21年房地产经纪人模拟试题9辑

清晰的房屋产权是营销的前提。存量房中除了商品房的产权关系较为简单外，其他产权性质的存量房房屋权属都相当复杂，根据不同的市场发展时期和住房保障政策的不同，不同形式的产权，其上市条件又存在差别。比如，目前房改房经过房屋产权单位批准并补交了土地收益后，可以在市场上进行流通。

一个完整的城市房地产市场是由两个相关的子市场共同组成，一个是房屋租赁市场，另一个是房屋买卖市场。房租与房价是衡量城市房地产市场运行质量的两个重要指标，房价对房租的影响一般表现为正相关，房价高则租金高，房价低则租金低。

网络制的缺点是，将某些基本职能外包，必然会增加控制上的困难，使得对外包业务完成的质量和水平缺乏强有力和有效的控制。因此，采用这种组织形式的机构中，管理人员的大部分时间将会用于协调和控制外部关系上。

商品价格的心理功能包括：①商品价值认知功能，消费者通常因缺少专业知识和鉴别能力，难以准确分辨商品质量的优劣和实际价值的高低，这时价格就成为消费者衡量商品质量和实际价值的尺度；②自我意识比拟功能，消费者在购买商品时，往往通过想象和联想，把商品与自己的性格、气质等个性心理特征联系起来，与自己的愿望、情感、兴趣、爱好结合起来，以满足心理上的欲望和需求；③调节需求功能，商品价格的高低对供求关系有调节作用。

房地产经纪人只有不断挖掘潜在的客源，才能不断创造经纪成果。一个成功的经纪人必须确保潜在客户的数量，客源开拓的方法主要包括：①门店接待法；②广告法；③互联网开发法；④客户介绍法；⑤人际关系法；⑥驻守和挂红幅揽客法；⑦讲座揽客法；⑧会员揽客法；⑨团体揽客法。

房地产经纪行业管理三种管理模式的主要区别是管理主体不同，及其因主体不同而导致的管理手段有所不同。就房地产经纪行业管理的内容来看，政府行政监管部门和行业协会这两类不同性质的主体，对不同管理内容的胜任度也是不同的。因此，双重主体的管理模式通常比单一主体的管理模式更能适应房地产经纪行业管理的多重要求，因而管理效果更好。

违约责任中的免责事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力发生后当事人不能履行合同的应及时通知对方并提供证明。②受害方自己有过失。违约行为发生后相对人应采取措施防止损失扩大，如未采取措施导致扩大的损失，不得就扩大部分的损失请求赔偿。③约定免责事由。但根据《合同法》规定，约定造成对方人身伤害，及因故意或重大过失造成的对方财产损失的免责条款为无效。

根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。

房地产市场分解是将房地产产品按照一定标准或特征分解为子市场的过程。通过房地产市场分解将整个市场分割为较小的、具有更强同质性的子市场。

本题考核的是建立并公示注册房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案的意义。2006年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会开通了房地产经纪信用档案，信用档案不但为社会公众提供一个公开查询、选择房地产经纪机构和房地产经纪人的途径，而且构建了一个房地产经纪行业弘扬诚信守法，曝光不良行为的平台。信用档案的建立和公示有助于建立房地产经纪行业的守信褒奖、失信惩戒的机制。

城市建成区是指城市行政区内实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。建成区能真实反映城市用地规模的大小。A项，市区是城市的核心，集中了大量的非农人口和第二、第三产业，也是全市的政治、经济、文化中心。B项，城市郊区，市区的外围称为郊区，其主要功能是城市的副食品生产基地，同时还分布有大量与市区联系密切的功能设施。C项，城市规划区是指城市建成区以及因城市建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。

A项，耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，实行定额税率，由地方税务机关按照规定的适用税额一次性征收。

建筑平面图中的内容包括：①建筑物的平面形状，出口、入口、走廊、楼梯、房间、阳台等的布置和组合关系；②建筑物及其组成房间的名称、尺寸和墙厚；③走廊、楼梯的位置及尺寸；④门、窗的位置及尺寸；⑤台阶、阳台、雨篷、散水的位置及尺寸；⑥室内地面的高度。

下列情形占用耕地，可以免征耕地占用税：①军事设施占用耕地；②学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

房地产交易风险提示不仅提示房地产交易当事人预防上当受骗，还可以约束房地产经纪机构、房地产经纪人员的执业行为。2007年，中国房地产估价师与房地产经纪人学会已经针对交易方式带来的风险问题，发布了房地产交易第一号风险提示。

销售人员在现场接待客户的过程中，一是要根据项目特点，利用现场的销售工具，尽可能充分了解客户需求意向，适当地运用销售技巧及时捕捉成交信号。二是应注意风险防范。

房地产经纪人在帮助客户制定贷款方案时，应充分考虑客户的储蓄、收入水平、家庭开支以及家庭理财状况，进行综合考虑。

不动产登记制度作为《物权法》的一项重要制度，在提高政府治理效率，方便群众和企业办事等方面都具有重要意义。国家实施不动产登记的目的，具体来说有以下几方面：①保护不动产权利人的合法权益；②保障不动产交易安全；③为房地产管理奠定基础；④为城市规划、建设和管理提供科学依据。

作为全面规范房地产开发建设、房地产交易、房地产登记等行为的大法，《城市房地产管理法》确立了一系列重要制度和房地产行政管理体制，主要包括：①国有土地有偿、有限期使用制度；②房地产成交价格申报制度；③房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度；④土地使用权和房屋所有权登记发证制度；⑤房地产行政管理体制。

