2021房地产经纪人答疑精华7卷
发布时间：2021-08-10
2021房地产经纪人答疑精华7卷 第1卷
城市规划区内的建设工程，建设单位应当在竣工验收后( )月内向城市规划行政主管部门报送有关竣工资料。
A、 1
B、 2
C、 3
D、 6
B、 2
C、 3
D、 6
答案：D
解析：
[知识点] 建设工程的规划审批程序
风险管理的基本对策有( )。
A:风险处理计划
B:风险处理组织
C:风险处理指导
D:风险处理管制
E:风险处理规划
B:风险处理组织
C:风险处理指导
D:风险处理管制
E:风险处理规划
答案：A,C,E
解析：
下列情形不需要补地价的是（ ）。
A、原来规划为住宅用地的土地更改为商业用地
B、建设用地的土地容积率变大
C、延长土地的使用期限
D、一块生产建设用地所有者发生变更
B、建设用地的土地容积率变大
C、延长土地的使用期限
D、一块生产建设用地所有者发生变更
答案：D
解析：
补地价是指建设用地使用权人因改变国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件等而需向国家缴纳的建设用地使用权出让金、土地出让价款、土地收益等。需要补地价的情形主要有：①改变土地用途等规划条件；②延长土地使用期限（包括建设用地使用权期间届满后的续期）；③转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。
引起房屋所有权消灭的法律事实包括()。
A:房屋产权主体的消灭
B:房屋产权客体的消灭
C:房屋出租引起原房产权利人对该房产使用权的消灭
D:房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭
E:因国家行政命令或法院判决而丧失
B:房屋产权客体的消灭
C:房屋出租引起原房产权利人对该房产使用权的消灭
D:房产转让、受赠等引起原房产权利人对该房产权利的消灭
E:因国家行政命令或法院判决而丧失
答案：A,B,D,E
解析：
下列关于住房公积金的使用，说法正确的有（ ）。
A、 住房公积金的使用包括职工个人对其住房公积金的使用和住房公积金管理中心对归集的住房公积金的运作两个方面
B、 职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为
C、 职工按要求提交齐全的资料后，住房公积金管理中心或者受托银行应当在10个工作日内完成贷款手续
D、 职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款
E、 职工没有还清贷款前，可以再次申请住房公积金贷款
B、 职工个人住房公积金的使用是指职工个人在其住房公积金缴存期间，依法使用住房公积金的行为
C、 职工按要求提交齐全的资料后，住房公积金管理中心或者受托银行应当在10个工作日内完成贷款手续
D、 职工对住房公积金的使用具体表现在申请个人住房贷款
E、 职工没有还清贷款前，可以再次申请住房公积金贷款
答案：A,B,D
解析：
《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》规定，职工购买、建造、翻建和大修自住住房需申请个人住房贷款的，受委托银行应当首先提供住房公积金贷款。住房公积金管理中心或者受委托银行要一次性告知职工需要提交的文件和资料，职工按要求提交文件资料后，应当在15个工作日内办完贷款手续。15日内未办完手续的，经住房公积金管理中心负责人批准，可以延长5个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。职工没有还清贷款前，不得再次申请住房公积金贷款。
对于景观与环境的关系，下列表述正确的是（ ）。
A.环境既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在
B.景观则指构成人们周围环境的实体部分
C.景观影响环境的形成和发展变化
D.环境又往往能反映景观的某些方面
E.环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活
B.景观则指构成人们周围环境的实体部分
C.景观影响环境的形成和发展变化
D.环境又往往能反映景观的某些方面
E.环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活
答案：A,B,E
解析：
环境通常指的是环绕于人们周围的各种客观事物，它们既可以实体形式存在，也可以非实体形式存在。而景观则指构成人们周围环境的实体部分，一方面环境影响景观的形成和发展变化，另一方面景观又往往能反映自然环境的某些方面。这是因为环境在景观中发挥着重要的作用，环境质量直接影响到人们的心理、生理以及精神生活。
写字楼项目的推广渠道不包括（ ）。
A.户外广告
B.活动营销
C.楼体广告
D.店面推销
B.活动营销
C.楼体广告
D.店面推销
答案：D
解析：
常见的写字楼项目推广渠道有：①报纸广告；②户外广告；③框架广告；④楼体广告；⑤电台广告；⑥网络推广；⑦产业杂志；⑧直邮短信；⑨联动；⑩陌生拜访；大型活动。
住房贷款方案主要由()、贷款类型和还款期限组成。
A:贷款额
B:担保费用
C:借款人
D:贷款人
B:担保费用
C:借款人
D:贷款人
答案：A
解析：
