在有效开展房源营销时候，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。
甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）是乙市的一家知名企业。2014年至2015年上半年，随着乙市房地产市场的发展，甲公司的门店从20家迅速发展到60家。
企业规模的快速扩张带来了从业人员素质的参差不齐、操作不规范、经纪纠纷增加等问题，甲公司决定加入房地产经纪行业组织，通过自律手段解决发展中的问题。2015年10月以后，该市房地产成交量大幅下滑，甲公司为提高成交效率，联合其他房地产经纪公司发起建立房源、客源信息共享系统。
下列关于甲公司的表述中，正确的为（ ）。
A.甲公司是机构法人
B.甲公司的所有门店都具有法人资格
C.各个门店可独立开展房地产经纪业务
D.甲公司对门店解散后未清偿的债务负有责任
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪机构设立的分支机构能独立开展房地产经纪业务，但不具有法人资格。房地产经纪机构的分支机构独立核算，首先以自己的财产对外承担责任，当分支机构的全部财产不足以对外清偿到期债务时，由设立该分支机构的房地产经纪机构对其债务承担清偿责任；分支机构解散后，房地产经纪机构对其解散后尚未清偿的全部债务（包括未到期债务）承担清偿责任。
房地产经纪人历年真题和解答5章 第4章
下列关于市场占有率的表述中，正确的有（ ）。
A.企业销售额的绝对值并不能说明企业与竞争对手相比的市场地位
B.企业销售额的上升并不能说明企业竞争力上升
C.企业市场占有率的上升决定了销售量必然上升
D.企业销售额的上升就意味着企业竞争力上升
E.企业市场占有率上升，说明企业的竞争地位上升
答案：A,B,E
解析：
市场占有率是指在一定的时期内某类产品市场上，房地产企业产品的销售量占同一类产品销售总量的比例，或销售收入占同一类产品销售收入的比例。市场占有率是房地产企业经营状况和产品竞争力状况的综合反映，关系到房地产企业在市场中的地位和兴衰。研究表明，市场占有率与平均收益率呈正相关关系，即企业在较小的市场上占较大的市场份额，比在较大的市场上占据较小的市场份额获得更大的收益。
下列有关香港地产代理的说法中，正确的是( )。
A.佣金通常为3%
B.持有营业虽牌照者最高只能担任地产代理公司分支机构的负责人
C.勿需在代理协议中说明佣金收费率
D.地产代理人在取得客户和雇主同意及安排的情况下，可以收取佣金
建筑平面图表示或反映建筑的内容包括（ ）。
A.建筑物的平面形状
B.室内地面的高度
C.走廊、楼梯的位置及尺寸
D.门、窗的位置及尺寸
E.墙、柱的位置、尺寸及编号
答案：A,B,C,D
解析：
建筑平面图中的内容包括：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；②建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；③走廊、楼梯的位置及尺寸；④门、窗的位置及尺寸；⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室内地面的高度。
一个以体育概念为主的楼盘在2008年北京奥运会后不久聘请多位奥运冠军为其作形象宣传，该类活动属于（ ）。
A.社会公益活动
B.社区内活动
C.引导教育型活动
D.善用时势环境型活动
答案：D
解析：
为了配合公共关系，房地产开发企业或房地产经纪机构通过企业整合本身的资源，举办一些创意性的活动或事件，使之成为大众关心的话题，吸引媒体报道消费者参与，达到提升企业及楼盘形象的目的。大型活动的类型有：①楼盘庆典仪式；②社会公益活动；③社区活动；④大型有奖销售、打折促销活动；⑤导引教育型活动；⑥利用时势环境型活动。题中，借助2008年奥运会的时势环境聘请奥运冠军为其进行形象宣传属于利用时势环境型活动。
在土地上设定地役权后，当事人申请地役权登记的，供役地权利人和需役地权利人应向()提交土地权利证书和地役权合同等相关证明材料。
A:国土资源行政主管部门
B:建设行政主管部门
C:土地管理部门
D:房地产管理部门
在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容包括（ ）。
A.项目转让是否符合有关法律、法规的规定
B.相关的权利、义务是否已经转移
C.开发项目受让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购合同是否作了变更
D.新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件
E.开发建设单位的名称是否已经变更
答案：A,B,D,E
解析：
在办理备案手续时，房地产开发主管部门要审核的内容有：①项目转让是否符合有关法律、法规的规定；②房地产开发项目转让人已经签订的拆迁、设计、施工、监理、材料采购等合同是否作了变更；③相关的权利、义务是否已经转移；④新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件；⑤开发建设单位的名称是否已经变更。上述各项均满足规定条件，转让行为有效。
