21年房地产经纪人考试真题及详解7卷 第1卷
房地产经纪人员从事房地产价格咨询时，常用的估价方法有（ ）。
A.市场法
B.长期趋势法
C.成本法
D.收益法
E.特征价格法
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪人员从事房地产价格咨询，除了要充分发挥自身优势外，还要结合房地产价格咨询服务的特点掌握房地产价格评估的基本原则和市场比较法、收益法、成本法等估价基本方法，熟悉房地产价格咨询的程序。由于房地产的正常市场价值是由其最高最佳使用用途决定的，因此，房地产经纪人员还应熟悉房地产最高最佳使用分析的方法。
（一） 甲房地产开发公司（以下简称甲公司）以出让方式取得某住宅项目用地，委托拆迁后形成净地。甲公司委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理该楼盘的销售。在预售过程中，甲公司报请城市规划管理部门批准更改了原规划。被拆迁人李某预购了该项目一套住宅。在建设过程中，甲公司因资金紧张，将该项目部分用地转让给丙公司。对买受人而言，商品房的保修期自（ ）之日起计算。
A、工程竣工
B、工程质量验收合格
C、商品房交付
D、房屋产权过户登记
答案：C
解析：
商品房在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗拒力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。商品房的保修期自商品住宅交付之日起计算。@##
下列情形中，不会导致租赁合同无效的是（ ）。
A.出租房屋为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑
B.出租房屋为未取得建设工程规划许可证的房屋
C.约定的租赁期限未超过用于出租的临时建筑的使用期限
D.出租房屋为未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋
答案：C
解析：
房屋租赁合同无效的认定具体如下：①出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。②出租人就未经批准或者未按照批注内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。③租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
对于房地产经纪机构而言，其战略管理主要包括的内容有（ ）。
A.明确企业使命
B.企业制度建设
C.制定战略目标
D.经营模式选择
E.内部条件分析
答案：A,C,D,E
解析：
战略管理主要包括以下几个方面的内容：①明确企业使命；②外部环境与内部条件分析；③制定战略目标；④业务领域选择；⑤经营模式选择；⑥战略控制。
从（ ）看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
A、 综合效应
B、 房地产需求的角度
C、 房地产供给的角度
D、 房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度
答案：D
解析：
利率的升降对房地产价格有一定的影响，可以从房地产供给角度、房地产需求角度、房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度和综合效应角度分析研究。从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。
共用题干
2010年5月1日，王某向甲房地产开发企业(以下简称甲企业)购买了一套80m2的住房，单价为8000元/m2，可以使用其住房公积金。这是他购买的第一套自住房，现己办理了房屋产权登记。入住后，王某发现购房合同约定的房屋面积比房屋产权登记的面积少了3m3。买卖双方对房屋面积误差的处理方式未作约定。根据以上内容，回答86~90题。
甲企业在销售房屋时应当缴纳的税金为（ ）。
A:房产税
B:营业税
C:契税
D:城市维护建设税
感觉在消费者购买活动和营销工作中的作用主要有( )。
A:感觉使消费者获得对商品的第一印象
B:感觉是引起消费者某种情绪的通道
C:对消费者发出的刺激信号强度要适应人的感觉阈限
D:选择性帮助消费者确定目标
E:感觉的偶发性决定了消费者的购买欲
共用题干
赵小姐曾是某市一家房地产经纪公司的房地产经纪人。在长期的业务实践中，赵小姐发现外国人的租赁经纪业务是该市房地产中介市场中的一个空白点。2007年3月，赵小姐辞去原工作，发起设立了A房地产经纪公司(以下简称A公司)，专门为在本市的外国人提供租赁经纪服务。