解决法律适用冲突问题，一般遵循“上位法优先于下位法”、“特别法优先于一般法”、“新法优先于旧法”、“法不溯及既往”等原则。其中，新法优先于旧法原则，是指同一事项已有新法公布施行时，旧法自然废止。该原则是在效力相等的法律有冲突时适用。

完全竞争市场是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的市场。该种市场必须具备以下条件：①有众多的买者和卖者，每个买者和卖者所买卖的商品数量在市场上仅占很小的份额，因此单个买者或卖者都不能影响市场价格，只能是价格的接受者；②所买卖的商品具有同质性，不存在差别，因此任何买者不在乎从哪个卖者那里购买商品，不会对某个卖者产生偏好，任何卖者也无法通过自己的商品来垄断市场；③市场信息完全，买者和卖者都掌握与自己的经济决策有关的一切信息，包括掌握当前价格的完整信息，并能预测未来的价格；④买者和卖者都可以自由进出市场；⑤买者和卖者无串通共谋行为，也没有政府干预。

根据一次地震释放能量大小，将地震划分为不同的等级，称为地震震级。释放能量越大，地震震级也越大。地震震级分为9级。一般小于2.5级的地震人无感觉；2.5级以上的地震人有感觉；5级以上的地震就会造成破坏。地震发生后在地面上造成的影响或破坏的程度，称为地震烈度。地震烈度分为12度，地震烈度越高，建筑物受破坏的程度越严重。建筑抗震设防是针对地震烈度而不是针对地震震级。在地震烈度6度及6度以下的地区，除特别重要的建筑外，可不采取专门的防震措施；在7度及7度以上的地区，除临时建筑外，都必须进行抗震设防；在9度以上的地区则不宜选作城市建设用地。

组合贷款是借款人所需资金先申请住房公积金贷款，不足部分申请商业性贷款，即贷款总金额由住房公积金贷款和商业性贷款两部分组成。

客源的特征包括：①指向性；②时效性；③潜在性。其中，时效性是指客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向，可能是半个月，也可能是几个月。

大户型及别墅客户的消费特征表现在：①置业经验相对比较丰富，对物业有自己独有的判断；②表现比较低调，很讲道理，容易沟通；③对自己的选择较自信，朋友的影响较关键，同时也接受销售人员提出的好建议；④注重物业品质及形象等精神层面与客户身份地位的匹配度。

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为，应当满足如下基本要求：①须经出租人书面同意；②转租期限不得超过原合同规定的期限；③房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。

在有效开展房源营销时，通常要遵循以下七个原则：①房源内容要真实，图片清晰；②房源信息完整；③及时性；④区别对待；⑤卖点突出；⑥广泛推广；⑦广告形式多样。事实上，房源的内容是否真实至关重要，否则虽然吸引了众多客户查询，都未必是你的目标客户；潜在客户即使到现场看了房，一旦发现房屋现状与广告内容、图片拍摄有差距，不买不说，也失去对经纪人甚至房地产经纪行业的信任，结果造成成交几率小，接待负担重，浪费了客户的大量找房时间。只有为客户提供真实、可靠的信息，才能与客户之间建立良好的信赖关系。

在房地产销售过程中，房地产经纪人与客户进行面谈的机会非常多，而面谈是经纪人获得客户信息最多的一种沟通方式，决定了经纪人能否与房地产交易双方和相关人成功相处，也决定了经纪人能否促成交易。面谈原则有：①目的性原则；②情境性原则；③正确性原则。

D项，商业地产按商业开发形式划分为商业街商铺、市场类商铺、社区商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、商务楼、写字楼商铺、交通设施商铺；按商业辐射范围划分为“城市型”商业、“区域型”商业、“社区型”商业。

毛租金乘数法的优点包括：①方便易行，在市场上较容易获得房地产的价格和租金资料；②由于在同一市场上，相似房地产的租金和价格同时受相同的市场力量影响，所以毛租金乘数是一个比较客观的数值；③避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。毛租金乘数法的缺点包括：①忽略了房地产租金以外的收入；②忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。

房地产经纪执业规范是由房地产经纪行业组织制定或认可的，调整房地产经纪机构、房地产经纪人员与客户之间，房地产经纪机构、房地产经纪人员与社会之间以及房地产经纪同行之间关系的职业道德和行为规范总和。主要调整房地产经纪执业主体与房地产交易当事人之间的关系；房地产经纪执业主体与社会大众之间的关系；房地产经纪执业主体之间的关系。前两类关系可以笼统成为外部关系，后一类关系可以称为内部关系。调整外部关系的道德规范和行为准则，主要强调房地产经纪机构和房地产经纪人员应当承担的义务和责任。就房地产经纪机构和房地产经纪人员的应当承担责任和义务的严格程度而言，执业规范的标准高于现行的法律法规，而法律效力低于现行的法律法规。

商业地产项目的客户定位有三类：①消费者定位；②经营者定位；③投资者定位。ADE三项是消费者定位应该回答的问题；B项属于产品定位应该回答的的问题；C项属于形象定位要回答的问题。

CD两项，以下三种房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：①作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；②被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；③被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

当事人对租赁期限有约定的合同为定期租赁合同，对租赁期限没有约定的合同为不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，当事人可以随时解除，但出租人解除租赁合同的，应在合理期限之前通知承租人。租赁期限6个月以上的租赁合同未采用书面形式的，视为不定期租赁。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。