22年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第1卷
楼地面的面层中属于块材面层的是（ ）。
A.水磨石面层
B.条石面层
C.塑料面层
D.沥青混凝土面层
答案：B
解析：
本题考查的是楼、地面。块材面层有条石面层、缸砖面砖、陶瓷地砖面层、陶瓷锦砖（马赛克）面层、大理石面层、磨光花岗石面层、预制水磨石块面层、水泥花砖和预制混凝土板面层等。选项A属于水泥类的面层；选项CD属于其他面层。
某已抵押房地产困债权实现需要强制处分而由法院委托估价，则估价结果通常是该房地产完整权利下的价值。 ( )
此题为判断题(对，错)。
答案：错
解析：
本题考查的是不动产登记程序。依申请登记是不动产登记机构依据申请人的申请办理不动产登记，主要程序为申请、受理、审核和登簿。不动产登记机构完成登记后，应当依据法律、行政法规规定向申请人发放不动产权证书或者不动产登记证明。
（ ）是土地使用制度改革的核心内容。
A.有偿使用土地
B.无偿使用土地
C.征收土地
D.补偿安置
答案：A
解析：
本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。
房地产供给有限特性的本质是（ ）。
A、土地总量有限
B、房地产的不可移动性
C、房地产的独一无二性
D、房地产的价值量大
答案：B
解析：
考点:供给有限。供给有限是指在特定区位上的土地供给是有限的，主要由房地产的不可移动造成。
22年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第2卷
建筑规划区内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，并及时颁发房屋权属证书。（ ）
此题为判断题(对，错)。
下列不确定性因素中，属于"开发-销售"模式下房地产开发项目主要不确定性因素的有（ ）。
A．土地费用
B．权益投资比率
C．运营费用
D．开发期
E．贷款利率
城市房屋拆迁估价是评估被拆迁房屋的公开房地产市场价值，应当考虑房屋租赁、查封等影响。（ ）
此题为判断题(对，错)。
在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（ ）。
A、项目用地
B、房地产市场供需
C、房价现状及走势
D、交通运输条件
E、外围基础设施
答案：A,D,E
解析：
考点:可行性研究的步骤。资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。选项A为土地资源，选项D为交通资源，选项E为配套资源。选项BC是市场调查的内容。
房地产开发项目所需的大部分资金是以( )的方式筹集的。
A、 债务融资
B、 已建成房地产抵押贷款
C、 权益融资
D、 建设贷款
22年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第3卷
商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。（ ）
答案：对
解析：
考点:房地产抵押贷款。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
股单是一种证据证券，证明股东出资份额和股东权利，具有很强的人身依附性。 （ ）
此题为判断题(对，错)。
下列会计行为中，属于会计舞弊行为的是（ ）。
A.将现金和费用科目同幅度多记以侵占现金
B.因对会计政策理解错误，未计入应当计入当期的收入
C.材料核算人员因疏忽，没有登记明细帐
D.会计数据计算抄写差错
答案：A
解析：
本题考查的是检查会计错弊。会计舞弊的常见形式有：（1）利用企业内部控制制度的缺陷和薄弱环节进行舞弊；（2）拉拢与自己职责不相容的人员串通舞弊；（3）隐匿或篡改凭证；（4）虚构业务；（5）利用过渡性会计科目进行舞弊；（6）故意制造一些相关科目的相应变动进行舞弊；（7）利用计算机舞弊。选项BCD属于会计差错。
( )是指权利人对特定的物享有直接支配和排他的权利。
A、 物权
B、 债权
C、 租赁权
D、 所有权
答案：A
解析：
[知识点] 房地产的各种权利与房地产区位的含义
土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的（ ）。
A.2%
B.3%
C.5%
D.8%
答案：A
解析：
本题考查的是土地储备与土地开发。土地储备机构负责实施土地开发时，通过公开招标方式选择工程实施单位，实施单位的管理费用不高于土地储备开发成本的2%。
22年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第4卷
【2012年真题】估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元/㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98%，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3%和6%，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为（）元/㎡。
5层、6层住宅楼不同楼层的价格差异系数
一层 二层 三层 四层 五层 六层
5层 100% 105% 110% 105% 95% -
6层 100% 105% 110% 110% 100% 90%
A.6280
B.6408
C.6881
D.7021
答案：C
解析：
本题考查的是房地产状况调整的方法。先将可比实例的楼层调整至估价对象楼层状况下价格：5700/95%×98%×110%=6468（元/㎡），再将可比实例不正常交易税费负担调整为正常交易税费负担状况下价格：6468/（1-6%）=6881（元/㎡）。
关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。
A．在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出
B．以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本
C．以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本
D．以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本
正确答案：B
[答案] B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。