经过几年的发展，到2010年，A公司已经成为该市的一家大型房地产经纪公司，其组织结构如下图：
从2011年开始，A公司顺应行业发展变化，内部信息系统采用了公盘制(即所有房源信息完全共享)。
A公司采用公盘制，符合房地产经纪信息的( )特征。
A:时效性
B:多维性
C:积累性
D:共享性
21年房地产经纪人考试真题及详解7卷 第2卷
在房地产产品生命周期策略中，引入期对应的产品是（ ）。
A、节能型住宅
B、双拼别墅
C、塔楼大户型住宅
D、数字系统控制别墅
答案：D
解析：
在房地产产品生命周期的四个阶段，分别对应不同类型的产品：①引入期对应数字系统控制别墅；②成长期对应节能型住宅；③成熟期对应双拼别墅；④衰退期对应塔楼大户型住宅。
以划拨方式取得土地使用权的，土地使用期限为（ ）。
A.40年
B.50年
C.70年
D.没有使用期限的限制
答案：D
解析：
以划拨方式取得的国有建设用地使用权，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。
居住区内的市政公用公共服务设施主要有( )。
A:居民健身设施
B:垃圾转运站
C:邮电所
D:派出所
信托的职能主要包括（ ）。
A:融通资金
B:财产事务管理
C:社会投资
D:结算服务
E:代理和咨询
交易结算资金的所有权属于（ ）。
A.房地产经纪机构
B.交易当事人
C.交易保证机构
D.交易结算资金账户开立银行
答案：B
解析：
B项，交易结算资金的所有权属于交易当事人，独立于房地产经纪机构和交易保证机构的固有财产及其管理的其他财产，也不属于房地产经纪机构和交易保证机构的负债。
下列关于内部收益率的说法，正确的是( )。
A:以内部收益率计算的财务净现值为O
B:内部收益率可以以线性内插法求取
C:对于同一项目，内部收益率只有一个
D:内部收益率大于基准收益率时，项目可行
E:在内部收益率的计算过程中，如果计算出NPV为正值，则应试算一个较高的折现率
根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能，应分摊的共有公用建筑面积分为（ ）。
A.幢共有公用建筑面积
B.综合共有公用建筑面积
C.套内共有公用建筑面积
D.功能共有公用建筑面积
E.本层共有公用建筑面积
答案：A,D,E
解析：
分摊的共有公用建筑面积，是指某个产权人在共有公用建筑面积中所分摊的面积。根据房屋共有公用建筑面积的不同使用功能（如住宅、商业、办公等），应分摊的共有公用建筑面积分为：①幢共有公用建筑面积；②功能共有公用建筑面积；③本层共有公用建筑面积三大类。
关于经纪与经销活动的本质区别，描述正确的有（ ）。
A、 经纪活动仅仅是为交易提供服务
B、 经纪活动的主体对交易标的有所有权
C、 经销活动的主体直接参与交易
D、 经销活动主体对交易标的没有所有权
E、 经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金
答案：A,C,E
解析：
经纪作为一种中介活动，它与经销活动有着本质的区别。经纪活动仅仅是为交易提供服务，经纪活动的主体对交易标的没有所有权；经销活动的主体却直接参与交易，对交易标的具有所有权。因此，经纪活动的主体获得的是作为经纪服务报酬的佣金，而经销活动的主体获得的却是买进价格和卖出价格之间的差额。
21年房地产经纪人考试真题及详解7卷 第3卷
下列关于小产权房的说法中，错误的是（ ）。
A.所有权权能不完整或受限
B.属合法建筑
C.不可设定抵押
D.可依法定程序进行登记
E.建成后可按市场价格销售
答案：B,D,E
解析：
由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承。
小李是甲房地产经纪公司的房地产经纪人。2014年3月，甲公司委派小李负责提供居间服务，为本市市民王某出售其一套二手房。小李代表甲公司与其签订了房地产经纪合同。1个月后，该房屋仍未卖出。于是小李凭借自己的专业知识和经验，向王某介绍当前受国际金融危机影响，房地产市场低迷，建议王某适当降价。王某适当降价后又过了1个月，小李将该房屋介绍给金某并成交，买卖双方签订了房屋买卖合同。
小李凭借自己的专业知识和经验，向王某介绍当前受国际金融危机影响，房地产市场低迷，建议王某适当降价。这体现了小李在职业道德方面符合（ ）的基本要求。
A.规范执业
B.诚实守信
C.公平竞争
D.尽职尽责
答案：B
解析：
房地产经纪人员及其就职的房地产经纪机构，并不实际占有具有实体物质形态的商品。房地产经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方信任自己。而要想使买卖双方信任自己，最基本的要诀就是：诚，包括真诚和坦诚。其中，坦诚即诚实地向客户告知自己的所知。房地产市场是一个非常复杂的市场，普通客户常常无法了解其实质，因而房地产经纪人员应该凭借自己的专业知识和经验来帮助客户。当出现一些可能不利于成交的因素时，应诚实地向客户告知。当客户由于不懂专业知识或不具备专业经验而对成交价格等产生不恰当期望时，不能一味迎合客户，应客观地帮客户进行分析。
