房地产经纪人考试题库精选8篇

商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％～8％。

抵押贷款是指以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。房地产抵押贷款是最主要的贷款形式。中国实行房地产抵押登记制度，房地产抵押应当向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记。

直接式顶棚是在屋面板或楼板结构底面直接做饰面材料的顶棚，具有构造简单、构造层厚度小、可取得较高的室内净高以及造价较低等特点。直接式顶棚根据施工方法，分为直接抹灰式顶棚、直接喷刷式顶棚、直接粘贴式顶棚、直接固定装饰板顶棚和结构顶棚。如直接抹灰或直接喷刷式顶棚常用于普通住宅的卧室、书房等。

夫妻对共同所有的房地产，有平等的处理权。夫或妻对夫妻共同所有的房地产做重要处理决定，如出卖房地产，夫妻双方应平等协商，取得一致意见。如果夫或妻一方的擅自处分行为构成了对夫妻共有财产的侵权行为，该处分行为应归于无效，夫或妻一方可以请求返还该房地产。

装饰材料的选择应考虑经济性，不仅要考虑一次性投入，还要考虑经济寿命和日后的维护费用，对于室内装饰装修的基本界面或重要局部位置，宁可适当增加一次性投入，延长装饰材料的使用寿命，避免过早整体维修与更新，从而达到总体上经济的目的。

不动产单元的定义；
不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。在《不动产登记暂行条例》颁布前，土地以宗地为登记单元，房屋以基本单元为登记单元。不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

一般推荐是指业主受托经纪人将房源信息（连同业主联系方式）推荐给其他区域的门店经纪人全程服务，成交之后则作为业主受托经纪人一般只分佣15％～25％。合作推荐则是业主受托经纪人将房源信息（仅房源基本信息，不含业主联系方式。一般为独家委托房源）与其他区域的门店经纪人之后，业主受托经纪人也会参与服务全程，并协同促成交易实现，这种合作推荐方式在成交之后，业主受托经纪人与合作经纪人对半分佣，各分佣50％。甲机构既可以是一般推荐方式下的卖方代理经纪人或买方代理经纪人，又可以是合作推荐下代理经纪人。在一般推荐方式下，作为卖方代理经纪人可分得的佣金为：1000000×3％×20％=6000（元）；一般推荐方式下，作为买方代理经纪人可分得的佣金为：1000000×3％×80％=24000（元）；在合作推荐方式下，可分得的佣金为：1000000×3％×50％=15000（元）。

销售人员上岗前需要进行系统的上岗考核。考核内容主要包括：①项目产品知识考核；②项目竞争对手与市场情况考核；③项目开发企业与合作单位相关背景考核；④项目销售人员在岗行为指引考核；⑤项目销售口径考核；⑥项目销售接待流程考核。

房地产经纪信息是房地产经纪机构最重要的经营资源，房地产经纪机构必须对房地产经纪信息进行有效的管理。由于计算机系统具有超大容量的信息存储功能、自动化信息处理和快速传输功能，因此，计算机系统成为房地产经纪机构进行信息管理的重要工具。

存量房销售的特点包括：①房屋产权关系复杂；②销售对象坐落分散；③主要为现房销售；④待售房屋实体差异大；⑤价格浮动空间大；⑥存量房销售更加侧重体验式服务。

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室内来源的污染物主要来自建筑材料。室内环境是由建筑材料围合而成的与外界环境隔开的微小环境，这些建筑材料中许多可向室内释放一些挥发性有机物，如甲醛、苯、甲苯、醚类、酯类等。

养客是客源开拓中的重要策略，是指经纪人将一个陌生的客户转化为一个积极的购买者的过程。潜在客户希望被告知购买信息，被传授专业的知识、提供专业的服务、以帮助他们做出合理的决策。经纪人在初次接触客户之后，用自己的专业知识、经验和市场信息为客户提供咨询，从而建立与消费者之间的信任关系。

不动产登记机构的职责在于：①查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；②就有关登记事项询问申请人；③如实、及时登记有关事项；④法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。

房地产经纪服务的项目包含三项：①提供房地产信息，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对、交易房源，房地产交易政策咨询等；②实地看房，包括首次看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务；③代拟合同，也称为代书包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同。

房地产经纪信息是房地产经纪机构最重要的经营资源，房地产经纪机构必须对房地产经纪信息进行有效的管理。由于计算机系统具有超大容量的信息存储功能、自动化信息处理和快速传输功能，因此，计算机系统成为房地产经纪机构进行信息管理的重要工具。

根据《城市房地产管理法》相关规定，国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度；国家实行房地产成交价格申报制度；国家实行房地产价格评估制度；国家实行房地产价格评估人员资格认证制度；国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

[大纲要求] 掌握
[习题解析] 本题考查重点是对“房地产交易的基本制度”的掌握。《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。因此，本题的正确答案为C、D、E。

