房地产经纪人每日一练5辑 第1辑
关于消费者的需要、动机和行为的说法，错误的是( )。
A:消费者的需要、动机和行为之间有内在联系
B:消费者的需要是其行为的最初原动力
C:消费者的动机是其需要的直接驱动力
D:消费者的行为是在其需要和动机的基础上产生的
下列关于抵押贷款还款方式的表述，错误的是（ ）。
A.抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种
B.等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定
C.等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清
D.等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算
答案：D
解析：
银行抵押贷款常用的还款方式有：①等额本息还款，每月以相等的金额偿还借款本息，每月还款额固定，这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算；②等额本金还款（即递减还款法），每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。
房地产经纪人在协助房屋租赁当事人签订房屋租赁合同时的做法，错误的是（ ）。
A.核实租赁双方的身份及相关证件原件
B.合同发生涂改，让租赁双方在涂改处共同签字
C.填写三份完全一致的房屋租赁合同
D.协助租赁双方办理合同备案事项
答案：C
解析：
签订房屋租赁合同应注意的事项；
在租约签订过程中，房地产经纪人应该做好以下工作：①如果双方达成一致，经纪人核实租赁双方的身份及有关证件原件。②房屋租赁合同应一式四份，租赁双方各执一份，经纪机构存档一份，另一份合同交政府部门登记备案。如果租赁双方丢失了合同，又发生了矛盾，可以依据公司留存的合同协助双方解决问题。③合同字迹清楚，尽量避免涂改。如有涂改，双方应该在涂改之处共同签字。④双方阅读合同，房地产经纪人对合同有关条款进行解释。⑤经纪机构收取佣金、开具收据。⑥协助租赁双方办理租赁合同登记备案。
房地产居间服务一般以（ ）为完成标准。
A.房地产交易合同签订
B.房地产经纪机构收取佣金
C.房地产经纪服务合同签订
D.委托人向房地产经纪人支付佣金
答案：A
解析：
房地产经纪业务按照经纪服务方式，分为：①房地产居间业务；②房地产代理业务。按照《合同法》的规定，房地产居间服务完成的标准是交易合同的签订；房地产代理业务的完成标准应当是委托代理事项的办结或者完成，具体内容可以通过合同进行约定。
（三） 2009年，甲按房改标准价800元/m2，购买了本单位A小区的一套60m2的住房。2013年，甲退休。2016年1月，甲补齐了标准价与成本价的差价200元/m2。3月，甲拟重新购买住房，在媒体上看到下列一则广告：“B小区即将全面开工建设，现火爆开盘，决定内部发售。该小区到CBD商圈仅10min路程，房屋开盘售价每套20万元。”4月，甲拟购买某开发公司开发建设的B小区住房。该开发公司销售人员向甲推荐了C户型，并作了如下介绍：“该户型经实测，套内建筑面积为85m2，套内使用面积为71m2。阳台为全封闭，阳台底板水平投影面积为3m2，由于阳台围护物向外倾斜，增大了阳台的使用空间5％。该户型应分摊的共有建筑面积为16m2。”7月，甲以1500元/m2购买了B小区C户型的住房，并将A小区的住房出售。
B小区C户型的建筑面积为（ ）m2
A、93
B、93、3
C、101
D、104
答案：C
解析：
商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积。其中，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担义务。本案例中，C户型的建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积=85+16=101m2。
房地产经纪人每日一练5辑 第2辑
关于房地产卖点应具备的特点的说法，错误的是( )。
A:卖点能够展示出来
B:卖点是房地产自身独有的优势
C:卖点一般容易被竞争对手模仿
D:卖点必须能够得到目标客户的认同
就房地产经纪行业管理的内容来看，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的（ ），因而管理效果更好。
