21年房地产经纪人考试答案9节

发布时间:2021-09-17
21年房地产经纪人考试答案9节

21年房地产经纪人考试答案9节 第1节


在预期某种房地产价格涨落的情况下,大家常说的“买涨不买落”体现了决定房地产需求的基本因素是(  )。

A.该种房地产的价格水平
B.消费者的收入水平
C.消费者的偏好
D.相关物品的价格水平

答案:A
解析:
一般地说,某种房地产的价格如果上涨了,对其需求会减少;如果下降了,对其需求会增加。其他商品的需求与价格的关系一般也如此。由于这种需求与价格负相关的关系非常普遍,所以称为需求规律。在理解这一点时,要区分它与后面将要讲到的预期价格涨落的情况不同。在预期价格涨落的情况下,是“买涨不买落”。


下列房地产经济活动中,不属于房地产中介服务的有( )。

A:房地产开发与经营
B:物业管理
C:房地产经纪
D:房地产咨询
E:房地产价格评估

答案:A,B
解析:


下列关于居住条件的指标中,通常数字越小越好的是( )。

A.建筑间距
B.容积率
C.得房率
D.绿地率

答案:B
解析:
城市规划相关术语指标;
容积率是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值,总建筑面积是地上所有建筑面积之和,建筑用地面积是以城市规划行政主管部门批准的建设用地面积为准,不含代征地面积。容积率是反映建筑密度和环境质量的一个重要指标。对住宅使用人来说,一般情况下容积率越低越好。ACD三项都属于数字越大,居住条件越好。


房地产经纪服务合同属于(  )。

A.双务合同
B.口头合同
C.从合同
D.有偿合同
E.劳务合同

答案:A,D,E
解析:
房地产经纪服务合同是指房地产经纪机构为促成委托人与第三方的房地产交易而提供有偿经纪服务,与委托人之间设立、变更、终止权利义务关系的协议,是房地产经纪服务委托人与房地产经纪机构就某一个经纪服务项目进行协商而达成一致的协议。即是房地产经纪服务的提供方与被服务对象关于房地产经纪服务这种劳务服务订立的合同,属于劳务合同。房地产经纪服务合同的特征有:①房地产经纪服务合同是双务合同;②房地产经纪服务合同是有偿合同;③房地产经纪服务合同为书面形式的合同。


甲房地产经纪机构独家代理了一宗房屋买卖,交易标的额为200万元。该机构收费符合 国家现行收费标准的有(  )万元。

A:1
B:3
C:5
D:6.5
E:8

答案:A,B,C
解析:


在一笔成功的房地产交易中,卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为(  )。

A、买卖双方成交价≥买方最高出价≥卖方最低要价
B、买方最高出价≥卖方最低要价≥买卖双方成交价
C、买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价成交价≥卖方最低要价
D、卖方最低要价≥买卖双方成交价≥买方最高出价

答案:C
解析:
当买方最高出价高于卖方最低要价,交易才可能成功,并由卖方最低要价和买方最高出价形成了成交价的可能区间。实际的成交价将落在这个区间之中,具体位置取决于买卖双方相对的议价能力和技巧,特别是该种房地产市场是处于买方市场还是卖方市场。在一笔成功的房地产交易中,卖方最低要价、买方最高出价和买卖双方成交价三者的高低关系为:买方最高出价≥买卖双方成交价≥卖方最低要价


对已抵押且共有的房屋出租,房地产经纪人必须确认的事项有( )。

A:共有人是否同意
B:房屋是否被司法机关查封
C:抵押权人是否同意
D:是否符合房屋安全标准
E:以往出租合同的履行情况

答案:A,C
解析:


居民点中,(  )是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。

A、 城镇
B、 乡镇
C、 集中市
D、 城市

答案:D
解析:
城市是一定数量的非农人口和非农产业的集聚地,是一种有别于乡村的居住和社会组织形式,是国家或一定区域的政治、经济、文化中心。


21年房地产经纪人考试答案9节 第2节


宋小姐是甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)的一名房地产经纪人。在一段时间内,甲公司业务繁忙,急需人手接待业务。宋小姐利用自己的亲戚关系,介绍无房地产经纪职业资格的下岗职工田先生到甲公司工作。田先生得到甲公司聘用后,宋小姐经常将自己的房地产经纪人执业资格证书借给田先生承揽业务。在为业主张先生出售二手房的代理业务中,宋小姐和田先生串通,由田先生假扮买主,以低于市场价6万元的价格买走了张先生的房屋,又出售给他人,宋小姐和田先生共同获得收益。

根据案例拓展分析,假如甲委托乙出卖房产,而在合同期内甲私自将房产出售于丙,甲的行为已经构成( )。

A.一般侵权行为
B.特殊侵权行为
C.预期违约
D.履行不当

答案:C
解析:
在履行拒绝中,《合同法》第一百零八条规定的当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的情况,称为预期违约。如:甲委托乙出卖房产,而在合同期内甲私自将房产出售于丙,此行为表示甲将不再履行与乙的合同,此时甲即为预期违约。