建筑施工图包括（ ）。
A.建筑平面图
B.建筑剖面图
C.建筑详图
D.建筑立面图
E.电气施工图
答案：A,B,C,D
解析：
一套完整的施工图根据其专业内容或作用不同，一般分为：①图纸目录；②设计总说明；③建筑施工图；④结构施工图；⑤设备施工图。其中，建筑施工图简称“建施”图，包括：①建筑平面图；②建筑立面图；③建筑剖面图；④建筑详图。
下列营销成本中，属于销售促进成本的是( )。
A:存货成本
B:价格折扣费用
C:差旅费
D:控制和评估中间商费用
在进行新建商品房销售前，应该准备好销售资料，包括( )。
A:宣传资料
B:销售文件
C:须知文件
D:合约文件
E:房地产经纪人基本信息表
在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格是（ ）。
A、现货价格
B、期货价格
C、实际价格
D、名义价格
答案：A
解析：
现货价格是指在交易达成后立即或在短期内进行商品交割的价格。B项，期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。C项，实际价格一般直接观察不到，通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。D项，名义价格是表面上的价格，能直接观察到。
某公寓采用高科技恒温恒湿节能系统，主打广告语“告别空调暖气时代”。这是提炼于项目的（ ）。
A、市场定位
B、产品定位
C、客户定位
D、形象定位
答案：D
解析：
在项目卖点挖掘完成之后，企业还应将其加以提炼，形成具体的宣传重点，以便在随后进行的广告推广中加以运用。将项目的卖点精炼为一两句话就形成了项目的推广主题。其主要解决：①“是什么样的产品 ”从产品定位中寻找物业主题；②“卖给谁 ”是从客户定位中寻找市场主题；③“能产生什么样的效果 ”是从形象定位中寻找广告主题。题中，“告别空调暖气时代”体现的是产品产生的效果，属于项目的形象定位。
国家征税必须通过法律形式，征税之前预先规定（ ）。
A.纳税人
B.征税对象
C.加成
D.违章处理
E.税率
答案：A,B,E
解析：
税收的固定性是指国家征税必须通过法律形式，事先规定纳税人、征税对象、税率、征税额度等。这些标准一经确定，在一定时间内是相对稳定的。这是税收区别于其他财政收入的重要特征。
21年房地产经纪人考试真题及详解7卷 第4卷
城市中市级或区级商业设施比较集中的地区是指（ ）。
A.居住区
B.开发区
C.中心商务区
D.商业区
答案：D
解析：
商业区是指城市中市级或区级商业设施比较集中的地区。A项，居住区泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地；Ｂ项，开发区是指由国务院和省级人民政府确定设立的实行国家特定优惠政策的各类开发建设地区；Ｃ项，中心商务区是指城市中金融、贸易、信息和商务办公活动高度集中，并附有购物、文娱、服务等配套设施的城市中综合经济活动的核心地区。
房地产经纪人在履行居间合同时的义务包括（ ）。
A.如实报告的义务
B.支付报酬的义务
C.支付有关费用的义务
D.尽力提供服务的义务
E.保守商业秘密的义务
答案：A,D,E
解析：
履行居间合同时房地产经纪人的义务包括：①遵守法律、法规、规章、行业管理规定和职业规范，恪守职业道德的义务。②依法维护当事人的合法权益的义务。③向委托人披露相关信息的义务。④为委托人保守个人隐私及商业秘密的义务。BC两项是委托人的义务。@##
孙某、周某均为注册房地产经纪人，在A省共同发起设立甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）。周某此时在B省乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）从事房地产经纪活动。甲公司成立后，又聘请了注册房地产经纪人崔某、房地产经纪人协理王某。在一次业务中，王某接待一位客户杨某，杨某委托甲公司出售一套已购公有住房，并与甲公司签订了房地产经纪合同，崔某是该宗业务的承办人。王某在协助崔某对该住房状况进行调查时，发现杨某的户口簿内有杨某和其父亲老杨两人，房屋所有权证上的所有权人为老杨。杨某在老杨购买该住房时已结婚，并与老杨居住在一起。调查还发现，老杨与其前妻韩某在半年前离婚，韩某的户口已迁至娘家。
下列关于韩某对该住房享有权利的表述中，正确的有（ ）。
A.韩某与老杨已离婚，无权获得售房款