A、多重要求
B、方式手段
C、发展方向
D、制度机制
答案：A
解析：
房地产经纪行业管理三种管理模式的主要区别是管理主体不同，及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看，政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体，对不同管理内容的胜任度也是不同的。因此，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的多重要求，因而管理效果更好。
城市居住区内，一般用以划分组团的道路称为( )。
A:组团(级)路
B:宅间小路
C:居住区(级)道路
D:小区(级)路
房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带，这体现了房地产经纪活动（ ）。
A、内容的服务性
B、收入的后验性
C、地位的中介性
D、主体的专业性
答案：C
解析：
房地产经纪具有以下特性：①活动主体的专业性；②活动地位的中介性；③活动内容的服务性；④活动收入的后验性；⑤活动范围的地域性；⑥活动后果的社会性。其中，活动地位的中介性是指房地产经纪是为促成其他相对两方的交易而提供服务的活动。在经纪活动中，发生委托行为的必要前提是存在着可能实现委托人目的的第三主体，即委托人与之进行交易的相对人。而提供经纪服务的行为人，正是为委托人与其交易相对人所进行的交易发挥沟通、撮合的联系作用。接受不存在第三主体的委托事项，不属于经纪服务。房地产经纪人是房屋交易的桥梁和纽带正体现了房地产经纪活动地位的中介性。
下列决定利率水平的因素中，能导致利率水平上升的因素有（ ）。
A.借贷资金的供给大于需求
B.预期通货膨胀率下降
C.中央银行提高再贴现率
D.国际收支持续出现大量逆差
E.社会平均利润率下降
答案：C,D
解析：
A项，当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。B项，通货膨胀使借贷资金本金贬值，给借贷资金所有者带来损失。为了弥补这种损失，贷款人往往会在一定的预期通货膨胀率的基础上确定利率，以保证其本金和实际利息不受损失。当预期通货膨胀率上升时，贷款人会要求提高贷款利率。E项，企业借款是为了获取利润，如果利率高于利润率，企业就要将其利润全部付给贷款人，从而就不会去借款。因此，平均利润率构成了利率的最高界限。
房地产经纪人每日一练5辑 第3辑
下列关于写字楼项目开盘活动造势相关内容的表述，错误的是（ ）。
A、写字楼项目开盘活动必须在充分的蓄客准备，以及前期一定量客户成交或准成交的基础之上举办
B、写字楼开盘活动应租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行
C、商务感与高端属性是把握写字楼开盘活动调性的两大原则
D、写字楼项目的开盘活动往往可以与产品发布会、封顶活动等相结合，增加开盘当日正向信息传递，提升客户信心
答案：B
解析：
在通常情况下，若项目现场满足活动场地布置的需要，开盘活动往往在项目现场举办，这样有利于销售引导与客户决策；如果项目现场不具备条件，写字楼开盘活动可租用临近项目现场的高级酒店会议厅举行，这种形式在卖方市场状态下较为适用。
兼顾房地产经纪人基本生活保障和激励作用的薪酬支付方式是( )
A.固定薪金制
B.佣金制
C.混合制
D.收益分成制
张某是甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的房地产经纪人，某日在互联网上看到王某出售本市一套三居室住房的信息，标价115万元，他随即打电话咨询相关情况，并告之自己是甲机构经纪人，可以帮王某找买家。房主王某在电话中应允张某可以为其代找买家。次日，张某便约自己的买房客户李某一起去看房，并向李某报价125万元，还交代李某不要当场与房主谈价格，否则房主会认为他看中该房而不肯降价。看房之后，李某对该房十分满意。经过讨价还价，最后李某以118万元的价格与甲机构签了房屋承购委托协议，按甲机构规定交了2万元定金并预付了1％的佣金，委托代理协议还约定，交易达成后李某再支付房屋总价1％的佣金及4000元抵押贷款手续代办费。随后张某个人又以115万元的价格与王某签订房屋出售委托协议书，约定佣金为成交价的1％，并声称买方不愿出面，让王某在房屋买卖合同的卖方处签字，单方签订房屋买卖合同。随后张某将2万元定金转交给王某。