2021房地产经纪人答疑精华7卷 第2卷
公共关系费用是房地产市场营销成本的组成部分，其主要内容包括（ ）等费用。
A:客户管理
B:销售网络建立
C:新闻宣传
D:市场调查
B:销售网络建立
C:新闻宣传
D:市场调查
答案：C
解析：
分析写字楼项目的产品定位应从以下（ ）方面分析其资源条件。
A.项目资源利用的程度
B.项目规划指标分析
C.区域属性判断
D.市场分析的技术水平
E.周边商业配套成熟度判断
B.项目规划指标分析
C.区域属性判断
D.市场分析的技术水平
E.周边商业配套成熟度判断
答案：B,C,E
解析：
相对于住宅，写字楼项目资源属性判断的指标有显著不同。分析写字楼项目的产品定位可以从如下方面分析其资源条件：①项目规划指标分析；②项目经济指标分析；③区域属性判断；④景观资源分析；⑤周边商业配套成熟度判断；⑥路网情况判断；⑦其他资源优劣势判断。
有关合伙制房地产经纪机构的表述，错误的是（ ）。
A、 合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资
B、 对货币以外的出资需要评估作价的，不能由全体合伙人协商确定
C、 经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定
D、 合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益由全体合伙人共同管理和使用
B、 对货币以外的出资需要评估作价的，不能由全体合伙人协商确定
C、 经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定
D、 合伙机构存续期间，合伙人的出资和所有以合伙机构名义取得的收益由全体合伙人共同管理和使用
答案：B
解析：
合伙人可以用货币、实物、土地使用权、知识产权或者其他财产权利出资；上述出资应当是合伙人的合法财产及财产权利。对货币以外的出资需要评估作价的，可以由全体合伙人协商确定其价值，也可以由全体合伙人委托法定评估机构进行评估。经全体合伙人协商一致，合伙人也可以用劳务出资，其评估办法由全体合伙人协商确定。合伙机构存续期间，合伙人的出资以及所有以合伙企业名义取得的收益（合伙企业财产）由全体合伙人共同管理和使用。
房地产经纪人员的职业道德从内容上讲包括（ ）三个方面。
A、职业良心
B、职业责任感
C、职业认知度
D、职业认可度
E、执业理念
B、职业责任感
C、职业认知度
D、职业认可度
E、执业理念
答案：A,B,E
解析：
房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。
经济适用房必须满( )，才能直接上市交易。
A.2年
B.3年
C.5年
D.10年
B.3年
C.5年
D.10年
答案：C
解析：
2007年11月，原建设部联合发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》规定，购买经济适用房不满5年，不得直接上市交易。
因房屋买卖构成利害关系的，受让人可以向不动产登记机构提交（ ），申请查询房屋权属。
A.房屋租赁合同
B.房屋买卖合同
C.房地产经纪服务合同
D.转让方的不动产权证
B.房屋买卖合同
C.房地产经纪服务合同
D.转让方的不动产权证
答案：B
解析：
不动产登记资料的查询程序；
权利人和利害关系人申请查询不动产登记资料的，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。不动产的利害关系人还应当提交下列利害关系证明材料：①因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同。②因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。
权利人和利害关系人申请查询不动产登记资料的，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。不动产的利害关系人还应当提交下列利害关系证明材料：①因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同。②因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。
按照《民用建筑设计通则》(GB 50352--2005)的规定，普通建筑和构筑物的建筑设计使用年限为（ ）年。
A:40
B:50
C:70
D:100
B:50
C:70
D:100
答案：B
解析：
房地产开发企业的收入具有（ ）。
A.连续性
B.不连续性
C.周期性
D.关联性
B.不连续性
C.周期性
D.关联性
答案：B
解析：
房地产开发经营业主要是取得待开发房地产特别是土地，然后进行基础设施建设、场地平整等土地开发或者房屋建设，再转让开发完成后的土地、房地产开发项目或者销售、出租建成后的房屋。房地产开发经营业具有单件性、投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强等特点。房地产开发企业的收入具有不连续性。
2021房地产经纪人答疑精华7卷 第3卷
房地产经纪行业管理的专业性主要体现在（ ）。