B.韩某虽然与老杨已离婚，但如果没有将户口迁出，则有权获得部分售房款
C.韩某对该住房享有的权利，应以人民法院判决书或离婚协议为依据
D.杨某出售该住房需要征得韩某的书面同意
答案：C
解析：
凡涉及婚姻或财产继承等纠纷的房产，未经妥善解决，不能委托买卖或租赁。题中，韩某与老杨虽离婚，但由于老杨买房时，二人仍为夫妻，该房屋属二者的共有财产，所以，在婚姻期内，韩某对该住房也享有应有的权利。但是，由于韩某与老杨半年前已经离婚，所以，应根据人民法院判决书或离婚协议，确认离婚后韩某是否享有对该住房的权利。
（ ）应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。
A.承租人
B.出租人
C.经纪人
D.经纪机构
答案：B
解析：
房屋租赁双方的法律关系。房屋租赁是出租人将租赁房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的行为。出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。承租人应当按照合同的约定支付租金，并按照约定租赁用途和使用要求合理使用房屋。
地图测绘中，房地产图是由( )组合构成的。
A:交通图
B:地形图
C:地籍图
D:宗地图
E:房产图
李某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现李某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。
1.李某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（ ）。
A、 指向性
B、 时效性
C、 潜在性
D、 发展性
答案：A
解析：
指向性是指客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。即便不是唯一的，也是有明确的选择范围。
下列关于继承和遗产的表述中，错误的是（ ）。
A、 继承开始的时间是公民死亡或被宣告死亡时
B、 公民死亡时留下的所有财物都是遗产
C、 继承一开始，被继承人便丧失其财产的所有权
D、 被继承人的房屋可以作为遗产
答案：B
解析：
A项，继承从被继承人死亡时开始。BD两项，遗产是指公民死亡时遗留的个人合法财产，包括公民的房屋等财产。C项，对被继承人来说，其生前对财产的处分都具有法律效力，但其死亡后不可能再对财产进行处分。继承一开始，遗产的所有权便转归继承人。
房地产经纪信息的（ ）彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式。
A.整体化
B.高效化
C.普遍化
D.网络化
答案：D
解析：
21世纪是信息化、网络化的时代，房地产经纪信息的网络化管理是必然趋势。表现在：①房地产经纪信息的网络化彻底改变了传统的广告媒体宣传，发放售楼书等耗费成本较大的信息发布和管理方式，可以在较短的时间内实现对海量数据的上传、处理，使房地产经纪信息在尽可能短的时间，最大限度地展现给市场，并得以有效的利用，从而节约大量的时间和成本；②网络化管理还为房地产经纪机构实现信息共享提供了平台；③网络化管理可以通过网络公开性，突破房地产交易时间和空间的局限，可以将房地产经纪机构服务的触角扩展计算机网络可以到达的所有角落，这也是房地产经纪机构信息管理的必然趋势。
21年房地产经纪人考试真题及详解7卷 第5卷
资金时间价值换算中的假设条件包括（ ）。
A、 资金时间价值换算中采用的是复利
B、 本年的年末为下一年的年初
C、 将来值F是在当前以后的第n年年初发生的
D、 年金A是在每年均匀发生的
E、 现金P是在当前年度开始时发生的
答案：A,B,E
解析：
资金时间价值换算中的假设条件包括：①资金时间价值换算中采用的是复利；②利率的时间单位与计息周期一致，为年；③本年的年末为下一年的年初；④现值P是在当前年度开始时发生的；⑤将来值F是在当前以后的第n年年末发生的；⑥年金A是在每年年末发生的。
关于房屋转租，不正确的表述是（ ）。
A、承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人的租赁合同继续有效
B、第三人对租赁物造成损失的，第三人应当赔偿损失，与承租人无关
C、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同
D、除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
答案：B
解析：
承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人转租的，承租人与出租人之间的房屋租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