张某于2004年3月10日在郊区发现一栋自己喜欢的别墅并立即购买，购买价格为220万元，当时为办理过户手续委托评估公司对该别墅进行了评估，评估价值为200万元。2004年10月1日，张某因资金紧张，欲将该别墅作为抵押物向银行贷款，银行同意张某贷款申请，但要求对该别墅的抵押价值进行重新评估，问：为什么原评估报告不可用？
正确答案：
原评估报告不可用的原因是：
(1)评估目的不同，估价报告只能为委托方在该目的下提供估价对象的价值依据；评估时点不同，市场可能发生变化，别墅的周围景观也可能发生变化。
(2)考虑到抵押对象为别墅，其价值量大，而需求市场相对较少，变现能力差，若贷款不能如期偿还，银行存在着很大的变现风险，因此抵押评估的价值可能和原报告的评估结果有很大差异，故需重新评估。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。
答案：对
解析：
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。
不动产登记簿既可以采用电子介质，也可以采用纸质介质。（ ）
答案：对
解析：
本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产登记簿应当采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。
22年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第5卷
下列不属于普通股股东享有的权利的是（ ）。
A.参见股东大会
B.参见表决
C.对公司债务负有限责任
D.股息红利分配的要求
答案：C
解析：
本题考查的是股票的基本分类。普通股股东享有的权利有：（1）参加股东大会的权利；（2）参加表决的权利；（3）股票转让权；（4）股息红利分配的要求权；（5）公司剩余财产的分配权；（6）对公司事务的质询权。选项C是普通股股东应承担的义务。
房地产估价人员应遵守的职业道德包括（ ）。
A．应保持估价的独立性，必须回避自己、近亲属或其他有利害关系人的估价业务
B．应妥善保管委托人的文件资料，在任何情况下，未经委托人书面许可，不得将委托人的文件资料公开或泄露给他人
C．尽管感到自己的专业能力有限，为了不辜负委托人，仍旧要接受该项估价委托
D．应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，也不得恶意降低收费进行不正当竞争
E．应诚实正直、公正执业，不得做任何虚假的估价
下列有关税收的表述中，正确的有（ ）。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税
B．集体土地使用人无须缴纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税
D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
正确答案：CE
财政局对外出租的经营用房属营业用房，应征房产税；土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税；土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。
物业管理的专业化是指由专业物业服务企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。（ ）
此题为判断题(对，错)。
保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（ ）
正确答案：×
保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。
22年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第6卷
宗地价格是一宗土地的一定权利状态在某一时点下的价格。（ ）
此题为判断题(对，错)。
敏感性分析的三项预测值是指( )预测值。
A、 最合理
B、 最乐观
C、 最可能
D、 最悲观
E 最公平
甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。
该宗房地产的再次抵押价值为（）。
A.首次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
B.再次抵押时的价值一首次抵押贷款余额
C.再次抵押时的价值一已抵押贷款额/贷款成数
D.再次抵押时的价值一已抵押贷款余额/贷款成数
某房地产2002年的净收益为20万元，剩余经济寿命30年，报酬率为10%，折现率为8%，则其客观市场现值为188．54万元。（ ）
此题为判断题(对，错)。
根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。
A．受托财产总值
B．信托范围
C．信托收益
D．信托信用等级
正确答案：C
信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。
22年房地产估价师考试历年真题精选7卷 第7卷
某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/㎡，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（ ）元/㎡。
A．2427
B．7500
C．2575
D．2632
注册房地产估价师张某采用市场法和收益法对一间办公用房的市场价值进行评估， 测算出的估价对象比准价格为10 000元/m2，收益价格为12 000元/m2，两个测算结果存在一定差异。
如果两个测算结果均无误，在房屋征收评估和房地产抵押估价两种估价目的下，将上 述比准价格和收益价格进行加权平均时,合理的权重取值方式是（ ）。
A.对房屋征收评估，比准价格权重大于收益价格权重
B.对房屋征收评估，比准价格权重小于收益价格权重
C.对房地产抵押估价，比准价格权重等于收益价格权重
D.对房地产抵押估价，比准价格权重小于收益价格权重
该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ）。
A．银行信用
B．商业信用
C．民间信用
D．国家信用
成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（ ）等。
A．图书馆
B．钢铁厂
C．空置的写字楼
D．单纯的建筑物
E．加油站
正确答案：ABD
只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。
一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是因为顾客需求存在差异性。（ ）(2009年试题)
此题为判断题(对，错)。