A.对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理
B.规范房地产经纪收费
C.对房地产经纪人员的职业风险进行管理
D.重视房地产经纪管理的地域性
E.制定房地产经纪职业道德
B.规范房地产经纪收费
C.对房地产经纪人员的职业风险进行管理
D.重视房地产经纪管理的地域性
E.制定房地产经纪职业道德
答案：A,C,D
解析：
房地产经纪是围绕一种特定的商品——房地产，开展的中介服务活动，具有很强的专业性，因此，房地产经纪行业管理也具有很强的专业性。这主要体现在三个方面：①对房地产经纪活动主体实行专业资质、资格管理；②对房地产经纪人员的职业风险进行管理；③重视房地产经纪管理的地域性。
主要的房地产营销渠道有房地产开发商直销和委托（ ）销售。
A、报纸等媒体
B、中间商
C、网络代理渠道
D、房地产服务商
B、中间商
C、网络代理渠道
D、房地产服务商
答案：B
解析：
房地产分销渠道通常有两种：①直销。直销是一种销售渠道最短的途径，是指房地产产品由开发商、房地产产权人、房地产服务供应商（如物业管理）直接转移到最终用户。②利用中间商进行销售。房地产开发商、不动产权利人或房地产服务商委托房地产经纪机构进行产品的销售，将其转移到最终用户。
建筑物的供电系统及设备主要包括（ ）。
A、电气管线
B、配电箱
C、电表
D、电源插座
E、电开关
B、配电箱
C、电表
D、电源插座
E、电开关
答案：A,B,C,D,E
解析：
建筑物的供电系统及设备主要包括：①电气管线，包括导线型号、导线截面；②配电箱，是接受和分配电能的装置；③电表，用来计算用户的用电量，并根据用电量来计算应交电费数额；④电源插座；⑤电开关，包括刀开关和自动空气开关。
可以引起下风地带空气污染程度最高的情况是（ ）。
A、 风向频率高、风速低
B、 风向频率高、风速高
C、 风向频率低、风速低
D、 风向频率低、风速高
B、 风向频率高、风速高
C、 风向频率低、风速低
D、 风向频率低、风速高
答案：A
解析：
在城市中，风除了能调节气温，还起着运送空气污染物的作用。空气污染检测表明，空气的污染浓度与风向频率有密切关系，风向频率越高，其下风地带受污染的机会越多。风的速度则与空气污染的程度呈负相关，风速越大，空气污染物越易扩散，污染物的浓度降低；反之，空气污染浓度加大。
共用题干
张某本科毕业后，一直从事房地产经纪业务工作，准备考取房地产经纪人，他已经考取了房地产估价师证书。考取了经纪人后，张某在乙公司注册了房地产经纪人取得《中华人民共和国房地产经纪人证》，注册以后，同时张某又到甲公司上班执业。并将注册证书借与同事用。四年后他离开了甲乙公司到别处就职，但他的执业资格注册仍在乙公司。两年以后由于张某违规操作被注销了房地产经纪人注册证书。
张某本科毕业后，一直从事房地产经纪业务工作，准备考取房地产经纪人，他已经考取了房地产估价师证书。考取了经纪人后，张某在乙公司注册了房地产经纪人取得《中华人民共和国房地产经纪人证》，注册以后，同时张某又到甲公司上班执业。并将注册证书借与同事用。四年后他离开了甲乙公司到别处就职，但他的执业资格注册仍在乙公司。两年以后由于张某违规操作被注销了房地产经纪人注册证书。
张某要想报考经纪人必须工作满( )年。
A:2
B:3
C:4
D:6
A:2
B:3
C:4
D:6
答案：B
解析：
共用题干
某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2009年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2009年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。 2010年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅 小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67．6m2，还存在卫生间地 面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式， 交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。根据以上内容，回答91~100题。
某市政府将一宗闲置土地使用权无偿收回，提供给甲房地产开发企业(以下简称甲企业)开发经济适用住房。王某2009年10月预购了该项目一套住宅，并申请了住房公积金抵押贷款。预售合同约定房屋建筑面积为65m2，单价2000元/m2，面积误差比绝对值在5%以内的据实结算。2009年10月甲企业对该房屋阳台变更了设计，并通知了王某。 2010年8月该项目竣工并交付使用，乙物业服务企业(以下简称乙企业)负责该住宅 小区前期物业管理。王某在验房时，发现房屋建筑面积已经增至67．6m2，还存在卫生间地 面渗水、下水管道堵塞等质量问题。在办理入住手续时，王某还通过由甲企业代缴的方式， 交纳了产权登记相关税费、住宅专项维修资金等。根据以上内容，回答91~100题。
城市规划区范围内出让开发用地闲置土地满（ ）年未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。
A:1
B:2
C:3
D:4
A:1
B:2
C:3
D:4
答案：B
解析：