如果李某以此房屋做抵押，办理个人住房贷款，他有可能采取的贷款方式为（ ）。
A、公积金贷款
B、商业贷款
C、个人住房组合贷款
D、质押贷款
答案：A,B,C
解析：
以房地产抵押作为取得金融机构贷款的担保，是房地产交易活动中通行的作法。贷款的办理属于买卖合同签订以后买方的义务。房地产经纪人员在为购房者进行个人住房贷款代办服务时，一般需要协助购房者制定合理的贷款方案，其中，贷款类型主要有：①商业性贷款；②住房公积金贷款；③组合贷款。
运用市场法估价的基本步骤一般可以分为( )。
A:收集交易实例
B:选取可比实例
C:对可比实例的成交价格进行适当处理
D:预测可比实例的未来价格
E:求取最终的比准价值
我国现行房地产经纪行业管理中，通过（ ）的建设，可以提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力。
A、 房地产经纪人员职业资格管理体系
B、 房地产经纪纠纷规避及投诉受理体系
C、 房地产经纪收费管理体系
D、 房地产经纪行业诚信体系
答案：D
解析：
为规范房地产经纪机构和经纪人行为，房地产监督、管理机构及行业协会可以构建客观、公平、公正、及时的房地产经纪机构诚信评价与经纪人个人诚信评价体系，加强对市场的检查与监管，定期将违规操作的机构、个人和相关案例向社会公布，将房地产经纪机构的不良行为负面形象记入信用系统，对于有不良信用的企业相应规定一些从业的限制，通过行业诚信体系建设，提升房地产经纪人的职业道德水平和专业水平能力，塑造良好的职业形象，提高行业的社会公信力，在赢得社会尊重的同时，增强自我约束机制，增强职业责任感。
房地产经纪人每日一练5辑 第4辑
房地产片区市场研究的内容主要包括（ ）。
A.片区内消费者构成
B.片区内房地产开发动态
C.片区的总体规划
D.片区的功能定位
E.片区内房地产项目营销推广方式分析
答案：B,C,D,E
解析：
房地产片区市场研究的内容主要包括：①片区的总体规划，包括土地使用性质、住宅规划、市政配套、景观规划、道路交通规划及人口规划等；②片区的功能定位；③片区内房地产开发动态；④片区内房地产价格水平分析；⑤片区内房地产项目营销推广方式分析；⑥片区内已建、在建和拟建项目分析。
《物权法》明确规定不动产物权的()，未经登记，不发生效力.
A:限制
B:转让
C:设立
D:变更
E:消灭
企业的（ ）是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。
A、经营模式
B、组织结构
C、规章制度
D、核心文化
答案：B
解析：
企业的组织结构是企业组织内部各个有机构成要素相互作用的联系方式或形式。组织结构是企业资源和权力分配的载体，它在人的能动行为下，通过信息传递，承载着企业的业务流动，推动或者阻碍企业使命的进程。
法律的适用的基本原则包括（ ）。
A.上位法优先于下位法
B.任意法优先于强行法
C.新法优先于旧法
D.法律解释优先于法律文本
E.特别法优先于一般法
答案：A,C,E
解析：
解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。
签订房地产买卖合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意的细节包括（ ）。
A.合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和房产证上注明的一致
B.合同的签约人可以是当事人、委托人或者代理人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书
C.合同的签约日期及生效日期一定要一致
D.在合同填写完毕后，买卖双方及房地产经纪机构签字盖章
E.合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写
答案：A,B,D,E
解析：
签订房地产买卖合同时，房地产经纪人要提示合同双方注意的细节包括：①合同的填写应用钢笔或签字笔，涉及钱款金额的数字应注意大小写；②合同中关于“房屋所在地”、业主的姓名等有关物业基本内容的栏目必须和不动产权证上注明的一致；③查看房屋所有权人的身份证件。合同的签约人必须是合法的当事人，属于委托人代签性质的，必须出具相关的委托书；④合同的签约日期及生效日期一定要注明；⑤在合同填写完毕后，买卖双方及中介方签字盖章；⑥实行网上签约的，应将合同内容录入网上交易系统。