某市孙先生（现年65岁）的女儿小林（现年25岁，月收入8000元人民币）准备结婚。孙先生拟购买一套商品房作为女儿的嫁妆，在通过与经纪公司接触后，选择了一套由某房地产开发公司开发的两厨两卫住房，该套住房的总价为38万元人民币。但孙先生目前只有8万元人民币的存款，需要向银行按揭，该市银行可以提供年利率为5.02％的8或15年的按揭。
向银行申请个人住房贷款，应该以（ ）的名义申请。
A.孙先生
B.小林
C.孙先生和小林两人
D.经纪公司
答案：B
解析：
申请个人住房贷款的条件主要有：①具有完全民事行为能力的自然人；②在当地有有效居留身份；③有稳定职业和经济收入，信用良好，具有按时、足额偿还贷款本息的意愿和能力；④具有真实合法有效的购买（建造、大修）住房的合同或协议；⑤以不低于所购买（建造、大修）住房全部价款的一定比率作为所购买（建造、大修）住房的首期付款；⑥有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；⑦贷款人规定的其他条件，如贷款人在当地的纳税证明、家庭人口组成说明等。在该题目中受益人小林符合申请个人住房贷款的条件。
国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖以（ ）为计税依据。
A.约定价格
B.成交价格
C.定金价格
D.交换的价格差额
答案：B
解析：
契税的计税依据包括：①国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖，以成交价格为计税依据；②土地使用权赠与、房屋赠与，参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；③土地使用权交换、房屋交换，以交换的价格差额为计税依据；④以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税。计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。
人力资源管理是对于全部人员的全面活动和（ ）的全过程的管理。
A.招聘
B.任用
C.培训
D.解雇
E.发展
答案：A,B,C,E
解析：
房地产经纪机构的人力资源管理应聚焦于为组织创造财富、创造竞争优势的人员的管理上，即以员工为基础，以知识员工为中心和导向，是组织最高层所实施的一种决策性、战略性管理。人力资源管理是对于全部人员的全面活动以及招聘、任用、培训、发展的全过程的管理。
屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，其组成部分有（ ）。
A.顶棚
B.承重结构层
C.防潮层
D.保温隔热层
E.屋面
答案：A,B,D,E
解析：
屋顶是建筑物顶部起遮盖作用的围护构件，一般由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶的形式有坡屋顶、平屋顶和其他形式的屋顶。
因为房源具有动态性等特点，有关资料会随时变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以保证房源的（ ）。
A、 可持续性
B、 完整性
C、 有效性
D、 准确性
答案：C
解析：
因为房源具有动态性特点，随着市场变化、时间推移或业主心理变化等，房源状态可能出现各种变化，房地产经纪人还应及时对房源信息进行更新，以确保房源的有效性。
客源信息的开拓方法中，（ ）成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大，这种揽客法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。
A、会员揽客法
B、互联网开发法
C、人际关系法
D、团体揽客法
答案：C
解析：
客源信息的开拓方法中，人际关系法不受时间、场地的限制，是经纪人个人可以操作的方法。这种揽客法成本小，简便易行，介绍来的客户效率高，成交可能性大。作为一个经纪人，利用自己的人际网络争取客户是其成功的基本保障。
21年房地产经纪人考试真题及详解7卷 第6卷
在签订房地产买卖合同时，房地产经纪人应提示双方注意的细节不包括（ ）。
A:交易金额的大小写
B:由谁交付佣金
C:合同的签约日期
D:合同的生效日期
设备层是建筑物中专为设置给水排水、电气、采暖、通风和空调等设备和管道且供人员进人操作的空间层。建筑高度在（ ）m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶
A、30
B、35
C、40
D、45