商品房预售应当符合的条件包括（ ）。
A、 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书
B、 向县级以上地方人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明
C、 按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D、 向县级以上地方人民政府土地管理部门办理预售登记，取得预售许可证明
E、 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定预售价格和竣工交付日期
B、 向县级以上地方人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得预售许可证明
C、 按建设的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期
D、 向县级以上地方人民政府土地管理部门办理预售登记，取得预售许可证明
E、 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定预售价格和竣工交付日期
答案：A,B,C
解析：
《城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合的条件包括：①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；②持有建设工程规划许可证；③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。@##
房地产经纪业务中在风险识别阶段要解决的主要问题有( )。
A:识别风险因素
B:识别风险性质及后果
C:风险识别的方法及效果
D:识别风险的大小顺序
E:识别各风险相对应的处置方法
B:识别风险性质及后果
C:风险识别的方法及效果
D:识别风险的大小顺序
E:识别各风险相对应的处置方法
答案：B,C,E
解析：
2021房地产经纪人答疑精华7卷 第4卷
房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将（ ）、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
A.认购书的签订
B.交易程序
C.合同条款
D.需要提交的资料
E.抵押贷款流程
B.交易程序
C.合同条款
D.需要提交的资料
E.抵押贷款流程
答案：B,C,D,E
解析：
销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。
刘某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（ ）。
刘某“希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”的意向，体现了客户需求的（ ）。
A、指向性
B、时效性
C、潜在性
D、发展性
B、时效性
C、潜在性
D、发展性
答案：A
解析：
客源具有以下三个特征：①指向性。客户是客源信息的主体，作为主体，客户的需求意向是清晰的，或买或租，哪个区域，何种物业，能承受的价格范围或希望的价格范围，有无特殊需要等，客户均有明确的指示。即便不是惟一的，也是有明确的选择范围。②时效性。客户的需求是有时间要求的，客户在表达购买或租赁需要时，均会有时间要求，期望在一段时期内实现客户的需求意向。③潜在性。客源严格意义上是潜在客户，是具有成交意向买房或租房的群体。本案例，“购买一套距离上班地点较近的高档商品住房”体现了客户明确的购房意向，具有指向性。
下列关于委托方式的说法，正确的是（ ）。
A、 委托方式的选择由房地产经纪机构和委托人共同协商
B、 多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制
C、 独家委托、多家参与销售的方式中，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配
D、 独家委托中，谁先达成交易合同，谁获得佣金
B、 多家委托的缺点在于受到房地产经纪机构客户的数量限制
C、 独家委托、多家参与销售的方式中，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配
D、 独家委托中，谁先达成交易合同，谁获得佣金
答案：C
解析：
A项，房屋出售经纪服务合同中的委托方式可以是独家委托，或多家委托。两种方式各有利弊，委托人可以根据自己的实际情况进行选择。B项，独家委托中委托人把房屋授权给一家房地产经纪机构出售，并确定一定的委托期限。在委托期内，房地产经纪机构为了促成交易，会集中力量将房源推荐给客户，缺点在于受到受托房地产经纪机构客户资源的限制。C项，独家委托、多家参与销售是指一家房地产经纪机构接受出售方的独家委托，但是该房源信息向其它相关房地产经纪机构开放，其他房地产经纪机构可以向自己的买方客户推荐，如果成交，佣金在卖方独家委托的房地产经纪机构和联系承购方的房地产经纪机构之间分配。D项，多家委托的方式中委托人把房屋同时授权给多家房地产经纪机构出售，谁先达成交易合同，谁获得佣金。