共用题干
1999牟张某在某市开设了三家名称各异的房地产经纪门店,到2002年门店数量已经到15家。2004年张某决定:(1)把门店的名称和标志统一,管理统一,名称定为甲经纪机构;(2)大量招聘新员工;(3)在未来10年里,大量兼并其他经纪机构,实现企业规模的快速扩张;(4)建立房地产经纪信息计算机管理系统,把企业已经规范的一些流程以软件的方式固定下来,使得流程所涉及的岗位员工的工作更加规范高效。2005年上半年房地产市场形势发生了变化,该机构的业务量急剧下滑。基于这种态势,张某准备以建立企业品牌为突破口,提升企业的核心竞争力。

甲经纪机构建立的房地产经纪信息的计算机管理系统为(  )。
A:数据管理信息系统
B:具有流程控制功能的信息系统
C:类似具有辅助决策功能的信息系统
D:MLS系统

答案:B
解析:


以下属于房地产权属登记管理的任务是( )。

A、 做好房地产登记发证工作
B、 做好房地产规划工作
C、 做好房地产权属档案管理工作
D、 为征地、拆迁房屋提供依据
E、 为落实私房政策的房产审查和处理权属纠纷提供依据

答案:A,C,D,E
解析:
[知识点] 房地产权属登记管理的任务


延付租金要求赔偿,提起诉讼的时效是(  )年。

A、0、5
B、1
C、2
D、3

答案:B
解析:
从知道或者应当知道权利被侵害时起计算,特殊诉讼时效期间为1年。《民法通则》规定,①出售质量不合格的商品未声明的;③延付或者拒付租金的诉讼时效期间为1年。


在城市规划中,确定且必须控制的城市基础设施用地界线是(  )。

A、城市紫线
B、城市黄线
C、城市蓝线
D、城市红线

答案:B
解析:
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。


甲房地产开发企业(以下简称甲企业)通过招标的方式取得一宗国有建设用地的使用权,土地用途为商业,因故闲置1年后申请办理了建设工程施工许可证,3年后项目建成,由于经营不善,甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业(以下简称乙企业)。(2012年真题)

乙企业取得建设用地使用年限最高为( )。

A.36
B.37
C.46
D.47

答案:A
解析:
国有建设用地使用权出让的最高年限由国务院规定,商业用途的国有土地建设用地使用权出让最高年限为40年,甲企业已使用4年,乙企业取得建设用地使用年限最高为36年。


共用题干
贾先生到甲房地产经纪公司,拟出租房屋。有一位穿着超短裙、无跟凉鞋的经纪人走过来说:"来,登个记"。说完,该经纪人拿出一张小纸条,扔给贾先生。贾先生登记时,桌上电话响了,经纪人没有接听电话。走时,贾先生才知道这名经纪人叫周舟。一天后,贾先生从未接触过的某中介公司经纪人宋某打电话与贾先生联系,说有客户承租贾先生的房屋。宋某仔细了解房源及附属设施之后促成了交易。两天后,贾先生接到周舟电话,要贾先生请她吃饭,理由是:她接待贾先生并办理出租客户登记手续后,贾先生的房屋才顺利出租。

房地产经纪人员职业道德的主要内容是( )。
A:规范执业
B:尽职尽责
C:睿智冷静
D:公平竞争

答案:A,B,D
解析:


属于间接融资方式的为( )。

A:商业信用
B:国家信用
C:民间信用
D:银行信用

答案:D
解析:


21年房地产经纪人考试答案9节 第3节


在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价属于( )。

A.政府指导价
B.政府定价
C.房屋重置价格
D.市场调节价

答案:B
解析:
政府定价是指由政府价格主管部门或者其他有关部门,按照定价权限和范围制定的价格。对实行政府定价的房地产,经营者应执行政府定价,所以估价结果应以政府定价为准。例如在城镇住房制度改革中,出售公有住房的标准价、成本价就属于政府定价。


房地产经纪可以降低房地产交易双方信息不对称,主要是由于( )。(2008年真题)

A.房地产经纪人员具有获得市场信息的职业优势
B.房地产经纪人员提高了交易效率
C.房地产经纪人员规范了交易程序
D.房地产经纪人员能监管交易双方的行为

答案:A
解析:
市场经济发展的历史表明,市场经济条件下,信息不对称的现象经常存在,信息不对称会催生欺诈、寻租等机会主义行为,从而给市场经济活动的主体带来经济风险。而且,由于房地产涉及各行各业的生产活动和广大人民群众的基本生活,房地产交易中的经济风险很容易演变成社会风险。因此,房地产市场特别需要专业的房地产经纪机构和人员,通过为买卖双方提供各种专业服务,规范房地产交易行为,保证房地产交易安全,避免产生巨大的经济和社会风险。


房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有(  )。

A、房地产管理部门要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值
B、定期对房地产估价报告进行抽检
C、完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统
D、房地产管理部门指定房地产估价机构评估房地产抵押价值
E、房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案