房地产经纪机构分部制组织结构形式的优点是：①各分部有较大的自主经营权，有利于发挥各分部管理者的积极性和主动性，增强其适应环境变化的能力，由于房地产市场具有很强的地域性、细分市场纷繁复杂，这一点尤为重要。②利于高层管理者摆脱日常事务，集中精力抓全局性、长远性的战略决策。

信息共享平台的主要功能有：①解决房地产经纪服务过程中参与各方在沟通、协作、控制等方面存在的问题，实现企业内部资源共享的最大化，提高办公效率。②增强部门职能，增强信息引导和信息服务，为全面实现网上办公建立基础。③建立共享资源库，为企业管理者提供基础决策信息。

由于房地产经纪信息量大、覆盖面宽，所以其收集应从多个方面入手。通常可从以下途径进行收集：①收集报纸、广播、电视、杂志等公开传播的房地产经纪信息；②从开发商、银行、政府相关部门等单位调查、收集房地产经纪信息；③通过门店接待、上门拜访、信函或电话询问、人群聚集场所直接采集；④利用互联网、联机系统等计算机网络获取。

信息通过加工整理之后，通常以表格、图片、文字报告等形式展现出来。其中表格是最常见的一种方式。房地产经纪机构对本机构业务类信息的整理，通常采取这种表格形式，一般可分为日报表、周报表、月报表等。

室内地面的种类很多，根据构造方法，分为下列几类：①整体类地面，主要有：水泥砂浆地面、混凝土地面、水磨石地面。②铺贴类地面，根据面层材料，分为陶瓷类地面和石材类地面。③木竹类地面。常见的有实木地板地面、竹地板地面、复合地板地面。④卷材类地面，主要有地毯地面、塑料地板地面。⑤涂料类地面，是指将涂料直接涂刷在水泥压光基面上的地面。

在向客户介绍房源之前，经纪人应提前了解房源各种情况以及可以吸引客户购买的地方。介绍房源时要特别注意真实性，不能夸大其词，故意掩盖房屋缺陷。房地产经纪人可以根据客户的需求，重点介绍与客户购买需求有关的房屋相关信息。

客户接待；
客户接待最根本的目的是与客户沟通，了解并记录客户需求，确定客户意向，并力求尽快满足客户的需求，实现房地产交易。不论是存量房买卖业务还是租赁业务，客户接待的基本业务操作要点是相同的。要想接待好客户，首先要求经纪人对经纪门店所属的商圈有相当深刻的了解。只有熟悉周边的物业和商业环境，掌握各种物业的价格变动趋势，接待时才有可能给予客户合适的介绍。

房地产项目核心均价的确定；
确定房住宅项目核心均价的确定有很多种，包括市场比较法、收益法、成本法、目标利润法等。目前确定住宅项目核心价格常用方法是市场比较法。市场比较法的前提是市场上能找到可同比的产品类型。繁荣的房地产市场为使用市场比较法创造了条件。

政策性免税项目包括：①国家机关、人民团体、军队自用的土地；②由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；③宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地；④市政街道、广场、绿化地带等公共用地；⑤直接用于农、林、牧、渔业的生产用地；⑥经批准开山填海整治的土地和改造的废弃土地从使用的月份起免交土地使用税5～10年；⑦对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税；⑧开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税；⑨对股改铁路运输企业及合资铁路运输公司自用的房产、土地暂免征城镇土地使用税；⑩自2008年3月1日起，对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税；由财政部另行规定的能源、交通、水利等设施用地和其他用地；自2009年12月1日起，对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款。未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

《商品房屋租赁管理办法》规定，房屋租赁合同的内容应当包括：①当事人姓名或者名称及住所；②房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；③租金和押金数额及交付方式；④租赁用途和房屋使用要求；⑤房屋和室内设施的安全性能；⑥租赁期限；⑦房屋维修责任；⑧物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；⑨争议解决办法和违约责任；⑩其他约定。

住房置业担保是指依据《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。

办理不动产转移登记需要的材料主要有：①房屋买卖合同；②房地产交易资金监管协议；③买卖双方的身份证明；④不动产权证书；⑤契税完税凭证等。办理不动产抵押权登记需要的材料主要有：①不动产权证书；②抵押合同；③抵押权人的身份证明；④抵押人的身份证明。

房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不超过原租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。2012年1月，张某将其住房出租给周某，租期2年，则该租赁合同于2014年1月到期。2013年7月，经张某同意，周某将该住房转租给王某，则原租赁合同还有6个月到期，因此转租期限最长不超过6个月。

建筑平面图是用一水平的剖切面沿门窗洞位置将建筑物剖切后，对剖切面以下部分所做的水平投影图。一幢建筑物一般有以下几种建筑平面图：①底层平面图（表示第一层房间的布置、建筑入口、门厅及楼梯等）；②标准层平面图（表示中间相同的各层平面布置）；③顶层平面图（表示房屋最高层的平面布置）；④屋顶平面图（即屋顶平面的水平投影）。