下列房地产中，适用收益法估价的有（ ）。(2011年真题)
A.公园
B.行政办公楼
C.旅馆
D.图书楼
答案：C
解析：
收益法又称收益资本化法、收益还原法，适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅（特别是公寓）、写字楼、商铺、宾馆、停车场等。这些估价对象不限于其本身目前是否有收益，只要其同类房地产有收益即可。
甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设某住宅小区，2005年8月1日该小区竣工验收合格。王某于2006年1月1日购买该小区商品住宅一套，单价为6000元/m2，按照商品房销售合同约定建筑面积120m2，买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定，5月1日交房时测绘得到的建筑面积为116m2。王某于2007年3月1日入住，2009年3月1日发现屋面漏水。
商品房销售合同属于（ ）。
A.典型合同
B.单务合同
C.要式合同
D.实践合同
答案：A,C
解析：
A项，典型合同又称有名合同，是指法律设有规范，并赋予一定名称的合同。B项，单务合同是指仅有一方当事人承担义务的合同。C项，要式合同是指法律规定必须采用特定形式的合同。D项，实践合同是在当事人意思表示一致后，仍须有实际交付标的物的行为才能成立的合同。
房地产经纪人历年真题和解答5章 第5章
城乡规划是以( )为根本任务。
A.促进经济社会全面协调可持续发展
B.促进土地科学使用
C.涵盖城乡居民点的空间布局规划
D.促进人居环境根本改善
从房源所包括的各项指标来看，房源的属性主要有（ ）。
A.物理属性
B.法律属性
C.心理属性
D.社会属性
E.经济属性
答案：A,B,C
解析：
从表征房源信息的各项指标来看，它不仅有物理指标、法律指标，还有非常关键的“心理特征”。
并不是所有的房地产经纪信息都需要共享，对于一些机密或具有( )的信息，则应加以保密。
A:排他性
B:增值性
C:价值性
D:危害性
根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为（ ）两大类型。
A、 契据登记制和产权登记制
B、 异议登记制和用途登记制
C、 契据登记制和预告登记制
D、 预告登记制和权利登记制
答案：A
解析：
根据登记的内容和方式的不同，各国不动产登记制度分为两大类型：①契据登记制，其主要特点是登记机构对登记申请采取形式审查，登记权利的状态；登记只具有公示力而无公信力，不经登记，只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人。②产权登记制，它将登记作为不动产权利成立的要件，又可分为权利登记制和托伦斯登记制两种。
房地产经纪服务合同的保存期限( )。
A:不少于3年
B:不少于5年
C:5～10年
D:10年以上
房地产开发关系包括的内容有()。
A:房地产权利人将房地产出租或抵押给他人所形成的租赁关系或抵押关系
B:获得建设用地使用权
C:开发企业或所有权人将房地产出售给他人时所形成的转让关系
D:房地产开发企业对特定房地产拥有的所有权关系
E:在获得建设用地使用权的土地上建造房屋
一）
侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。
2010年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。
在就业之初，吕某缺乏房地产经纪人应当具备的心理素质为（ ）。
A、自知、自信
B、乐观、开朗
C、积极、主动
D、坚韧、奋进
答案：A
解析：
房地产经纪人员应具备的心理素质有：①自知、自信；②乐观、开朗；③积极、主动；④坚韧、奋进。其中，自知，是指对自己的了解。房地产经纪人对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。本案例中，吕某认为自己的职业没有前途是缺乏自知、自信的心理素质的表现。
根据《商品房屋租赁管理办法》关于租住面积的规定，下列说法正确的是（ ）。
A.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位
B.人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3
C.厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以
D.房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住
答案：A
解析：
AB两项，《商品房屋租赁管理办法》第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。C项，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。D项，在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住，是属于“群租房”的情形，这一行为是相关法律法规所禁止的。