答案:B,C,E
解析:
房地产抵押估价对房地产管理部门的要求有以下几点:①要求房地产管理部门建立和完善房地产估价机构、注册房地产估价师信用档案,完善商品房预售合同登记备案、房屋权属登记等信息系统,为公众提供便捷的查询服务;②不得要求抵押当事人委托评估房地产抵押价值,不得指定房地产估价机构评估房地产抵押价值;③定期对房地产估价报告进行抽检,对有高估或低估等禁止行为的房地产估价机构和注册房地产估价师,要依法严肃查处,并记入其信用档案,向社会公示。


商品房房屋出租人可以单方解除租赁合同的情形有( )。(2012年真题)

A.出租人拟将房屋出卖
B.承租人将房屋擅自转租
C.承租人擅自扩建承租房屋
D.司法机关查封出租房屋
E.承租人在合理期限内未支付租金

答案:B,C,E
解析:
出租人单方解除房屋租赁合同的情形主要有:①承租人未经出租人同意将承租的房屋擅自转租的;②承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或扩建的;③承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用房屋,致使房屋受损的;④承租人在合理期限内未支付租金的;⑤不定期租赁,出租人在合理期限之前通知承租人的;⑥法律、法规规定的其他可以提前解除租赁合同的。


纳税人在城市市区的,城市维护建设税的税率为().

A:1%
B:3%
C:5%
D:7%

答案:D
解析:


景观是指一定地域内由(  )及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象。

A、景色
B、山水
C、花草、树木
D、建筑物
E、人文印记

答案:B,C,D
解析:
景观是指一定地域内由山水、花草、树木、建筑以及某些自然现象等形成的可供人观赏的景象,是复杂的自然过程和人类活动在大地上的烙印,包括自然和人为作用的任何地表形态及其印象。


不知道客户购房意愿和购买预算时,房地产经纪人推荐房屋应从(  )。

A:小套型房开始
B:中套型房开始
C:大套型开始
D:豪华套型房开始

答案:A
解析:


房地产经纪机构内,负责为客户代办房地产产权过户手续的部门一般是(  )。

A、业务部门
B、基础部门
C、客户服务部门
D、业务支持部门

答案:D
解析:
业务支持部门主要是为经纪业务开展提供必需的支持及保障的部门,包括:①交易管理部;②评估部;③网络信息部;④研究拓展部;⑤权证部等。这些部门的设置可以根据公司规模等实际情况的不同做一定的调整。其中,权证部办证部负责为客户到房地产交易中心办理房地产权过户、合同登记备案,以及协助客户办理有关商业贷款、公积金贷款申请手续等。


21年房地产经纪人考试答案9节 第4节


在办理房屋租赁手续时,应注意的要点包括(  )。

A.了解门店实际状况
B.了解出租人是否有权出租店铺
C.协商租赁条件
D.了解同业门店的情况
E.确定门店的租金

答案:A,B,C
解析:
租到一个符合公司定位需求的店铺,并不是一件简单的事,而且还有一个如何保障自己合法权益的问题。因此,在办理房屋租赁手续时,应注意以下要点:①了解出租人是否有权出租店铺;②了解门店实际状况;③协商租赁条件,包括租金价格及调整、缴付方式、附加条件;④合同签署。


合同签订过程中的注意事项,常见错误不包括(  )。

A.证件信息与合同信息不一致
B.未明确界定合同有效期
C.无需关注合同的空白处
D.合同有效期限未标明

答案:C
解析:
在签订房地产经纪服务合同时,一些常见错误需要引起房地产经纪机构的注意这些常见错误主要包括:①合同信息与证件信息不一致;②合同服务内容未明确界定;③合同有效期限未标明;④格式合同空白处未作必要处理。


相对于新建商品房,存量房价格是买卖双方的对价过程,虽有一定的市场规律,但不同的房源、业主的意愿以及他们对市场的了解都会对价格产生影响,这说明存量房销售具有( )的特点。

A.标的物分散
B.现房销售
C.待售房屋实体差异大
D.价格浮动空间大

答案:D
解析:
存量房市场营销的特点;
存量房市场营销具有价格浮动空间大的特点。房地产开发商利用定价策略对商品房定价,虽然在价格策略和促销手段上有阶段性变化,但是价格较固定。而存量房的价格是买卖双方的对价过程,虽有一定的市场规律,但不同的房源、业主的意愿以及他们对市场的了解都会对销售价格(房屋租金)产生影响。


城市环境噪声污染的特征包括( )。(2006年真题)

A.能量污染
B.感觉公害
C.生活污染
D.局限性污染
E.空气污染

答案:A,B,D
解析:
环境噪声污染有三个特征:①能量污染。发声源停止发声,污染即自行消除。②感觉公害。对环境噪声污染的评价,不仅要考虑噪声源的性质、强度,还要考虑受害者的生理与心理状态。③局限性和分散性。环境噪声影响范围的局限性和噪声源分布的分散性,随着离噪声源距离的增加和受建筑物及绿化林带的阻挡,声能量衰减,受影响的主要是噪声源附近地区