购买经济适用住房不满（ ）年的，不得直接上市交易。(2011、2008年真题)
A.1
B.2
C.3
D.5
B.2
C.3
D.5
答案：D
解析：
2007年11月，建设部联合国家发展改革委等7部门出台的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号），对经济适用住房上市又进行了较严格的限制性规定。该办法规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
由（ ）负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。
A、国务院
B、国土资源部
C、住房城乡建设部
D、县级以上人民政府房地产登记部门
B、国土资源部
C、住房城乡建设部
D、县级以上人民政府房地产登记部门
答案：B
解析：
根据国务院建立不动产统一登记的要求，将由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责，基本做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。房屋产权和交易监管等职责继续由住房城乡建设（房地产）部门承担。
房地产经纪延伸业务包括（ ）、抵押贷款手续代办和房地产信息咨询等。
A.提供留学
B.办理户口
C.交易登记及权证代办
D.物业管理
B.办理户口
C.交易登记及权证代办
D.物业管理
答案：C
解析：
房地产经纪延伸服务包括：①房地产交易相关手续代办服务，包括房地产登记信息查询、房地产登记、房地产抵押贷款；②房地产咨询服务，包括房地产投资咨询、房地产价格咨询、房地产法律咨询；③房地产交易保障服务，包括房屋质量保证和房地产交易履约保证。
业主的权利包括（ ）。
A:提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议
B:对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权
C:监督物业服务企业日常经营活动
D:监督业主委员会的工作
E:监督物业服务企业履行物业服务合同
B:对物业共用部位、共用设施享有知情权和监督权
C:监督物业服务企业日常经营活动
D:监督业主委员会的工作
E:监督物业服务企业履行物业服务合同
答案：A,B,D,E
解析：
新建商品房销售代理业务基本流程中，销售准备的销售现场准备包括（ ）等。
A.搭建、装修布置售楼处
B.搭建、装修布置样板房
C.搭建、装修布置看房通道
D.销售资料的准备
E.销售人员的安排
B.搭建、装修布置样板房
C.搭建、装修布置看房通道
D.销售资料的准备
E.销售人员的安排
答案：A,B,C
解析：
销售准备这一阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。其中，销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。
2021房地产经纪人答疑精华7卷 第5卷
不动产登记簿记载事项应当记载（ ）等内容。
A.不动产的权属状况
B.不动产坐落
C.不动产登记信息化
D.不动产实际用途
E.不动产结构及面积
B.不动产坐落
C.不动产登记信息化
D.不动产实际用途
E.不动产结构及面积
答案：A,B,D,E
解析：
不动产登记簿的记载事项主要分为：①不动产的自然状况，主要是指不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等信息；②不动产的权属状况，主要是指不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等信息；③其他限制、提示事项，主要是针对抵押登记、异议登记、预告登记和查封登记等登记类型而规定的。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。
下列单位或个人取得房屋的情形中，可以由当事人单方申请房屋登记的有（ ）。
A、甲公司新建房屋
B、李某继承取得房屋
C、王某购买取得房屋
D、张某以生效法律文件取得房屋
E、陈某受遗赠取得房屋
B、李某继承取得房屋
C、王某购买取得房屋
D、张某以生效法律文件取得房屋
E、陈某受遗赠取得房屋
答案：A,B,D,E
解析：
因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。属于下列情形之一的，可以由当事人单方申请：①尚未登记的不动产首次申请登记的；②继承、接受遗赠取得不动产权利的；③人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的；④权利人姓名、名称或者自然状况发生变化，申请变更登记的；⑤不动产灭失或者权利人放弃不动产权利，申请注销登记的；⑥申请更正登记或者异议登记的；⑦法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。
下列关于城市规划常用指标的表述中，不正确的是（ ）。
A、 容积率为一定地块内建筑物的总建筑面积与建筑用地面积的比值
B、 建筑密度为一定地块内所有建筑物的基底总面积与建筑用地面积的比率
C、 用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线