答案：A
解析：
建筑高度在30m以下的建筑，设备层通常设在地下室或顶层、屋顶。当建筑物层数较多时，设备层通常设在建筑物中间的某一层。
经纪人收取佣金时应当开具（ ），并依法缴纳税费。
A、发票
B、收据
C、合同
D、证明
答案：A
解析：
房地产经纪业务是由房地产经纪机构统一承接的，房地产经纪合同是在委托人和房地产经纪机构签订的，因此，由房地产经纪机构统一向委托人收取佣金等服务费用，并出具相应的发票。
下列条款中，属于《购房须知》风险提示条款的是（ ）。
A.楼盘紧邻集贸市场
B.楼盘南侧100m为城市主干道
C.楼盘东侧100m有一座加油站
D.楼盘北侧500m有一所小学
答案：C
解析：
为了让购房者明晰购买程序，事前需制定书面的购楼须知。购楼须知的内容应明确购房者所购物业的具体信息、付款方式，并提醒购房者对所购物业有清楚详细的了解。有的项目通常采取一些更加规范的做法，在购楼须知里增加了风险提示。例如说明项目周边的设施配置可能存在的危险或不安因素，如加油站、油库、垃圾站等。
按照房源的交易形式划分，房源不包括（ ）。
A、 出租房源
B、 出售房源
C、 房地产买卖
D、 租售房源
答案：C
解析：
按照房源的交易形式可划分为出租房源、出售房源、租售房源。C项是按照产品性质划分房源的形式。
列选项中，不属于城市中企业仓储用地的是（ ）。
A、库房、堆场
B、包装加工车间
C、地下加工场所
D、附属设施的建设用地
答案：C
解析：
我国城市用地分为以下八大类：①居住用地；②公共管理与公共服务设施用地；③商业服务业设施用地；④工业用地；⑤物流仓储用地，指城市中物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地；⑥道路与交通设施用地；⑦公用设施用地；⑧绿地与广场用地。
独家委托对委托业主、房地产经纪人、购房客户与房地产经纪企业具有重要的意义和作用。具体地说，独家委托对房地产经纪行业的规范发展的作用有（ ）。
A.明确了委托人和受托人的权利和义务，大大减少两者之间的矛盾和误解
B.减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力
C.引发同行之间的恶性竞争，出现故意搅黄单子
D.促进竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力
E.服务大众化
答案：A,B,D
解析：
在房地产经纪全行业实行房源独家委托制度，对于规范房地产经纪行业，促进品牌机构之间的竞争与合作，形成规模优势，提升经纪行业服务能力有很大的意义。独家委托对房地产经纪行业的规范发展的积极作用主要包括：①减少“搭便车”行为，有利于经纪机构提高自身服务能力；②服务进程透明化，促进形成以质量服务优胜劣汰的行业竞争；③经纪机构服务品牌化，消费者更容易接受品牌机构的服务，使品牌机构的服务与其他中介区别开来。
下列关于住宅性能及其评定内容的叙述，正确的有（ ）。
A.住宅适用性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能
B.单元平面、住宅套型和燃气及电气设备安全均属于住宅适用性能的评定内容
C.住宅经济性能是在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能
D.设备、结构工程和门窗均属于住宅耐久性能的评定内容
E.住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能
答案：C,D,E
解析：
A项，住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。B项，住宅适用性能的评定内容包括，单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施。住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能，其评定内容包括，结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制。
21年房地产经纪人考试真题及详解7卷 第7卷
房地产经纪机构的名称、法定代表人、住所、注册房地产经纪人员等备案信息发生变更的，应当在变更后( )日内，向原备案机构办理备案变更手续。
A:12
B:15
C:28
D:30
房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构（以下简称甲机构），办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。
关于田某这一经纪行为的说法，正确的有（ ）。
A.田某在这一经纪业务的过程中，没有做好房地产权属调查