人们往往赋予一些商品社会意义，拥有某种商品可以使消费者得到某种心理上的满足，属于消费者需求中对商品社会象征性的需要，如提高声望和社会地位、得到社会承认、受人尊敬等。

《城市房地产开发经营管理条例》规定，未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。

一般情况下，客户对看房结果有不同的反映，房地产经纪人应该根据客户的态度分别采取不同的对策。对于“不满意”的顾客，房地产经纪人应采取的对策包括：①询问不满意之处并做好记录；②分析房源优缺点，客户的承受能力；③进一步明确客户的购房需求。C项是对“基本满意还要考虑”的顾客采取的对策；D项是对“房子满意，但嫌贵”的顾客采取的对策。

已知：贷款金额P=300000元，贷款月利率i=6%÷12，按月计算的贷款期限n=20×12=240月。该家庭的月还款额计算为：




=2149.29（元）。

《房屋状况说明书》；
房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》，该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必需程序和必备文件。

新建商品房进入市场销售需要取得以下文件，并按要求将这些相关文件在项目销售处进行公示：①房地产开发企业应具有企业法人营业执照和房地产开企业资质证书；②取得土地使用权证书或者土地的批准文件；③持有建设规划许可证和施工许可证；④现售的需取得竣工许可证；⑤预售的需取得预售许可证；⑥拆迁地需有已落实拆迁安置的文件；⑦供水、供电、供热、燃气通信等配套基础设备的相关文件；⑧其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者施工进度和交付日期的证明文件；⑨《商品房买卖合同》、《商品房认购协议》、《购楼须知》、《购房相关税费须知》、《临时业主公约》、《前期物业管理服务合同》、《查丈报告》、主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图等相关告知文件；⑩经房地产开发企业盖章及物价局备案的价格信息及国土局联网的销售信息。本案例中，房地产经纪人李某应认真检查开发公司的营业执照、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证等证件。

产品定位是指企业针对一个或几个目标市场的需求，并结合企业所具有资源优势，为目标客户群体提供满足其欲望和需求产品的过程。房地产产品定位具体有以下三种定位方法：①房地产产品市场分析定位法；②房地产产品SWOT分析定位法；③房地产产品的目标客户需求定位法。

因为房源的重要性，所以房地产经纪机构及房地产经纪人都将房源的获取作为一项需要不断开展的基础工作，也是房地产经纪机构及房地产经纪人获得稳定业绩的关键因素。房源的获取原则包括：①真实性；②及时性；③集中性。

房地产开发企业取得了商品房预售许可证后，就可以向社会预售其商品房，开发企业应当与承购人签订书面预售合同。商品房预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

有一些建筑材料中含有超过国家标准的辐射，如某些材料中含有高本底的镭，镭可蜕变成放射性很强的氡，进入室内后造成室内氡污染，能引起肺癌。

肖某应该缴纳的契税金额为：（250－150）×3%＝3.0（万元）。

房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。房地产经纪机构和房地产经纪人员可以接受房地产交易中的一方或同时接受房地产交易的双方的委托，向一方或双方委托人提供居间服务。而房地产代理与房地产居间在法律性质上有明显的差异。各国法律都没有有关代理人可以同时接受双方委托人的委托代理业务的解释。因此，在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向一方收取佣金。

房地产经纪的重要作用主要体现在以下几个方面：①降低交易成本，提高交易效率；②规范交易行为，保障交易安全；③促进交易公平，维护合法权益。

房屋租赁实行登记备案制度。与其他租赁相比，房屋租赁合同的当事人除签订合同外，还应当向住房城乡建设（房地产）主管部门履行登记备案手续。

产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上、记入房屋权属档案的房屋的建筑面积。@##

房地产经纪按服务方式分类，主要分为房地产居间与房地产代理两大类。其中，房地产居间是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的经纪行为。

房地产经纪服务的项目包含三项：①提供房地产信息，包括提供相关的房地产市场信息、搜集、配对、交易房源，房地产交易政策咨询等；②实地看房，包括首次看房、制作房屋状况说明书、带领客户看房等服务；③代拟合同，又称为代书包括交易条件谈判、议价撮合、协助订立房地产交易合同。

房地产经纪机构和人员在与委托人及其他人员接触中，不得采用下列不正当手段与同行进行业务竞争：①故意诋毁、诽谤其他房地产经纪机构和人员信誉、声誉，散布、传播关于同行的错误信息；②无正当理由，以低于成本价或在同行业收费水平以下收费为条件吸引客户，或采用商业贿赂的方式争揽业务；③房地产经纪人员与所受聘的房地产经纪机构解除劳动关系后，诱劝原受聘房地产经纪机构的客户，以取得业务；④故意在委托人与其他房地产经纪机构和人员之间设置障碍，制造纠纷。