D、 建筑间距是指两栋建筑物外墙两轴线之间的水平距离
B、 建筑密度为一定地块内所有建筑物的基底总面积与建筑用地面积的比率
C、 用地红线是指经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线
D、 建筑间距是指两栋建筑物外墙两轴线之间的水平距离
答案：D
解析：
建筑间距指两栋建筑物外墙面之间的水平距离。建筑间距主要是根据所在地区的日照、通风、采光、防止噪声和视线干扰、防火、防震、绿化、管线埋设、建筑布局形式，以及节约用地等要求，综合考虑确定。住宅的布置，通常以满足日照要求作为确定建筑间距的主要依据。
下列选项中，（ ）是房地产经纪人工作的第一步，也是房地产经纪人与客户建立联系的关键一步。
A、信息收集
B、与客户沟通
C、房地产展示
D、洽商议价
B、与客户沟通
C、房地产展示
D、洽商议价
答案：B
解析：
与客户沟通是房地产经纪人工作的第一步，也是经纪人与客户建立联系的关键一步，而接待水平是否专业，将决定客户能否与客户建立初步的信任关系，进而愿意委托经纪人代理房地产交易业务。
房地产开发商应当在交付日期届满前不少于（ ）内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。
A、10日
B、20日
C、30日
D、40日
B、20日
C、30日
D、40日
答案：A
解析：
在《商品房买卖合同示范文本》GF—2014—0172第11条中，规定交付时间和手续，具体内容包括：①合同中应约定房地产开发商交付该商品房的具体时间；②房地产开发商应当在交付日期届满前不少于10日内，将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料以书面通知的方式送达买受人。
基础按照构造形式分类，其中（ ）适用于地基土承载力较低的情况。
A、 条形基础
B、 独立基础
C、 筏板基础
D、 箱形基础
B、 独立基础
C、 筏板基础
D、 箱形基础
答案：C
解析：
根据基础的构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础、桩基础等。其中，筏板基础是一块支承着许多柱子或墙的钢筋混凝土板，板直接作用于地基上，一块整板把所有的单独基础连在一起，使地基的单位面积压力减小。筏板基础有利于调整地基的不均匀沉降，用筏板基础作为地下室或坑槽的底板有利于防水、防潮。
甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。
在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（ ）。
在代理过程中，乙房地产中介机构针对甲公司目前资金紧张、销售状况不理想的现状，作了如下项目策划，其中违反国家有关规定的有（ ）。
A.将部分住宅项目转让
B.对商业营业用房实行返本销售
C.对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金
D.以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款
B.对商业营业用房实行返本销售
C.对商业营业用房向买受人按合同标的额的25%收取定金
D.以职工购房名义申请个人住房贷款，借款资金由甲公司支配使用，并按期替借款人还款
答案：B,C,D
解析：
B项，商品房销售中禁止的行为中，房地产开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；C项，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预定款性质费用；D项，明显错误，不可以职工购房名义申请个人住房贷款而借款资金由甲公司支配使用。
一般来说，按照风险从低到高的房地产项目的排序是()。
A:商业用房、写字楼、工业厂房、住宅
B:写字楼、商业用房、工业厂房、住宅
C:住宅、工业厂房、写字楼、商业用房
D:住宅、工业厂房、商业用房、写字楼
B:写字楼、商业用房、工业厂房、住宅
C:住宅、工业厂房、写字楼、商业用房
D:住宅、工业厂房、商业用房、写字楼
答案：C
解析：
2021房地产经纪人答疑精华7卷 第6卷
李某在门店接待张某时，正确的做法有（ ）。
A、承诺帮助张某压低房屋售价
B、进一步了解张某的购房需求
C、说出符合客户需求的参考意见
D、迅速安排张某与房屋所有权人见面
E、李某随时记录张某的需求，并向其推荐不同方案
B、进一步了解张某的购房需求
C、说出符合客户需求的参考意见
D、迅速安排张某与房屋所有权人见面
E、李某随时记录张某的需求，并向其推荐不同方案
答案：B,C,E
解析：
目前房地产经纪机构大多开设实体门店，门店接待成为房地产经纪人获得客户委托的重要途径。在门店接待方面，需注意以下几点：①当客户在店外停留站立或观看橱窗房源时，经纪人应及时到店外迎接，向客户介绍公司概况、所属商圈的特性，并邀请客户到店内进一步沟通；②当客户进入门店内，店内人员应起立问好，并就近给客户安排洽谈处所，并将茶水放至客户面前，让客户在比较舒适的状态下与经纪人进行进一步交谈；③在整个沟通过程中，房地产经纪人随时记录客户的需求，并向其推荐不同解决方案，倾听客户对解决方案的反馈并记录在案。
