2021房地产经纪人考试题库精选9卷

企业使命包括企业的经营哲学、理念、宗旨等，它定义了企业所能提供的产品与服务，所开展的技术创新、市场营销等活动的性质与范围，是企业一切决策与活动所应遵循的指南与基础。

在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。主要解决“是什么样的产品 ”、“卖给谁 ”、“能产生什么样的效果 ”三个问题。具体可以从产品定位、客户定位和形象定位三个方面来寻找。

房地产投资风险应对的原则包括：①针对性。房地产投资风险应对要有针对性，应结合不同的房地产投资项目，针对其主要或关键的风险因素采取有效措施，将风险因素的影响降到最低。②可行性。房地产投资风险应对要立足于现实，应建立在对房地产市场深入调研的基础上，采取的风险应对措施应是法律上允许、技术上可能、经济上可行的。③连续性。房地产投资风险应对应贯穿于投资的整个过程，从一开始就要采取规避防范风险的措施，防患于未然。

选C，试题解析里面最后一句话也写到，“张某的行为既构成违约责任又构成侵权责任”那答案就应该是C，违约和侵权，而不是D，违约或侵权。@##

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市场提取法是利用与估价对象房地产具有类似收益特征的可比实例房地产的价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化法公式，反求出报酬率。在手工计算的情况下，是先采用试错法试算，计算到一定精度后再采用线性内插法求取。

付款方式是根据购房者的经济情况及银行规定来确定的。一般分为一次性付款、分期付款、银行抵押贷款。

存量房贷款的借款人，可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁，不超过65周岁，有城镇户籍的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。

从主营业务类型来看，目前我国房地产经纪机构可以分为以下几种类型：①以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构；②以新建商品房经纪业务为主的房地产经纪机构；③以房地产策划、顾问业务为主的房地产经纪机构；④综合性房地产经纪机构；⑤其他类型的房地产经纪机构。其中，以存量房经纪业务为主的房地产经纪机构主要从事存量房经纪业务，特别是存量住宅的买卖、租赁经纪业务。

为将经纪服务合同责任落实到每个房地产经纪人员，增强承办房地产经纪人员的责任心，切实保护委托人利益，房地产经纪服务合同、房屋状况说明书和书面告知材料等重要业务文书应当由房地产经纪机构授权的登记房地产经纪人员签名，并在业务文书上注明房地产经纪人员的登记号。

城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。

房地产经纪业务洽谈的首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同事衡量自身接受委托、完成任务的能力。

房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构，并不实际占有具有实体物质形态的商品。房地产经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方信任自己。而要想使买卖双方信任自己，最基本的要诀就是：诚，包括真诚和坦诚。其中，坦诚即诚实地向客户告知自己的所知。房地产市场是一个非常复杂的市场，普通客户常常无法了解其实质，因而房地产经纪人员应该凭借自己的专业知识和经验来帮助客户。当出现一些可能不利于成交的因素时，应诚实地向客户告知。当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而对成交价格等产生不恰当期望时，不能一味迎合客户，应客观地帮客户进行分析。

《合同法》第133条对买卖合同中标的物所有权的转移进行了规定，即“标的物所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即根据《合同法》的规定，房地产开发商将房屋交付给买受人，不仅包含将房屋实物交付给买受人，还包含着将房屋所有权转移给买受人的意思。

园林景观的特点包括：①园林景观是固定在某处的标志性景观；②美是园林景观的标志；③园林景观是心理和生理的共同表现；④园林景观需要进行护理。

绿地率，是指城市一定地区内各类绿地（公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地）面积的总和占该地区总面积的比率（％）。绿地率是衡量环境质量的重要指标。该居住区的绿地率为：10÷25=40%。

印花税共有13个税目，税率有比例税率和定额税率两种形式。具体规定为：①购销合同，按购销金额0.3‰贴花；②加工承揽合同，按加工或承揽收入0.5‰贴花；③建设工程勘察设计合同，按收取费用0.5‰贴花；④建筑安装工程承包合同，按承包金额0.3‰贴花；⑤财产租赁合同，按租赁金额1‰贴花；⑥货物运输合同，按运输费用0.5‰贴花；⑦仓储保管合同，按仓储保管费用1‰贴花；⑧借款合同，按借款金额0.05‰贴花。⑨财产保险合同，按保险费收入1‰贴花；⑩技术合同，按所载金额0.3‰贴花；产权转移书据，按所载金额0.5‰贴花；营业账簿，记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金额0.5‰贴花；其他账簿按件计税，一件5元；权利、许可证照，包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证，按件贴花，一件5元。