房地产交易环节的收费主要有( )。

A.房产登记费
B.环境影响评价费
C.房地产评估费
D.房地产经纪服务费
E.公共消防设施建设费

答案:A,C,D
解析:
房地产交易环节的收费,主要有房地产评估费、房地产经纪服务费、不动产登记费、利用房地产档案费等类别。不动产登记费、利用房地产档案费属于政府规费,房地产评估费、房地产经纪服务费则属于经营服务性收费。


(一)  2014年8月,A市Z县二级资质B房地产开发公司通过出让方式,在Z县城内以100万元土地使用权出让金,取得了一块土地使用权,出让合同约定由B公司进行住宅建设。该项目开发总投资400万元(含100万元土地使用权出让金),建设工期为9个月。随后,B房地产开发公司与C施工队签订了施工合同,工程合同价为250万元。由于B房地产开发公司自身原因,该项目直到2015年9月才动工开发建设。该项目建成后,王某购买了住房一套,因质量问题与B房地产开发公司产生了质量纠纷。
如果B房地产开发公司要转让该房地产项目,实际投入该住宅建设工程的资金额应达到(  )万元以上。

A、75
B、100
C、125
D、150

答案:B
解析:
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件,规定了下列房地产不得转让:①以出让方式取得土地使用权用于投资开发的,按照土地使用权出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,应完成开发投资总额的25%以上;②属于成片土地开发的,形成工业用地或者其他建设用地条件。同时规定应按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。本案例中,该项目开发总投资400万元,实际投入该住宅建设工程的资金额应达到:400×25%=100(万元)。


与其他组织结构形式相比,直线—参谋制组织结构的主要缺点有(  )。

A、高度集权会带来决策迟缓
B、会出现多头领导
C、职能部门重叠,管理人员增多
D、只有高层领导对组织目标的实现负责
E、职能机构和人员相互间的沟通协调性差

答案:A,D,E
解析:
直线—参谋制又称直线—职能制,是一种被广泛采用的企业组织结构形式。这种形式的缺点是:①高层管理者高度集权,难免决策迟缓,对环境变化的适应能力差;②只有高层管理者对组织目标的实现负责,各职能机构都只有专业管理的目标;③职能机构和人员相互间的沟通协调性差,各自的观点有局限性。


从中介服务的角度来说,(  )是保证产权真实性、准确性的主要手段,是房屋交易前必不可少的环节。

A.产权调查
B.现场查验
C.环境状况调查
D.房屋缺陷查验

答案:A
解析:
房屋产权清晰是成交的前提条件。在存量房经纪业务中,产权调查是保证产权真实性、准确性的主要手段,因而是房屋交易前必不可少的环节。


21年房地产经纪人考试答案9节 第5节


房地产中介服务是一种服务性的(    ),委托人一般都应按照一定的标准向房地产中介服务机构支付相应的报酬、佣金。

A.政府行为
B.行政职能
C.经营活动
D.义务活动

答案:C
解析:


房地产经纪机构的品牌建立是以客户对企业服务的( )为核心。

A.感知价值
B.忠诚度
C.满意度
D.信任度

答案:A
解析:
房地产经纪机构品牌管理的特点主要体现在以下几个方面:①品牌管理的目标是提升客户感知价值,造就忠诚客户和良好口碑;②品牌建立以客户对企业服务的感知价值为核心;③品牌维护主要通过影响客户价值感知的途径,利用交互过程中的良好的态度、快捷灵活的服务、合理的价格以及良好的客户关系来实现。


在新建商品房销售代理业务的销售筹备阶段,主要的工作内容有(  )。

A.签订销售代理合同
B.制定营销策划方案
C.准备销售资料
D.客户积累
E.培训销售人员

答案:B,C,D,E
解析:
新建商品房销售代理业务的基本流程包括:①接受委托阶段;②销售筹备阶段;③现场销售阶段;④协助签约阶段;⑤交验结佣阶段。其中,在销售筹备阶段的工作内容有:①制定营销策划方案;②准备销售资料;③布置销售现场;④配备及培训销售人员;⑤积累客户。


共用题干
甲房地产开发公司(以下简称甲公司)经过市场调研发现,某经济技术开发区范围内的别墅供应量充足,而该开发区范围内的外籍人士十分渴望拥有欧式建筑风格的住宅。根据以上内容,回答86~90题。

甲公司若通过开发欧式建筑风格的住宅来满足外籍人士的需求,则甲公司选择的目标市场产品定位的方法是(  )。
A:目标客户需求定位法
B:市场分析定位法
C:SWOT分析定位法
D:建筑策划定位法

答案:A
解析:


甲公司持有二级房地产开发企业资质证书。2006年4月,甲公司取得了某市市区一宗国有土地使用权,拟开发建设高档住宅小区,并取得城市房屋拆迁许可证,开始拆迁该宗土地上的房屋。李某为拆迁范围内一幢房屋的所有权人。2006年8月,甲公司因与李某达不成拆迁补偿协议,申请拆迁管理部门裁决。
下列关于拆迁行政裁决的表述中,正确的为(    )。