被称作瑕疵履行的违约行为是（ ）。
A.履行不当
B.履行拒绝
C.履行不能
D.履行迟延
B.履行拒绝
C.履行不能
D.履行迟延
答案：A
解析：
违约行为包括：①履行不能；②履行迟延；③履行不当；④履行拒绝。其中，履行不当，是指债务人没有完全按合同内容所实施的履行，又称瑕疵履行，如履行数量不足、地点不妥、方法不当等。
根据有关司法解释，由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为( )。
A．个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方
B．个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方，但另一方享有居住权
C．个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方，但另一方可以从享有所有权的一方得到其出资的补偿
D．夫妻共同财产
B．个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方，但另一方享有居住权
C．个人财产，所有权归属于房屋权属证书登记一方，但另一方可以从享有所有权的一方得到其出资的补偿
D．夫妻共同财产
答案：D
解析：
由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，房屋仍是由夫妻双方共同财产购买，因此应属于夫妻共有财产。@##
刘某与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订了房地产经纪服务合同，委托甲公司出售一套商品住宅，刘某开始希望住宅出售价格为110万元，但为了尽快给儿子筹集出国留学资金，一周后刘某将出售价格调低到105万元。客户王某在本市从事个体经营业务，一直承租住房。王某看了甲公司发布的房源销售广告后，希望购买该住宅。甲公司委派房地产经纪人李某多次与刘某、王某协调后，刘某与王某签订了房屋买卖合同，最终住宅成交价格为100万元。
李某发布房源信息应经过（ ）的书面同意。
李某发布房源信息应经过（ ）的书面同意。
A.刘某
B.李某的业务主管
C.甲公司法定代表人
D.房屋行政主管
B.李某的业务主管
C.甲公司法定代表人
D.房屋行政主管
答案：A
解析：
对房源信息的了解，在情况允许的前提下，应以实地走访的形式进行（遇到凶宅还要到公安部门或物业机构进行查询），并对房屋进行拍照处理，以便于信息发布，对涉及房屋权属、业主身份的相关信息，应对业主的证件、资质证明文件等进行查看，必要时在征得业主同意情况下可通过拍照、复印等手段留存影印件。在对房屋状况进行详尽了解之后，要告知客户根据《房地产经纪管理办法》的相关规定，房地产经纪人查验房屋现状后要编制《房屋状况说明书》。该说明书需要房屋业主签字确认与出售房屋相关信息真实可靠，是存量房交易委托的必须程序和必备文件。房地产经纪人根据上述信息制作《房屋状况说明书》，以便今后对房屋信息的了解，也便于将其中部分信息向意向购房人进行描述。
适用于在街头大量派送的楼盘销售宣传资料是（ ）。
A、项目楼书
B、宣传单张
C、置业锦囊
D、户型模型
B、宣传单张
C、置业锦囊
D、户型模型
答案：B
解析：
房地产销售宣传资料以项目楼书、户型手册、折页、宣传单张、宣传片、网站等形式呈现给客户。其中，折页和单张是项目楼书的简要版本，内容主要是形象定位、项目介绍与主力户型介绍等，一般用于展会或街头等大量派送。
根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为（ ）。
A.单店模式
B.双店模式
C.多店模式
D.连锁经营模式
E.无店铺模式
B.双店模式
C.多店模式
D.连锁经营模式
E.无店铺模式
答案：A,C,D
解析：
根据房地产经纪机构是否有店铺，可将房地产经纪机构的经营模式分为无店铺模式和有店铺模式两大基本类型；根据房地产经纪机构下属分支机构的数量及分支机构的商业组织形式，可将房地产机构的经营模式分为单店模式、多店模式和连锁经营模式，其中连锁经营模式又可根据房地产经纪机构与分支机构的关系分为直营连锁经营模式和特许加盟连锁经营模式。
下列各项中，属于直接信用工具的是（ ）。
A.银行券
B.存款单
C.银行票据
D.商业票据
B.存款单
C.银行票据
D.商业票据
答案：D
解析：
信用工具有多种，一般将其分为：①直接信用工具，是指由非金融机构，如企业直接发行的股票和债券，企业之间的商业票据等；②间接信用工具，是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据等。
有偿合同中，一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应的代价一方，必须取得相应的利益，这种代价是（ ）。
A、 金钱
B、 实物
C、 提供便利
D、 信息
E、 提供劳务
B、 实物
C、 提供便利
D、 信息
E、 提供劳务
答案：A,B,E
解析：
有偿合同是指当事人取得权利必须支付相应代价的合同。一方当事人取得利益，必须向对方当事人支付相应的代价，而支付相应代价的一方，必须取得相应的利益。这种代价可以是金钱也可以是给付实物或提供劳务。但一方取得的利益与对方支付的代价，不要求在经济上、价值上完全相等，只要达到公平合理的程度即可。