根据贷款对象及用途，房地产贷款分为土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款。根据贷款保证方式，房地产贷款分为信用贷款和担保贷款，担保贷款又可分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款。而抵押贷款主要是房地产抵押贷款。

为了追求利润最大化，需要提高房地产的单价，但是当单价高时，又使得项目的销售量下滑，可能造成因为销售量的下降带来项目总利润的减少。另外，当提高了房地产价格水平后，为了提高销售量，需要投入更大的广告和营销费用，引起销售成本大幅度增加。成本的加大，也有可能减少了总利润。最大利润目标的实现并不意味着企业将房价定得最高，也不是将房地产开发项目的开发规模最大，而应该是一个合适的价格和规模。因此，在最大利润目标下，营销者确定房地产价格需要考虑单价与销量、单价与成本之间的关系。

本题考核的知识点为电话营销。接听进线电话时，销售人员应注意保持或激发客户的好奇心，尽量避免过早透露类似项目价格的具体数据，因为前期的价格具有很多不确定性，过早透漏一些价格信息容易误导客户。

服务费用是房地产经纪机构提供房地产经纪服务应得的服务报酬，由佣金和代办服务费两部分构成。一般情况下，房地产经纪服务的完成以房地产交易合同签订为标志，房地产交易合同订立后就可以收取佣金，代办服务费用的收取标准和时点由当事人自行约定。

承担违约责任的方式有：①强制实际履行；②违约金；③损害赔偿。在违约人继续履行或采取补救措施后，相对人还有损失的，可请求损害赔偿。

A还包括连锁经营模式;B中的店是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构的下属分支机构，也可以是独立的房地产经济公司，但不是门店。

存量房贷款的借款人，可以是自然人、法人或非法人组织。其中自然人必须是年满18周岁，不超过65周岁，有城镇户口的居民，本市、外地均可，并且能够提供稳定的收入证明，个人征信纪录良好等。

房地产居间，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。

《物权法》规定，异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内，提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的材料；逾期不提交的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，不动产登记机构不予受理。

《消费者权益保护法》从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的十项义务。其中，“禁止以告示等方式免责”规定，经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定，不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。格式条款、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效。

房地产经纪人员从事房地产价格咨询，除了要充分发挥自身优势外，还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法，熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的，因此，房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最佳使用分析的方法。

A还包括连锁经营模式;B中的店是指作为经纪机构经营活动的具体组织单元，它可以是经纪机构的下属分支机构，也可以是独立的房地产经济公司，但不是门店。

在成熟期策略时期，为了维护市场占有率，销售价格不能定得太高。也就是说，这一阶段的策略应是保持适当而薄利的价格，并根据用户的需要对房屋作某些改良，同时为开发建设新型的房地产做准备。

客源的特征与类别；
按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群。A类客户的特点包括：①购买需求强烈，希望尽快买到物业；②有一定的经济实力，购买力较强；③预算合理，对市场价格有客观认识；④对物业条件不是特别苛刻。针对A类客户的营销策略是重点跟踪，提供周到而专业的服务。

C项，当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人；买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起2年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该2年的规定。DE两项，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；在交付之后产生的孳息，归买受人所有

商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。要约应符合下列规定：①是由具有订约能力的人作出的；②具有订立合同的目的；③向要约人希望与之缔结合同的受要约人发出，即向特定人发出；④内容具体确定，包括一经受要约人承诺，合同即可成立的各项基本条款；⑤表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。本案例中，若法院认定为要约，开发商受其广告中写明的优惠价格的约束，必须以告示写明的优惠价卖房给张先生，否则张先生可申请法院强制开发商按告示写明的价格卖房。

集资房是指由政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金而建造的一种住房。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门在用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。集资房通常也不可上市交易。