A.行政裁决必须由甲公司和李某共同申请
B.对裁决不服,甲公司或李某均可申请行政复议或提起行政诉讼
C.李某在裁决规定的搬迁期限内拒不搬迁的,由房屋所在地的市、县人民政府责成有
关部门强制拆迁
D.在申请复议或诉讼期间,强制拆迁应暂缓执行

答案:B,C
解析:


在市场经济体制下,企业作为市场中的独立主体,会根据( )进行行为决策。

A:市场竞争机制
B:市场供求状况
C:市场供求机制
D:行业竞争状况
E:企业自身条件

答案:B,D,E
解析:


某售房广告详细介绍了一待售商业用房的基本状况,以及购房的程序、方法、相关税费及销售电话和地址。甲公司根据该售房广告提供的信息,以10000元/㎡的价格购置了该商业用房,企业自筹资金700万元,其余800万元向银行贷款取得。该商业用房建筑面积为1500㎡,通过出租摊位每年可获得净收益80万元,报酬率为10%。该商业用房使用年限为40年,甲公司购置时剩余使用年限为30年。王某承租了其中一个摊位。由于市政规划需要,政府拟紧临该商业用房修建一条全封闭的高速公路。(2011年真题)

该商业用房的收益价格为( )万元。

A.595.95
B.754.15
C.782.32
D.800.00

答案:B
解析:
根据收益期限为有限年且净收益每年不变的公式计算,该商业用房的收益价格为:




(万元)。式中,V表示房地产的收益价格;A表示房地产的净收益;表示房地产的报酬率或折现率;Y表示房地产的收益期限(自估价时点起至未来可以获得收益的时间)。


居住区用地包括住宅用地、公共服务设施用地、道路用地和公共绿地四项,其中,(  )是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地。

A.住宅用地
B.道路用地
C.公共服务设施用地
D.公共绿地

答案:A
解析:
住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地。B项,道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。C项,公共服务设施用地是指与居住人口规模相对应配套建设的、为居民服务和使用的各类设施的用地。D项,公共绿地是指满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地。


21年房地产经纪人考试答案9节 第6节


一般来说,风险管理的主要步骤实施顺序为( )。(①衡量潜在的损失频率和损失程度;②识别各种重要风险;③持续地对风险管理方法的适用性进行监督;④开发并选择适当的风险管理方法;⑤实施所选定的风险管理方法。)

A.②①④⑤③
B.①②④⑤③
C.②③①④⑤
D.②①⑤④③

答案:A
解析:
一般来说风险管理的过程包括5个主要步骤:①识别各种重要风险;②衡量潜在的损失频率和损失程度;③开发并选择适当的风险管理方法;④实施所选定的风险管理方法;⑤持续地对风险管理方法的适用性进行监督。


分布比较均匀的消费者对商品房所在区域和配套设施等各有不同的要求,这表明消费者具有(  )。

A:同质性偏好
B:异质性偏好
C:分散性偏好
D:群组性偏好

答案:C
解析:


关于自由还款方式的表述,正确的有( )。

A.弥补了商业贷款中固定还款月供的规定
B.提高了借款申请人自主选择的机会
C.增加了借款者的时间成本
D.减轻了借款者的经济成本
E.借款人每月可根据自身具体情况,协调月还款额,合理支配月收入

答案:A,B,D,E
解析:
以北京为例,公积金贷款一般采用“自由还款”的方式,该方式是指借款人申请住房公积金贷款时,公积金管理中心根据借款人的借款金额和期限,给出一个最低还款额,以后在每月还款额不少于这一最低还款额的前提下,根据自身的经济情况,自由安排每月还款额的还款方式。这种还款方式弥补了商业贷款中固定还款月供的规定,提高了借款申请人自主选择的机会,借款人每月可根据自身具体情况,协调月还款额,合理支配月收入。


由于房地产是不动产,完成房地产居间.代理业务必不可少的环节是( )。

A.房地产信息的收集与整理
B.方案的设计与推广
C.购买方或承租方看房
D.房地产权属登记(备案)

答案:C
解析:


在集中销售过程中,关于客户流失度的说法正确的有( )。

A.对客户没有约束力
B.客户诚意度高,易于把握
C.客户诚意度难以把握
D.新客户很可能由于选不到心仪的房屋而流失
E.客户流失度高

答案:B,D
解析:
销售方式分为集中销售和自然销售两种。在集中销售过程中,在客户流失度方面表现为:客户诚意度高,易于把握。但新客户很可能由于选不到心仪的房而流失。


房地产经纪人对商圈进行现场调查时,首先应(  )。

A.查阅相关资料
B.询问相关专业人员
C.确定调查地域范围
D.准备商圈调查表等资料

答案:C
解析:
进行现场勘查前,需做好必要的准备:①应确定勘查的地域范围,确定勘查路线;②要准备好勘查的资料,携带相关的材料和工具;③个人在着装方面要注意,着装要轻松、方便,应穿运动鞋等。


大气污染源情况的影响可从源强和( )两方面来看。

A:源高
B:源弱
C:源距
D:能量

答案:A
解析:


在城市规划中,确定且必须控制的城市基础设施用地界线是(  )。

A、城市紫线
B、城市黄线
C、城市蓝线
D、城市红线

答案:B
解析:
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。


21年房地产经纪人考试答案9节 第7节


某房地产开发公司拟在某城市近郊区开发建造一居住区,根据居住区规划设计规范的要求进行具体规划设计。居住区用地的中高层住宅比例为40%、总建筑密度为50%、住宅建筑净密度为80%;该用地现已成为市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地。(2005年真题)

该居住区级道路面宽度应为( )m。

A.5~10
B.10~15
C.20~30
D.35~40

答案:C
解析:
居住区(级)道路是居住区的主要道路,用以解决居住区内外的交通联系,路面宽20~30m;小区(级)路是居住区的次要道路,用以解决居住区内部的交通联系,路面宽6~9m;组团(级)路是居住区内的支路,用以解决住宅组群的内外联系,路面宽3~5m;宅间小路是通向各住宅入口的道路,路面宽2.5~3m。


下列关于抵押贷款还款方式的表述,错误的是(  )。

A、抵押贷款常用的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法两种
B、等额本息还款方式是指每月以相等的金额偿还借款本息,每月还款额固定
C、等额本金还款方式是指每月以相等的金额偿还本金,利息按剩余本金逐月结清
D、等额本金还款方式下借款人可准确掌握收支预算

答案:D
解析:
银行抵押贷款常用的还款方式有:①等额本息还款,每月以相等的金额偿还借款本息,每月还款额固定,这种还款方式下借款人可准确掌握收支预算;②等额本金还款(即递减还款法),每月以相等的金额偿还本金,利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下,还款初期月还款额较等额本息还款法略高,但可节省整体利息支出。


 廖某委托甲房地产经纪机构(以下称甲机构)寻找房源,并签订了房地产经纪服务合同,后经甲机构介绍,廖某拟购买杨某的一处房产。在相关情况调查中,甲机构发现该房产虽然登记在杨某名下,实际上为杨某与妻子朱某在婚后共同购置。随后廖某与杨某签订了房屋买卖合同,并将定金2万元交给杨某,同时委托甲机构为其代办房地产登记。
甲机构对杨某的卖方主体条件确认的谨慎做法为(  )。

A、只要杨某个人签字同意出售该房产
B、要求杨某提供朱某的身份证明文件
C、只要朱某一人签字同意出售该房产
D、要求杨某出示朱某同意并签字的出售该房产的书面材料

答案:D
解析:
房屋交易的实质是房屋产权交易,因此确认房屋产权的真实性以及是否存在瑕疵是首要问题。房屋是否即将拆迁、是否已经抵押或涉案被查封、产权共有人的意见等均将成为影响房屋能否出售的重要因素。房屋所有权证并不一定能清晰、完整地显示现实产权状态,因此,房地产经纪机构及其人员在为委托人提供房地产经纪服务前应当查看委托出售房屋的实体及房屋权属证书,然后再通过房地产登记部门核实该房屋的权属情况,包括该房屋是否设立抵押权、租赁权或有其他权利限制、是否存在共有人,产权单位对房屋出售是否有限制条件或房屋是否符合上市条件等。


某一房地产开发公司甲拟获得某城市规划区内一地块建设大型酒店。该地块的拆迁范围中包括了丙厂的职工住宅楼以及一座社会福利院。某职工乙的房屋产权单位为丙厂,职工乙为公有住房承租户,其房屋位于该地块的拆迁范围内。在拆迁过程中,职工乙因为补偿标准问题与开发公司甲产生矛盾。
若丙厂与职工乙继续保持租赁关系,请回答下列问题:

若开发公司甲开发完成,欲进行商品房现售应符合( )条件。

A.持有建设工程规划许可证
B.持有施工许可证
C.已通过竣工验收
D.拆迁安置正在进行

答案:A,B,C
解析:
《商品房销售管理办法》规定,商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件:①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理方案已经落实。


在建筑施工图中,表示住在楼中间各层平面布置,能反映起居室、卧室、卫生间、厨房、阳台及楼梯等位置与尺寸状况的图纸是(  )。

A.底层平面图
B.顶层平面图
C.标准层平面图
D.屋顶平面图

答案:C
解析:
通常一幢楼房的建筑平面图有:①底层平面图(表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等);②标准层平面图(表示中间相同的各层平面布置);③顶层平面图(表示房屋最高层的平面布置);④屋顶平面图(即屋顶平面的水平投影)。


房地产经纪机构开设门店的可行性研究中的关键指标有(  )。

A、区域必要市场占有率
B、损益平衡销售额
C、经营成本
D、市场利率
E、房屋价格指数

答案:A,B,C
解析:
门店开设的可行性研究是在对区域的市场存量、客户需求程度、周转率、交易的活跃和关注程度等机会因素分析的基础上,通过盈亏分析,以确定是否投资、投资的方式、投资的数额及规模等的过程。门店可行性研究中关键的指标包括经营成本、损益平衡销售额和区域必要市场占有率等。


  甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发了一住宅和商业混合项目,委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)代理销售。经与甲公司协商,乙公司为项目住宅部分的目标客户制定了置业计划;对项目商业部分采取先租后售的方式促销。客户李某在项目交房前1年购买了一个建筑面积为400m2、总价为1152万元的商铺。经调查,类似商铺当时月租金为200元/m2。乙公司房地产经纪人张某制定的置业计划得到了很多客户的认同。

李某的投资回收期限为(  )年。

A.11
B.12
C.13
D.14

答案:B
解析:
投资回收期是指通过资金回流量来回收投资的年限。其计算公式为:投资回收期=投资总额÷年收益。本案例,李某的投资回收期=11520000÷(200×400×12)=12(年)。


共用题干
甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)实行军事化管理,陈某为注册在甲公司的房地产经纪人。张某欲通过甲公司在房源稀少的地区购买一套二手住房,并与甲公司签订了房屋承购委托协议。甲公司根据《房地产经纪执业规则》,安排陈某承办该经纪业务。陈某为了使张某放心,大胆承诺肯定能帮其买到满意的住房。经过寻找,陈某发现李某的住房符合要求,并通过调查得知李某熟知房地产市场及交易程序,专业炒房,曾因交易欺诈行为被处理过。陈某担心李某的住房被其他人买走,在未与张某沟通的情况下,以张某的名义签订了房屋买卖合同并垫付了10000元定金给李某。

陈某作为该经纪业务的承办人,应当( )。
A:按照张某的需求寻找合适的住房
B:亲自代张某垫付定金甚至房款
C:向张某报告李某的情况
D:向李某出示甲公司与张某签订的房屋承购委托协议

答案:A,C,D
解析:


21年房地产经纪人考试答案9节 第8节


房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的不同之处体现在(  )。

A.租赁合同类型不同
B.服务对象不同
C.房屋租赁费用支付方式不同
D.租赁托管业务会有空置期等特殊事项的约定
E.签订合同时间不是同一时间点

答案:A,C,D,E
解析:
房地产经纪人一定认识到,单宗房屋租赁经纪服务业务与房屋租赁托管经纪业务在合同类型、租赁费用、租赁当事人权利义务等方面都存在差异。房屋租赁经纪业务与租赁托管业务的差异具体表现在:①租赁合同类型不同;②房屋租赁费用支付方式不同;③房屋租赁合同约定特殊事项;④签订合同时间不是同一时间点。


房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作,以(  )等形式呈现给客户。

A、 项目楼书
B、 户型手册
C、 折页
D、 宣传单张
E、 广告

答案:A,B,C,D
解析:
宣传资料是将项目的定位、产品、建筑风格等信息,以画面、文字、图示的方式传递给客户,以增加客户的感知。房地产销售宣传资料通常由房地产经纪机构委托专业的广告公司设计和制作,以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。


为公司内部或外部现成的资料是( )。

A:初级资料
B:次级资料
C:一级资料
D:二级资料

答案:A
解析:


《商品房销售管理办法》规定,商品房现售应当符合的条件不包括(  )。

A、 房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书
B、 取得土地使用权证书或使用土地的批准文件
C、 取得房地产的整体房屋所有权证书
D、 持有建设工程规划许可证和施工许可证

答案:C
解析:
《商品房销售管理办法》规定,商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。应当符合以下条件:①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;②取得土地使用权证书或使用土地的批准文件;③持有建设工程规划许可证和施工许可证;④已通过竣工验收;⑤拆迁安置已经落实;⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期;⑦物业管理方案已经落实。


如果房地产经纪人未完成房地产经纪合同的委托事项,则( )。

A.经纪机构不得收取佣金和其他任何费用
B.经纪机构有权收取佣金
C.如果合同有约定,经纪机构可以收取从事经纪活动的必要费用
D.经纪人除了依合同约定可收取必要费用外,还可以索取佣金

答案:C
解析:
房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定的事项,或者服务未达到房地产经纪服务合同约定的标准的,不得收取佣金。房地产经纪机构从事经纪活动支出的必要费用,可以按照房地产经纪服务合同约定要求委托人支付;房地产经纪服务合同未约定的,不得要求委托人支付。


(一)  某市有关政策规定,只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房。张某无该市户口,遂与李某书面协议商定:张某出资20万元以李某名义购买M公司经济适用住房一套,张某实际占有、使用,房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后,李某无力偿还,现在银行要求处置该住房以实现抵押权,张某以自己为房屋实际所有人,要求有关部门确认李某抵押该住房无效。
下列表述中,正确的有(  )。

A、如李某取得房屋所有权,张某有优先购买权
B、如李某取得房屋所有权,张某无优先受偿权
C、如抵押合同有效,银行有优先受偿权
D、如抵押合同有效,处置该住房时,从处置该住房所得价款中扣除应缴纳的土地使用权出让金后,银行可优先受偿

答案:C,D
解析:
《物权法》规定,债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以处分抵押的房地产所得的价款优先受偿。《物权法》规定,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的,其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的,应当参照市场价格。