B.即使钱某没有提出看房，田某也应带领其看房
C.如果经纪合同中没有要求甲机构查验租赁房屋的产权状况，则田某和甲机构均没有责任
D.如果赵某不是该房屋的所有权人，则田某协助达成的房屋租赁合同肯定为无效合同
答案：A,B,D
解析：
ABC三项，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务合同，应当查看委托出售、出租房屋的实体及房屋权属证书，委托人的身份证明等有关资料。房地产经纪机构与委托人签订房屋承购、承租经纪服务合同，应当查看委托人身份证明等有关资料。D项，房屋产权清晰是成交的前提条件。如果不是该房屋的所有权人，则其签署的房屋租赁合同无效。
写字楼项目的运作需要一个必不可少的过程，该过程可根据其先后顺序重点分为（ ）等部分。
A.项目资源的利用效率
B.入市时机分析
C.项目资源属性判断
D.市场分析
E.项目市场定位与产品类型界定
答案：B,C,D,E
解析：
与其他房地产项目一样，写字楼项目在投入建设之前需要严格依据土地归化的法定用途进行前期的市场定位与大致的产品类型界定。根据先后顺序，该过程可重点分为：①本体项目资源属性判断；②入市时机分析；③写字楼项目的市场分析；④项目市场定位与产品类型界定；⑤写字楼项目的物业发展建议。
张某欲购买一套住房，委托甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）寻找房源并签订了经纪合同。甲机构寻找到的合适房源为李某的住房。该住房位于某幢住宅楼的二层，该住宅楼北侧为主城区高架桥，南侧为农贸市场。房屋主体结构完好，门窗及厨卫部分设施虽然有损坏，但不严重，经过简单维修就能修复。张某在甲机构对该住房权属证书进行查验，并对其进行现场勘验。随后张某与李某签订了房屋买卖合同，且按合同约定向李某支付预付款20万元；合同约定余款于取得房屋权属证书后立即支付。后张某以房屋周围环境噪声大为由拒绝收房，并认为李某在签订房屋买卖合同时有欺诈行为，要求解除合同，并要求李某双倍返还预付款。
张某在进行房屋产权证书查验时，能够根据房屋权属证书附图了解的房屋有关事项为（ ）。
A、房屋附属设施
B、房屋产权面积
C、房屋权界线
D、房屋所有权人
答案：B,C
解析：
房产分户图又称房产分户平面图，是以产权登记户为绘制对象，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部，以明确异产毗连房屋的权利界线，是房屋所有权证的附图。房产分户图表示的内容主要包括：房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、走道等部位以及门牌号、所在层次、户号、室号、房屋建筑面积和房屋边长等。
赵小姐曾是某市一家房地产经纪公司的房地产经纪人。在长期的业务实践中，赵小姐发现外国人的租赁经纪业务是该市房地产中介市场中的一个空白点。2011年3月，赵小姐辞去原工作，发起设立了A房地产经纪公司（以下简称A公司），专门为在本市的外国人提供租赁经纪服务。经过几年的发展，到2016年A公司的组织结构如下图：
这种模式适用于（ ）。
A.特大型组织
B.中型公司
C.小型组织
D.合伙企业
答案：A
解析：
分部制组织结构模式适用于大型或特大型组织，在采用时也应注意扬长避短。
房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2014年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。
2.甲某与客户丁某应当在房地产转让合同签订后（ ）日内向当地房地产管理部门申报价格。
A、 15
B、 30
C、 60
D、 90
答案：D
解析：
《城市房地产转让管理规定》规定，房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。
下列关于小产权房的说法中，错误的是（ ）。
A.所有权权能不完整或受限
B.属合法建筑
C.不可设定抵押
D.可依法定程序进行登记
E.建成后可按市场价格销售
答案：B,D,E
解析：
由乡村集体、乡村集体与开发商合作或开发商协议租用集体土地后，在集体土地上自行开发建设并向社会公开出售的所有权权能不完整或权能行使受限制的商品性住房，这类房屋被称为小产权房。由于小产权房属于违法建设和销售的房屋，依法不能交易、办理房屋登记、抵押、继承。
下列选项中，不属于房地产市场社会文化环境调查内容的是( )。
A:家庭人口规模及构成
B:消费者民族与宗教信仰、社会风俗等
C:居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向
D:项目所在地区人口及其就业状况、就学条件