房地产经纪人在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。

在成熟期策略中，为了维护市场占有率，销售价格不能定得太高。也就是说，这一阶段的策略应是保持适当而薄利的价格，并根据用户的需要对房屋作某些改良，同时为开发建设新型的房地产做准备。

内部推广是指将委托物业在销售团队内部房地产经纪人之间进行推广。房源内部推广的方式有：①管理软件。②推荐合作，内部合作推荐操作过程需要注意：a．事先沟通确定好合作推荐的方式和具体分佣比例；b．签订《合作协议》，以书面形式确定合作双方的权利与义务；c．报备所在企业的直接上级主管，以便跨部门之间沟通协调；d．秉承诚信、互助、互利的合作原则，合作双方加强沟通联系，确保合作顺畅，共同服务好客户，更快促成交易达成。③聊天工具。④业务会议。⑤其他推广方式。

房地产经纪执业规范主要依靠以下方式来执行：①经纪人员的自律。社会各项活动需要法律和道德同时进行调节。法律调节是一种他律行为，即以国家或政府的强制力来施加影响，从而规范人们的行为；道德调节是一种自律行为，即以人们内心的良知去支配自己的行为。房地产经纪执业行为同样需要以法律和道德为手段同时去调节。②经纪机构的强制。目前我国房地产经纪活动的主要法律责任主体是房地产经纪机构，因此房地产经纪机构通过内部管理强化执业规范的贯彻落实是非常有效的一种途径。③行业自律。当经纪机构或经纪人员违背执业规范的时候，行业自律组织可以采用以下方式进行处理：告诫、约谈、业内通报、记入信用档案等。④社会监督。各种媒体发现经纪人员或机构违背了执业规范，可以通过各种方式进行报导、披露。此外，由于我国相关法律不完善，在民事纠纷诉讼过程中，在相关法律条文缺失的情况下，《房地产经纪执业规范》可以成为法院进行判决或仲裁机构进行裁决的依据。

D项，目前，房地产经纪业务由房地产经纪机构统一承接，房地产经纪服务报酬由房地产经纪机构统一收取，房地产经纪人不能以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用，所以房地产经纪人只能受聘到房地产经纪机构从事房地产经纪业务。因此，房地产经纪人只能在房地产经纪机构的授权下，以房地产经纪机构的名义签订房地产经纪合同。

C项，台湾地区采取行业自治模式，目前台湾房地产经纪业的《不动产经纪业管理条例》规定，“经纪业在办妥公司登记或商业登记后，应加入登记所在地的同业公会后方得营业”，这种“业必归会”的原则为实施行业管理奠定了重要基础。

电话拜访注意事项有：①电话拜访的成功率必须保持在一定水平线上，否则投入的成本可能会过高，经纪人的信心也会受影响；②接受有关电话营销的专业培训，掌握电话拜访的沟通技巧，并事先进行模拟演练，才能确保电话拜访的效果；③做好电话拜访的心理准备，另外准备一些可能的问题清单，避免出现被拒绝时的受挫心理或出现被问询却回答不上的尴尬；④电话拜访的时间、频率、时长等应合理控制，一方面避免对客户构成不必要的骚扰，另一方面也保证每次通话的质量和效果；⑤电话拜访过程保持良好的服务态度，礼貌用语，快速切入主题，言简意赅，表达清晰，语速适中，仔细倾听，善于提问，耐心解答，认真记录，并争取面谈机会。

针对商圈内的人口密度、消费能力，以及人潮、交通流量等，可将新建商品房的商圈划分为以下类型：①邻里中心型，大约半径在一公里，一般称为“生活商圈”；②大地区中心型，通常指公交路线可能延伸到达的地区，其覆盖面则比生活商圈更广，一般称为“地域商圈”；③副城市中心型，通常指公交路线集结的地区，可以转换而形成交通辐射地区；④城市中心型，又可以称为中央商务区（CBD），其覆盖范围包括整个都市四周，车潮或人潮流量的层面来自四面八方。

房源租售状态真实，要求房源处于实际待租或者待售状态，不存在已成交以及出租或者出售委托失效的情形。这意味着房地产经纪人不能将已经出售或出租的房产再次作为房源信息进行营销，目的是招揽或诱骗客户。