2021房地产经纪人答疑精华7卷 第7卷
房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将（ ）、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
A.认购书的签订
B.交易程序
C.合同条款
D.需要提交的资料
E.抵押贷款流程
B.交易程序
C.合同条款
D.需要提交的资料
E.抵押贷款流程
答案：B,C,D,E
解析：
销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。
资金回收系数的正确表达公式是（ ）。
答案：D
解析：
将现值转换为等额年金的公式：
，该式中的
称为“资金回收系数”，通常用（A/P，i，n）来表示。
，该式中的
称为“资金回收系数”，通常用（A/P，i，n）来表示。
对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线，称为（ ）。
A.城市蓝线
B.城市紫线
C.城市黄线
D.城市绿线
B.城市紫线
C.城市黄线
D.城市绿线
答案：C
解析：
城市黄线是指对城市发展全局有影响的、城市规划中确定的、必须控制的城市基础设施用地的控制界线。A项，城市蓝线是指城市规划确定的江、河、湖、库、渠和湿地等城市地表水体保护和控制的地域界线。B项，城市紫线是指国家历史文化名城内的历史文化街区和省、自治区、直辖市人民政府公布的历史文化街区的保护范围界线，以及历史文化街区外经县级以上人民政府公布保护的历史建筑的保护范围界线。D项，城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。
某住宅楼建于2000年，目前各类设施设备完好，能保证安全正常的居住使用。该住宅楼的供水管网分为上下两个区，下区由室外配水管网直接供水，上区由水泵加压和设备层设施转换后供水。该住宅楼的设备层设在10层，层高2m，面积为200m2。
按开启方式划分，住宅楼的外墙窗常见形式有（ ）。
按开启方式划分，住宅楼的外墙窗常见形式有（ ）。
A.平开窗
B.横式旋转窗
C.推拉窗
D.固定窗
B.横式旋转窗
C.推拉窗
D.固定窗
答案：A,B,C,D
解析：
窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。根据开启方式，分为平开窗（又可分为内开窗和外开窗）、平开内倒窗、推拉窗、旋转窗（又可分为横式旋转窗和立式旋转窗）、固定窗（仅供采光及眺望，不能通风）。
国家规定，集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起( )日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
A:10
B:15
C:20
D:30
B:15
C:20
D:30
答案：D
解析：
房地产经纪业务档案管理的要求包括（ ）。
A.设立档案管理专职岗位
B.编制房地产经纪业务档案管理员时间安排表
C.实行房地产经纪机构统一管理
D.独立于房地产经纪机构
E.房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年
B.编制房地产经纪业务档案管理员时间安排表
C.实行房地产经纪机构统一管理
D.独立于房地产经纪机构
E.房地产经纪服务合同等房地产经纪业务相关资料的保存期限不得少于5年
答案：A,C,E
解析：
房地产经纪业务档案管理的要求主要包括：①设立档案管理专职岗位。房地产经纪机构应建立档案管理制度，设立档案管理岗位专门管理档案资料；②实行房地产经纪机构统一管理。房地产经纪机构应将所有的经纪业务记录统一归档管理，各房地产经纪分支机构或房地产经纪人员不能自己截留档案资料；③房地产经纪业务档案保存的时间要求。保存档案资料是为了便于后人查阅使用，因此保存时间越长越好。但档案保管成本很高，不可能永久保存，只要能够满足解决纠纷的需要即可。
关于有效房源的说法，错误的是（ ）。
A.有效房源应及时关注和访问
B.有效房源可能从有效变成无效
C.有效房源是指客户交纳定金后的房源
D.有效房源应按成交难易程度分别对待
B.有效房源可能从有效变成无效
C.有效房源是指客户交纳定金后的房源
D.有效房源应按成交难易程度分别对待
答案：C
解析：
处于在售或在租状态的房源被称之“有效房源”，它们在经纪业务中的作用不言而喻。已完成交易的房源或者由于其他原因停止出租与出售的房源属于“无效房源”。
对房地产经纪活动而言，（ ）原则就是要求房地产经纪机构和人员在提供经纪服务时，童叟无欺，同时不得损害他人及社会的利益。
A.诚实信用
B.回避
C.公平
D.保密
B.回避
C.公平
D.保密
答案：A
解析：
诚实信用原则是指房地产经纪活动当事人在房地产经纪活动过程中要诚实、守信。人无信而不立，业无信则难兴。诚实信用原则包括两方面内容：①房地产经纪机构及人员要诚实，不弄虚作假，不欺诈，不进行不正当竞争；②房地产经纪机构及人员应信守诺言，严格按法律规定和合同约定履行义务，不得擅自违约或毁约。
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