房地产经纪人每日一练5辑 第5辑
下列不属于房地产经纪机构权利的是（ ）。
A、委托人提供不实信息，房地产经纪机构有权中止经纪业务
B、按照国家有关规定制订机构内部各项规章制度
C、向房地产管理部门提出实施专业培训的要求
D、督促房地产经纪人员认真开展经纪业务
答案：D
解析：
房地产经纪机构享有以下权利：①在工商行政管理部门核准的经营范围内的经营，依法开展各项经营活动，并按规定标准收取佣金及其他服务费用。②按照国家有关规定各项规章制度，并以此约束在本机构中房地产经纪人员的执业行为。③在委托人隐瞒与委托业务有关的重要事项、提供不实信息或者要求提供违法服务时，中止经纪服务。④当委托人给房地产经纪机构或房地产经纪人员所造成经济损失时，向委托人提出赔偿要求。⑤向房地产管理部门提出专业培训的要求和建议。⑥法律、法规和规章规定的其他权利。D项属于房地产经纪机构的义务。
某公司因合同纠纷的诉讼时效问题咨询律师。关于律师的答复，下列选项正确的有（）。
A.当事人不得违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益
B.当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算
C.当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩的，二审期间也绝对不能提出该抗辩
D.诉讼时效届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务意思表示的，不得再以时效届满为由进行抗辩
答案：A,B,D
解析：
本题考核诉讼时效期间的起算。（1）当事人违反法律规定，约定延长或者缩短诉讼时效期间、预先放弃诉讼时效利益的，人民法院不予认可，A正确。（2）当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，B正确。（3）当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外，C错误。（4）诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持，D正确。
自律管理中最重要的手段就是制定行业规范，行业规范通过同行业内的民事行为主体协商制定，比之法律、法规具有更强的( )。
A:规范性
B:专业性
C:灵活性
D:针对性
房地产经纪人消除心理压力的措施有（ ）。
A.将生活中的真正麻烦事分清先后
B.尽可能与同事、朋友分担烦恼
C.发展和培养一个社交网和朋友圈
D.凡事靠自己，所有的困难和烦恼全部由自己想办法解决
E.自我反省、扬长避短
答案：A,B,C,E
解析：
过度的心理压力可能危及身心健康，遵循下列准则，可以将心理压力保持在可控制的水平：①分清先后——将生活中真正的麻烦事分类；②事先多考虑如何摆脱麻烦事；③尽可能地与朋友、同事分担烦恼；④发展和培养一个社交网和朋友圈；⑤有规律地进行体育运动；⑥经常奖励自己积极的想法、态度和行为；⑦自我反省、扬长避短；⑧考虑问题要从实际出发，采取适当的措施，不钻牛角尖；⑨看问题要客观公正；⑩不要太过苛求自己；⑩要相信总会有人愿意而且有能力帮助自己，不要拒绝从他们的经验中受益；要相信总会有人愿意而且有能力帮助自己，不要拒绝从他们的经验中受益。每周或每天都要给自己留下一些时间：休息或放松；休闲或娱乐；充裕的用餐时间。让每天的生活都有些小的变化。学会委托别人做事。仔细倾听周围的一切。享受人生，并与家人、朋友分享。
在业务招揽过程中，做法错误的有（ ）。
A.与同行正当竞争
B.信息接收者、被访者明确表示拒绝时，向其发送房源、客源信息
C.未经信息接收者、被访者同意，上门推销房源、客源
D.宣传讲究实事求是
E.夸大业务能力
答案：B,C,E
解析：
在业务招揽过程中，应做到：①房地产经纪机构和人员要注意业务招揽方式，比如房地产经纪机构和人员未经信息接收者、被访者同意或者请求，或者信息接收者、被访者明确表示拒绝的，不得向其固定电话、移动电话或者个人电子邮箱发送房源、客源信息，不得拨打其电话、上门推销房源、客源或者招揽业务；②不得虚假宣传，不得夸大自己的业务能力，不得为招揽业务故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉等；③不得招揽已经提出“免中介”，及已有其他经纪机构独家代理的房地产经纪业务。但可以招揽与其他经纪机构提供不同服务的业务。