保障房地产权利人合法权益的基本手段是(  )。

A.佣金结算
B.签订交易合同
C.房地产登记
D.核验产权

答案:C
解析:
房地产登记是保障房地产权利人合法权益的基本手段。按照《民法通则》规定,具有完全民事行为能力的权利人(18周岁以上的成年人或16周岁以上不满18周岁以自己的劳动收入为主要生活来源的未成年人)可以自行办理房地产权属登记。限制行为能力的人(10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人)和无民事行为能力的人(不满10周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人),可由他们的法定代理人(即监护人)代理登记。


甲房地产开发公司(以下简称甲公司)委托乙房地产经纪公司(以下简称乙公司)独家销售甲公司开发的某项目的70套住宅,乙公司在当地主流媒体和房地产专业媒体发布了该销售信息,以期广泛开发客户信息,尽快完成这些住宅的销售任务。
乙公司向客户推荐房源的方法有(  )。

A、描述房源
B、尽可能介绍房源的优点
C、真实地介绍房源的优缺点
D、提出经纪人的专业观点

答案:A,C,D
解析:
房地产经纪人在推荐房源时要考虑以下四个技术要点:①对房源信息进行列表。②房地产经纪人向委托人介绍房源的优缺点。介绍房源时要特别注意真实性,不能夸大其词,故意掩盖房屋缺陷。③对供求双方的情况和需求预先熟悉掌握的前提之下,向客户提出经纪人的专业观点。④向遴选出的房源业主致电,进一步了解房源信息的同时,也可通过电话判断该房源现在是否已经成交以及业主方比较方便的看房时间。


21年房地产经纪人考试答案9节 第9节


房地产经纪人参加继续教育培训的,既可以参加网络继续教育培训,也可以参加(  )。

A.面授继续教育培训班
B.讲授继续教育培训课程
C.经纪相关研讨会
D.房地产执业资格考试的命题工作

答案:A
解析:
目前,房地产经纪人继续教育的方式主要有三种:①参加继续教育培训,包括网络继续教育培训和面授继续教育培训班;②参加相关活动;③撰写发表房地产经纪专业文章。


经纪作为一种特殊的经济活动,具有区别于其他经济活动的自身特性,主要表现不包括(  )。

A、活动主体的专业性
B、活动地位的中介性
C、活动内容的服务性
D、活动范围的地域性

答案:D
解析:
经纪作为一种特殊的经济活动,具有区别于其他经济活动的自身特性,主要表现为四个方面:①活动主体的专业性;②活动地位的中介性;③活动内容的服务性;④活动收入的后验性。D项是房地产经纪活动区别于其他经纪活动的特性。


房地产经纪信用档案的涵盖范围不包括( )。

A:房地产经纪人
B:房地产经纪人协理
C:私下成交的房地产交易双方
D:房地产经纪机构

答案:C
解析:


房地产销售进入( )阶段,上门客户量会随推广策略和力度调整而变化,销售人员的数量也要做出相应调整。

A.筹备期
B.正式公开发售
C.持续销售期
D.尾盘销售期

答案:C
解析:
售楼处销售人员的数量与项目所处的销售阶段相关,项目销售阶段分为:销售筹备期、正式公开发售、持续销售期、尾盘销售期。进入持续销售期后,上门客户的数量相对比较平稳,就可根据销售目标来安排销售人员。在此期间,上门客户量也会随着项目阶段性的推广策略和力度调整而变化,销售人员的数量也要相应做出调整。


房地产经纪人员接待客户时,最好( )。

A.坐在客户的侧边
B.坐在客户的对面
C.坐在客户的后面
D.紧靠客户身旁

答案:A
解析:


分布比较均匀的消费者对商品房所在区域和配套设施等各有不同的要求,这表明消费者具有(  )。

A:同质性偏好
B:异质性偏好
C:分散性偏好
D:群组性偏好

答案:C
解析:


房地产经纪是一种中介服务,无论是房源还是客源,都要靠房地产经纪人员自己去寻找。因此房地产经纪人员必须具有(  )的心理素质。

A、乐观、开朗
B、自知、自信
C、坚韧、奋进
D、积极、主动

答案:D
解析:
房地产经纪是一种中介服务,无论是房源还是客源,都要靠房地产经纪人员自己去寻找。因此房地产经纪人员必须具有积极、主动的心理素质,每天都要积极、热情地投入工作之中,主动做好每一件事。


认识现金流量图应把握(  )。

A、 时间段的长度
B、 时间段的指向
C、 时间段的划分
D、 现金流量在时间段上发生的具体时点
E、 现金流量在该时点上发生的具体数额

答案:A,B,C,D,E
解析:
现金流量图是指为了直观地反映现金流量与时间的关系,便于分析和计算,将现金流入、现金流出及其量值的大小、发生的时点用图形描绘出来的图形。在把握现金流量图时应注意以下几点:①时间段的长度;②时间段的指向;③时间段的划分;④现金流量在时间段上发生的具体时点;⑤现金流量在该时点上发生的具体数额;⑥现金流量图上垂直箭头的指向。